银行房地产贷款管理办法模版.docx

银行房地产贷款管理办法（年5月修订）第一章总则第一条为提高对房地产贷款的风险控制能力，加强对房地产贷款的管理，引导合理的个人住房消费，根据中华人民共和国担保法、贷款通则和商业银行房地产贷款风险管理指引、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知等有关法律法规，特制定本办法。第二条各类房地产贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循贷款通则规定的效益性、安全性、流动性原则。第三条本办法适用于银行所辖机构办理的各类房地产贷款。第二章贷款种类第四条贷款种类。本办法所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。商业用房贷款是指借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。第三章 贷款对象、条件和用途第五条贷款对象。必须是经工商行政管理机关或主管机关核准登记且有资质的房地产开发企业。个人住房贷款按银行房屋按揭贷款管理办法规定执行。第六条贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：（一）符合本办法中第五条规定的贷款对象条件；（二）经营管理制度健全，财务状况良好；（三）企业信用良好，有偿还贷款本息的能力；（四）在银行开立基本结算账户或一般存款账户3个月以上，有正常的结算业务；（五）已取得贷款项目的国有土地使用权，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；（六）贷款项目申报与其实际功能相符，工程预算、施工计划符合国家和地方政府的有关规定；（七）项目资本金不得低于项目所需总投资的35%（比例可按中国银行业监督管理委员会公布的作调整），并能够在银行贷款发放之前已投入项目建设；（八）落实银行规定的其他贷款条件。第七条借款人应向银行提交下列文件、证明和材料：（一）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等；（二）法人营业执照、章程、验资报告、资质证书副本和资信证明材料；（三）经有权部门或会计(审计)事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表；（四）贷款项目开发方案或可行性研究报告；（五）项目立项批文、建设用地规许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（六）土地使用权使用证书、土地出让合同及规划红线图；（七）地价款缴交凭证；（八）董事会或相应决策机构关于借款、担保的决议和授权书；（九）抵押财产资产评估报告书、抵押物清单、权属证明、抵押人同意抵押的承诺函；（十）担保单位材料（营业执照、组织机构代码证、章程等）（十一)贷款人要求提供的其他证明文件和材料。第八条贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发和配套设施建设所需的资金。第四章贷款金额、期限和利率第九条贷款金额。贷款最高额控制在整个项目的实际投入的60%以内。第十条贷款期限。贷款期限最长不超过2年（含）。第十一条贷款利率按我行规定利率政策标准执行。第五章贷款担保第十二条申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵押。第十三条不得作为贷款抵押物的财产：（一）空置3年以上（含）的商品房（从竣工验收日起开始计算）；（二）闲置2年以上（含）的土地使用权；（三）借款人以外的第三人的在建工程；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产。第十四条以在建工程抵押的房地产贷款，抵押人与借款人原则上应是同一主体，且贷款只能用于借款人在建工程的继续开发。第十五条用于抵押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押物价值的确定以在买卖交易中的市场价或评估价的为准，抵押率不得超过70%。第六章贷款审批与发放第十六条借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，经营行应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。第十七条借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡审批后6个月内未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。第十八条 经营行应根据工程进度及完工日期核准用款计划，并在借款合同中约定。经营行应按照合同和核定的用款计划发放贷款（按照最高控制比例1：1发放贷款）。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向经营行书面提出，经有权人审查同意后，方可调整用款计划。第七章贷款使用与偿还第十九条对项目开发贷款的授信资金实行专户管理，按工程进度支付。该帐户的每一笔资金支付或转支金额在100万元以下，由分管该笔贷款的客户经理签字审批，100万元以上（含）由经营行主要负责人审批同意后，予以办理，日常杂费和零星开支另设帐户客户自主管理。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。第二十条除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，经营行有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。第二十一条借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。不得对房地产项目开发贷款进行任何形式的滚动授信，原则上不得办理借新还旧或贷款展期。第八章 贷款管理第二十二条经营行要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。第二十三条贷款发放以后，经营行要监督贷款资金流向，检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。贷款金额1000万元以下每月客户经理现场检查一次，金额1000万元以上每月支行（部、中心）行长（总经理）现场检查一次，看其是否按约定使用资金完成相应的工程量，同时要检查贷款抵押物有无变化，检查借款人的财务状况及偿债能力，并把检查结果记录在授信档案中。第九章特别规定第二十四条对于依据项目而成立的房地产开发项目公司原则上不得发放贷款，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，要从严控制。第二十五条不得对房地产企业以土地使用权或在建工程抵押发放流动资金贷款或其他类型的贷款。第二十六条对超出合同约定动工开发日期满2年未动工开发的项目、虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的项目我行不予支持。第二十七条为了防止建筑工程款优于抵押权受偿的法律风险，我行在贷款发放前：（一）要求抵押人提供与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款；（二）原则上要求承包人出具自愿放弃优先受偿权的书面承诺，在开发商与承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求承包人对贷款承担连带责任保证。第十章附则第二十八条本办法由银行制定，由总行授信审批部负责解释、修订和维护。第二十九条本办法自下发之日起施行，同时原银行房地产贷款管理办法予以废止。