银行房地产抵押评估管理暂行办法.docx

银行房地产抵押评估管理暂行办法第一章总 则第一条为规范房地产抵押评估工作的管理，防范信贷资产风险，保证房地产评估工作质量和效率，确保合格的房地产抵押品风险缓释作用，切实维护我行合法权益， 根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068 号）、商业银行信用风险缓释监管资本计量指引及相关法律法规，特制定本办法。第二条房地产抵押评估，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判断的活动。第三条房地产抵押价值为抵押房地产在评估时点的市场价值减去房地产评估师知悉的法定优先受偿款。第四条 法定受偿款是指假定在评估时点实现抵押权时，法律规定优先于抵押贷款受偿的款项，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，应缴纳的土地出让金，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。第五条 房地产抵押评估应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，我行确认的房地产抵押价值仅供我行内部使用。第六条 对于拟办理的房地产抵押贷款，除有第九条所列价值证明外，均须先评估， 后贷款，并以我行确认的评估值作为贷款发放依据。第七条 对空臵三年以上的商品房，不得接受其作为贷款抵押物。法律、法规规定不得抵押的房地产，不得作为抵押评估对象。第二章评估范围第八条房地产评估范围包括：（一）贷款方式为抵押的房产、土地使用权。（二）待处理的房地产。（三）本行接受的抵债房地产。（四）本行认为必须评估的其他房地产。第九条对抵押商品住房符合以下条件的，可以按所购房产发票或契税发票载明的成交金额确定房产价值:（一）从房屋开发商购臵的商品住房，购房时间在一年以内的；（二）从当地房地产二级市场购臵的存量商品住房，购房时间在一年以内的，且所购房产建房时间在 20 年以内。第十条以下情形必须进行房地产价值评估：（一）拟办理的各类抵押贷款，除以符合本办法第九条以外的房地产抵押，均应进行价值评估；（二）虽符合第九条规定可直接用于抵押的房地产，但抵押房产所在区域出现房地 产价格(以上月当地房地产管理局公布的交易市场价格为依据)下跌 5以上情形的， 需对抵押房地产进行价值评估；（三）贷款调查、审查、审批以及贷后管理人员认为需要评估的抵押物。第三章评估流程第十一条房地产抵押评估价值认定包括调查、审查和审定三个阶段。（房地产抵押评估价值认定表见附件 1）第十二条评估调查工作支行客户经理负责评估调查工作，包括：（一）负责调查核实需评估抵押房地产的基本情况，包括抵押物所处位臵、用途、剩余使用年限、产权等，对市场价格做初步调查，综合判断未来可变现能力。（二）负责调查核实需评估抵押房地产的所有权等基本情况，确保抵押房地产的真实、足值及有效。第十三条评估审查工作支行市场部负责人负责评估审查工作，包括：（一）负责对中介房地产评估机构出具的评估报告进行形式审查和技术性审查；（二）负责按照本办法规定的评估方法对房地产的抵押价值进行测算，并与评估中介机构出具的评估结果相比对，评出初步结果。第十四条评估审定工作支行行长负责抵押物评估审定工作，依据评估机构提交的房地产评估报告、客户经理及市场部负责人的审查意见，审定拟抵押的房地产价值。第四章评估方法第十五条 房地产抵押评估报告应当全面、详细地界定评估对象的范围和在评估时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。第十六条 房地产抵押评估报告应当包含评估的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和评估报告使用者了解评估对象的范围，合理确定评估结果。第十七条 房地产抵押评估目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。第十八条 房地产抵押评估时点，原则上为完成评估对象实地查勘之日。第十九条房地产抵押评估方法可以采用市场比较法、重臵成本法和收益还原法， 可根据房地产的类型、特点、在评估过程中所处的状态、评估时的市场条件及资料收集情况等因素进行选择，一般情况下，应采用市场比较法和重臵成本法。如以上三种方法不能满足评估需要，可根据实际情况采用其他的评估方法，但必须做到客观合理。第二十条 在运用市场比较法评估时，应选取最接近交易实例的市场价格作为可比实例，如交易价格明显高于市场价格，应做适度调整，同时应当对可比实例进行必要的实地查勘。第二十一条 在运用成本法评估时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。第二十二条 在运用收益法评估时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。第二十三条 评估对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值:（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金价值。选择上述方式评估抵押价值，均应当在评估报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的， 参照类似房地产已缴纳的标准估算。第二十四条评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在评估时点是否存在拖欠建筑工程价款以及拖欠施工人员工资的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。第五章 评估报告应用有效期第二十五条 从评估报告出具之日起计算，评估报告应用有效期原则上不得超过一年。第二十六条 贷款期限一年以上且贷款未结清的贷款抵押物，应由该笔贷款抵押物原评估公司，每个年度周期进行价值重估并出具房地产价值重估报告，重估价值较原评估价值下降，导致抵押率不符合本行担保管理办法规定的，经办支行应及时要求借款人补充有效担保。第二十七条 房地产评估师预计评估对象的市场价格将有 5以上下降幅度的，应当缩短评估报告应用有效期。第二十八条 在评估报告有效期内，出现以下任何一种情形，应对抵押物进行价值重估，抵押物不足值的应及时补充有效担保：（一）当地房地产市场价格环比下跌 5或以上；（二）抵押物评估价值较市场价值下降 5或以上。第六章评估机构的选聘第二十九条选聘房地产评估合作机构的基本条件：（一）具有法人资格、依法登记并领取营业执照。（二）应有规定数量能胜任工作的专职、专业人员。（三）应有相应的执业资格。（四）应有固定的营业场所。与市区分支机构合作的房地产评估机构，原则上应持有二级（含）以上房地产价格评估机构资格证书、全省范围内土地评估资格证书；与县域分支机构合作的房地产评估机构，原则上应持有三级（含）以上房地产价格评估机构资格证书，全市范围内土地评估资格证书。分行应优先选聘所辖区域持有一级房地产价格评估机构资格证书、全国范围内土地评估执业证书的房地产评估机构。（四）内部管理制度健全，信誉良好，近三年无不良执业记录。（五）同意与我行签订评估业务合作协议，并按评估业务合作协议足额交纳评估质量保证金。第三十条选聘合作房地产评估机构的数量应根据分行（直属支行）年初的贷款规模确定：（一）贷款总额在 20 亿元（含）以下的，选聘合作房地产评估机构总数不得超过三家；（二）贷款规模在 20 亿元以上 50 亿元（含）以下的， 选聘合作房地产评估机构总数不得超过四家；（三）贷款规模在 50 亿元以上 100 亿（含）以下的， 选聘合作房地产评估机构总数不得超过五家；（四）贷款规模达到 100 亿元以上，每增加 50 亿元的可增聘一家房地产评估机构。第三十一条 本行对中介房地产评估机构的选聘，由各分行根据本办法规定，通过集体审议的方式确定。分行选聘工作由分行风险管理部牵头组织、公司银行部、零售银行部、授信评审部、合规部等共同参与审议，提出选聘意见，报分行行长办公会最终审定。选聘评估机构报总行备案。第三十二条 各分行须与被选聘的房地产评估机构签订评估业务合作协议（协议见附件 2）。第三十三条 分行应根据当地的具体情况，建立机构备选库和后评价制度，按照择优选聘的原则，每年选聘一次。第三十四条 选聘合作房地产评估机构应按照公正、公开、透明的原则，选择资质等级高、评估报告质量高、信誉高且内控管理制度健全的房地产评估机构。入选房地产评估机构必须遵循高质量、高效率、低费用、承担风险的原则。第七章 评估机构的管理第三十五条 总行风险管理部负责全行房地产价值评估的管理工作，主要包括房地产抵押评估办法的制定、评估机构及评估业务的监督检查等工作，如发现评估机构违反双方合作协议，有权要求分行终止与其合作。第三十六条分行风险管理部依据本办法负责分行房地产抵押价值评估的管理工作，主要包括制定评估工作实施方案、组织分行选聘合作评估机构、组织对合作评估机构的后评价、组织年度抵押物价值重估、培训本行评估人员、对支行房地产抵押物价值评估调查、审查及审定工作进行检查、对合作的评估机构进行业务监督、评估业务资料档案的管理等。第三十七条各分行应建立房地产评估机构评估工作后评价机制，按年度对合作的评估机构以及评估事项进行检查、评价，根据年度综合评价结果建立“择优淘汰” 机制。第三十八条 各分行合作的房地产评估机构一经确定，应按年度考核评估机构执业水准。入选房地产评估机构在与我行合作期间如发生与当地房地产管理局公布的市场交易价格偏差在 15以上的情况，我行有权中止与其合作关系，由其评估行为给我行造成损失的应按约履行赔偿。第三十九条 各分行应在选定的房地产评估机构内由客户自行选择办理房地产抵押价值评估，不得采用未入选我行合作评估机构出具的评估报告。第四十条 房地产评估机构接受委托评估，应按照国家有关规定，收取的服务费原则上不得超过最高收费标准的一半，费用由抵押人承担。第四十一条 房地产评估机构在受理我行委托评估业务后，原则应在三个工作日内完成评估报告，情况特殊的可适当延长评估期限。第四十二条 房地产评估机构应定期向分行风险管理部报送评估业务统计表及技术评估报告（电子版），分行风险管理部应设专人对评估机构报送的评估资料按月进行审核，以监督房地产评估机构的评估质量。第四十三条 分行应至少每年组织一次本行房地产评估工作的检查，总行风险管理部将不定期对各分行房地产评估管理工作进行现场和非现场检查。第四十四条 各分行应按年度组织对抵押物价值进行重估，对一年期以上的房地产抵押贷款，要明确要求被聘房地产评估机构免费义务对其评估的房地产价值进行重估，对发现抵押物价值下降造成抵押不足值的应补充有效担保，确保以房地产抵押为第二还款来源的风险缓释作用。第八章 附 则第四十五条 对于其它资产，如机器设备、矿产资源、林业资源、专利权、无形资产、收费权等，在我行抵（质）押的也应由具有相应的国家相关部门颁发专业评估资质的评估机构进行价值评估，此类中介评估机构我行暂不指定，各分行可参考本办法另行规定执行。第四十六条 本行工作人员在资产评估工作中应遵守国家法律、法规和本办法的规定，维护本行的合法权益，不得谋取私利。本行任何部门和个人不得干预和影响房地产抵押评估活动及评估结果。第四十七条本行关于房地产抵押评估管理的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。第四十八条本办法由总行负责解释和修改。第四十九条本办法自印发之日起施行，原银行房地产抵押估价管理暂行办法（*2006432 号）同时废止。附件 1银行房地产抵押评估价值认定表认定机构： 分行 支行抵押物基本情况所有权人剩余使用年限所处位置用途评估情况评估价值（万元）评估时间评估机构申请评估人评估调查意见意见：支行客户经理签字：时间：年月日评估审查意见意见：支行市场部负责人签字：时间：年月日评估审定意见意见：支行行长签字：时间：年月日认定时间：年月日附件 2评估业务合作协议甲方:银行分行（直属支行） 乙方:根据银行房地产抵押估价管理暂行办法，甲乙双方本着诚实守信，相互支持，共同发展的原则，共同制定本合作协议。一、甲方所属各支行、营业部在开办信贷业务过程中，根据业务需要委托乙方对抵押房产（土地） 价值及质押物价值进行评估。二、甲方因业务发生的以抵（质）押物抵债、以股抵债、处臵抵（质）押资产等须价值评估，可委托乙方办理。三、乙方工作人员应遵守国家法律、法规，执行国家政策，遵守客观、公正，实事求是的原则。四、乙方在业务处理过程中，必须依法、合规、独立进行，不得将在受理业务活动中知悉的任何资料和情况提供或泄露给第三者，不得有任何损害甲方利益的行为。五、乙方出具的评估报告必须合法有效，报告结论必须客观公正、准确、及时，不得虚高抵（质） 押品的评估价值。六、乙方在资产评估时，原则应采用市场比较法、重臵成本法评估，对资产的评估价值力求体现市场价值，实际变现价值不得低于评估价的 15。七、乙方在办理各项房地产抵（质）押物价值评估业务收费时，最高不得超过物价部门核定标准的一半。八、乙方在接受评估委托后，应提供上门服务，并在三个工作日提供评估报告，每月报送一次所评报告的统计表及技术评估报告（电子版）至甲方风险管理部，乙方不得漏报、瞒报。九、为保证评估质量，乙方需交存 30 万元保证金至甲方指定的保证金账户。保证金在合作终止满2 年后退还给乙方，如由乙方评估价值虚高所造成甲方贷款发生损失的，则乙方应在变现价值低于评估价值 15以上部分的范围内赔偿甲方的损失，保证金在乙方承担责任后退还乙方。十、乙方应自愿免费义务按年度对甲方的未结清贷款抵押物进行价值重估，出具合并价值重估报告。乙方在重估过程中发现评估物价值下降致使抵押物率不符合本行规定的，由经办支行申请后为甲方出具单户评估报告。十一、合作期间甲方如发现乙方评估报告有明显的价值虚高情况及其他不正当行为，甲方有权立即终止双方合作。十二、合作协议自签定生效之日起有效期一年。十三、本协议一式二份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效。十四、本协议未尽事宜，双方协商解决。甲方公章：乙方公章：法定代表人：法定代表人：（或委托人）（或委托人）年月日年月日附件 3银行（）分行合作房地产评估工作评价报告一、评价范围说明：评价的范围为上年与分行合作的全部房地产评估机构。包括签订合作协议以及未签订合作协议但发生实际业务的评估机构，并说明原因。二、评价方法说明：评价采用公司基础评价和评估报告质量评价相结合的评价方式，公司基础评价包括 16 个方面内容，分值 200 分，占综合权重的 60。公司基础评价的指标设臵以定量化为主，定性化指标做到定量化处理，使评价的内容能够客观公正。评估报告质量评价是依据房地产估价规范的规定，对评估报告的估价方法、估价结果、报告格式三个方面内容进行评价，共设臵 17 项指标，分值 100 分，占综合权重的 40。对于在全省范围内跨地市设臵分公司的房地产评估机构，公司评价指标以总公司数据为基础，报告评价以各地市分公司为评价基础。三、评价指标说明：评价的指标设臵共分两大部分，公司基础指标和评估报告质量指标，总分值 300 分，其中，公司基础指标 200 分、评估报告质量指标 100 分。综合评价标准分值为 100 分，分值计算为：公司基础指标得分*30 +评估报告指标得分*40。公司基础指标共 16 项，包括：资质等级（10 分）；注册资本（15 分）；评估师数量（15 分）；收费状况（15 分）；公司成立年限（10 分）；保证金（10 分）；经营场所（5 分）；估价项目建筑总面积（20 分）;估价土地总面积（15 分）；评估总价值（15 分）;总资产（15 分）;营业收入（10 分）;净利润（10 分）;管理者素质（15 分）;服务质量（10 分）;满意度（10 分）。评估报告质量指标共 3 大部分，包括：估价方法（28 分）：特别突出是否使用两种以上估价方法综合判断，同时评价估价依据是否充分，估价方法的可行性，相关参数设臵的合理性，计算公式是否正确，以及估价结果是否明显偏离市场行情等。估价结果（12 分）；主要评价计算过程、参数选择、估价原则、公式选用、估价方法、估价对象和估价目的，汇总计算结果。报告格式（60 分）；报告格式内容的完整性是评估质量好坏的关键，重点评价报告的格式、要素。主要包含封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告，估价技术报告、附件、以及报告制作要求。四、评价结果说明：通过以上指标设臵，统计合作房地产评估机构的综合得分，根据得分情况将合作的房地产评估机构划分为A、B、C、D 四个等级，其中，A 级:80 分；B 级:80B70； C 级:70C60； D 级:60 分。A 级：*评估公司B 级：*评估公司C 级：*评估公司D 级：*评估公司五、评价分析（一）公司基础评价分析（二）评估报告质量评价分析（三）综合评价分析六、存在的问题说明：关于规范合作方面，评估报告时效性，评估报告质量，评估公司服务质量、收费，合作协议与保证金执行等。七、改进措施八、评价总结附件 4银行（）分行贷款抵（质）押物价值重估报告一、抵押物价值重估工作组织开展情况（一）工作组织（二）重估方式二、抵押物价值重估结果（一）基本情况1、抵押房地产价值重估总体情况2、抵押土地价值重估总体情况3、其他抵（质）押物价值重估情况（二）抵押物价值重估升值情况（三）抵押物价值重估下降情况三、存在的问题（分析存在的问题不限于以下几个方面，同时要列出具体实例）（一）是否存在抵押物价值下降造成抵押率不符合规的情况（二）是否存在抵押率不合规而发放贷款的情况（三）是否存在抵押物重估价值降幅较大应当予以关注的情况（四）是否存在为减少评估费用随意调整评估价值的情况（五）按揭贷款阶段性担保转为抵押担保手续衔接是否完善（六）是否存在贷后检查对抵押物管理不到位的情况（七）是否存在抵押物价值重估工作不严谨的情况四、存在问题的整改情况五、加强抵押物管理的措施附件 5银行（）分行房地产抵押评估工作档案目录一、向总行申报备案正式文件（通过 OA 系统报送） 二、分行选聘并认定正式合作机构的文件三、签订的合作协议（附件 2）四、缴存保证金单据（需缴存保证金专户） 五、评估公司营业执照六、评估公司组织机构代码证七、评估公司税务登记证八、评估公司资质等级证书（房产、土地） 九、公司基本情况及业绩简介十、房地产评估公司评价报告及评价表（附件 3、6；通过 OA 系统报送）十一、贷款抵押物价值重估报告及重估统计表（附件 4、8；通过 OA 系统报送） 十二、评估业务统计表（附件 7）十三、其他（选聘、审议等相关资料）说明：上述档案目录中所列资料由分行分年度存档备查，“一、十、十一”项于每年度第二季度报