资源描述
建业住宅集团项目开发关键步骤及结果（草案）
一级步骤
二级步骤
结果
责任单位
责任人
完成周期
备注
项
目
决
策
阶
段
目标市场调研
《项目营销策略》
市场拓展中心
项目信息搜集研究
《项目市场调研汇报》
市场拓展中心
实在
《项目可行性研究汇报》
市场拓展中心
目标宗地选择
市场拓展中心
一并确定开发周期、利润指标
项目立项
《项目投资立项书》（项目立项批文）
财务中心
部门经理
2周
《项目设计任务书》
设计中心
总经理
1周
设计中心牵头，工程部负责配合
购置项目宗地
《建设用地计划许可证》
工程部
部门经理
《国有土地使用证》
工程部
部门经理
节点：土地证办理完成日期
注册项目企业
《企业营业执照》
管理部
部门经理
2周
《税务登记证》《审计证》
财务部
部门经理
1周
组建项目企业
《企业组织机构代码证》
管理部
部门经理
1周
编制项目开发工作计划
项目企业人员名单
总经理
总经理
2周
项目推介
充足利用多种推介资源
项
目
设
计
阶
段
设计单位招标
《项目开发工作计划书》
总经理
总经理
2周
施工图设计单位
设计中心
1周
园林设计单位
设计中心
1周
装饰设计单位
设计中心
1周
项目计划设计及营销方案确定
《项目投资估算书》
财务中心
1周
《项目计划设计方案》
设计中心
1月
节点：项目总规方案出图日期
《项目营销计划》
销售部
部门经理
1周
项目扩初设计及项目概算编制
《项目扩初设计方案》
财务部
部门经理
1周
《项目投资概算书》
工程中心
2周
项目施工图设计及项目投资预算、项目施工计划编制
《项目施工图》
财务中心
1月
节点：施工图纸完成交付日期
《项目投资预算书》
工程部
部门经理
1周
《项目施工计划书》
工程部
配套人员
项
目
实
施
阶
段
项目报建
文物勘探汇报和地质勘探汇报
工程部
部门经理
《建设工程消防审核意见》
工程部
配套人员
3周
《建设工程抗震审核意见》
工程部
配套人员
3周
《建设工程计划许可证》
工程部
配套人员
3周
《施工许可证》
工程部
配套人员
2周
配套工程报建
财务部
部门经理
1个月
项目资金准备
项目投资计划、融资计划
财务中心
部门经理
1周
按揭办理计划
工程部
部门经理
1周
招标
项目施工单位招标
工程部
部门经理
1周
监理单位招标
工程部
部门经理
1周
设备材料招标
工程部
1周
营销代理企业招标
销售部
营销物料招标
销售部
部门经理
施工前准备
图纸会审
工程部
部门经理
场地三通一平
工程部
部门经理
砌筑围墙、围墙装饰
销售部
部门经理
节点：砌筑围墙及围墙广告完工日期
项目开盘销售实施
项目认购
销售部
部门经理
节点：预售证办理日期
开盘
销售部
部门经理
1周
节点：开盘日期
《销售、回款计划书》
销售部
用户服务
销售部
每个月定时对业主开放、参观
施工组织计划
建筑工程管理
工程部
土建技术人员
1年
节点：开工日期、主体结顶日期
安装工程管理
工程部
安装技术人员
1年
配套工程管理
工程部
1年
园林绿化工程管理
工程部
部门经理
装饰工程管理
工程部
部门经理
完工验收
《申请交验书》
工程部
部门经理
节点：交工验收日期
《单项工程验收单》
财务中心
部门经理
《违工和遗留问题处理说明》
总经理
工程决算
《项目决算书》、《项目档案》
财务部
部门经理
节点：清盘日期
工程立案
工程部
部门经理
过程保修
工程部
部门经理
物
业
移
交
及
客
户
服
务
阶
段
项目总结
《项目总结汇报》
物业分企业
2周
移交物业
《物业移交验收函》
物业分企业
《验收计划》
物业分企业
《验收清单》
物业分企业
移交用户
管理部
产权证办理
管理部
项目后评价
《项目完成汇报》
物业分企业
《项目实施情况审核备忘录》
物业分企业
用户服务
入伙手续办理
物业分企业
用户装修管理
用户回访
百问百答
1、怎样编写《项目市场调研汇报》？ 营销
2、怎样编写《项目可行性研究汇报》？ 财务
3、怎样编写《项目投资立项书》？怎样建立土地前期购置决议标准体系？ 市场
4、怎样编写《项目设计任务书》？ 子企业
5、怎样办理《建设用地计划许可证》？ 工程
6、怎样办理《国有土地使用证》？ 市场
7、怎样在拿到土地后快速制订《项目营销策略》？拿到土地后需要怎样准备开盘工作？ 营销
8、怎样办理文物勘探工作？ 工程
9、怎样办理地质勘探工作？ 工程
10、怎样办理土壤放射性气体检测？ 工程
11、怎样办理《企业营业执照》？ 总办
12、怎样办理《税务登记证》？ 总办
13、怎样组建项目企业，项目企业机构设置及岗位职责有哪些？ 总办
14、怎样编写《项目开发工作计划书》？ 子企业
15、怎样编写《项目委托设计任务书》？ 设计
16、确定计划设计单位需要注意那些事项 设计
17、确定施工图设计单位需要注意那些事项？ 设计
18、设计单位确定后怎样配合？ 设计
19、确定园林设计单位需要注意那些事项？ 设计
20、确定装饰设计单位需要注意那些事项？ 设计
21、开发项目合理设计周期应该是多久？ 设计
22、《项目计划设计方案》需要明确那些内容？项目建设标准怎样最终确定？ 设计
23、设计变更怎样进行？设计变更费用怎样洽商？ 设计
24、设计协议怎样洽商？费用怎样最终确定？设计费用支出步骤及措施？ 设计
25、怎样确定设计中心、工程中心和子企业责任接口？ 设计
26、怎样编制《项目估算书》？ 财务
27、怎样编制《项目营销计划》？ 营销
28、《项目扩初设计方案》需要明确那些内容？ 设计
29、怎样编制《项目概算书》？ 财务
30、《项目施工图》需要明确那些内容？怎样保障施工图出图时间和质量？ 设计
31、怎样编制《项目投资预算书》？ 财务
32、怎样编制《项目施工计划书》？ 工程
33、怎样办理《建设工程消防审核意见》？ 工程
34、怎样办理《建设工程计划许可证》？ 工程
35、怎样办理《施工许可证》？ 工程
36、办理配套工程报建工作需要明确那些内容？各项工作步骤是什么？ 工程
37、怎样制订项目融资计划？ 财务
38、怎样编制按揭办理计划？ 财务
39、怎样办理按揭手续？办理贷款及按揭手续需注意哪些事项？ 财务
40、项目施工单位招标需要注意哪些方面？ 工程
41、监理单位招标需要注意哪些方面？ 工程
42、设备材料招标需要注意哪些方面？材料认质认价工作怎样做？怎样利用建立集团统一采购体系？ 工程
43、营销物料招标需要注意哪些方面？ 营销
44、怎样配合监理企业工作？ 工程
45、招标主体怎样划分？哪些在中心？哪些在子企业？ 计划
46、工程协议、材料供给协议签定中有哪些注意事项？ 工程
47、砌筑围墙需要注意哪些方面？ 工程
48、场地三通一平需要注意哪些方面？ 工程
49、图纸会审怎样组织，需要注意哪些方面？ 图纸会审意义、内容、目标、达成标准是什么？ 工程
50、图纸出来后，怎样确定小区标高、房屋定位？程序是什么？ 工程
51、怎样进行工程预决算？ 财务
52、怎样审查施工组织设计？ 工程
53、项目销售步骤？怎样使销售管理工作规范化？营销企业在项目营销工作中作用是什么？ 营销
54、开盘工作需要做哪些准备？ 营销
55、建筑工程管理注意事项？工程突发事件费用怎样处理？ 工程
56、安装工程管理注意事项？ 工程
57、配套工程管理注意事项？ 工程
58、园林绿化工程管理注意事项？ 工程
59、装饰工程管理注意事项？ 工程
60、隐蔽工程验收需要注意哪些事项？ 工程
61、怎样编写《申请交验书》？ 工程
62、怎样编写《单项工程验收单》？ 工程
63、怎样编写《尾工和遗留问题处理说明》？ 工程
64、怎样编写《项目决算书》？ 财务
65、工程完工，怎样办理工程立案？立案需要那些资料？ 工程
66、集团内部审计体系内容和措施是什么？ 财务
67、怎样编写《项目总结汇报》？怎样建立项目档案？项目档案包含哪些内容？ 子企业
68、《物业移交验收函》包含那些方面？ 子企业
69、怎样编写《验收计划》？ 子企业
70、怎样编写《验收清单》？ 子企业
71、怎样进行移交工作？ 子企业
72、怎样编写《项目完成汇报》？ 子企业
73、怎样编写《项目实施情况审核备忘录》？ 子企业
74、怎样办理入伙手续？ 物业
75、怎样进行用户装修管理？ 物业
76、用户回访工作应注意哪些事项？ 物业
77、怎样实现集团文档资料（包含立项、报建、验收）归口、规范化管理？ 总办
78、怎样确定月度预算中估算项目？ 财务
79、怎样进行月度计划管理工作？ 计划
80、怎样加紧公文、协议流转速度？ 计划
81、怎样购置固定资产并进行管理？ 总办
82、协议实施后评价制度怎样建立？ 计划
项目筹备阶段：该阶段工作是，市场调研、组建企业、土地征用、项目定位
1、企业注册、税务注册、团体组建工作
2、土地手续办理：注意了解土地办理相关程序和法律知识。
3地质勘探及文物勘探
4、项目定位
项目定位是项目成败关键，正确地把握项目定位是项目运作关键步骤，此阶段应完成项目概念定位及概念设计。
目标用户定位
项目总体定位
产品类别及建标初步定位
价格策略定位
营销策略定位
广告推广形象定位
项目开发工作计划书编制
计划设计阶段：此阶段关键任务是完成项目标计划设计工作同时完成项目报批、报建和投资概算、施工图预算编制工作。
1、 委托设计书编制
2、 设计单位招标：计划设计单位、施工图纸设计单位、园林设计单位、装饰设计单位等
3、 项目设计方案
4、 项目营销推广方案
5、 项目推广设计方案和施工图纸设计
6、 项目投资概算和施工图预算
7、 项目资金计划
8、 项目施工计划
9、 报批、报建手续
实施准备阶段
1、 资金准备：开启资金、银行融资
2、 施工前准备：围墙砌筑、场地三通一平、施工招投标、样板房、销售中心施工准备
3、 项目推广准备：项目营销计划、项目推广会、媒体推广、现场形象包装、销售渠道、物料准备等
项目实施阶段
组建施工及施工管理
销售实施：营销计划书、月度实施计划、月度回款计划
项目资料管理
项目完工验收
工程决算
项目移交阶段
1、项目移交业主
2、项目移交物业企业
3、项目移交备忘录
项目完工后评价
1、 项目总结
2、 项目评价：财务评价、工程造价、营销评价、管理评价
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