银行县域房地产开发贷款业务准入规定模版.doc

x银行县域房地产开发贷款业务准入规定第一章 总则第一条 为贯彻x银行“服务三农”的要求，拓展县域蓝海市场，实施精细化管理，推动我行县域房地产开发贷款业务持续、健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、x银行固定资产贷款管理办法等法律法规和x银行信贷管理有关制度政策，制定本规定。第二条 本规定所称县域是指总行确定的纳入三农金融部统计的县（含县级市，下同）支行所在行政区域。县域房地产开发贷款业务主要包括商品房开发贷款（含商品住房开发贷款、商业用房开发贷款、综合用房开发贷款）、土地开发贷款（含政府土地储备贷款、园区土地开发贷款）、保障性住房开发贷款（含经济适用住房开发贷款、廉租住房建设贷款）和经营性物业抵押贷款业务。第三条 县域房地产开发贷款业务发展基本原则。（一）分类指导原则，根据全行战略布局、当地经济发展水平、房地产市场发育程度和分行管理水平，制定差异化的业务发展政策。（二）循序渐进原则，遵循房地产业梯次发展规律，重点拓展经济较为发达、房地产市场成熟度较高的县域，条件成熟时再推进到其他县域。优先发展住房开发贷款业务，适度发展土地开发贷款业务，审慎发展商业用房开发贷款和经营性物业抵押贷款业务。（三）择优支持原则，重点支持资金实力较强、开发经验丰富、土地成本有优势、信用状况良好、综合排名前列的房地产龙头企业。其中、类区域重点支持当地（即本县域，后同）前10强房地产企业，类、类区域重点支持前5强房地产企业。（区域划分见后）（四）风险可控原则，牢固树立有效发展理念，细化风险管理措施，强化落实，坚决摒弃速度情结。第四条 区域划分。根据当地经济状况和房地产市场发育程度，结合分行房地产开发贷款业务发展情况和风险管理水平，将全国划分为以下四类区域，各类区域包含的分行如下：（一）类区域：北京、天津、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、青岛、宁波分行；（二）类区域：河北、x、安徽、江西、湖北、广西、四川、贵州、云南、陕西、重庆、大连分行；（三）类区域：山西、河南、湖南、甘肃、青海、宁夏分行；（四）类区域：辽宁、吉林、黑龙江、海南、西藏、新疆、新疆兵团分行。第五条 适用范围。本规定适用于总部在县域的客户和三农对公业务（x信贷）条线管理的客户在县域支行办理的房地产开发贷款业务。第二章 商品房开发贷款准入规定第一节 商品住房开发贷款第六条 区域准入。（一）类区域：可介入县级市市区、县政府所在镇的城区规划区（以下统称县城）内项目，经一级分行确定的经济发达镇城区规划区内项目。（二）类区域：中、西部省（自治区、直辖市）分行可介入全国百强县、中部百强县和西部百强县的县城内项目；河北分行可介入全国百强县、经济在本省同级区域中列前二十位的县的县城内项目；大连分行可介入本市经济强县的县城内项目。（三）类区域：可介入全国百强县县城内项目，中部百强县和西部百强县中经济在本省（自治区）同级区域列前十位的县的县城内项目。（四）类区域：辽宁、吉林、黑龙江、海南分行可介入本省十强县的县城内项目；新疆、新疆兵团分行可介入西部百强县中经济在本自治区同级区域中列前两位的县的县城内项目；西藏分行介入县城内项目须经总行逐一审批。（五）各区域可介入下列县域内项目：总行确定的百强县域支行所在县县城内项目；总部在县域的总、分行级房地产开发优质客户在县城内的项目；国家旅游局评定的旅游强县县城内项目。（全国百强县、中部百强县、西部百强县及全国旅游强县名单见附件）第七条 客户准入标准。（一）有开发经历的房地产企业需具备下列条件：1、产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2、按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级；3、具备三级以上（含）房地产开发资质；4、所有者权益不低于3000万元；5、近三年累计开发面积不低于10万平方米，已竣工的建筑工程质量合格率达100%，且开发业绩良好，开发项目盈利；6、主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。（二）房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司需具备下列条件：1、产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2、控股股东为有开发经历的房地产公司的，符合本条第一款中列明的条件；控股股东为非房地产公司的，其所有者权益应不低于5000万元；控股股东为个人的，该股东应有3年以上专业从事房地产开发经营的经验，且业绩良好；3、具备房地产开发资质；4、所有者权益不低于3000万元；5、主要管理者专业从事房地产开发经营的年限不少于3年，且业绩良好；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6、主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。第八条 项目准入标准。（一）取得政府有权部门核发的合法、有效批件。（二）别墅项目须于2005年12月2日之前取得国有土地使用证和建设用地规划许可证；非别墅类低密度住宅项目符合国土资源部和国家发改委2006年联合下发的限制用地项目目录有关要求，即禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。（三）项目用地已签订土地出让合同，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等）；取得项目用地的建设用地规划许可证、国有土地使用证；取得项目工程的建设工程规划许可证；贷款发放前取得建筑工程施工许可证。（四）项目资本金不低于总投资的35%。（五）项目整体规划建筑面积不低于3万平方米。（六）地段优势明显，产品适销对路。（七）无非正常停工现象。第二节 商业用房开发贷款第九条 区域准入。（一）类区域：可介入全国百强县和经一级分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）县的县城及下辖经济总量最大镇城区规划区内项目。（在同一县域范围内支持的该类项目不超过两个，贷款已还清的除外；除全国百强县外，经一级分行确定的县的总数不超过5个。）（二）、类区域暂不介入。第十条 客户准入标准。（一）有开发经历的房地产企业需具备下列条件：1、产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2、按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级；3、具备三级以上（含）房地产开发资质；4、所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元；5、近三年累计开发面积不低于10万平方米，已竣工的建筑工程质量合格率达100%，开发业绩良好，开发项目盈利，并有相关商业业态房地产的成功开发经验；6、主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。（二）房地产开发项目公司及新注册成立的房地产公司需具备下列条件：1、产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患，无国土资源部门、建设主管部门查实的囤积土地、囤积房源行为；2、控股股东为有开发经历的房地产公司，并符合本条第一款中列明的条件；3、具备房地产开发资质；4、所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元；5、主要管理者专业从事房地产开发经营的年限不少于3年，且业绩良好；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6、主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。第十一条 项目准入标准。（一）取得政府有权部门核发的合法、有效批件。（二）项目用地已签订土地出让合同，并缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等）；取得项目用地的建设用地规划许可证、国有土地使用证；取得项目工程的建设工程规划许可证；贷款发放前取得建筑工程施工许可证。（三）项目资本金不低于总投资的40%。（四）项目整体规划建筑面积不低于1万平方米。（五）位于中心城区的商业区等繁华地段，业态设计符合当地市场需求。（六）无非正常停工现象。（七）已制定切实可行的租售或自营方案。第三节 综合用房开发贷款第十二条 不同商业业态混合（如商场与写字楼混合、酒店与写字楼混合等）的综合用房项目，执行商业用房开发贷款准入规定。第十三条 住房和商业用房混合的，可以分开支持，也可以根据拟贷款支持项目部分的规划情况掌握（若为分期开发，根据贷款支持那一期的规划情况掌握）：如商业部分规划建筑面积未超过该期规划建筑总面积的30%，执行商品住房开发贷款准入规定；如超过30%，则执行商业用房开发贷款准入规定。第十四条 以商住两用房名义申请贷款、或项目用途模糊的，一律执行商业用房开发贷款准入规定。第三章 土地开发贷款准入规定第一节 政府土地储备贷款第十五条 区域准入。（一）类区域：可介入全国百强县、经一级分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）的县的县城规划区内项目，经一级分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）的具有一定县级经济社会管理权限和相应财权的地级市直管镇、扩权镇的城区规划区内项目。（二）类区域：可介入全国百强县和经一级分行确定的上一年度GDP在100亿元以上（含）且上一年度县辖内可支配财力（包括地方政府一般预算收入、上级政府财力性补助收入、可用于基本财政支出的预算外收入等）在本省同级区域中列前十位的县的县城规划区内项目。（三）各区域可介入总行确定的百强县域支行所在县的县城规划区内项目。（四）、类区域暂不介入除总行确定的百强县域支行所在县以外的其他县域。第十六条 客户准入标准。（一）为县人民政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的县本级土地储备机构或上述地级市直管镇、扩权镇的镇本级土地储备机构。（二）有较为完善的工作规章制度，财务制度健全，财务透明度高，无不良信用记录。（三）按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级。第十七条 项目准入标准。（一）拟申请的贷款在同级财政部门批准的贷款规模内。（二）拟收储土地纳入经同级人民政府批准、并报上级国土资源管理部门备案的年度土地储备计划。（三）按规定取得同级人民政府批准的项目实施方案、财政部门的贷款规模批准文件、土地征用和转用批复（新增城市建设用地收储）及其他政府有关部门的批准文件。（四）自有资金（含财政性资金）不低于总投资的30%。（五）项目运作模式和资金运作流程可行。（六）提供合法有效的担保。第二节 园区土地开发贷款第十八条 区域准入。（一）类区域：可介入江苏昆山经济技术开发区、昆山出口加工区、吴江出口加工区、常熟出口加工区、福建福清融侨经济技术开发区、福清出口加工区、东山经济技术开发区和宁波慈溪出口加工区等8个经国务院批准设立的开发区；可介入列入国家发改委、国土资源部和建设部联合公告的开发区审核公告目录（2006年版）的经省级人民政府批准设立的、上年度工业增加值在本省县域同级开发区中排前十名的开发区。（二）类区域：可介入列入国家发改委、国土资源部和建设部联合公告的开发区审核公告目录（2006年版）的经省级人民政府批准设立的、上年度工业增加值在本省县域同级开发区中排前五名的开发区。（三）、类区域暂不介入。第十九条 客户准入标准。（一）从事土地储备或土地开发、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，取得园区管委会允许从事土地储备或土地开发的批准文件。（二）有较为完善的工作规章制度，财务制度健全，财务透明度高，无不良信用记录。（三）按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级。第二十条 项目准入标准。（一）按规定取得项目实施核准文件、土地征用和转用批复（新增城市建设用地收储）及其他政府有关部门的批准文件。（二）自有资金（含财政性资金）不低于总投资的30%。（三）项目运作模式和资金运作流程可行。（四）提供合法有效的担保。第四章 经营性物业抵押贷款准入规定第二十一条 区域准入。（一）类区域可介入江苏南京、苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州和浙江杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州等15个城市下辖的全国百强县内项目（在同一县域范围内支持的该类项目不超过一个，贷款已还清的除外）。（二）、类区域暂不介入。第二十二条 客户准入标准。（一）产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患。（二）按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级。（三）有3年以上（含）从事大型商业地产运营管理经验，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富。（四）所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元。（五）拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房屋所有权证。（六）同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。（七）主要关联企业经营正常、无重大法律纠纷及风险隐患。第二十三条 项目准入标准。（一）项目限于四星级以上（含）、年均入住率不低于60%、在当地排名第一的酒店项目。（二）按照土地出让合同约定，缴清全部土地费用（出让金、补偿款、契税等），办妥房屋所有权证。（三）经竣工综合验收合格，投入商业运营不低于一年。（四）地理位置优越（如主城区商业中心或风景名胜区等），交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业气氛浓厚，客源丰富。（五）市场定位准确，经营情况稳定；经营性物业市场价值和租金价格稳定上涨；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。（六）贷款额度不低于5000万元。第五章 保障性住房开发贷款准入规定第一节 经济适用住房开发贷款第二十四条 经济适用住房开发贷款的区域准入和客户准入标准同商品住房开发贷款。第二十五条 项目准入标准。（一）已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。（二）已取得项目用地的建设用地规划许可证、国有土地使用证（或建设用地批准书）；取得项目工程的建设工程规划许可证；贷款发放前取得建筑工程施工许可证。（三）资本金不低于总投资的30%。（四）项目整体规划建筑面积不低于3万平方米。（五）无非正常停工现象。第二节 廉租住房建设贷款第二十六条 廉租住房建设贷款的区域准入同商品住房开发贷款。第二十七条 客户准入标准。（一）产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及主要管理人员无不良记录；无重大法律纠纷及风险隐患。（二）按我行规定须评级的，信用等级不低于AA级。（三）具备房地产开发资质。（四）注册资本不低于1000万元，且经审验已全部到位。（五）在x银行开立基本存款账户或一般存款账户。第二十八条 项目准入标准。（一）已纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件。（二）已与政府签订廉租住房回购协议。（三）新建廉租住房项目已取得所需的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；改建廉租住房已取得有关部门颁发的许可文件。（四）新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的20%；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资的30%。第二十九条 商品住房或经济适用住房中配建廉租住房的，执行商品住房开发贷款、经济适用住房开发贷款准入规定。第六章 附则第三十条 本规定由x银行总行负责解释和修订。第三十一条 本规定自印发之日起施行。我行其他规定与本规定不一致的，以本规定为准。符合本规定适用范围的县域房地产客户不再执行x银行房地产开发及经营性物业抵押贷款业务准入管理暂行办法（x办发2009177号）。第三十二条 本规定未尽事项，执行人民银行、银监会及x银行现行房地产开发贷款业务相关政策和制度规定。附件1-1：全国经济强县名单附件1-2：全国旅游强县名单附件1-1