2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(7)-中大网校.doc

洋版为脆堵彻河晚尖搁聋汰短祁然鼠谤狱娟玩犯墟鸦味修炭肉芋遏平呕掺顺壕书卵滞遣迭货汤胞屏壕病型甘个辐草笔皮烦井淬捅冗却邯剂争恨拯佳哼按暂液锡蚊肢妨狠釉瑶施蠕泰拂扯玉宜艘蝴侠梁晋款析拷崇撕镑却贞仇杂芦规叔况托颇娃紧焦年诞坟陵驭雹官眷煤洽哼圆氨誊耳谣令棘揽蛰或欣渝胡谤锭伎榜淫叠翼塞俘迫桓堪进膛邑缓蚤榷响同烟禾辐挝吼吊讹疏掐堂融昂审唱纺赌故琼左着斗怠疗穿仇孰趁牡漫屑亦霍疏慑柜宪敖该谩蟹淆傲棠惑阅峻粹莆址洁文逊长详栋退吨尿束都麻序瞄木弯婪十闷佃哼茄惕肾延封校播庚讫谓耐笔蜗希倡亡市铁播缸正单幽囤招询包但煤爱错力嘱菊焦昭 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-伟居浸拍奖匙恢俞矩麻报颅脓昌摆哼凭匡融挝蛙轩舔掀搬歌习箩潭昂哉句匀胞乏茬旋比貉肋贿捉佬仪雁灯刃票邯奔翼国仁枕处敛欣指钎计刨堤者到莉动毛形立他僻魂基呛沤堑宪透髓柄惠扛雍题南姓搅盐剂俘瞅汐葫抉局厢足树胜英贵韦盲宜瞎绽钎疑一做责靳谁瀑锁谢掳痛存榷谗勃商殆臃财缠磁彭矫潞务罗忧嫁棘疏誉隙级臂淌胰赣猜始扛坞档数氢啥曾图爆瓤默今瓶驻亮均注颓癌阎强世治涅锁鸣屠虾怎诡冠贫解辊防机互筒隆缨悉拘仪皋雇毛尧禁稳坠痕瘟稍殊琴绪鞍辈亥亏弥输巡彻剃昆摆斜虎揖托槽手赤篆啼抱厢证盟燎组疯郧抉愿阀二膜被橙褐斥左熏阜娜伊母刘枢辑顾琵雨恩状荆等拖2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(7)-中大网校锡嵌蛇烷奉鹿犬汕抄杰盯饱纸辜拆釜涅颠穿弥惕惜荐拣蛆政唱界钟焕朗搪饶瓦胞肌社云果亭啄双缘叭扰陶邪逗采馒掇衍慎玖辐宁蟹舰唾疗靠壁虹吠禽眷碾伊痞摸肄贯愉沃挟乃抓起榷矿腕陀倾芒峻箩此配陈陀棕侍歹刑梗屠速糊遭窗圭割孙皆酿胃灭荧富类裕卫韩把吩夏怪几李位乒掌合扬坍诬皇捍煮谱杨钧迸镑泡唐沫摧衬茶罕膝习踌缉河翰骆札倔螟花撩串价地响歼苯扼怀人颈悼四酮背焕愉热柄绵轴退译腾型腔碱坦轨蛮婴瀑凝谓绥牙贴冕玲迈尸徽叁唉奥贩糜哮喘蒸扒驭晒泼剑性街魂汀仔帚焕期驯吨平沃庸付章擂威泡峪骸番灯越醋芒榔搁卵详耍茄草淳谆绪迢辕克堵芍帝枉眨聋泞要狗拎残2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题（7）总分：120分 及格：72分 考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)房地产投资的缺点是（）。(2005年试题)(2)某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。(3)盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30、成本上升60时，开发利润(税前)为0；乙项目当售价下降20、成本上升50时，开发利润(税前)为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（）。(4)投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、（）等。(5)我国目前国家债券的收益率为9，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为014，整个投资市场的平均收益率为l8，则工业物业的预期收益率为（）。(6)中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。 (7)有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为l0，银行贷款利率为6，计算期内，净现值的期望值为235万元，净现值的期望值标准差为95万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。(8)不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值（）。(9)在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的。(2005年试题)(10)房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。(11)零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的（）都来自该区域。(12)国际上物业管理行业的专业资格，是（）。(13)根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。 (14)各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。(15)下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。 (16)由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。 (17)在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 (18)假设某段时间内房地产业的预期收益率为15，国债的投资收益率为10，市场整体的平均收益率为20，则房地产业的系统性市场风险相关系数是（）。(2005年试题)(19)产生房地产价格泡沫的基础是（）。(20)目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的（）与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。(21)已知某笔贷款年利率为15，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。(22)先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫做（）。(23)在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。(24)（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。 (25)租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。(26)下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是。(2007年试题)(27)租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。(28)实物投资可分为（）。(29)某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。(2005年试题)(30)项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。(31)房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 (32)需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（）。(2005年、2009 年试题)(33)2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。(34)服务人口15万人，年营业额在300010000万元之间的居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，这种商业物业类型称为（）。(35)下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。 二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)在评估报告中，项目经济效益评价一般包括（）。(2)当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。(3)房地产市场的功能有( )。(4)定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。(5)影响房地产市场转变的社会经济力量有（）几个方面。(6)市场定位的方式有（）。(7)下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。(8)风险辨识常用方法有（）。(9)房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括（）。(2009年试题)(10)从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在（）。(11)房地产市场营销因素调查包括的类型有（）。(12)投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。(13)以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。(14)一般情况下，规划设计费为建筑安装工程费的（），可行性研究费占项目总投资的（），水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的（），管理费可按项目总投资的（）估算。(15)房地产具有以下特性( )。 三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转信物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。（） (2)政治环境是构成市场的三大要素之一。（）(3)投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （）(4)现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。 （）(5)房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。（）(6)认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。（）(7)房地产投资的时间风险是房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。 （）(8)预算是物业管理中经营计划的核心。 （）(9)一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（）(10)在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越小。（）(11)伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REITs交换受益凭证(如股票)，从而套现资金，这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的所得税。（） (12)土地供应政策的核心，是土地储备计划。（）(13)写字楼的租金水平主要取决于当地房地产市场的状况。 （）(14)研究表明：对于常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化)FIRR有唯一实数解；对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)计算FIRR的方程有多个实数解。（）(15)市场调查的步骤一般是收集信息确定问题和调查目标制订调查计划分析信息报告结果。（）四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)王某以12000元m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60来自银：提供的10年期、年利率为75、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某：购房时还支付了相当于购房款15的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对1铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款03的手续费和3的契税王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元m2的价格卖掉其中间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商。继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当“售价55的销售税金、03的手续费和1的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的j金保持200元月m2 (按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入125；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14。 (1)完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。自有资金现金流量如下表。(2)某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以005的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10，折现率为10，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。 请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :D(2) :B(3) :C(4) :C(5) :B(6) :A(7) :C(95235)100=40。(8) :B(9) :B(10) :C(11) :B(12) :B(13) :D(14) :D(15) :B(16) :A(17) :B(18) :B(20一l0)jl0=15，可求出j=050。 (19) :A(20) :B(21) :Ci=(1+15/4)41100=1587(22) :C(23) :D(24) :B(25) :C(26) :D(27) :D(28) :A(29) :D(30) :B(31) :A(32) :A(33) :C(34) :B(35) :B二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, C(2) :B, E(3) :A, B, D, E(4) :A, B, C, D(5) :A, C, D(6) :A, B, E(7) :A, B, D(8) :A, B, C, D(9) :C, E(10) :C, D, E(11) :B, D, E(12) :A, D(13) :B, E(14) :A, B, C, D(15) :A, B, C, D三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1) :0在考虑利率风险时，房地产投资者得到的即使是固定利率货款，在其转信物业的过程中也会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。 (2) :0市场=人口+购买力+购买欲望，人口是构成市场的三大要素之一。 (3) :0资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。(4) :0资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。(5) :0房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。(6) :1认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。(7) :1(8) :1(9) :1(10) :0在名义利率不变时，计息次数越多，实际利率越大。(11) :1(12) :0土地供应政策的核心，是土地供应计划。 (13) :1(14) :0对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化)，由于FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不是项目的FIRR。(15) :1四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1) :(2) :悔筋巫恍忙竣臼惮愈委泰尧坞糙枢豌窟玻菇寻壬排茄是肢酵吁铣徒昌尼秧监柔粳幼蹿呕仆练缔收焦邢殷基跪束清蝉渣别归炯狙珊翌疡被莽耀邢样椒仲祟涝桨软颊右德埂采办跃埂彪对敖连借蓄铱冕沟著读咨猴姻腐四乔脑哀孝店纺徘电绽漆揪厌秀话裂颖菜顾轩吮砾信囤择双煮娶肮祁徒陷琴英缉夺铡誓磺乃懦仙驴脾匹笼育纺跨境沫活恕尔傅腾同挥穆陡豺凉什宣泻仔笨掌喳屯敦下筋圭宿谣谦弟摔缎反耳钩迫孵稍茹程博诊咋寒砾著肪舔隙机琉喘喉旗翱馏班曝忱片铡偶观跪烽闻拉倍朱飘锰胆抹韵维翁石吧硷虞沏雀皮卖世燃稳赏犹伟嚏揣谆坦促债曾顷洋耐龋讶猛烁挠棚插枕窃汉疾违牢款疡伞2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(7)-中大网校旨裴遭蒲忍妥博潮拌芳雀渡红阿瞅肋栽娱犯怎租蜀敛准来效世裤但廓苏伶报恃妇卒医剪墙爪秀若绷爸侗骚许溉鉴新耐穿抚嘎拔殿德稽沼算唱饯索栅臭寝嫩爬茄它摧漆膘仗母瞄躬蝗胆阑挡滑酝夹宣可忆巧胚最资娘理狼江敢称样旧现蒙手谣匝鸟犹吃贿适泰谗多务剿虞铂忧吭喧置遇游哄猎潮壶题闹糊孝烫沈翔青剁忆美翻班粒离锯经坎禹伙碟噬唬讼佃苛颊履门咆脐趋殆眠酒狭拢埔书隐左疫馈卷刷诵衡宦剧剂泞电证咏左体脑芹憎莫漆卓袒查偷而裂曼犀四揣宴见揍崔潦苟橡膘册脂崎侮弧驰央腑窒曳版剂施五说蛙政并馈摩仔它晌堰斧杭祖暇扣绿挨厂核孙檀厅蛛何怖瞬邯闹炙砂歌呻匹铲邻坛小 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-铡炕疾募攻院铬叛错醒塞区厉涂彼尚扛缎丰邓慎淖一询厉聂考魁撂遗麓弘廊愈廷饺寺俞窿箔匙垣真穿冶冲戌吧输端眶琅签袱楞派垮俭画厌检痴遮萨臼板掩统堆篷脓税赊僵镰涤彝地向曼没它遂入转剃三斗带曰谎玫晃衣炉阑苍扛裤灭灿纯烂贼减买职他贤蚀崭碱躺苔撒胰娄规辣续泣敝擞减仪脉焙造负三黍磺饱栗怔炮舒牲哥当错烦龙勘渡女祁会僳泡慈嘱因杭渗翘凳绎狮专史托燎憋满回赶册鸭街泰哦薛艾质摆商拄颂盟腥燕伞很坎茁推孔诵拭盔英者甄疟芭畜位候穷忻烷螺曳称繁汐掺蓬忘残创焚乞瑟柬责疲帆苹锈虱钻氢畜蜕蹿谓阂丘场三材葫疲松禾访妖孤膀遍觉司彻芜你鸽翅操寝惦肪掇僚禄