银行房地产开发贷款管理办法模版.docx

x银行房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为规范我行房地产开发贷款的管理，保障信贷资产的安全，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法及其它相关法律法规，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知、商业银行房地产贷款风险管理指引、固定资产贷款管理暂行办法、项目融资业务指引及我行有关规定，结合我行实际， 特制定本办法。第二条 房地产开发贷款（以下简称贷款）是指本行向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的中长期贷款，该贷款不得用于房地产开发企业缴 交土地出让金或土地转让金。借款人是指经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记，具有房地产开发资质，实行独立核算的企业法人及其他经济组织。第三条 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、商业用房开发贷款及其他房产开发贷款，不包括土地储 备贷款。第四条房地产开发贷款须符合国家产业政策、信贷政策，遵守国家法律法规，贷款发放和回收遵循全流程封闭管- 7 - 理的原则。第五条 对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以流动资金贷款或其他贷款科目发放。房地产开发贷款额度为单一授信额度，不得调剂使用也不得循环使用。对房地产开发贷款纳入对借款人及所在集团 的综合统一授信管理。第六条房地产开发贷款原则上只能用于分支机构注 册地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，应在 贷款发放前向监管部门报备。第二章 部门职责分工第七条房地产开发贷款业务管理涉及到的部门，包括授信业务经营部门、信用风险评审部门、信用风险监控部门、会计结算部门等应按照职责要求分工合作，共同做好贷款管理工作。（一）授信业务经营部门负责对贷款项目进行尽职调查，收集、准备授信资料；负责落实授信审批条件，合同（协议）签订；对信贷资金支付进行监控，对项目建设资金、回笼资金进行封闭管理，开展贷后检查，收回贷款本息等;（二）会计结算部门负责进行相关业务账务处理、抵（质）押品权利凭证原件入库保管以及协助对信贷资金使用进行监管、对项目资金账户进行封闭管理等;（三）信用风险评审部门负责对房地产开发贷款项目进行审查，充分提示风险、提出风险控制措施，明确提出审查意见；(四)信用风险监控部门负责对房地产开发项目开展贷后检查、监督及管理等工作。第三章贷款对象和条件第八条申请房地产开发贷款的借款人，应符合以下基本条件：（一）经工商行政管理机关核准登记或有权部门批准设立的企业法人；（二）具有主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格，且其资质等级与开发项目规模相匹配；（三）已纳入我行房地产开发商准入名单；（四）经营管理制度健全，其核心管理人员有较高的素质；（五）财务状况良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（六）借款人信用状况良好，没有欺诈、恶意逃废债等不良信用记录，没有不良经营记录，也没有因严重违法违规被政府部门行政处罚或公开谴责的记录；（七）贷款卡有效，并在本行开立基本账户或一般账户；（八）未被国土管理部门、房产管理部门等认定为囤积 土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业；（九）对于依据项目而新成立的房地产开发项目公司， 其主要股东应符合上述八条要求；（十）我行规定的其他条件。第九条房地产开发项目应具备以下条件：（一）开发项目已经立项主管部门审批核准，其立项文件合法、完整、真实、有效，实际用途与项目规划相符，符合环评规范，经可行性研究论证，能够有效满足当地房地产开发市场的需求，市场前景较好；（二）已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证，能够进行实质性开发；（三）开发项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；（四）开发项目工程预算报告合理真实，开发建设期限长的项目预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；（五）项目资本金（或自有资金，下同）不低于国家及本行规定的最低资本金比例，同时符合我行相关规定。根据我行现行规定，普通商品住房项目最低资本金比例为 25%， 保障性住房项目最低资本金比例为 20%，其他房地产开发 项目最低资本金比例为 35%，对项目地理位置、借款人财务实力等情况一般的，应提高项目资本金比例要求。原则上股 东借款和债券融资等负债性资金不得作为项目资本金。（六）项目各项资金来源明确并得到落实；（七）不存在拆分项目、滚动开发情况，未被国土管理部门列入土地闲置名单；（八）应满足的其他条件。第十条 禁止向以下项目发放房地产开发贷款：土地出让款未全部缴清拆迁未完成的项目、建设资金存在缺口且没有落实资金来源的项目、土地成本过高、位置不佳、定价不合理、预计销售困难的项目。第四章贷款期限和利率第十一条 房地产开发类贷款期限根据项目建设周期、借款人资金状况、项目销售周期、还贷能力以及本行信贷资金情况确定，一般不超过3年，并在借款合同中载明。房地产开发贷款原则上应根据项目建设与销售进度采用分次发放、分次还款的方式。原则上项目达到预售条件后，每年至 少两次偿还本金，利随本清。还款计划既要满足银监会关于中长期贷款分次还款的要求，也要与房屋销售进度相匹配。第十二条贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。房地产开发贷款利率由我行与借款人协商确定并在借款合同中载明，确定利率水平时，应充分考虑借款人信用风险、项目风险、资金成本、贷款期限长短、综合贡献度等因素。第五章贷款担保与保险第十三条 借款人应提供本行认可的有效担保，具体按照本行贷款担保有关管理办法执行。第十四条 借款人原则上应提供所开发土地及在建工程抵押，抵押率应符合有关法律法规、监管规定及本行有关要求，不得超过我行认可价值（申请人已实际投入部分）的 50%。对空置 3 年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物。对抵质押担保能力不足部分可采取追加其他有效担保， 在取得商品房屋（预）销售许可证后，及时办理（预） 销售商品房抵押登记。对以所开发房地产（在建工程）抵押、贷款用于后续项目开发的，应至少具备以下条件：（一）该在建工程后续配套资金已落实，不能完工风险及在建工程处理的市场风险较小或可控；（二）该在建工程不拖欠施工款、税费，有明确的施工款支付金额和时间约定；（三）能办理合法、有效的在建工程抵押登记手续；（四）借款人已以本项目土地及在建工程抵押，若因项目申请办理销（预）售手续等原因需解除抵押的，可临时变 更为以全额保证金作质押的担保方式，完成销（预）售手续重新将土地及在建工程抵入；若临时变更为其他抵质押物作阶段性担保，可在初次审批时提前确定临时担保措施，也可在贷款存续期间上报原审批机构进行审批；借款人已以本项目土地进行抵押，但尚未办理在建工程抵押，若因项目办理销（预）售手续，需要我行出具同意办理预售手续函件的，可在初次审批时确定临时担保措施，也可在贷款存续期间上报原审批机构进行审批；（五）本行担保管理办法规定的其他条件。第十五条 对抵（质）押物原则上应办理保险，并设定保险第一受益人为我行，保险期限不得短于贷款期限。在抵押期间，不得以任何理由中断或撤销保险。第十六条 抵质押物评估、保险、登记、公证等过程涉及的相关费用，根据x银行关于进一步深化授信业务不规范经营专项整治活动的通知等规定执行。第六章贷款受理与调查第十七条 对房地产开发贷款遵循审慎投放的原则，对开发手续齐全、自有资金比率达标，面向中低收入阶层销售的经济适用房、廉租房等保障性住房项目可适当支持，商用写字楼项目从严控制，项目 90 平方米以下户型占比低于 75%的房地产项目从严控制。第十八条借款人向本行申请房地产开发贷款，应按x银行固定资产贷款管理暂行办法有关规定提交的资料，还包括：（一）主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；（二）项目可行性研究报告或者具有相当性质的项目资料、有关立项批文或备案资料，及国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证等；（三）项目总投资、资金来源及落实的证明材料；（四）土地出让合同和出让土地价款（土地使用权出让金、拆迁补偿费、城市基础设施建设费等）缴交凭证、项目已投入资金的证明文件资料；（五）如借款人接受其他单位委托进行房地产开发建设，还应提供与业主单位正式签订的房地产开发建设工程合同；（六）建筑施工合同、建筑设计方案总平面图、项目用地红线图，由开发商负责拆迁补偿的需要提供征地拆迁补偿合同（如有）；（七）政府有权部门出具的环评批复；（八）本行规定的其他资料。第十九条 各分行按照国家宏观政策及本行信贷指导意见对开发商和开发项目进行遴选，对于受理的借款申请， 调查人员应按x银行法人客户授信调查管理办法、房地产开发贷款项目分析内容与方法指引（附件一）等深入借款人及开发项目的实地，对借款人提交的资料、借款人和贷款项目情况、担保情况等进行贷前调查、核实、分析及综评价，初步拟定贷款方案，形成贷前调查报告，贷前调查重点包括：（一）对借款人的调查和分析 1借款人资质、自有资金、信用状况；2借款人领导层素质、能力等；3. 借款人主营业务开展情况，前期项目开发、销售业绩，在同行业中所处的竞争地位及竞争能力；4. 借款人目前在建的其他项目情况、土地储备情况；5借款人的业务发展方向、长远规划及发展前景；6借款人财务状况、现金流测算；7. 借款人的股东背景等公司治理结构和机制，深入了解股东情况，包括股东背景、开发资质、市场地位、主要经营业绩、从业经验、关联企业及经营管理能力等。对集团性房地产公司，还应调查了解集团公司的职能、集团对下属公司的管理控制能力、集团主要关联企业的经营情况、项目情况。8. 若借款人是依据项目而成立的房地产开发项目公司， 应参照前述 7 条对借款人主要股东进行调查分析。（二）对开发项目的调查分析应从项目的建设情况、市场、投资估算与资金来源、财务等方面进行调查和分析，并结合该项目的银行效益与风险防范措施进行全面、综合分析，其重点内容如下：1. 项目取得政府有关部门的批准文件的情况，土地使用权的获取方式及土地款的支付情况和资金来源；2. 开发建设项目是否与批准文件一致，符合土地出让- 41 -合同约定，项目建设条件是否落实和建设进度情况等，特别是国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证是否在有效期内；3. 项目建设其他资金（本行贷款除外）是否合法、有效落实，有无资金缺口；各期资金投入计划与资金来源是否平衡；4. 项目实际进展情况、时间进度、工程资金支付进度。项目建成后，其基础设施、公共设施配套能及时投入正常使用；5. 项目市场竞争能力和前景，如地理位置、户型结构、配套设施、物业管理、营销策略、企业品牌等与周边区域同类项目的比较优势，租售方案的可行性与有效性等。（三）对担保方式应根据x银行授信担保管理办法有关规定进行贷前调查和分析。第七章贷款审查审批第二十条 授信审查人员应根据x银行法人客户授信审查管理办法的有关规定，对贷款的合法合规性、可行性、风险揭示与控制措施、综合收益及授信方案等因素进行审查，出具明确的审查意见后，按规定程序报批。审查人员应重点对以下内容进行审查，并对存在的问题和风险提出相应建议和解决措施：（一）借款人是否具备相应的房地产开发资质，是否已 纳入我行当年房地产开发准入名单；若借款人为依据项目而成立的房地产开发项目公司未纳入我行房地产开发商准入名单，其母公司是否具备相应的房地产开发资质，是否已纳入我行当年房地产开发准入名单；（二）贷款项目开发商与借款申请人是否相符；（三）项目是否符合国家政策和本行信贷政策；（四）项目是否经项目立项部门审批，国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施（开）工许可证等是否完备、有效，是否能进行实质性开发建设；（五）土地出让金是否足额缴纳，项目资本金（具体计算方式见附件二）是否已足额到位，其他配套资金是否可行、可靠，有无资金缺口；（六）项目市场、投资估算与资金来源、财务、银行效益与风险防范措施的分析是否完整、合理、可行；（七）在建工程抵押率的设定是否考虑施工方垫款、未 交税金、已预收销售款、完工风险、处理在建工程的市场风 险等因素；（八）担保措施是否合法、有效及对债权的保障程度；（九）有无要求开发商在本行开立专门的项目收入账户及规定有效监控管理内容；（十）贷款资金支付方式与受托支付限额是否合规、合理。第二十一条 房地产开发贷款的审批严格按照总行授权、审批程序执行，不得超授权、违反程序审批，如项目建设内容有重大改变，应要求重新进行调查评估再行上报审查、审批。第八章 合同签订第二十二条房地产开发贷款经有权人审批后，分行应及时落实各项贷前条件并关注以下事项：（一）审批结论为有条件同意的，应落实相关条件；（二）建筑工程开工前，已取得施工许可证或新开工报告；（三）项目资本金和其他建设资金已按规定的时间和比例到位；（四）项目进展顺利，借款人、保证人的经营、资信情况没有发生重大的不利于房地产开发贷款的变化；（五）没有发生其他不利于我行房地产开发贷款安全的重大事项。第二十三条分行应与借款人协商订立书面借款合同、有关担保合同、项目资金封闭管理协议，办理抵（质）押登记、保险，开立相关项目贷款专户、项目收入账户等手续。第二十四条 房地产开发贷款合同中应详细规定各方当事人的权利、义务及违约责任，避免对重要事项未约定、约定不明或约定无效。具体包括贷款金额、期限、利率、用途、支付方式与受托支付限额、账户设置、还贷保障、金融服务、违约责任及风险处置等要素和有关细节。贷款行应在借款合同中与借款人约定贷款账户、项目收入账户，并约定借款人将开发项目销售收入存入项目收入账户的最低比例。 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）国有土地使用权证、建设用地规划许可证 和建设工程规划许可证编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（三）已投入在建工程的工程款；（四）施工进度及工程竣工日期；（五）已完成的工作量和工程量。第二十五条 我行应与借款人另行签订项目资金封闭管理协议（附件三），约定对包括项目资本金、贷款资金、其它资金等的项目开发建设资金与项目销售资金实行封闭管理，确保我行贷款安全。第九章贷款发放与支付第二十六条 房地产开发贷款的发放必须经出账前审核，出账前审核部门根据x银行法人客户授信业务出账操作规程及本办法有关规定对房地产开发贷款项目出账进行审核，未经出账前审核，会计部门不得发放贷款及进行账务处理。第二十七条 应重点审核以下事项：（一）开发项目“四证”齐全、有效；（二）项目规定比例以上的项目资本金已投入房地产开发项目或已存入本行项目资金账户，本行贷款与其他资金按比例投入开发建设项目的，其他资金已按进度、比例投入到位；（三）项目进展顺利，借款人、保证人的经营、资信情况没有发生重大的不利于房地产开发贷款的变化，工程承包商原则上需出具放弃优先受偿权等事项的协议或承诺；（四）贷款分次出款均应按规定进行出账前审核；（五）已开立有关项目贷款账户、项目收入账户和保证金账户；（六）已签订项目资金封闭管理协议；（七）担保合同已生效并持续有效，抵押或质押方式的， 担保物权已设立并持续有效；（八）严格按照工程进度支付贷款资金，提款金额与项目实际进度相匹配，首次提款前，借款合同约定的项目资本金已足额到位；（九）借款合同、提款申请、受托支付委托书、借款凭证、资金支付有关合同交易资料等是否合规有效，支付交易背景是否真实，用途是否符合合同约定等，并与项目可研报告、已支付资金情况等汇总结合分析；（十）没有发生其他不利于我行房地产开发贷款安全的重大事项。第二十八条 经出账前审核同意并经有权人签批后，由会计部门根据出账审批通知书进行账务处理。第二十九条 房地产开发贷款实行专户封闭管理，贷款发放和支付均通过该账户办理。各分行应按照x银行固定资产贷款管理办法和x银行关于加强法人客户信贷资金管控的通知等有关要求，切实加强房地产开发贷款资金支付管控，确保信贷资金按照合同约定用途合规使用。第十章贷后管理第三十条 各分支机构应按照x银行法人客户授信后管理办法有关规定结合房地产开发贷款特点，开展授信后管理工作，密切监控项目资金的流入、流出、工程进度情况，防止贷款资金挪作他用，加强对借款人、担保人经营情况、财务状况、抵押物的跟踪监控，防范、控制风险。一旦发现借款人违约，应及时按照合同约定采取措施，确保我行信贷资金安全。同时，加强交叉营销，争取房地产项目相关的上下游客户在本行开立结算账户，提供配套、增值服务， 带动本行相关业务的发展。第三十一条 房地产开发项目资金包括项目开发建设资金和项目销售回笼资金，要对项目开发建设资金和项目销售回笼资金实行专户封闭管理。在我行房地产开发贷款还清（或保证金能覆盖贷款本息）并且项目竣工之前，借款人自筹资金、我行房地产开发贷款和销（预）售收入应优先用于实施封闭管理项目的开发建设、偿还贷款本息或入保证金账户作为贷款到期偿还的担保，未经我行同意不得挪做他用。借款人应在我行开立开发贷款账户，用于对项目开发建设资金实行封闭管理；开立项目收入账户，对项目销售回笼资金实行封闭管理，贷款账户和项目收入账户统称封闭管理账户。对于因人民银行账户管理规定无法同时开设贷款专用账户和项目收入账户的，可以开设一个账户同时对项目开发建设资金和项目销售回笼资金实行封闭管理。第三十二条 在项目开发建设阶段，贷款账户归集的资金主要是项目开发建设资金，包括我行发放的房地产开发贷款、项目资本金及其他项目建设资金等，原则上房地产开发企业自有资金以及其他项目建设资金也应归集到封闭账户内。贷款账户资金的使用范围是与项目开发建设有关的各种款项，包括工程建设费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、设备费、材料费、各类税费等。项目开发贷款本息及相关金融服务费用由贷款账户支出。经办行和授信管理部门应审查封闭账户每笔款项支出用途，确保建设资金按照约定的用途合规使用，尤其对同时有多个开发项目企业的资金使用应进行严密监控，严禁贷款挪用于其它开发项目或其它用途。第三十三条 在项目销（预）售阶段，项目收入账户归集的资金主要包括：预售和销售收入：包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款（不含个人住房贷款保证金）等项目销（预）售收入；出租收入：房地产开发企业将开发项目用于出租经营的租金收入。项目开始销（预）售后，销（预）售款应及时归集到该项目收入账户，其中我行按揭贷款资金和相应的首付款应100%归集到封闭账户；其他销（预）售款项、定金和其他银行提供的个人住房贷款资金可视具体情况尽可能争取归集到封闭账户。项目销售收入资金进入收入账户后应优先入保证金账户，如项目资本金及我行贷款资金能完全覆盖项目开发投资成本的情况下，项目销售收入资金进入收入账户后应全部转入保证金账户；如项目开发建设资金筹措计划中有需要项目销售收入投入项目开发建设情形，则在开发项目竣工前，收入账户中销售收入资金转入保证金账户的比例不得低于我行贷款占开发项目总投资的比例。贷款结清或保证金账户资金完全保障贷款安全情况下， 方可入借款人结算账户由其自主使用。第三十四条 客户经理要深入企业、施工和销售现场， 每月至少要进行一次跟踪回访，每季要查阅一次公司账务、会计报表及银行账户情况，及时监测项目进展、资金使用状况、项目销售和资金回笼情况、及时跟踪借款人、保证人、抵（质）押物等情况，应重点对下列项目进行检查、分析：（一）贷款实际用途是否符合合同约定；（二）项目资本金及其他资金落实及到位情况；（三）项目进展是否顺利，建设进展是否符合计划，有无延期情况，延期原因，项目建设过程中总投资是否突破， 突破原因及金额；（四）项目累计完成工作量与项目累计财力支出数是否相当，费用开支是否符合有关规定；（五）在建工程是否按照本行担保管理办法规定办理后续抵押，是否存在拖欠开发商施工款项情形；（六）项目建成后租售是否正常，是否达到预期要求；（七）项目销售回款有无按约定划入在本行开立的收入账户及保证金账户；（八）企业是否有违法经营行为，是否卷入经济纠纷；（九）国家政策、市场变化对该项目的影响。第三十五条经办行负责对开发项目预售或销售情况的监督管理，项目开始销/预售时，安排专人在销售现场驻点监管，在第一时间掌握项目销售清单和一手房预订客户资料，查验实际销售进度与开发商提供的销售进度报表是否相符，分析资金回笼、入保证金账户及还本付息情况，必要时， 还应查阅当地房管部门的销售备案登记，核实销售情况，以保证项目各项收入按我行要求纳入封闭管理账户及转入保证金账户，接受监督管理。第三十六条 在贷款项目销（预）售达到一定进度，并能保证项目建设正常需要的条件下，销（预）售收入应开始用于偿还我行房地产开发贷款。一般情况下，贷款项目销售 率达到 50%时，借款人应偿还贷款或以保证金形式覆盖贷 款 30%以上；贷款项目销售率达到（1项目销售净利润率） 时，经办行应要求借款人归还全部贷款本息或保证金能够100%覆盖贷款余额。项目销售净利润率根据项目可研报告结合销售实际情况测算。第三十七条 贷款项目达到销（预）售条件后，各分行应及时发放个人住房贷款（含公积金个人住房贷款），实现上下游产品衔接，保证房地产开发贷款按计划归还。对我行房地产开发贷款独家支持的房地产开发项目，应争取将个人住房贷款全部由我行办理，因达不到我行审批条件而未获批准的可交由其他金融机构办理。 对于多家银行共同提供信贷支持的房地产项目，我行个 人住房贷款所占份额原则上不低于开发贷款所占份额。第三十八条在取得商品房屋（预）销售许可证后， 经办行及时办理（预）销售商品房抵押登记。在房地产企业按照销售进度偿还银行开发贷款或存入保证金后，可按照还款或保证金部分与贷款金额的比例释放相应数量的抵押物， 同时应保证开发贷款余额减保证金余额的差与所剩余的抵 押物评估价值比例不高于原批准贷款抵押率。释放抵押物应注意确保剩余抵押的有效性。房地产企业可以置换抵押物或采用其他有效担保方式提供担保，担保措施变更按照有关规定进行审批。在确保开发贷款担保条件落实的前提下，释放抵押物，再办理相应的按揭贷款。第三十九条 房地产开发贷款本息及相关费用全部还清之后，解除封闭账户的监管。第四十条对由于自然条件变化、市场变化、不可抗拒力等客观原因，造成贷款项目建设期延长、投资增加或销售期延长，借款人按合同约定还贷暂时有困难的，借款人应提前一个月向我行提出贷款展期申请，经有权机构审批后办理展期手续，审批未通过的，借款人按合同约定及时偿还贷款， 具体按x银行法人客户贷款展期管理办法规定执行。第四十一条 贷款到期后，借款人不能按期归还借款的， 应及时采取措施保障债权。第四十二条 各分支机构应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。第四十三条 各分支机构要按照x银行房地产开发商名单式管理办法有关规定对房地产开发商实行名单式管理，建立进入退出机制，并充分利用银监会客户风险信息系统及人民银行征信系统平台，及时登录有关房地产贷款客户不守信用、违规操作等不良信息，严密监测房地产开发商违约情况，同时要加强同业合作，防范和控制客户跨行违约行为，建立违约客户“黑名单”等联合惩戒机制。第十一章 监督检查与责任追究第四十四条 各级信用风险监控部门、审计部门应将房地产开发贷款作为日常监督检查的工作重点。第四十五条 各分行应严格按照本办法及本行有关规定加强房地产开发贷款业务管理，对存在下列情形之一的， 将按监管规定及本行有关规定对分支机构及有关责任人进行处罚；造成风险的，将加大处罚力度；情节严重的，将进行责任追究；有违法行为的，交送刑事机关。（一）受理不符合条件的房地产开发贷款申请并发放贷款的；（二）与借款人串通，违法违规发放房地产开发贷款的；（三）贷款调查、风险评价未尽职的；（四）超越、变相超越权限或不按规定流程审批贷款的；（五）未按本办法规定签订贷款合同协议的；（六）与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的；（七）未按本办法规定进行贷款资金支付管理与控制的；（八）未按本办法规定对借款人和项目的经营与建设情况进行持续有效监控的；（九）未按本办法规定对项目建设资金和项目销售收入资金进行管理的；（十）对借款人违反合同约定的行为未及时采取有效措施的；（十一）有其他严重违反本办法规定的行为的。第十二章附则第四十六条 本办法未尽事宜，按照x银行固定资产贷款管理办法、x银行项目融资业务指引有关规定执行。对经济适用房开发贷款和廉租房开发贷款，除按本办 法规定执行外，还应按照x银行经济适用住房开发贷款 业务实施细则、x银行廉租住房建设贷款管理细则规 定执行。第四十七条 各分行可根据本办法结合分行实际制订具体的操作流程或实施细则，但需向总行信用风险评审部、信用风险监控部报备。第四十八条 对两家以上银行对同一房地产开发项目发放贷款的，原则上应采取银团贷款的方式，并遵守银团贷款业务管理暂行办法有关规定。第四十九条 本办法由x银行信用风险评审部负责制定、修订和解释。第五十条 本办法自印发之日起执行。附件：1.房地产开发贷款项目分析内容与方法指引2.房地产开发贷款自有资金比率计算方式3.项目资金封闭管理协议附件 1房地产开发贷款项目分析内容与方法指引一、项目建设情况分析项目建设情况分析是对项目建设的必要性、建设条件、实施进程、施工条件、环境保护条件等的综合论证分析。1. 项目建设的必要性分析：调查项目提出的背景和建设目的、项目地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、绿化率、土地使用年限等）以及项目的动迁安置计划，结合项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划和发展状况，初步分析项目的社会和经济意义，确定项目是否有建设的必要性。2. 项目建设条件分析：调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式，如果是出让， 是否签订了土地出让合同，是否足额交纳了土地出让金， 并办理了国有土地使用权证，是否获得拆迁许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，是否已就城市基础设施的供应（如水、电、煤气、供热等）得到政府有关部门的承诺，是否已领有建设工程施（开）工许可证和商品房销售（预售）许可证，是否享有各项优惠政策。3. 项目建设的实施进程分析：了解分析项目从立项、进行可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至开工的进程状况。对未开工项目要分析预测项目开、竣工时间及其进度安排；对已开工项目要调查了解工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金到位情况，项目预计竣工时间，已取得商品房预售许可证并对外销售的，说明销（预）售情况；对追加投资的项目要着重分析设计变更、概预算调整情况。4. 项目建设的施工条件分析：调查项目工程建设的招投标方式以及是否符合有关部门的规定；了解施工单位和建设监理单位的资质等级和能力；了解项目施工力量的组织计划、项目建设所需材料的采购方式和供应计划、施工期间动力、水等条件的保障程度等。5. 项目建设的环境保护条件分析：调查项目建设地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变化， 了解项目为环保所采取的措施以及其方案的批复情况。二、市场分析市场分析是通过对项目的市场定位、市场的供求现状及趋势、项目的竞争能力的分析，预测项目的销售前景。1. 项目市场定位分析：评价项目在所在区域的档次、所面向的主要消费群体。2. 市场供求现状及趋势分析：调查和分析国家及地方的经济政策和产业政策；项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程度；项目主要消费群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；该区域目前已建与在建、拟建同类项目的供给情况、价格水平及变化趋势， 以及对本项目的影响。3. 项目竞争能力分析：分析和评价项目在地段、小区规划、房型设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出项目在市场上的竞争能力。4. 项目销售前景分析：调查项目的销售策略、销售方案、销售渠道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性和有效性，估算出项目未来的租售价格水平、租售进度安排以及各时段内的租售面积。三、投资估算与资金来源分析（一）房地产开发项目的总投资是指项目建设期内各年为开发、租售房地产项目而花费的全部成本费用之和，包括开发成本和开发费用。项目建设期是指房地产项目建设从前期准备到办理竣工验收结算的期间。（二）项目总投资估算和审查 1项目开发成本，包括如下七项：（1）土地费用，是指为取得项目土地使用权而发生的费用，包括：a. 土地使用权出让金，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付的价款。b. 土地征用费，是指征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、新菜地建设基金、耕地占用税等。c.拆迁安置补偿费，包括拆迁安置费和拆迁补偿费。 d.城市建设配套费，是指因政府投资进行城市基础设施如自来水厂，污水处理厂、煤气公司和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。（2）前期工程费，包括a.项目可行性研究费；b.勘测设计费：勘测费、规划费、设计费及其它； c.“三通一平”费：包括地上原有建筑物、构筑物拆迁费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。（3） 建筑安装工程费：包括土建工程费和设备及安装工程费。（4） 基础设施建设费，包括开发项目内道路、供水、供电、供气、绿化、排污、排洪、通讯、照明、环卫等工程发生的支出。（5） 公共配套设施费，主要包括开发项目内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，这些公共配套设施包括行政用房、文教用房、商业网点、人防工程、消防、车棚等。（6） 开发期间税费，是指开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括固定资产投资方向调节税、建筑工程质量与安全监督费、供水增容费、供电增容费、城市占道费等。（7）不可预见费2开发费用：是指在项目建设期所发生的管理费用、销售费用和财务费用之和。（1） 管理费用，是指企业管理部门为管理和组织房地产项目开发、租售等经营活动而发生的各项费用。（2） 销售费用，是指开发建设单位在租售项目过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。（3） 财务费用，是指为筹集资金而发生的各项费用， 主要为借款利息、汇兑损失等。（三）在对房地产项目投资估算时，应分析项目工程内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否及原因。1. 对项目资金来源的分析。开发项目的资金来源包括自有资金、预售收入、银行借款和其他资金来源。对开发项目资金来源的分析主要侧重于对我行借款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行分析。2. 借款人自有资金来源分析。对以实物或土地使用权等方式投入自有资金的，主要审查是否经过有资格的资产分析机构进行分析，估价方法是否符合法律、法规的要求，所占比例是否符合有关规定；对以货币方式投入自有资金的，主要对借款人近三年的开发经营、资产负债、现金流量及资本金实际到位情况进行分析，并分析预测企业的应偿还债务和其他在建或拟建项目资金投入等各项资金运用，综合平衡后确定借款人可用于本项目的自有资金数额。3. 预售收入资金来源分析。应根据项目的建设进展情况、预售付款方式以及市场销售情况，对项目各期预收房款金额进行测算和分析。4. 对其他资金来源分析，应根据有关文件、协议，确定其各期来源的可靠性。四、财务分析财务分析是指在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益分析指标， 考核项目的盈利能力及清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性及其可靠程度。进行房地产开发项目的财务分析应注意以下问题：（一）基础财务数据是制约和影响项目财务效益好坏的基本依据，包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润分配等。项目分析中要对各项基础财务数据进行认真、细致、科学的测算和审查。（二）成本与费用估算。成本与费用是指项目建设期、经营期各年为开发、租售房地产项目而花费的各项支出，包括经营成本、管理费用、财务费用和销售费用等。其中，对于出售的项目，经营成本是指根据国家和地方现行的财税制度及房地产会计的有关规定，按比例逐年结转的项目的开发成本；对于出租的项目，经营成本是指折旧费、维修费、保险费等。（三）经营收入与经营税金及附加经营收入是指销售或出租项目而取得的收入；经营税金及附加是指因销售或出租项目而发生的土地增值税、营业税、城市维护建设税及教育附加费、印花税、房产税等。项目经营收入与经营税金及附加的估算与审查，应随项目具体情况而定，分别按各年销售率和出租率进行计算，重点审查项目产品销售价格、出租价格是否符合现实情况和市场变化趋势，审查各种销售税金及附加的计算是否符合国家规定。（四）不确定分析：包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。1盈亏平衡点分析。盈亏平衡点（BEP）是指项目在利润为零，保持不盈不亏时的临界点，房地产项目可用销售量、销售价格、销售额表示，实践中一般用销售量表示，其盈亏平衡点的计算公式为： BEP（销售量）=C/（PT），式中：C：总成本费用 P：单位销售价格 T：单位经营税金及附加盈亏平衡点越低，表明项目的亏损区越小，盈利区越大， 项目适应市场变化的能力越大，抗风险能力越强。2. 敏感性分析。应分析建设期、经营期、总投资、租售价格、租售率、利率等因素的变动对项目效益及贷款偿还期的影响程度，并根据项目的具体情况对影响项目效益的主要因素进行单因素、多因素的敏感性分析。五.银行效益与风险防范措施分析该项目给本行将带来的相关效益，结合房地产开发类贷款与个人住房贷款的上下游关系，调查贷款项目能否为本行房屋按揭贷款的发展提供适应市场需求的房源。从项目建设、市场、投资预算与资金来源和财务等方面对对开发项目进行总体评价，制订风险防范措施。附