房地产公司项目后评估作业指引模版.doc

项目后评估作业指引

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一、 作业指引目的
为规范项目后评估工作，及时分析和总结项目开发的经验与教训，积累项目开发成果，推广项目成功经验，提高公司项目投资决策水平，提高项目开发管理能力，特制订本作业指引。
二、 适用范围
适用于公司投资开发的所有项目分期或全期的评估工作。
三、 职责
1
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3.1 企业管理中心
3.1.1 负责编制后评估报告模板和汇总评估资料清单；
3.1.2 参与区域层面项目后评估会议；
3.1.3 组织召开集团层面项目后评估会议；
3.1.4 组织建立项目管理案例库，并不断更新完善。
3.2 各区域公司
3.2.1 组织召开项目后评估区域评估会；
3.2.2 参与集团层面项目后评估会议。
3.3 各地区公司
3.3.1 开展本地区公司项目后评估工作，组织各专业编制各专业后评估报告；
3.3.2 编制《项目后评估报告》（初稿），提交区域公司；
3.3.3 参与区域层面项目后评估会议，并完成《项目后评估报告》（修订稿），提交集团企业管理中心；
3.3.4 参与集团层面项目后评估会议，完成《项目后评估报告》（最终稿），报集团领导审核审批。
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四、 关键活动描述
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4.1 地区公司项目后评估
4.1.1 项目结束后，由地区公司在竣工交付后三个月内，完成项目后评估工作，回顾项目运营目标的达成情况，对工作经验进行分析总结。
4.1.2 各专业线负责人根据地区公司总经理的指示，编制各专业后评估报告，各专业线的区域分管领导需提供支持和协助。
4.1.3 各专业后评估报告完成后，地区公司总经理组织项目团队成员（需包括营销、设计、成本、采招、工程、物业等业务线）召开后评估会议，形成项目后评估成果文件《项目后评估报告》（初稿），须遵循集团项目后评估报告统一模板要求。
4.1.4 若项目为分期开发，项目后评估按分期实施。
4.2 区域层面项目后评估
4.2.1 区域评估会召开时间限制：《项目后评估报告》（初稿）提交分管区域集团领导后10个工作日内或按集团通知要求，由分管区域集团领导组织召开区域评估会。
4.2.2 区域评估会的参会人员，为区域各专业线领导、集团企业管理中心及地区公司项目团队。
4.2.3 区域评估会通过后，地区公司需形成《会议纪要》，并于会后2个工作日内，提交分管区域集团领导审核后，报集团企业管理中心备案。
4.3 集团层面项目后评估
4.3.1 区域评估会通过后，地区公司需在15个工作日内或按集团通知要求，根据会议决议形成的《项目后评估报告》（修改稿），经分管区域集团领导审核后，提请集团企业管理中心组织召开后评估会议。
4.3.2 集团企业管理中心负责根据《项目后评估报告》（修改稿）和《项目运营目标责任书》等会议材料的准备情况，与集团董事长确定集团后评估会议的时间，并组织召开集团后评估会议。
4.3.3 集团后评估会议的参会人员，一般为集团董事长、决策委员会领导、分管区域集团领导、区域各专业线领导、集团企业管理中心及地区公司项目团队主要负责人。参会人员名单由集团企业管理中心根据项目需要实时调整，具体以会议通知为准。
4.3.4 集团后评估会议需形成《会议纪要》和《项目后评估报告》（最终稿），并于会后15个工作日内，由地区公司提交分管区域集团领导签字审核后，报集团企业管理中心呈递集团董事长审批。
4.3.5 集团企业管理中心依据《项目后评估报告》（最终稿）和《项目运营目标责任书》，组织开展落实项目绩效考核最终方案，并责成各相关部门实施改进措施和方案，必要时组织相关部门进行专题讨论，形成项目管理案例库，为其它项目提供经验和教训的知识案例，按要求归入知识库，并及时对相关流程文件进行修正和完善。
4.3.6 集团后评估会议形成的《项目后评估报告》为公司机密文件，严禁泄露。
4.4 项目后评估主要内容
4.4.1 项目后评估结果要形成《项目后评估报告》，内容包括但不限于：
1) 项目概况；
2) 项目开发指导书中指标完成情况总结；
3) 项目定位策划总结；
4) 项目营销专业总结；
5) 项目设计专业总结；
6) 项目工程专业总结；
7) 项目客服专业总结；
8) 项目成本管理总结；
9) 项目进度管理总结；
10) 项目总体经验总结。
4.4.2 项目后评估要点可参考下表：
类别
序号
评估要点
项目运营
1
项目运营计划关键指标达成情况总结（如签约及回款、销售利润率及内部收益率、项目成本变化、一级节点达成率、客户满意度及客户忠诚度等）
2
项目进度滞后或提前的原因分析
3
风险管理计划实施总结
4
项目运营成功点和不足点
项目定位
1
项目总体定位分析
成本
1
评估目标成本达成情况和成本控制难点分析
营销
管理
1
项目销售情况分析
2
营销策划效果分析
3
销售资料及合同管理问题分析
4
销售服务及客户反馈问题分析
工程
管理
1
评估项目工程质量是否达到项目目标
2
施工组织总结及重大施工方案评估分析
3
施工节点总结
4
客户反馈总结分析
设计及研发
1
设计难点总结
2
设计配合问题总结
3
客户反馈（客户敏感点）总结分析（从设计与技术角度）
4
新材料、新技术、新工艺应用效益及不足
客服
1
交房准备及交房效果评估
2
客户需求及客户重大投诉评估
3
客户敏感点总结（从客户体验角度）
综合
1
项目管理方法及团队建设总结及建议
4.4.3 营销后评估：销售策划部根据阶段营销总结和专题评估结果，结合销售完成情况提出《营销总结报告》并进行汇报，其他人员提出补充意见。《营销总结报告》包括但不限于以下几方面：
1） 项目总体销售统计分析；
2） 项目定位总结；
3） 营销策划成功经验与失败总结；
4） 销控措施经验与失败总结；
5） 销售合同管理问题总结；
6） 销售行为问题总结；
7） 客户反馈总结分析。
4.4.4 招标/采购后评估：招标中心/供应部提交《招标/采购后评估报告》进行汇报，各部门提出补充意见。《招标/采购后评估报告》内容包括但不限于：
1） 战略合作伙伴的合作过程评价和总结评价结果；
2） 招标采购的经验与问题总结；
3） 招标策略分析总结；
4） 不足总结。
4.4.5 成本后评估：核算部编制《项目成本后评估报告》，内容包括但不限于：
1） 归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、目标成本指导书、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等；
2） 汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、现场签证等资料；
3） 按产品类型和成本科目，分别归集成本金额；
4） 费用部分（土地费用、管理费用、营销费用、其他费用）由财务部负责归集，将实际发生额与目标成本作对比分析；
5） 对比项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成本，评价投资估算、项目目标成本的准确、合理性；
6） 对比项目结算与目标成本指导书中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性；
7） 分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训；
8） 对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化，工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对成本的影响；
9） 组织相关部门分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等，从其使用效果和耐用程度上，评价材料成本的合理性。
4.4.6 设计管理后评估：总工室/设计管理部提交《设计管理后评估报告》，内容包括但不限于：
1） 对方案设计、扩初设计和施工图设计的经验和问题进行总结、对客户投诉的规划设计问题进行总结、产品标准的使用落实情况进行总结、设计配合问题总结等；
2） 对客户投诉的规划设计问题进行总结；
3） 产品标准的使用落实情况进行总结、设计配合问题总结等；
4.4.7 项目管理后评估：工程部提交《项目管理后评估报告》，内容包括但不限于：
1） 对工程施工技术经验问题进行总结；
2） 工程进度和质量控制情况进行总结；
3） 对设计单位、监理、施工单位合作情况进行总结评价；
4） 施工管理经验和问题进行总结。
4.4.8 客户入住阶段满意度评估：客户服务部/物业公司提交《项目入住阶段客户满意度报告》，内容包括但不限于：
1） 组织回访形成的回访总结报告；
2） 收集客服热线接到的客诉信息、交房过程中客户反馈的相关信息，形成入住投诉分析报告。
五、 支持性文件
5.1 流程及作业指引
无
5.2 表单及模板
5.2.1 项目后评估报告（模板）