昆山数码港运营方案样本.doc

融入上海

面向世界

服务江苏

我们创业基地——昆山赛格

计划
服务
增值
利润
品牌

昆山赛格数码港运行方案

目录：
市场篇（略）
一：城市介绍
二：昆山市社会经济情况描述
1：宏观经济
2：区域经济
3：昆山市土地市场分析
三：昆山市房地产市场（商业）经济情况描述（情况，特征和竞争）
1：历史回顾
2：总体评价
3：发展情况
4：存在问题
5：发展趋势
四：昆山房地产微观市场情况描述
1：花桥商务区在建楼盘分布图
2：高层住宅市场分析
3：商业地产市场分析
4：其它

项目篇
一：项目情况
二：昆山赛格数码港情况描述（功效）
三：区域计划分析周围环境分析
四：政府职能情况
五：商业气氛
六：人口及小区情况
七：交通组织情况
八：公共设施情况
九：项目优劣势

项目概念篇——概念设计
一：对项目标基础认识
二：总体策略和总概念设计
三：产品梳理
四：概念设计和构想

项目定位篇
一：市场定位
1：市场定位
2：经营产品专题
3：配套专题
二：价格定位
三：用户定位
1：目标客层情况
2：目标客层区域分布
3：影响到目标客层渠道
四：市场区域分割和功效分区

策略篇
一：入市策略和时机
二：项目标形象策略
三：价格及付款方法策略
四：项目包装策略
五：公关促销策略
六：媒体宣传广告策略

招商篇
一：阶段招商工作安排（时间表）
初步估计开业时间为十月一日

运行篇
一：工作步骤
二：具体内容
三：品牌建设
四：网络建设
五：运行推广
六：市场经营

项目篇
一：项目情况
位置描述
本项目在花桥国际商务区中心商业圈内，是花桥国际商务区关键交通干道G312和上海外郊环线（外青松公路）交汇处。
经济技术指标
本专业市场占地约4万平方，总建筑面积约10万平方米，其中商业面积有4.8万平方。
周围道路情况
项目南临312G国道和沪宁高速为车行路，是标准四车道，此路段还各有自行车道和人行道，属昆山东西向关键交通干道，同时也是上海对外发展交流关键干道。
项目总体情况归纳：
本项目所在区域为沪宁线关键商业黄金走廊之桥头堡；
本区域属省政府在未来几年内关键发展区域；
是官商往来频繁地域，同时未来自然流感人口旺盛；
周围潜在用户多，含有较强购置能力和投资能力；
针对本专题类市场，周围含有较成熟产业支撑和消费环境；

二：昆山赛格数码港情况描述（功效）
三大目标
近期目标：集电子产品大全
中期目标：打造世界电子之窗
远景目标：打造中国电子道琼斯

十大功效
1：柜台产品展示，销售
2：店中店，专卖店，厂家驻港，办事处，代表处
3：酒店式公寓
4：居住公寓，驻港单位办公公寓等
5：企业新闻，产品，科技结果等会议，广告公布
6：赛格数码港网站，杂志
7：产品研发
8：银行，电信，移动，联通
9：餐饮，娱乐中心等
10：仓储配套，大型停车场，物流配送
11：国际定单推荐，外语无偿服务
三：区域计划分析周围环境分析
（详见附件）
江苏省未来三大商务区之一
江苏省未来工业总部集聚区
上海市外围国际性商务服务卫星城

四：政府职能情况
江苏国际商务中心近在咫尺
五：商业气氛
现在商业气氛尚待提升
六：人口及小区情况
绿地，安亭家园，招商新村等，
远景计划人口达30万商务人群
七：交通组织情况
沪宁高速，A30，外青松公路，312国道，11号线轻轨等等
八：公共设施情况
有待提升
九：项目优劣势
（一）本项目优势
含有政策优势----产业支撑和商务区优惠政策；
产业发展具良好前景；
政府对此区域发展给了相当力度；
品牌加挂，增强投资者信心；
绝佳地段，新旧商圈叠加地带；
区域未来发展情况良好；
本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动；
本区域政府行政办公、大型住宅小区围绕，大中专院校林立，产业环境及产品消费环境良好，同时，潜在目标用户群较多；
区域投资渠道少，但仍有相当部分闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资渠道；
区域用户购置心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作适当易形成热潮；
强强联合，形成资源整合优势；
未来高素质管理人才引进，使整体商城发展起步高。

（二）项目劣势
电子市场为政策型市场，因指令性原因多于商业性行为，大家对专业市场见解不一，如几年美食街，就是这么形式，部分市民对这类政策型市场存有逆反心理；
本项目统一宣传推广未到位，对消费者未作引导和概念提升，至现在该区域仍未形成自然通畅人流，人气仍淡静；
市场内东段仍未开通，阻碍人流自然流动；
本区域仍未形成专业电子市场气氛；
赛格电子市场和其它通讯市场等竞争对手直接竞争；
上海苏州电子专业市场对区域市场分流；
大家购置电子产品习惯性消费行为延续性和本市场起步仍需一定时间市场培育期；
竞争对手若使用低价策略，则本项目欠缺价格优势；
竞争对手已经营一段时间，含有一定品牌著名度；
市场容量情况不明朗；
本商城小分割，实用率低，可能造成用户心理抗性大；
项目一部货运电梯，不能满足进出货需求；
原推广中止一段时间，用户心理易产生犹疑，形成观望；

项目概念篇——概念设计

一：对项目标基础认识
（一） 能够肯定项目具可操作性
1、 电子产品专业市场是成熟市场类型 ；
2、 昆山需要一个能适应时代要求经营品种齐全上档次电子综合性市场；
3、 投资型商业模式在当地域含有一定接收环境；
（二） 项目成功要素组合
项目成功=硬件（规模/设施/区位……）+软件（崭新理念/专业操盘手段/价格、价值体系设计）
项目硬件、软件要素有竞争力，含有了成功必需资源配置。

二、 总体策略和概念设计
项目含有了市场可接收性和可操作性，但项目成功必需硬件、软件整合作用。
所以，在项目标推广中，不仅要表现项目标硬件含有优势：如规模优势/政策优势/区位优势/设施优势等，还要张扬项目软资源优势，即：

1、 表现：项目理念（产品理念/经营服务理念/投资理念/创业理念）
2、 表现：以人为本，以用户为本，以经营为本专业服务形象
3、 表现：价值>价格投资和经营模式

三、 产品梳理
（一）包装推广关键要求是营造差异化产品。
对于本项目，差异化不是指和现有电子市场有何不一样，而是实现超越。（第三代电子专业市场）
所以，包装推广差异策略就是“怎样表现超越？”“怎样营造无竞争环境？”
（二）由此，产品包装推广要跳出通常印象中传统电子产品市场。
本项目不仅是一间以电子为主IT产品总汇市场；
也是数码昆山、科技未来窗口；
也是数字生活展示场；
也是时代资讯、最新技术集中场；
也是时尚时尚领引地；
是含有超强投资价值投资工具；
为华东地域消费者提供“以人为本”专业服务形象现代数码电子广场；
（三）由此，产品功效应是复合体，价值呈多元化
专业化电子数码科技旺场+置业投资热点+创业经营热土
（四）由此，产品诉求应是
行业领先者+市场领引者+数字生活领跑者+全新投资工具

——分析
本项目标包装推广，只有在以“超越”为关键任务基调上，跳出传统行业框架，营造全新产品形象；诉求更丰富产品功效和产品价值；饰演领导者、领引者、领跑者角色，才能让公众感受到项现在景；加强投资和经营信心；促进更多人介入参与，或投资或经营或创业。

四、 概念设计
（一）投资工具概念
1、 投资金额小，投资门槛低，市场基础广大；
2、 收益稳定性标准及比照原因；
（1） 银行利息原因
（2） 股市风险原因
（3） 其它投资类型
3、 投资高成长性标准（长久增值和升值原因）；
（1） 社会整体和区域经济发展趋势；
（2） 市场需求增加；
（3） 区域行业政策利好；
（4） 区域商圈转移及人口迁移----人群改变；
（5） 政策支持-----本市场政策支持和行业政策；
（6） 政府支持----政府背景充足利用；
（7） 品牌和经营方法（模式）；
（8） 同比市场价值增加和税、费优势；
（9） 史无前例小投资、大回报全新投资概念；

（二）营造电子科技专题市场关键优势概念
1、 营造经营成本和产品价格优势
（1） 经营成本优势：租金成本+各类税、费+运行成本
（2） 产品价格优势：将本商场升级为一级或二级市场
2、品牌商场文化和现代化商业购物环境优势
（2） 硬件设施（见装修标准）
（3） 软件管理（品牌支持和管理导入）
3、品种齐全和规模优势
4、“一对一贴身理财管家”计划----售后服务计划

（三）网络时代概念-----时尚、时尚和生活方法改变
1、“E”时代是一个生活时尚；
2、“E”时代是对人类社会生活方法根本改变；

（四）高附加值概念
1、 实体商铺+虚拟电子铺位双铺位概念；
2、 企业孵化器概念；

（五）差异化竞争策略
1、 经营产品品种差异
2、 导入品牌差异
3、 售后服务差异

（六）概念设计构想
1、 导入强有力品牌，提升本商场价值和经营管理水平，同时，提议申请成为中国电子行业协会、江苏省电子行业协会、苏州及昆山会员单位电子行业协会。
2、 针对消费者建立电子数码医院：为本商场购物消费者提供更完全保障服务。
3、 针对场内经营者：设置昆山赛格会作为本商场商业会员机构，并成立专业信息经营部门管理机构。
（1） 企业孵化器---贴身理财大管家计划：和品牌导入单位建立经营业主产品一对一服务体系，由品牌导入方直接输入产品经营者经营产品品牌或人员，同时，直接输入产品价格信息，并形成价格共享计划。其目标是将经营者取得产品价格由二级、三级市场价格转化为一级、二级市场价格；

（2） 媒体服务计划：由商场将十二个月管理经营费用10%作为商场宣传基金，和报纸、电视等关键媒体单位开设栏目，对商场及内部商家进行宣传。并配合各商家代办促销、庆典等活动，树立本商场进场企业形象；
（3） 网上虚拟柜台和网上互动平台：市场建立自己网站，并和各大型专业电子、通讯网站建立业务合作关系；
4、 单位定点采购地：由昆山赛格会主动和各企机关、金融证券服务机构、各大中专院校等建立业务渠道，将本商场作为各单位选择同类产品时定点首选商场。
5、 申请成为昆山旅游定点单位；
6、 其它服务内容和设计：
（1） 管理方法为：统一管理，规范管理；
（2） 统一代开发票，代办工商税务手续；
（3） 金融服务体系支撑：和相关银行达成协议，确保本商场、厂商和用户存款、取款、转帐等业务方便、快捷；并为每位商户无偿办理一卡通；场内设置独立取款机；
（4） 统一代办商场人员办公、食宿等相关事宜；
（5） 商场设置服务投诉电话；
（6） 本商场为无烟商场；
（7） 保安服务：电梯、车场、各出入口及商场内部设置保安监控系统，提供二十四小时全天候保安服务；
（8） 清洁服务：专员定时、定时对公共场所、走道、楼梯、电梯、广告位、内外墙进行清洁；
（9） 展销服务：独有展示区，定时对新产品进行展示和促销服务，节假日作滚动式促销；
（10） 商务中心：提供打字、复印、传真、翻译、等服务；
（11） 昆山赛格会定时举行各类专题活动，加强会员横向沟通和信息交流；
（12） 宽频接入服务；
（13） 法律咨询服务；
（14） 仓储服务（提供数百个货物存放柜）
（15） 各楼层电子触摸屏服务；
（16） 商务会所各类专业性报纸期刊无偿阅读服务；
（17） 广告位广告展示服务；
（18） 十二个月重大活动通知制度；

项目定位篇
一、 市场定位
（一）市场定位：高科技电子信息产业及产品配套为主，集办公、商贸、会所,为一体多功效商住两用房
1、昆山地域规模最大、档次最高、设施最完善、产品最齐全专业化数码电子专题市场；
1、 一站式数码电子购物商城
2、 品牌附加值最高
3、 关键商圈，最具投资价值和升值潜力

2：产品定位：赛格电子昆山馆
（A）昆山及华东地域电子企业集中营，
（B）昆山及华东地域电子产品汇总区，
（C）昆山及华东地域电子企业原材料供给商集聚中心
理由：1：昆山在全国乃至全世界著名度较高
2：昆山已成为中国关键电子信息产业加工制造业基地
3：

（二）经营产品专题：
1、 电脑产品、配套产品、电脑硬件、个人电脑
2、 电子元器件、集成电路
3、 软件开发和各类软件
4、 网络产品及网络工程
5、 办公自动化（传真机、复印机及耗材）
6、 音响器材、音像制品、视听产品
7、 保安和电子监控系统
8、 数码家电产品（摄影机、摄像机）及信息家电
9、 通讯设备及器材（移动电话、传呼机、电话机、对讲机）
10、 二手手机、电脑及租赁市场
11、 电子玩具
（三）其它配套专题：
1、 家电医院
2、 电脑台等家俱市场
3、 仓储、货运市场----区域物流市场
4、 银行
5、 餐饮、休闲、旅游、商务配套设施
6、 酒店公寓

二、 价格定位（见招商部分）

三、 用户定位
（一） 本项目目标用户
昆山及周围区域（包含苏州、吴江、太仓、上海等）电子厂家和配套上下游厂家、经销商和代理商为主
（二） 目标客层区域分布
昆山及周围区域（包含苏州、吴江、太仓、上海等）
（三）影响到目标客层渠道（大众媒体未包含在内）
1、 各证券交易所；
2、 各股票信息公布渠道（报刊、电视股评）；
3、 已购商铺购置个人或单位；
4、 各区域商业业主（如各批发市场集中经营业户）；
5、 人流聚集区域：江桥商业区、电子市场、汽车城、各商务酒店、安亭墨玉路、安亭新源路等等
6、 网吧；
7、 相关行业推广渠道；
8、 网上相关行业网站渠道；
9、 各大型企机关定购；
（四）本商场区划分割和功效分区
1、 本商场分割标准：
（10） 综合考虑投资者和经营者这双重关系；
（11） 经营品种在商场分布中规律；
（12） 整体商场应形成完善道路交通组织和通畅人流组织；
（13） 由商场中结构和布局合理性出发；
2、 各分层功效定位
（1） 一层：电子类产品及相关配件，品牌店、银行、电脑整机；
（2） 二层：电子类产品及相关配件；
（3） 三层：网络产品、网络开发、电脑软件、

3、 具体分割初步方案结合苏州赛格参考，待确定；

策略篇

一、 项目标入市策略和时机
（一） 入市策略：商业竞争，时机犹为关键，本项目应采取市场领先策略。
（二） 入市时机考虑原因
1、 竞争对手原因：赛格国际广场（产权式商铺）招商时间；
上海电子商城（产权式商铺）；
2、 项目准备情况：
（1） 硬件部分：招商售楼中心完成、样板铺位未完成；（提议一层在人口处先装修好一部分方便给用户参考）
（2） 软件部分：方案确定、各协作单位情况落实、宣传资料和销售道具完成；
3、 行业市场改变情况：整体行业市场无过大改变；
4、 节气原因：五一、六一、十一、圣诞节、元旦、春节等各节气在推广中整体铺排要求；
5、 配合本市场开业时机和阶段性展览会等时机；
结合本项目具体情况，提议在春节后4月中下旬进行项目标内部预约，6月6日正式招商。

（三）入市姿态
1、 强势推广，软硬结合；
2、 销售和招租两个阶段侧重及投资和经营两个专题侧重；

二、 项目标形象策略
（一） 项目标命名
赛格数码港
赛格电子数码通讯市场
在此命名中除要显示此市场是超越其它各类专业市场外含义，本身命名也和我们以后推广专题和形象相吻合。
（二） 差异化形象策略
2、 现代化商业经营，一改过去传统经营方法
3、 硬件齐全------红外线摄像监控设施；专有载货电梯；残障服务设施；地面、地下双停车场，自行车停放；
4、 全方面仓储服务；商务洽谈、办公空间，商务会议功效；唯一强大展示空间；店中店、展示柜一步到位等；
5、 强大电子商务配套服务支持体系：网上柜台；网上电子商务----集体采购；江浙沪三地资讯交互服务等；
6、 完善售后服务体系：数码电子医院；集团定点采购特约单位；一对一企业支持、拓展业务计划设计；旅游定点单位；强大媒体宣传支援体系；场内集团采购和场内招标；尤其金融服务体系支撑等；
7、 时尚时尚形象
三、 价格及付款方法策略
（一） 定价标准
价格假如定不适宜，高了造成招商困难，低了平白损失应得利润，更甚者，对项目形象也造成难以填补负面影响。制订项目标价格策略正是出于此种考虑，最终目标是为促进招商、为了取得最好利润，达成甚至是超出预期目标，同时为发展商发明良好无形资产，取得经济效益和社会效益双赢效果。
2、我们价格标准
n 低开高走，蓄水养鱼
在市场招商之初定以较低价格，然后再逐步渐进提升。
理由：
l 低开能够先声夺人地吸引市场视线，引发行业内关注，从而快速地聚集起人气。
l 低开使发展商在物业推广过程中占据主动，有较大策略调整空间。
n 留有余地

3、定价程序
1) 首先，决定项目标整体均价，也就是“平均单价” （具体见项目标定位）。
2) 然后在对项目各个部分分别定出“平均单价”。
3) 针对每个部分分别定出垂直差价，通常先确定主价楼层，其价格等于“平均单价”。
4) 针对每个部分分别定出水平差价，关键依据铺位平面布局、人流动向、交通组织、铺位分隔空间（开放式或相对封闭式）、采光、通风等原因确定。
5) 依据以上几步，最终分别计算出各层每个单位单价，形成项目租金价格表。

4：调价标准
（提议招商未达70%时不考虑调价）

（二） 本项目租金定价参考原因
2、 周围市场销售价格和租赁价格：
（1） 步行市场中段租赁和销售价格
（2） 上海电子商城租赁价格
（3） 工商局限价情况（指导租金）
（4） 苏州赛格租赁价格

四、 项目包装策略
（一）包装标准
本项目标包装应包含两个层面，即产品包装和概念包装，做到有形/无形结合；感性/理性结合；虚/实、软/硬结合

产品包装：
计划布局/卖场效果/招商销售现场/展示/气氛营造等（吻合形象和品牌要求，有形表现领导者/策划者/领跑者角色）
n 标准：专题和风格一致，表现时尚、现代、时尚、精品、属第三代电子专业市场

n 楼盘包装细分表

楼

盘

包

装
包装细分
概念
包装内容
地盘包装
楼盘范围内一切广告宣传及销售设施和用具（硬件）
广告幅、板、旗、牌、展示中心、示范单位、人工景观
销售包装
“软件”包装
招商销售人员管理、谈吐、语言、着装、气氛营造、活动、演出
施工建设包装
施工现场整体管理
包含到发展商实力、招商销售进度、建设质量问题，需要作好统筹计划
管理组织包装
对工程进度、销售进度总体计划和把握
何时动工，加紧进度何时封顶，何时全方面完工，何时入伙

1、标识系统计划和利用
（略）
2、销售资料
售楼书（投资手册、经营手册、昆山赛格会会刊）
平面部署彩图
宣传单张
售价表，租金表
付款方法
租赁须知
物业推荐说明（计价表）
定购书等
（二） 概念包装：
关键集中在三个方面：即，经营概念/投资概念/创业概念，提议制作：
l 昆山赛格会《经营宝典》——针对经营人
让经营者怎样赢在昆山赛格广场，（硬件设施/服务方法）
l 《投资手册》——针对置业投资人
让投资人怎样在赛格广场赢利，（理性分析项目投资模式，投资获益程度）
l 《创业白皮书》——针对更广泛受众参与
让经营者怎样在赛格广场成长，（为小型经营者提供有力创业保障，如为下岗人士发明再就业等）
l 昆山赛格会会刊---商场信息交流刊物

硬件包装
1、外墙和围板
可利用物业外墙有：本商城外墙、主楼大厦外墙，可悬挂大面积条幅，面向312国道和外青松路方向；
施工部分设置围板，一是为了宣传形象，提升物业档次，将施工区和参观区进行严格区分，同时也为了用户看商场实景时起到安全保护作用；（若工程进度，商场整体装修较快，则此项可视工程进度而定）
宣传内容包含名称、广告语、标识、电话、发展商、设计单位、承建单位等
2、 商场内部部署：
商场内部给用户展示面部分硬件应尽早到位，硬件设施中有多个关键部分：
（1） 灯光部分
（2） 电梯、扶梯部分
（3） 可参观部分
（4） 柜台及铺位部分
（5） 广告位部分
（6） 商场标识系统
商场内休闲、绿化等软件设施也应到位。同时商场内部气氛渲染部分，包含大量广告招帖、POP挂旗、三角旗、彩旗、挂幅、巨幅等。
相关样板铺位提议
样板铺位设置和设计往往是成功引导用户租赁和购房一个关键原因。在招商和销售开始进行时候，购置用户对项目标未来经营情况并不了解，所以，经过样板铺位设置，使用户能够感受未来项目标经营气氛和经营方法，启发用户发挥充足想象力，对用户投资信心和承租信心有很大帮助。而且能营造很好现场气氛和促进招商和销售。
样板铺位选择可选择一个专卖店和一个铺位，按真实卖场进行部署，对灯光、色彩、展示品摆放等卖场部署要充足考虑。
（三） 软件包装
现场招商销售人员应训练有素、含有良好职业风范；
展示中心人员安排：项目销售经理协同4-5名销售人员。财务人员，保安人员及清洁人员
现场招商销售人员形成良好接待防范和含有良好销售技巧是要经过常常地培训、演练和考评才能够达成。

公关促销策略
1、 事件营销
2、 关重视大社会热点问题，形成联络
3、 利用政府资源对本商场形象推荐
4、 行业性活动或相关企业连动
5、 针对目标用户活动设计
6、 形式：软性新闻、通讯、报道、图象新闻、新闻公布会、电子数码产品展、培训、家电医院系列活动、家电展、进场各单位产品促销展等；
媒体宣传广告策略（4月中下旬定案）
广告投放策略
整个项目租赁周期较短，提议广告投放以“集中投放”策略，在内部认购期和公开发售期间，采取密集强大方法。
广告预算和分配：本项目招商广告投放基础以400-600万左右为总投放量，具体广告投放计划待广告企业确定后共同制订。
广告切入点、表现方法和广告语（和广告企业协商制订）
卖点组合关键依据项目工程情况和销售情况，根据不一样销售阶段有序、有针对性展开。不过，主卖点必需从始而终，阶段性辅助次卖点。

运行篇
一：工作步骤
A、商业方案、内部建筑装潢设计、内部建筑施工确实定和实施：由我方确定设计方，并设置设计委托协议，工程部及营销部负责在整个设计过程中，审核、优化设计具体方案，对相关布局、客流计划、服务设施等作具体整改意见，使之符合商业计划要求。
B、商业中心招商方案制订及招商实施：在该项目工程开工后，即进入此阶段。设置固定招商办公场所，并成立该项目标具体运行实体。同时营销部对该项目作细分计划，并设置招商，招租具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体商家招商工作。
C、开业准备：在招商完成预期目标70%（估计为九月一日），即进入此阶段。取得市场业务相关全部许可证书。营销部负责以下内容：
1）、运行手册编制、制作；
2）、经营管理企业人员招聘、培训；
3）、市场维护、设备系统设置；
4）、市场财务系统设置、税务顾问、培训;
至此，市场本身管理实体已初步形成，已具充足能力独立管理、运作。
D、试营业、开张及开业后日常管理：设定正式开业日期前30天，即进入此阶段。各部门正式进场负责对该赛格数码港日常管理。同时营销部应对上述三个阶段绩效进行总结，并向企业提供总结汇报，同时参与市场日常管理，提出修正意见。

二：具体内容
（1）、商业模式及建筑设计
A、市场调查（营销部）
1）、消费力调查
2）、商品结构调查
3）、竞争对手调查
4）、当地行业通例调查

B、设计委托书（工程部）
1）、设备、器材
2）、通道、公共区间设施
3）、广告、展览位
4）、库房、办公

C、实施设计和调整（营销部）

（2）、运行手册及管理架构
A、协议体系
1）、自营部分（企业是否留有自营商业部分）
l 采购框架协议，采购条件
l 代销协议
l 供给商文件管理
l 批发标准格式协议
2）、租赁、物业部分
l 租赁协议（见附件）包含免租期及优惠期
l 委托物业服务协议（见附件）
1. 服务类
2. 商铺类
l 安全保障手册
3）、内部部分
人事：劳动协议、职员手册
人事结构、招聘计划和培训

临时结构
总经理、财务总监、行政
市场部——销售、招商、策划、企划、设计、
工程部
物业部

作业指导书
人事、培训管理
招聘
福利、工资
培训
职员手册
劳动团体
保安管理
警报、监控系统功效
应急手册
保险手册
工程、维修管理（不一样功效区域）
市场、开发、用户服务管理
价格体系管理
报表体系

（3）、招商实施
A、配合商业中心标志和适用版式
B、配合意向书、宣传册
C、招商会
D、招商实施
E、招商价格、招商周期

三：品牌建设
中关村五大商城达成14万平米，占地域市场面积90％以上。不过同质化经营和低层次竞争、低水平竞争，仍然严重存在。在青岛召开中国电子商会，老总们说现在竞争已经到了品牌竞争阶段。中关村电子市场是全国电子市场关键商圈，打造电子城品牌，应该提到有序竞争和健康行业发展日程。 品牌经营是高质量竞争，也是少数企业专利。
从小电子商城来说，真正形成品牌效益不太轻易。而在规模较大商城中还要表现出租率高、交易规模大，在当地交易市场有影响力才能打造品牌。所以，不是任何一家商场能够打造品牌。不过商场品牌示范效应、引导效应能够引导电子市场长远发展，这含相关键意义。所以，目前打造电子市场品牌应该是提上议事日程。
什么是品牌？产品品牌和企业品牌是大家全部不言而喻。讨论电子市场品牌应该是属于特殊类型，它是以电子市场不以空间为外在形式，以商城和商户共动打造品牌。电子市场品牌内涵完全包含多个方面。
（1） 品牌是经营特色，管理能够，服务水平、产品价值、竞争手段、信用程度。
（2） 品牌也是各类标准迎合和有效实施。
（3） 品牌还是大众心目中默认、认可社会广泛认可，含有美誉度和著名度。
在市场开业后三至五年内我们工作关键之一——昆山赛格品牌建设。

四：网络建设
未来市场竞争，消费者意识成熟，大品牌将逐步一统天下，卖场商业模式不停变革，必需和网络配合，最终可能传遍为形象展示中心、产品体验中心甚至是未来物流配送中心。
我们认为只有二者完美结合，才能在未来竞争中立于不败之地。
在这里我们能够效仿阿里巴巴

阿里巴巴网站目标是建立全球最大最活跃网上贸易市场，让天下没有难做生意。它从一开始创建就有明确商业模式，这一点不一样于早期互联网企业关键是以技术作为驱动，创始人全部是计算机或通讯技术等方面人才或爱好者，由自娱自乐到发明出有特色网站，进而探索可能网络服务模式。
阿里巴巴从纯粹商业模式出发，和大量风险资本和商业合作伙伴相关联组成网上贸易市场，其运行模式取得成功关键有以下多个原因：
（1） 专做信息流，汇聚大量市场供求信息。
中国电子商务将经历三个阶段，信息流、资金流和物流阶段。现在还停留在信息流阶段。交易平台在技术上即使不难，但没有些人使用，企业对在线交易基础上还没有需求，所以做在线交易意义不大。这是阿里巴巴最大特点，就是做今天能做到事，循序渐进发展电子商务。
（2） 充足调研企业需求基础上，将企业登录汇聚信息整合分类，形成网站独具特色栏目，使企业用户取得有效信息和服务。
（3） 采取本土化网站建设方法，针对不一样国家采取当地语言，简易可读，这种便利性和亲和力将各国市场有机地融为一体。
（4） 在起步阶段，网站放低会员准入门槛，以无偿会员制吸引企业登录平台注册用户，从而汇聚商流，活跃市场，会员在浏览信息同时也带来了源源不停信息流和发明无限商机。
（5） 经过增值服务为会员提供了优越市场服务，增值服务首先加强了这个网上交易市场服务项目功效，其次又使网站能有多个方法实现直接赢利。
（6） 适度但比较成功市场运作，比如福布斯评选，提升了阿里巴巴品牌价值和融资能力。
总来说阿里巴巴网上交易市场发展并不是照搬美国商业模型，它关键针对亚洲尤其是中国情况制订自己发展战略。阿里巴巴依据现在中国网络发展现实状况，集中力量做好信息流来构筑网上贸易市场，避开了资金流、物流这些近期中国电子商务现实情况临时无法处理问题。
针对现实状况，结合阿里巴巴成功经验；我们电子网络平台应采取什么样战略和方法？
（1） 以信息中介为基础，以丰富实用专业信息构筑市场平台。
（2） 将网上结算和物流配送等功效模块列入未来扩展计划，不作为目前平台任务。
（3） 要将市场机会定在中小企业。中国是一个正在高速成长市场，中小企业数量庞大，分布广泛，潜力巨大，成长快速，是整个社会经济生活中关键力量。中国中小企业所发明工业总产值已占整个社会工业总产值60％，利润也占到40％。因为没有过多繁文缛节，中小企业反应快速，行动灵敏，很轻易接收新生事物。中国85%在网上经商全部是中小企业，这同美国网站以大企业为主有别，那里是成熟市场，大企业占主导地位。在中国，要想在电子商务领域有所突破，就不能完全照搬欧美做法，而是应该依据实际情况因地制宜。抓住了中小企业，大企业自然就会来了。因为大企业全部是靠中小企业养活！正如阿里巴巴定位在为小企业或小批发商提供服务上。正是这种战略，使阿里巴巴快速发展成有来自190多个国家和地域成千上万商人买卖多种商品大市场。
（4） 提倡设定由低至高市场准入规则，目前仍宜实施无偿会员制，尽可能吸引商家用户参与网上交易市场。
（5） 建立各类辅助服务项目实现网站增值和广告收益。网上交易市场能够提供政策法规、关税、报关、商检、航运、保险、进出口业务、外汇换算等咨询代理服务，丰富市场中介功效，实现网站增值收益。
我们不期望是简单资源叠加，而是充足发挥昆山赛格各个系统资源，扬长避短，充足发挥天时地利人和优势，能够分成三个阶段。
第一个阶段是以昆山赛格实施昆山赛格网以经销商库为切入点，实现每个商家全部有自己附带后台主业，这是网上数码广场雏形。先把市场内商家招募成网络会员。
第二阶段是以昆山赛格网为平台，利用它资讯和技术优势，将商户和会员主业升级为包含定单系统、支付系统在内网上电子市场。
第三阶段主动扩大会员数据库规模，经过收费会员卡，率选有效用户，实施虚拟货币积分制度，促进线上和线下交易。最终能够进入高级阶段，当会员数据库积累到足够规模，以小区为单位，开设多功效会员店，而卖场逐步转变为形象展示店和产品体验店。经过不停为会员提供附加值高增值服务，从而形成自己盈利模式。

五：运行推广
关键：放水养鱼，筑巢引凤
不管是大商家还是小个体经营者，怎样在专业市场中取得商机是她们最关心问题，怎样让小业主做大，让大业主做强，这也是我们最关心问题！所以我们将在下一阶段运行推广各方面务必做到实效：
（1） 除了不停在各类专业媒体投放宣传广告，立足于以长久有效媒介宣传手段吸引长三角地域厂商采购，
（2） 同时提升宣传层次以期更多面向国外电子采购者，
（3） 另外，参与每十二个月两界全国电子展和广交会以外，同时参与更多行业性活动（尤其是华东地域）来增加企业‘暴光’率，提升企业著名度，铸就企业品牌形象。
（4） 专业市场管理方面，除了使用常态管理手段外，我们必需加强和商户交流和采购者厂商沟通，提升服务质量！

六：市场经营
全国电子市场，大部分市场是做IT数码产品同时把电子产品也纳入了经营范围，我们不难看出IT数码产品完全靠人气来忖托市场兴旺，而电子却不一样销售是有针对性，所以我们市场完全是面对厂家和行业专业人士定向采购！只要我们宣传能够传输到长三角地域每个厂商，大家就有生意做了，况且我们还有紧邻国际大城市上海巨大国际采购人流，不敢妄言何时旺场，但最少在十二个月之内我们商户全部会有生意做，且会很稳定！
不过真正要使昆山赛格做大做强话，在市场经营期必需要做到以下几点：　

（1）引全国或行业最好或最优异市场管理模式和商业推广手段。
　（2）引当地或区域市场政府商业经营优惠政策及条件和未来商业中心计划和特有商业效应计划引导。
　　（3）引当地周围商业辐射地政府、商会、工商职能部门等同市场建立商品流通渠道、沟通渠道和商品推广联合模式。
　　（4）引上游厂家和特约经销商市场考察，为商户争取区域市场代理权和经营权，帮助购置商户由散户、小户成为区域代理商、经销商。
　　（5）引行业展会和项目联动，以市场商户资源和展会厂商资源相互促进。
　　（6）引入专业广告策划企业为市场包装、宣传推广提供长久服务，定时开展用户专题商业推广活动，定时进行多形式项目形象宣传。
　　（7）引入网络平台，建设网上市场，让用户能同时在两个市场做生意，取得更多信息、更多用户。
　　这些“引水溉田”承诺、举措，不仅将在市场后续经营中发挥相当促进作用，在我们住宅销售阶段其对用户购置信心有很大促进作用。