焦作市城市住宅区物业管理暂行办法.doc

焦作市城市住宅区物业管理暂行办法第一章 总 则第一条 为了加强我市城市住宅区的物业管理，规范物业管理行为，创造优美整洁、文明安全、舒适方便的居住环境，发挥物业最大的社会、环境和经济效益，根据法律、法规和国家、省建设行政部门关于城市居住区物业管理的规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条 本办法适用于本市城区（含建制镇、独立工矿区）范围内城市居民住宅区的物业管理。第三条 本办法所称住宅区，是指以住宅为主体，具备相应的配套设施、设备、场地及非住宅房屋的居民生活区、住宅组团、综合性大楼等。 本办法所称业主，是指物业的产权人或使用人。 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的设施、设备及场地。 本办法所称物业管理，是指物业管理公司根据本办法和住宅区业主的委托，对住宅区的物业以经营的方式进行修缮、维护及其他与之相关的专业化管理服务活动。 本办法所称物业管理公司（以下称物业公司），是指按佥程序成立并具有相应资质条件的经营物业管理服务业务的经济实体。第四条 市房产管理部门是全市物业管理工作的主管部门（以下称物管部门）。其主要职责： （一）贯彻实施国家、省及本市有关物业管理工作的政策、法规和规范性文件； （二）对全市城镇物业管理工作进行调查研究，向市人民政府提出建设性意见，经批准后组织实施； （三）负责本市物业公司的资质审查、审批、业务指导、监督和年检工作； （四）制定本市住宅区物业管理的技术标准； （五）参与制定本市物业管理的收费办法； （六）负责对各县（市）区物业管理工作的业务指导。第五条 市人民政府成立焦作市物业管理指导委员会（办公室设在市房产管理部门），指导直辖市物业管理工作。 规划、建设、工商、物价、公安、邮电、供电等部门和住宅区所在地人民政府应共同配合物管部门做好住宅区物业管理工作。第六条 本市物业管理工作纳入城市建设管理。物管部门应当参加市政府规划建设联席办公会议，可以提前介入住宅区建设管理，并参加竣工综合验收，负责审查物业管理有关事项。第七条 住宅区业主应当遵守国家法律、法规、规章和本办法，并按规定缴纳物业管理费用，享有住宅区物业管理的权利和业务。第二章业主委员会和物业公司第八条 住宅区应依照本办法成立业主委员会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会在物管部门和住宅区所在地街道办事处指导下，由住宅区业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，组成人员应至少是五人的奇数，住宅区设有居委会的，应吸收居委会一名代表参加。业主委员会人员组成应报物管部门备案。主任、副主任由业主委员会委员选举，必要时，由物管部门提名，委员会通过。业主委员会每届任期三年。 业主委员会可根据需要向政府社团登记主管部门申请法人登记。 业主委员会应代表住宅区业主，依照本办法和业主委员会章程，行使住宅区管理监督权。第九条 业主委员会的权利 （一）制定业主委员会章程，维护业主的合法权益； （二）决定选聘或解聘物业公司； （三）审议物业公司制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；（四）监督、检查物业公司的各项管理工作和物业管理合同的执行情况。 业主委员会的义务：（一）协助物业公司落实各项管理措施；（二）会同物管部门监督物业管理资金的使用和管理；（三）接受业主、物管部门、政府有关部门的监督； （四）直辖市业主与物业公司之间的矛盾。第十条 设立物业公司应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营服务场所； （三）有符合法律、法规、规章规定数额的资本金； （四）有足够数量的专业技术人员和服务人员； （五）其它有关条件。 物业公司经物管部门资质审查，取得焦作市物业管理公司资质等级证书，向工商行政管理部门申请，领取营业执照后，方可开业。 物业公司享受国家和省、市对第三产业再就业和社区服务的优惠政策。第十一条 物业公司的权利； （一）根据有关法规和本办法，制定住宅区物业管理制度，报业主委员会批准后执行；（二）依据合法的物业管理制度或物业管理合同对住宅区实施物业管理并按有关规定收取管理服务费用； （三）制止违反本办法和管理制度的行为； （四）要求业主委员会协助管理； （五）选聘专营公司，承担专项管理业务。 物业公司的义务：（一）履行物业管理合同，依法经营； （二）接受业主委员会和住宅区内业主的监督； （三）重大的管理措施应提交业主委员会审议并经业主委员会认可； （四）接受物管部门、政府有关部门的监督指导。第十二条 物业公司应当与业主委员会或业主签订物业管理合同。物业管理合同使用统一的合同文本。 物业管理合同应当明确下列事项： （一）业主委员会、业主和物业公司的名称、住所； （二）管理范围和管理项目； （三）管理内容和标准； （四）管理费用； （五）双方权利和义务； （六）合同期限； （七）违约责任； （八）合同终止和解除的约定； （九）当事人双方约定的其他事项。第十三条 物业管理合同和住宅区物业管理制度，须报物管部门备案。第十四条 物业管理的主要内容： （一）对住宅区的房屋及其附属设施、设备的维修、养护； （二）对住宅区的公共设施、共用设备进行维护；（三）负责维护住宅区的公共环境卫生； （四）维护住宅区的公共绿化； （五）维护住宅区的公共秩序，配合业主委员会与当地公安派出所搞好住宅区的安全保卫工作； （六）根据业主的要求开展国家法律、法规允许的专项有偿服务；（七）接受住宅区业主委员会或业主委托的其他管理业务。第三章 物业的使用与维修管理第十五条 住宅区的房屋及其配套设施必须统一规划，同步建设。第十六条 住宅区竣工后，由市建设主管部门组织相关部门按城市规划和住宅区建设标准进行综合验收，验收合格后应当委托物业公司接收管理。第十七条 移交住宅区时，开发建设单位应向物管部门或业主委员会提交下列文件资料（可以是档案馆提供的复印件）： （一）住宅区平面规划图，竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备和配套设施的竣工图； （三）地下管网施工图； （四）其他必要的文件资料。 无上述文件资料的，应由开发建设单位重新测绘，注明实际测绘时间后移交。第十八条 新建的住宅区，开发建设单位应在居民入住前六十日报经物管部门同意，自行或选聘物业公司实行住宅区物业管理。选聘物业公司，应当按照本办法签订物业管理合同，合同期一般为二年。 业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业公司，原物业公司在同等条件下有优先承揽权。第十九条 业主应当按照国家、省、市有关规定，本着有利于物业使用、安全方便、公平合理和原则，正确处理供水、排水、供暖、供气、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十条 业主应当遵守下列规定： （一）不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外观、改变房屋用途； （二）不得占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者改变公共设施的使用性质； （三）不得在住宅院落、走道、楼梯间、平台、屋面等共用部位存放物品；（四）不得侵占绿地或损毁绿地设施； （五）不得乱设摊点、乱建集贸市场； （六）不得乱倒垃圾、杂物；（七）不得在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画； （八）不得排放有毒有害物质或发出超过规定标准的噪声； （九）不得随意停放车辆； （十）不得违章搭建；（十一）不得饲养家禽、家畜； （十二）法律、法规禁止的其他行为。第二十一条 业主装修住宅，应事先告知物业公司。物业公司应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主，并对装修住宅活动进行监督管理，发现违反本办法第二十条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业务委员会，提交政府有关部门处理。第二十二条 物业的维修责任，按照下列规定划分：（一）住宅自用部位和自用设备的维修，费用由业主承担。 自用部位是指住宅户门以内业主自用的房间、阳台、开井、庭院以及室内墙面等部位。 自用设备是指住宅户门以内业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气、暖气管道、电线等设备。 （二）住宅共用部位和共用设备的维修，由整幢住宅的业主共同负责，物业公司具体组织实施。 共用部位是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、走廊通道、房屋基础、承重墙体、梁柱、室外墙面、屋面等部位。 共用设备是指一幢住宅内部由整幢住宅的业主共同使用的供水、排水、供暖、燃气管道、供电照明、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。 （三）公共设施的维修，由物业管理区域内的全体业主共同负责，物业公司具体组织实施。 公共设施是指物业管理区域内由业主共同使用的道路、绿地、路灯、化粪池、垃圾箱、变电站、住宅区围墙等设施。 住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，由责任人负责维修。找不到责任人的，由物业公司负责。第二十三条 住宅区内相关专业部门的责任区分： （一）供水部分：单元总表（含）以外由供水单位负责； （二）下水部分：住宅区与周边市政道路管网接头处以外，由市政部门负责；（三）供电部分：进房屋单元户表（含）以外由部门负责；（四）供热、天然气、路灯、通信电视的管道、线路等由各专业部门负责维护管理；（五）环卫：住宅区规划用地内道路、房屋周围绿化带、楼道等公共环境的清扫，垃圾箱、道清运，由物业公司负责。垃圾：配有独立垃圾转运站的住宅区，由物业公司负责送到垃圾处理厂，享受市财政对环卫部门的供给标准；无独立配套垃圾转运站的住宅区内垃圾，由物业公司送到附近转运站； （六）住宅区内违章建筑的整治由规划部门负责，物业公司配合；（七）住宅区绿化建设与管理由建设单位负责或业主委员会委托物业公司负责实施；（八）住宅区内公厕的日常管理、维护、清挖、清运、消毒由环卫部门负责； （九）住宅区内机动车、非机动车存车处、停车场等交通设施的维修、管理由物业公司负责；（十）住宅区内治安保卫工作由当地公安机关负责，物业公司做好安全巡视、门卫值班工作、发生案件及时报公安机关处理；（十一）住宅区内集市、摊点设置由物业公司在工商行政管理部门指导下统一规划、管理。第二十四条 有关专业施工单位在住宅区从事工程建设或检修时，应事先通知物业公司，并遵守住宅区物业管理规定。损坏住宅区公共设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。 物业公司按合同约定对委托管理范围的公共设施实行维修、养护，应事先征得专业部门的同意，并接受专业部门的指导。第二十五条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主应予以配合。因相邻业主阻挠维修造成其他业主财产损失的，由造成损失的责任人赔偿。 因物业维修、装修造成相邻业主的自用部位、自用设备或者其他财产损失的，由造成损失的责任人赔偿。 第四章 物业管理经费及专用房屋第二十六条 住宅区应设立物业管理资金，用于住宅区公共设施的重大维修、更新及购买物业管理营业用房。其主要来源是： （一）开发建设单位为保证住宅区物业管理的正常进行，在办理拆迁许可证、商品房预（销）售许可证批准手续前，应当按房屋平均售价1%标准向市人民政府缴纳住宅区物业管理资金，该项资金，计入建设成本。 非完全配套的住宅区和1000平方米以上的零星项目，除应当按照上述标准缴纳物业管理资金外，还应缴纳缺建项目资金。根据建设部设计规范及有关规定，缺建项目费的标准为： 1、公厕：每千户建45平方米，按住宅区建筑面积每平方米0.8元缴纳； 2、垃圾转运站：服务半径不大于200米，按住宅区建筑面积每平方米25元缴纳； 3、存车库：每户应建3平方米，按住宅区建筑面积每平方米15元缴纳，统一建设集体车库； 4、绿地：每人平均1平方米，按每平方米10元缴纳； 5、硬化：非绿地即硬化，每平方米硬化面积按35元缴纳； 6、封闭：按封闭围墙实际长度，每米缴纳200元。 1997年1月至本办法发布之日起建成项目按本办法补缴物业管理资金和缺建项目费。由市物管部门设立专户集中管理。新建住宅区暂元物业公司进驻管理的，仍由开发建设单位负责管理。（二）按建设部建房97第65号文件规定，从全市房改售房款中提取出相应部门，一次缴付物管部门，主要用于旧住宅区治理改造、完善配套建设共用部位、共用设备维修补助。第二十七条 物业管理资金，原则上只能作为住宅区公共设施大修理及更新使用。根据住宅区管理情况，需要动用物业管理资金时，物业公司应编造计划和方案，报业主委员会审议批准后，由物管理部门拨付。第二十八条 住宅区业主应缴纳房屋维修养护专项费用，专门用于住宅共用部位、共用设备的维修养扩。该专项费用由房屋产权人逐月按建筑面积0.1元/平方米缴纳，由物业公司按幢、单元收缴、记帐，集中于物管部门设立的专用帐户，按当年银行活期存款计息，财产归缴纳人。使用时，由物业公司提出维修、养护方案、预算，经业主委员会审查，报物管部门批准后使用，维修时按谁受益、谁出资和公平负担的原则，冲减受益产权人的专项费用，该费用不足时，由产权人另付。 该专项费用的收支情况每半年公布一次，日常维修养护后应及时公布专项费用支出情况；业主变更的，原业主未使用的专项费用全部退还，由新业主补齐原业主退还部门，并继续缴纳。物业管理资金和房屋维修养护专项费用由物管部门印制专用票据，单独建帐，具体使用管理办法由市物管部门会同市财政部门提出方案，报市人民政府批准后实施。第二十九条 开发建设单位在移交住宅区时，应向业主委员会无偿提供物业管理办公用房。3万平方米以上的为120平方米。其产权归国家所有。 开发建设单位按住宅区建筑面积0.3%至0.5%的比例，以成本价一次性提供住宅区经营用房，资金从物业管理资金中支付，其产权归国家所有，由物管部门划拨给业主委员会，并由业主委员会委托物业公司经营使用，其收入用于补充住宅区的管理费用。第三十条 物业公司应当按照物价部门会同物管部门共同核定的收费项目和标准，逐月收取物业管理服务费。 业主应当按照物业管理合同的规定按时缴纳。第三十一条 物业管理服务费的用途主要包括：（一）管理人员的工资和规定提取的福利费； （二）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；（三）绿化管理费； （四）清洁卫生费； （五）办公费； （六）保安费； （七）物业公司固定资产折旧费；（八）法定税费； （九）其他经物价、物管部门和业主委员会认可的合理支出。第三十二条 物业公司收取物业管理服务费，应当使用物管部门统一印制的专用票据，收支项目应每半年公布一次，接受全体业主的监督。第三十三条 物管部门、住宅区业主委员会有权对物业管理各项费用的收取和使用情况进行检查与监督。第五章 罚则第三十四条 业主违反本办法第二十条规定之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正、恢复原状、责成赔偿损失。第三十五条 对拒绝缴纳各项应交费用的业主，物业公司可限期缴纳，逾期不缴纳者，可提前10日告知，给予必要的服务限制措施。连续6个月以上拒缴者，物业公司可依照合同规定向人民法院申请强制追缴。第三十六条 物业公司违反本办法规定，有下列行为之一的，物业管理部门或者法律、法规授权的有关部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并按有关法律、法规、规章的规定处以罚款： （一）房屋及公共设施、设备维修不及时的；（二）管理制度不健全、管理混乱的； （三）擅自扩大收费范围、提高收费标准的； （四）私搭乱建、改变物业和公共设施用途的； （五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的； （六）未经市物管部门资质认证而从事物业管理活动的。第三十七条 经年度考核检查，物业公司承担的管理项目达不到规定指标的，由物管部门给予通报批评，并限期达到规定的管理指标，逾期不改正的，由市物管部门予以资质降级直至吊销其资质证书。第三十八条 开发建设单位有下列行为之一的，由物管部门会同有关部门责令限期履行，逾期仍未履行的，由物管部门申请人民法院强制追缴。 （一）未按规定提供物业管理资金、缺建项目资金的； （二）未按规定提供物业管理办公用房、经营用房的。第三十九条 物业公司擅自将物业管理经费挪作他用，物管部门应当责令改正；物管部门违反规定，挪用资金的，由财政、审计部门责令改正，对直接责任人员由有权机关给予行政处分。构成犯罪的，交司法机关追究刑事责任。第四十条 当事人对物管部门或其他有关部门的具体行政行为不服的，可以按照行政复议条例和中华人民共和国行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。 当事人在法定期限内不申请复议，不提起诉讼，又不履行具体行政行为的，物管部门或其他有关部门可申请人民法院强制执行。第六章 附 则第四十一条 零星分散的城市居民住宅区参照本办法执行。各县（市）人民政府可参照本办法制定管理措施。第四十二条 本办法执行中的具体应用总是由市房产管理部门负责解释。 第四十三条 本办法自发布之日起施行。