企业项目拓展及论证流程分析模板.doc

1 目标为保持企业连续性发展，寻求房地产项目并在确定项现在对其可行性进行充足科学论证，有效规避风险，以供决议者做出正确判定。2 适用范围本步骤适适用于房地产各类项目标开发，是为取得土地所进行前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决议是否获取土地。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查充足性市场定位及方案设计等合理性资料正确性各阶段费用估算正确性各部门工作开展立即性3 术语和定义3.1 专案论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发各个原因进行充足讨论和估计，最终针对估计综合效果进行可行性求证。3.2 项目简报：是对有初步意向项目做出初步分析汇报，并在此基础上做出初步估计，以判定是否进入可行性研究阶段。3.3 可行性研究：是对准备开发项目进行房地产项目技术经济上论证分析，并在此基础上对项目标经济效果进行估计，为投资决议提供依据。4 部门职责4.1 区域投资发展部：负责进行基础信息研究，搜集地块信息和关键地块筛选；负责组织编制项目简报；负责制订项目可行性研究计划，组织编制项目可行性研究汇报并上报集团审批；负责招投标项目标标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目标尽职调查，负责相关资料归档管理。4.2 区域营销管理部：负责项目所在区域市场调研，编制项目简报中市场分析、初步产品定位提议和营销初步计划；负责编制项目可行性研究汇报初步产品定位、市场分析部分。4.3 区域设计管理部：负责提供项目简报中计划控制关键点；负责编制项目可行性研究汇报计划草案。4.4 区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段成本初步测算，编制项目可行性研究汇报成本测算部分。4.5 区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制项目可行性研究汇报经济指标、投资收益部分。4.6 区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。4.7 区域主管领导：负责审核关键筛选地块、项目简报、项目可行性研究汇报、标书。4.8 集团投资管理中心：负责对项目简报进行审核，对区域投资发展部编写项目可行性研究汇报进行指导，组织对项目可行性研究汇报研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目标协议洽谈，参与二手项目标尽职调查，主持签定项目协议。4.9 集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段计划设计分析，参与项目可行性研究汇报研讨会，参与二手项目标尽职调查。4.10 集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段成本测算，参与项目可行性研究汇报研讨会。4.11 集团营销策划中心：负责指导区域营销管理部进行可研阶段初步产品定位，参与项目可行性研究汇报研讨会。4.12 集团财务资金中心：负责指导区域财务管理部进行可研阶段经济指标分析，参与项目可行性研究汇报研讨会，参与二手项目标尽职调查。4.13 集团法务审计中心：负责组织进行二手项目标尽职调查，并编写尽职调查汇报。4.14 集团主管副总：负责审批项目简报，决议是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。4.15 集团总裁：负责审批项目可行性研究汇报，决议是否进入下一阶段；负责签署协议。4.16 投资决议委员会：负责决议最终拿地或收购二手项目。5 工作程序活动步骤及说明负责部门/责任人输出1 提供信息1.1 信息起源可能是政府、中介、项目拥有者土地信息2 筛选信息2.1 搜集项目信息；针对具体项目搜集市场信息，形成基础信息单2.2 对搜集信息进行分析整理，确定有价值目标项目，填写信息跟踪单2.3 分析各可能项目开发前景，分析企业内部资源，选择适合企业意向项目2.4 项目跟踪结束时填写结案单投资发展部基础信息单信息跟踪单结案单地块选择意向3 审核3.1 区域主管领导对提交意向项目进行审批区域主管领导审批意见4 了解背景信息4.1 假如是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、市场考察和交易案例搜集等4.2 假如是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家企业情况、项目证照情况等区域投资发展部项目背景资料5 编制项目简报5.1 进行初步产品定位5.2 提供初步计划关键点5.3 组织进行地块初步成本测算5.4 项目经济性指标初步分析营销管理部设计管理部审算合约部财务管理部项目简报6 审核6.1 区域主管领导进行审核6.2 集团投资管理中心进行审核6.3 集团主管副总进行审批区域主管领导投资管理中心集团主管副总审批意见7 进行可行性研究7.1 制订可行性研究计划7.2 在集团总部指导下营销管理部进行深入产品定位和市场分析7.3 在集团总部指导下设计管理部继续深化项目初步计划设计7.4 在集团总部指导下审算合约部组织进行全方面成本测算7.5 在集团总部指导下财务管理部继续深化项目经济指针分析7.6 汇总编制项目可行性研究汇报投资发展部营销管理部审算合约部设计管理部财务管理部投资管理中心营销策划中心成本管理中心产品研发中心财务资金中心项目可行性研究汇报8 审核8.1 由区域主管领导对项目可行性研究汇报进行初步审核区域主管领导审核意见9 组织项目可行性研讨会9.1 投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见9.2 提交集团主管副总审核9.3 提交集团总裁审批投资管理中心集团主管副总集团总裁研讨意见审批意见10 总结谈判关键点10.1 投资管理中心依据研讨会总结谈判关键点10.2 集团主管副总进行审核10.3 集团总裁进行审批投资管理中心谈判关键点11 进行沟通（一手项目）11.1 就项目情况进行初步沟通，了解相关信息投资发展部沟通统计12 制作标书（招投标项目）12.1 投资发展部组织进行标书制作12.2 相关部门参与标书制作投资发展部标书13 审核13.1 区域主管领导对标书进行初步审核13.2 由集团投资管理中心组织相关部门对标书进行审核，形成审核意见13.3 报投资决议委员会审批区域主管领导投资管理中心投资决议委员会审批意见14 投标14.1 将经过审核标书递交给招标机构14.2 假如中标，进入签定协议步骤，假如未中标，该步骤结束投资发展部投标结果15 制作参与拍挂策略（拍挂项目）15.1 投资发展部依据和政府等土地出售机构初步沟通，拟订对应参与拍挂策略提议15.2 将提议提交集团投资管理中心投资发展部参与拍挂策略提议16 组织参与拍卖挂牌16.1 依据投资发展部提交策略提议，拟订参与拍卖挂牌方案（包含竞价策略、成交价范围等）16.2 投资管理中心组织参与拍卖挂牌，集团主管副总参与16.3 假如中标，进入签定协议步骤，假如未中标，该步骤结束投资管理中心集团主管副总拍卖挂牌中标结果17 进行协议洽谈（二手项目）17.1 依据总结谈判关键点，拟订谈判策略17.2 和卖方就价格、合作方法、付款方法、税费等实质性内容进行谈判17.3 确定协议草案投资管理中心法务审计中心集团主管副总谈判统计18 进行尽职调查18.1 法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调查，法务审计中心就卖方情况、项目标抵押、担保、权属及纠纷等方面进行查证18.2 财务资金中心就卖方经济等方面进行调查18.3 产品研发中心就项目标设计、定位等进行评定法务审计中心投资管理中心财务资金中心产品研发中心尽职调查汇报19 审核19.1 投资管理中心就谈判结果和尽职调查汇报进行初步审核19.2 投资决议委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决议19.3 假如审核经过进入签定协议步骤，假如不经过则放弃投资管理中心投资决议委员会审核意见20 签定协议20.1 由投资管理中心草拟协议文本20.2 由成本管理中心、法务审计中心对协议文本进行审核20.3 就经过审核协议文本和卖方或拍卖机构进行协商20.4 修订形成正式协议文本20.5 由集团总裁和对方签署协议投资管理中心成本管理中心法务审计中心集团总裁协议21 获取土地使用权21.1 进入土地获取作业指导投资发展部22 修订可研汇报22.1 依据签定协议，修订可研汇报投资发展部修订后项目可行性研究汇报23 立案23.1 投资发展部将修订后项目可行性研究汇报发放给相关部门立案，指导后期项目开发工作投资发展部6 权限及标准步骤权限及标准6 项目简报审核项目简报由区域主管领导进行审核后，报集团投资管理中心进行审核，再报集团主管副总进行审批9 项目可行性研讨会区域主管领导审核后，由集团投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见，提交集团主管副总审核，再提交集团总裁审批13 标书审核区域主管领导对标书进行初步审核，报集团投资管理中心进行审核，形成审核意见，报投资决议委员会审批决议19 二手项目审核投资管理中心就谈判结果和尽职调查汇报进行初步审核，形成审核意见，报投资决议委员会审批决议7 关键文檔文档名称编制部门/人员关键内容接收部门/人员提交时限/频率项目简报区域各部门市场调查情况及技术计划关键点、成本销售估计分析和投资机会分析区域各部门意向项目审批经过后0.5个月内完成项目可行性研究汇报区域各部门市场分析、技术分析、成本分析和经济分析区域各部门项目简报审批经过后1.5个月内完成尽职调查汇报法务审计中心项目概况、企业结构分析、财务审计、经营审计、正当性审计、财务模拟、结论及提议投资管理中心商务谈判结束后0.5个月内完成8 关键附件8.1 基础信息单8.2 信息跟踪单8.3 结案单8.4 项目简报编制作业指导8.5 项目可行性论证作业指导8.6 商务谈判作业指导8.7 谈判统计8.8 尽职调查汇报