银行棚户区改造贷款管理办法(试行)模版.doc

x银行棚户区改造贷款管理办法（试行）第一章总则第一条根据国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发号）等相关法律、法规，以及x银行信贷管理基本制度，为推动我行棚户区改造信贷业务健康发展，制定本办法。第二条本办法所指的棚户区改造主要包括城市棚户区改造、城中村改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造和其他棚户区改造等多种形式。本办法所指棚户区改造贷款是指向经政府授权从事棚户区改造的借款人发放的，用于支付棚户区改造项目的修缮改造或拆迁、补偿、安置以及项目后续建设期间各项投入及费用，以项目自身销售或经营收入、政府财政资金、借款人综合收入等为还款来源的贷款。棚户区改造贷款不得用于缴纳土地出让金，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途。第三条棚户区改造贷款纳入客户授信管理，在已核定的授信额度内审批，办理流程执行x银行法人客户信贷业务基本规程的相关规定。第二章贷款条件及申请资料第四条借款人条件（一）经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记，具有企（事）业法人资格，取得营业执照、组织机构代码证，并办理年检手续。（二）取得地市级（含）以上政府或经其授权的区级政府（以下简称政府有权部门）授权其从事城市棚户区改造的相关文件。（三）持有人民银行核发并经过年审的贷款证（卡），在x银行开立基本存款账户或一般存款账户，银团贷款可根据银团贷款协议在代理行统一开户。（四）信用等级级（含）以上，经营管理规范、各项制度健全，财务状况良好，资金安排合理，具有按期还本付息能力。（五）所有者权益在万元以上，资产负债率低于。（六）与x银行合作关系良好，借款人及控股股东、主要股东无重大不良信用记录（或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用）。忠诚度高，具有良好品牌形象和市场影响力。（七）借款人为项目公司的，其控股股东必须符合以上条件。（八）x银行相关政策、制度办法规定的其他条件。第五条贷款项目条件（一）符合城市总体规划要求，项目已纳入所在城市的棚户区改造计划或取得棚户区改造立项证明文件。（二）项目涉及拆迁的，应按国家或地方政府拆迁管理有关规定取得房屋拆迁许可证或其他授权其实施拆迁的相关证明文件。（三）须落实不低于棚户区改造项目总投资的自有资金，且不得低于可比同业水平。我行参与的银团贷款，项目资本金比例可执行银团贷款的相关要求。（四）项目自身现金流充足或有整体资金平衡方案，第一还款来源充足。（五）x银行相关政策、制度办法规定的其他条件。第六条贷款申请资料（一）借款申请书。（二）借款人资料：已办理年检手续的法人营业执照，法人组织机构代码证，法定代表人证明书或法人授权委托书。企业法人应提供公司章程或合资、合作协议，验资证明。政府有权部门授权其从事城市棚户区改造的相关文件。人民银行核发并经过年审的贷款证（卡）。近三年及最近一季度的财务报表；成立不足三年的，提交成立以来的年度财务报告及最近一季度财务报表，年度财务报表须经具有相应资格且x银行认可的会计事务所审计，或经有权部门核准。（三）项目资料：政府有权部门核发的项目立项、规划等相关合法性批件。涉及拆迁的项目，应提供政府有权部门签发的有关项目拆迁、安置、补偿办法、征收许可等合法性批件。项目可行性研究报告或项目实施方案。借款人自有资金到位计划和已投入资金的证明。涉及征地的，应取得国土部门出具的相关合法性批件。涉及项目后续建设的，应按项目工程进度，提供相应合法性批件。采取抵（质）押担保的，须提供抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函，抵（质）押物清单、权属证明。采取保证担保的，须提供保证人同意担保的股东会决议（或董事会决议）、担保承诺书等相关资料。（四）其他相关证明文件和材料。第三章贷款方式、期限、利率和科目管理第七条棚户区改造贷款执行总行担保管理办法有关规定，原则上采用担保方式，并应优先落实土地或其他有效资产抵押，若无法提供抵押或抵押不足值的，可采用质押或第三方保证担保方式。符合我行信用贷款发放条件的，可以采用信用方式发放。第八条棚户区改造贷款应根据项目改造规模、拆迁难易度、施工周期、市场销售等因素合理确定贷款期限。对于仅支持拆迁、补偿、安置阶段的贷款期限最长不超过年；对于支持整体项目的贷款期限最长不超过年。第九条棚户区改造贷款应按人民银行及x银行有关利率政策合理定价。第十条对于纳入地方政府保障性安居工程计划的棚户区改造项目，贷款纳入固定资产贷款用途分类保障性安居工程贷款棚户区及垦区改造贷款子类别管理。其他类型棚户区改造贷款纳入贷款投向农行行业分类城市基础设施未纳入保障房计划的棚户区改造贷款子类别管理。第四章贷款调查和评估第十一条棚户区改造贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。（一）合法性调查主要包括，借款人主体资格是否合法，是否已取得棚户区改造委托授权，项目是否符合城市总体规划有关要求，是否已纳入当地棚户区改造计划或取得其他项目立项证明文件等。（二）安全性调查主要包括，借款人经营管理能力、资金实力、信用状况，项目投资预算是否合理，自有资金到位情况，拆迁、补偿、安置是否合法合规，项目拆迁安置阶段与后续建设阶段是否为同一借款主体，项目后续建设是否可行，贷款担保是否充足等。（三）效益性调查主要包括，还款来源分析、项目经济效益分析和项目综合效益分析。第十二条项目评估对于项目拆迁后明确继续由同一借款人进行后续建设的棚户区改造项目，应对项目的前期拆迁改造和后续建设实行整体评估。如遇到国家或地方相关政策出现重大调整的、项目总投资超过原总投资金额的、项目后续建设阶段规划发生重大调整的或发生有权审批行认为应重新评估的其他情形的，应对项目进行重新评估。对于项目拆迁后可能更换开发主体进行后续建设，但项目市场前景较好，综合回报较高，我行拟介入后续建设的棚户区改造项目，可对项目的前期拆迁改造和后续建设实行整体评估。同时，对于该类项目，应征得地方政府或主管部门明确我行优先介入项目后续建设的相关承诺。对于项目拆迁后更换开发主体进行后续建设，且我行拟不再介入后续开发的棚户区改造项目，仅对项目的前期拆迁改造进行评估。第五章贷款的审查、审批、发放和支付第十三条棚户区改造贷款的审查和审批按照我行固定资产贷款的相关制度规定执行。纳入地方政府保障性安居工程计划的棚户区改造项目，执行保障性住房相关信贷政策及授权。借款人为政府融资平台的棚户区改造项目，贷款按政府融资平台授权审批。其他棚户区改造项目贷款按固定资产贷款审批授权执行。对于项目拆迁后明确继续由同一借款人进行后续建设的棚户区改造项目，贷款采取项目整体一次性审批、分阶段发放的模式，并分别明确两个阶段的贷款金额、发放条件等具体要求；对于项目拆迁后更换开发主体进行后续建设的项目，仅审批项目前期拆迁改造融资金额，后续建设贷款根据具体情况进行另案审批。第十四条已批准同意贷款的项目，在贷款发放前，应落实如下内容：对于我行介入整体棚户区改造项目的，在拆迁、补偿、安置阶段贷款发放前，项目该阶段自有资金先于或与我行贷款同比例投入，项目拆迁许可等合法性要件齐备，贷款担保手续已落实；在后续建设阶段贷款发放前，项目该阶段自有资金先于或与我行贷款同比例投入，项目已取得四证，并落实贷款担保手续以及其他贷款发放条件。对于我行仅介入棚户区改造项目拆迁、补偿、安置阶段的，在贷款发放前，项目自有资金先于或与我行贷款同比例投入，项目拆迁许可等合法性要件齐备，落实贷款担保手续以及其他贷款发放条件。第十五条借款人应在x银行经营行开立资金监管账户，贷款的发放和支付应通过该账户办理。第十六条经营行应根据项目实际情况合理确定贷款项目建设期和还款计划。第十七条棚户区改造贷款合同签订原则上使用我行固定资产贷款制式合同，并应补充明确以下内容：（一）借款人取得贷款项目的国有土地使用权证后，原则上应及时办理追加抵押担保手续，如抵押足值的，可置换前期抵押或担保。（二）对于本项目用地确实无法设定抵押的，借款人须承诺项目用地不得对外设定任何抵押、担保，或以项目用地对外投融资。未经我行同意，借款人不得变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置本项目用地。（三）借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从资金监管账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。第十八条经营行应通过受托支付或借款人自主支付方式对棚户区改造贷款资金进行支付，具体参照现行x银行固定资产贷款管理办法执行。第六章贷后管理第十九条棚户区改造贷款的贷后管理要按照x银行贷后管理办法的有关规定执行。第二十条借款人应与我行签订资金监管协议，项目收入全部或按照我行贷款份额归集到借款人在我行开立的资金监管账户，经营行对账户资金的实际使用情况进行监管。第二十一条经营行应与借款人共同制定切实可行的还款计划。对于由同一借款人完成的棚户区改造项目，自项目建成或实现租售资金回笼后，不低于的回笼资金须用于归还我行贷款本息。对于拆迁后更换开发主体，且我行继续支持后续建设项目的，后续建设贷款发放前应归还全部棚户区改造贷款本息。对于仅介入棚户区改造项目拆迁、补偿、安置阶段的贷款，应在该项目土地出让后及时以土地出让收入或借款人综合收入归还我行贷款本息。第二十二条经营行应督促借款人及时办理贷款项目的国有土地使用权证等合法性要件。如承诺采取贷款项目土地抵押的，要及时办理抵押相关手续。第二十三条建立定期检查制度。经营行应要求借款人定期提供资金使用情况、项目进度、财务报表以及土地出让情况等相关信息、资料。经营行按季对贷款进行风险及效益评价，并形成贷后管理报告。重点关注以下内容：（一）借款人自有资金到位及使用情况，项目合法性资料审批落实情况及其他信贷管理要求落实情况。（二）项目拆迁安置进度、项目拆迁资金的支用情况、项目配套基础设施建设情况等，特别是对借款人是否拖欠业主拆迁安置费、是否存在拆迁钉子户等情况要予以重点关注。（三）项目拆迁安置费用超支、建设期延长、产权变化等对贷款安全带来的影响。对于建设造价超支较大的项目，经营行要及时了解项目总投资变化情况，并要求借款人按比例追加自有资金投入。（四）担保人及抵（质）押物的变动情况，适时对贷款抵（质）押物进行价值重估。第二十四条建立贷款风险早期预警制度。发生以下情况之一的，经营行应及时预警，并采取停止发放贷款或提前收回贷款等相应的债权保护措施：（一）贷款支持拆迁的项目被取消、缓建或因规划条件改变，无法实现预期收入的。（二）借款人转移贷款或改变资金用途的。（三）借款人经营管理状况恶化，对x银行及其他债权人出现拖欠或违约行为的（四）拒绝接受x银行对贷款项目的监督管理的。（五）借款人改制、产权变更、高层管理人员变动、逃废债务、涉及诉讼案件等重大预警信号的。（六）担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全，贷款抵（质）押物被司法机关或其他有权机关查封，扣押的。（七）其他导致贷款风险加大产生的情况。第七章附则第二十五条本办法由x银行总行（公司业务部）负责制定、解释和修订。第二十六条本办法自发布之日起试行。