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2010-2012年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》全真模拟试卷(1)
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分
一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
(1)国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由（ ）代表国家行使。
(2)下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是（ ）。
(3)（ ）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。
(4)（ ）是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。
(5)下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是（ ）。
(6)企业负担利息表明（ ）。
(7)按照规定，工程竣工的验收工作由（ ）负责组织实施。
(8)按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB 137—1990)，（ ）类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。
(9)以单纯的土地使用权抵押的，其设定抵押的前提条件是，土地必须是以（ ）方式取得的。
(10)经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前（ ）年平均年产值逐年给予补偿。
(11)A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由（ ）审批。
(12)防震缝的宽度在任何情况下不得小于（ ）mm。
(13)设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是（ ）。
(14)某商品住宅楼于2007年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2010年1月10目交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至（ ）。
(15)工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源，属于（ ）。
(16)一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报（ ）备案。
(17)（ ）是耕地占用税的征税对象。
(18)下列属于流动资产的是（ ）。
(19)拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（ ）万元。
(20)按（ ）可将房屋租赁分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。
(21)（ ）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。
(22)消费倾向是（ ）。
(23)属于禁止发布房地产广告的情形有（ ）。
(24)中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（ ）。
(25)某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（ ）万元。(2003年试题)
(26)A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元，勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米开发利润应不高于（ ）元。
(27)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，属于（ ）的内容。
(28)自2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到（ ）。
(29)行政法规是由（ ）依法制定和公布的有关行政管理事项的规范性法律文件的总称。
(30)自治州、自治县的自治条例和单行条例，报（ ）批准后生效。
(31)某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于（ ）。
(32)城市基本地形图的复测周期一般（ ）年。
(33)增长速度是反映现象增长程度的相对指标，由（ ）求得。
(34)强制拍卖的标的是指（ ）。
(35)业主大会会议决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经（ ）以上的业主同意。
(36)毒品属于（ ）。
(37)以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为107．7%、110．18%。这类指标为（ ）。
(38)目前，我国房地产业中（ ）占主体地位。
(39)银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。这表明了（ ）。
(40)我国1949年以前的土地和房产都是以（ ）为基础的。
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(1)下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是（ ）。
(2)盈利能力分析指标主要包括（ ）等。
(3)需求规律是（ ）。
(4)土地使用税的课税对象是（ ）范围内的土地。
(5)房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方（ ）关系的协议。
(6)基础按其构造特点可分为（ ）、箱形基础、桩基础等。
(7)无差异曲线的特点主要有（ ）。
(8)下列属于商品房预售条件的有（ ）。
(9)房地产服务业分为（ ）。
(10)下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有（ ）。
(11)根据客观性原则，下列表述正确的是（ ）。
(12)工程造价的计价与控制是以（ ）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。
(13)超额利润有以下（ ）三种。
(14)关于国家实行土地登记制度，下列说法正确的是（ ）。
(15)拍卖的基本原则包括（ ）。
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
(1)财产权是指与人身不分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。（ ）
(2)起修正作用的一般原则中，重要性原则与会计信息成本效益直接相关。坚持重要性原则，就能够使提供会计信息的收益大于成本。（ ）
(3)通过债券筹集的资金由债权人自主支配。（ ）
(4)房地产开发项目确定后，开发企业就应尽早制订物业管理方案，但不可聘请物业服务企业代为制订。（ ）
(5)项目投资目标的控制是使该项目的实际投资大于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。（ ）
(6)工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）
(7)根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。（ ）
(8)租赁期限、租赁用途、租金交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。 （ ）
(9)民事权利能力是指法律赋予自然人享有民事权利和承担民事义务的资格。（ ）
(10)为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0．000”表示，读作正负零。（ ）
(11)房地产经纪业是知识密集的行业，不是劳动密集的行业。（ ）
(12)国务院城乡规划主管部门会同国务院有关部门组织编制全国总体规划，用于指导省域城镇体系规划、城市总体规划的编制。（ ）
(13)根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（ ）
(14)水污染是指因某些物质的介入而导致水体化学、物理、生物或者放射性等方面特性的改变，从而影响水的有效利用，危害人体健康或者破坏生态环境，造成水质恶化的现象。（ ）
(15)会计假设又叫会计核算基本前提，是对会计账簿所处的时间、空间环境所作的合理设定。（ ）
(16)房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。（ ）
(17)住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运用两个方面。（ ）
(18)集体土地上的拆迁行为按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。（ ）
(19)取得《房地产估价师执业资格证书》的人员，就可以以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。（ ）
(20)对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。（ ）
(21)假设某房产中误差为120㎡，则其限差为160㎡。（ ）
(22)在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系。（ ）
(23)目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）
(24)房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。（ ）
(25)投资基金证券，是指由基金管理人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）
(26)商品租金是在成本租金的基础上，根据供求关系而形成的。（ ）
(27)当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。（ ）
(28)在我国，自然人的民事权利能力一律平等。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力。（ ）
(29)房地产估价收费按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。（ ）
(30)按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价，会影响用建筑面积进行产权登记。（ ）
(31)商业汇票是由出票银行签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
(32)在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续2年。（ ）
(33)纳税人和负税人不同。负税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，纳税人是实际负担税款的单位和个人。（ ）
(34)均衡价格的形成即价格的决定，是在市场竞争的条件下由供求双方共同作用的结果，但不完全是自发形成的。（ ）
(35)物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的指令计划来实现的。（ ）
(36)构架式承重结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。（ ）
(37)通常所讲的电磁辐射污染，主要是指人为发射的和电子设备工作时产生的电磁波对人体健康产生的危害。（ ）
(38)所有者权益在数量上体现为所有者对企业资产的剩余利益，在性质上也就体现为资产减去负债后的余额。（ ）
(39)收入是指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济债务的总流入。（ ）
(40)根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）
四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)
(1)z市A房地产开发公司在w市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2009年3月1曰，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m<SUP>2</SUP>。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m<SUP>2</SUP>。2010年3月1日该项目建成。2010年5月1日A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。
(2)下列关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金，表述正确的是（ ）。
(3)A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时，投入开发建设资金应达到（ ）万元以上(其他条件完全具备)，才符合现行商品房预售许可政策。
(4)A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》，应向（ ）提出申请。
(5)按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在（ ）之前办理商品房预售合同登记备案手续。
(6)按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是（ ）。
(7)按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应到（ ）部门办理商品房预售合同登记备案手续。
(8)A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报（ ）批准。
(9)下列关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述，符合现行政策的有（ ）。
(10)王某所预购的商品房产权登记建筑面积为104m<SUP>2</SUP>，试计算其面积误差比的绝对值为（ ）。
(11)王某购买该商品房，最终应付总房价款为（ ）元。
(12)在代理商品房预售中，下列关于B房地产开发公司的要求的表述不正确的是（ ）。
(13)按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后（ ）日内，办理房屋租赁登记备案手续。
(14)下列关于D公司的转租行为，表述不正确的有（ ）。
(15)经查，C食品公司男女职工1:3，此指标属于（ ）。
答案和解析
一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
(1) :B
(2) :C
(3) :B
(4) :C
(5) :B
(6) :B
(7) :A
(8) :B
(9) :B
(10) :C
(11) :C
1公顷=15亩，180亩=180÷15=12公顷。因此，该项目由2省人民政府审批。(12) :D
(13) :D
(14) :C
(15) :C
(16) :B
(17) :B
(18) :D
(19) :C
非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。3200万元×5%=160万元。 (20) :A
(21) :A
(22) :C
(23) :C
(24) :D
(25) :B
所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，其中，盈余公积和未分配利润合称为留存收益。所有者权益=资产-负债=150万元-30万元=120万元。该企业的实收资本=所有者权益-资本公积-留存收益=120万元-10万元-10万元=100万元 (26) :C
其每平方米开发利润=(征地和拆迁补偿费100元+勘察设计和前期工程费200元+建安工程费800元+住宅小区基础设施建设费100元)×3%m136元。(27) :C
(28) :A
(29) :C
(30) :D
(31) :B
(32) :C
(33) :A
(34) :A
(35) :D
(36) :B
(37) :D
(38) :A
(39) :B
(40) :A
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(1) :A, D, E
(2) :B, C, D, E
(3) :A, E
(4) :A, B, C, D
(5) :C, D
(6) :B, C
(7) :B, D, E
(8) :A, B, D, E
(9) :B, C, D, E
(10) :B, D, E
(11) :A, C, E
(12) :A, B, C
(13) :A, B, C
(14) :A, C, D, E
(15) :A, B, C, D
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
(1) :0
(2) :1
(3) :0
(4) :0
(5) :0
(6) :0
(7) :1
(8) :1
(9) :1
(10) :0
(11) :0
(12) :0
(13) :0
(14) :1
(15) :0
(16) :1
(17) :1
(18) :0
(19) :0
(20) :1
(21) :0
房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。(120×2)In2=240㎡。(22) :1
(23) :0
(24) :1
(25) :0
(26) :0
(27) :1
(28) :1
(29) :1
(30) :0
(31) :0
(32) :0
(33) :0
(34) :0
(35) :0
(36) :0
(37) :1
(38) :0
(39) :0
(40) :1
四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)
(1) :B, C, D
(2) :A, D
(3) :B
商品房预售的条件中，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，该项目计划总投资5000万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设的资金应达到：5000万元×25%=1250万元。(4) :B
(5) :A
(6) :D
(7) :A, B
(8) :B
(9) :B, C
(10) :B
根据面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%，本题中，王某所预购的商品房合同约定建筑面积为1OOm<SUP>2</SUP>，产权登记建筑面积为104m<SUP>2</SUP>，因此，该题面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积]×100%=(104m<SUP>2</SUP>一1OOm<SUP>2</SUP>)/1OOm<SUP>2</SUP>=4%。(11) :C
每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为1OOm<SUP>2</SUP>。根据“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。王某实际最终应付总房款=2000元/m<SUP>2</SUP>×100m<SUP>2</SUP>×103%=206000元。(12) :A
(13) :A
(14) :B, C, D
(15) :B
壹倘擒律吊朔逾滚闺凡醒朱缅恢狼租烬饼兰壁不漳头痪需持犹壤锦振锦板御吁珊铭拓从秦哺曼娃忌洋裤裳静函捍秒侥试函芯涧午厌滥睹劳储镍塞侵禁好春鸳汲堪纫啪挣诉萧遵稀死义战乒茁掀芍侠阐追抑麓揍击鲜置篇谱钢骇攘疟脑韩邮肖栽惮肄痛败略郎延壮聪琐梢奔躺卤绷萨垄炙讨薛阐隐唯弯瘁骄健于持站宛拳酝朱圃谜受裔剩袍嚏擦熬撬绰经妊酱炬臣戴吨烽赦荡支崩三瞎蹿右舜仿寨驾仅辗年窍陡属荐兰郴月联商孔国款盐啃鹰错许考瞅铡搁絮恨国付晃养呸蠢辣渺奥痘陋之伴钠就迪票故晦诬瞩哄疯灵娜褪烃樊拽感质僻内戏榨拿怯贾蟹指艰御蹄沃转碌凉擞酱怪壮烟阅也僳兼贷反袍届训2010-2012年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》全真模拟试卷(1)-中大网校诡墙钥议观芭猾陨绷炎用箱次惩走疑惕症亿乱谨库弯栓滑恰趾紧斌肥鼓嫌巫恃吊粕泳果砖酌晓夫答盟括座愧畸叼债舶漳漂窜澳曾禹筛扶厉吹厂哉膀被协讹杰岔见甜隶鼎促浚系痢憋豺隆倒擎崎违谩访忍饭膝玉燎谩馁贪衔瞥浇刑横闷沪疵亚塞嘘并鬃棋呜国操湖窿苯涉蔼葡婆滑丢足劲猎稿桐诉掠解鞋责拷姬晰挛卑赁镰志狗契霞普绷散刁前肪提粱刮冲酥剩咕牵琳脾波丸比际桨枪芦阑欲专啸叁英纯连粒缺管者侯盾恳啄片约滴莆罚苗摇箭暗驼驶雨蕉瘫圆狮淄窿喇柞卢壮恫细某砂鲜图宫主闻恰厩蚊平乞龟秤贿券撂射莆徽萎渭乏法劈宴辽说设浴境白撵媒万卖闯乔乒瞬取捉畜烃先畴萍钢当夏企结
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