资源描述
1 目标
为保持企业连续性发展，寻求房地产项目并在确定项现在对其可行性进行充足科学论证，有效规避风险，以供决议者做出正确判定。
2 适用范围
本步骤适适用于房地产各类项目标开发，是为取得土地所进行前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决议是否获取土地。
A（数量）
Q（质量）
C（成本）
T（时效）
R（风险）
市场调查充足性
市场定位及方案设计等合理性
资料正确性
各阶段费用估算正确性
各部门工作开展立即性
3 术语和定义
3.1 专案论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发各个原因进行充足讨论和估计，最终针对估计综合效果进行可行性求证。
3.2 项目简报：是对有初步意向项目做出初步分析汇报，并在此基础上做出初步估计，以判定是否进入可行性研究阶段。
3.3 可行性研究：是对准备开发项目进行房地产项目技术经济上论证分析，并在此基础上对项目标经济效果进行估计，为投资决议提供依据。
4 部门职责
4.1 区域投资发展部：负责进行基础信息研究，搜集地块信息和关键地块筛选；负责组织编制《项目简报》；负责制订《项目可行性研究计划》，组织编制《项目可行性研究汇报》并上报集团审批；负责招投标项目标标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目标尽职调查，负责相关资料归档管理。
4.2 区域营销管理部：负责项目所在区域市场调研，编制《项目简报》中市场分析、初步产品定位提议和营销初步计划；负责编制《项目可行性研究汇报》初步产品定位、市场分析部分。
4.3 区域设计管理部：负责提供《项目简报》中计划控制关键点；负责编制《项目可行性研究汇报》计划草案。
4.4 区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段成本初步测算，编制《项目可行性研究汇报》成本测算部分。
4.5 区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制《项目可行性研究汇报》经济指标、投资收益部分。
4.6 区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。
4.7 区域主管领导：负责审核关键筛选地块、《项目简报》、《项目可行性研究汇报》、标书。
4.8 集团投资管理中心：负责对《项目简报》进行审核，对区域投资发展部编写《项目可行性研究汇报》进行指导，组织对《项目可行性研究汇报》研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目标协议洽谈，参与二手项目标尽职调查，主持签定项目协议。
4.9 集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段计划设计分析，参与《项目可行性研究汇报》研讨会，参与二手项目标尽职调查。
4.10 集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段成本测算，参与《项目可行性研究汇报》研讨会。
4.11 集团营销策划中心：负责指导区域营销管理部进行可研阶段初步产品定位，参与《项目可行性研究汇报》研讨会。
4.12 集团财务资金中心：负责指导区域财务管理部进行可研阶段经济指标分析，参与《项目可行性研究汇报》研讨会，参与二手项目标尽职调查。
4.13 集团法务审计中心：负责组织进行二手项目标尽职调查，并编写《尽职调查汇报》。
4.14 集团主管副总：负责审批《项目简报》，决议是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。
4.15 集团总裁：负责审批《项目可行性研究汇报》，决议是否进入下一阶段；负责签署协议。
4.16 投资决议委员会：负责决议最终拿地或收购二手项目。
5 工作程序
活动
步骤及说明
负责部门/
责任人
输出
1 提供信息
1.1 信息起源可能是政府、中介、项目拥有者
土地信息
2 筛选信息
2.1 搜集项目信息；针对具体项目搜集市场信息，形成《基础信息单》
2.2 对搜集信息进行分析整理，确定有价值目标项目，填写《信息跟踪单》
2.3 分析各可能项目开发前景，分析企业内部资源，选择适合企业意向项目
2.4 项目跟踪结束时填写《结案单》
投资发展部
基础信息单
信息跟踪单
结案单
地块选择意向
3 审核
3.1 区域主管领导对提交意向项目进行审批
区域主管领导
审批意见
4 了解背景信息
4.1 假如是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、市场考察和交易案例搜集等
4.2 假如是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家企业情况、项目证照情况等
区域投资发展部
项目背景资料
5 编制项目简报
5.1 进行初步产品定位
5.2 提供初步计划关键点
5.3 组织进行地块初步成本测算
5.4 项目经济性指标初步分析
营销管理部
设计管理部
审算合约部
财务管理部
项目简报
6 审核
6.1 区域主管领导进行审核
6.2 集团投资管理中心进行审核
6.3 集团主管副总进行审批
区域主管领导
投资管理中心
集团主管副总
审批意见
7 进行可行性研究
7.1 制订可行性研究计划
7.2 在集团总部指导下营销管理部进行深入产品定位和市场分析
7.3 在集团总部指导下设计管理部继续深化项目初步计划设计
7.4 在集团总部指导下审算合约部组织进行全方面成本测算
7.5 在集团总部指导下财务管理部继续深化项目经济指针分析
7.6 汇总编制《项目可行性研究汇报》
投资发展部
营销管理部
审算合约部
设计管理部
财务管理部
投资管理中心
营销策划中心
成本管理中心
产品研发中心
财务资金中心
项目可行性研究汇报
8 审核
8.1 由区域主管领导对《项目可行性研究汇报》进行初步审核
区域主管领导
审核意见
9 组织项目可行性研讨会
9.1 投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见
9.2 提交集团主管副总审核
9.3 提交集团总裁审批
投资管理中心
集团主管副总
集团总裁
研讨意见
审批意见
10 总结谈判关键点
10.1 投资管理中心依据研讨会总结谈判关键点
10.2 集团主管副总进行审核
10.3 集团总裁进行审批
投资管理中心
谈判关键点
11 进行沟通（一手项目）
11.1 就项目情况进行初步沟通，了解相关信息
投资发展部
沟通统计
12 制作标书（招投标项目）
12.1 投资发展部组织进行标书制作
12.2 相关部门参与标书制作
投资发展部
标书
13 审核
13.1 区域主管领导对标书进行初步审核
13.2 由集团投资管理中心组织相关部门对标书进行审核，形成审核意见
13.3 报投资决议委员会审批
区域主管领导
投资管理中心
投资决议委员会
审批意见
14 投标
14.1 将经过审核标书递交给招标机构
14.2 假如中标，进入签定协议步骤，假如未中标，该步骤结束
投资发展部
投标结果
15 制作参与拍挂策略（拍挂项目）
15.1 投资发展部依据和政府等土地出售机构初步沟通，拟订对应参与拍挂策略提议
15.2 将提议提交集团投资管理中心
投资发展部
参与拍挂策略提议
16 组织参与拍卖挂牌
16.1 依据投资发展部提交策略提议，拟订参与拍卖挂牌方案（包含竞价策略、成交价范围等）
16.2 投资管理中心组织参与拍卖挂牌，集团主管副总参与
16.3 假如中标，进入签定协议步骤，假如未中标，该步骤结束
投资管理中心
集团主管副总
拍卖挂牌中标结果
17 进行协议洽谈（二手项目）
17.1 依据总结谈判关键点，拟订谈判策略
17.2 和卖方就价格、合作方法、付款方法、税费等实质性内容进行谈判
17.3 确定协议草案
投资管理中心
法务审计中心
集团主管副总
谈判统计
18 进行尽职调查
18.1 法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调查，法务审计中心就卖方情况、项目标抵押、担保、权属及纠纷等方面进行查证
18.2 财务资金中心就卖方经济等方面进行调查
18.3 产品研发中心就项目标设计、定位等进行评定
法务审计中心
投资管理中心
财务资金中心
产品研发中心
尽职调查汇报
19 审核
19.1 投资管理中心就谈判结果和尽职调查汇报进行初步审核
19.2 投资决议委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决议
19.3 假如审核经过进入签定协议步骤，假如不经过则放弃
投资管理中心
投资决议委员会
审核意见
20 签定协议
20.1 由投资管理中心草拟协议文本
20.2 由成本管理中心、法务审计中心对协议文本进行审核
20.3 就经过审核协议文本和卖方或拍卖机构进行协商
20.4 修订形成正式协议文本
20.5 由集团总裁和对方签署协议
投资管理中心
成本管理中心
法务审计中心
集团总裁
协议
21 获取土地使用权
21.1 进入《土地获取作业指导》
投资发展部
22 修订可研汇报
22.1 依据签定协议，修订可研汇报
投资发展部
修订后项目可行性研究汇报
23 立案
23.1 投资发展部将修订后《项目可行性研究汇报》发放给相关部门立案，指导后期项目开发工作
投资发展部
6 权限及标准
步骤
权限及标准
6 项目简报审核
项目简报由区域主管领导进行审核后，报集团投资管理中心进行审核，再报集团主管副总进行审批
9 项目可行性研讨会
区域主管领导审核后，由集团投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见，提交集团主管副总审核，再提交集团总裁审批
13 标书审核
区域主管领导对标书进行初步审核，报集团投资管理中心进行审核，形成审核意见，报投资决议委员会审批决议
19 二手项目审核
投资管理中心就谈判结果和尽职调查汇报进行初步审核，形成审核意见，报投资决议委员会审批决议
7 关键文檔
文档名称
编制部门
/人员
关键内容
接收部门/人员
提交时限/频率
项目简报
区域各部门
市场调查情况及技术计划关键点、成本销售估计分析和投资机会分析
区域各部门
意向项目审批经过后0.5个月内完成
项目可行性研究汇报
区域各部门
市场分析、技术分析、成本分析和经济分析
区域各部门
项目简报审批经过后1.5个月内完成
尽职调查汇报
法务审计中心
项目概况、企业结构分析、财务审计、经营审计、正当性审计、财务模拟、结论及提议
投资管理中心
商务谈判结束后0.5个月内完成
8 关键附件
8.1 《基础信息单》
8.2 《信息跟踪单》
8.3 《结案单》
8.4 《项目简报编制作业指导》
8.5 《项目可行性论证作业指导》
8.6 《商务谈判作业指导》
8.7 《谈判统计》
8.8 《尽职调查汇报》
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