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房地产股份有限公司项目预算管理细则第一章 总 则第一条 为了强化项目预算管理的严肃性和预算执行的约束力，促使各公司按项目预算配置资源，明确工作目标，协调部门关系，控制经营风险，保证项目开发目标的顺利完成，分析考核各项目、各部门工作业绩，做到事前预算、事中控制分析、事后考核，依据xx房地产发展股份有限公司内部管理制度及公司相关制度，制定本细则。第二条 预算管理是落实公司战略的计划，是监控公司经营活动的依据，是提供业绩评估的标准。公司决策者通过预算对经营者进行管理、授权；经营者以预算为指导整合资源、组织经营活动。第三条 项目开发预算是根据项目开发运行计划编制的，反映项目执行期内现金流入、流出及预算期内目标收入、成本、利润、费用等构成要素的财务安排，是对项目运行进行财务控制的依据。第四条 预算管理主体是依据公司组织框架按照会计核算层层分解，每个预算单位就是一个预算管理主体；预算单位的直接负责人就是各预算管理的第一责任人，负责本单位的预算组织、编制和执行；通过财务监督控制预算、进行预算分析、盘点工作成果，保证、督促工作目标的顺利完成。第五条 经下达的项目预算指标由各预算单位负责组织落实；公司对预算执行情况进行分析考核。第六条 预算管理的原则（一）坚持审核报批原则，各项目预算需经房地产董事会项目委员会审批； （二）坚持预算刚性、杜绝预算外开支原则，预算一经批准下达，必须严格执行，不得出现预算外支出。（三）预算可调原则，当客观环境发生重大变化时，可申请对批准的项目预算进行调整（四）及时考核奖惩原则，项目阶段性工作结束，应及时组织对项目预算执行情况进行考核奖惩。第七条 本细则适用于xx房地产发展股份有限公司下属所有主营房地产开发业务的分子公司，以下简称“各公司”。第二章 项目预算的组织体系第八条 项目预算是项目部实施项目方案的财务标准和依据，是联系项目决策者、项目实施者之间的纽带；是依据整个项目的运行计划编制的，反映项目执行期内现金流入、流出及预算期内目标收入、成本、利润、费用等构成要素的财务安排，是对项目运行进行财务控制的依据。第九条 项目预算的组织体系的构成包括预算决策机构、预算组织执行机构、预算监督机构、预算考评机构。第十条 xx房地产发展股份有限公司股东大会是项目预算的决策机构；董事会项目评审委员会在其授权下对项目预算进行决策。各公司的项目预算由董事会项目评审委员会研究决定，其对预算管理的主要职责是：（一）审批各公司上报的项目预算草案；（二）审批各公司项目预算调整方案；（三）审批各公司的项目决算报告；（四）审批项目预算考核奖惩方案。第十一条 项目部为项目预算的组织执行机构（如公司只有一个项目则以公司为组织执行机构）。其主要职责为（一） 根据项目方案和预算编制基础资料，编制项目预算草案，经各公司审议后报项目评审委员会审批。（二） 接受项目委员会质询，对项目预算依据、测算基础和计划控制措施进行详细说明；（三） 根据项目委员会批复，组织将预算指标分解到各预算责任部门，按预算配置资源，进行项目开发。（四） 在日常经营活动中严格执行审批后的项目预算，加强预算自律，杜绝预算外行为，保证预算目标的完成；（五） 按月分析项目预算执行情况，结合后续工作，盘点预算目标，对因客观原因造成的确需调整项及时申请调整。第十二条 公司职能部门及各公司财务部是项目预算监督机构，（一）财务管理部职责1、 对各公司上报项目预算中的管理费用、财务费用进行审议并出具评审意见。2、审核项目预算执行情况报告，报项目评审委员会、总经理、董事长备案；3、项目结束组织预算执行单位全面分析项目预算执行情况，准确及时地编报项目决算报告； 4、监督预算管理制度执行。（二）公司其他职能部门监督职责营销策划系统各部门负责指导、监督、反馈销售费用预算执行情况；工程管理系统各部门负责指导、监督、反馈前期费用、工程建造费用预算执行情况。（三）各公司财务部的职责1、组织公司各部门编制项目预算并报项目评审委员会审批；2、按项目评审委员会的批复，组织将项目预算分解至各责任部门；3、在经济行为发生前，审核是否符合项目预算，杜绝超预算经济行为发生。4、根据项目开发建设进度，按月分析项目预算执行情况，报财务管理部审核，向各预算责任部门通报。 5、建立预算预警系统，强化预算执行的约束力和导向力； 6、 项目结束，及时编制项目决算报告，报财务管理部、项目预算考核机构、执行委员会。第十三条 人力资源部是项目预算考评机构，其主要职责是：（一） 制定项目预算考评指标及奖惩方案；（二） 负责项目预算考评工作所需信息的收集、整理、汇总；（三） 在项目各期进行阶段性考评工作；（四） 具体提出项目预算考评奖惩建议；（五） 实施项目预算奖惩兑现。第三章 项目预算的编制第十四条 项目预算编制的基本原则（一） 以利润为导向的原则。坚持以项目开发计划和项目利润目标为依据，在保证项目利润的基础上实现质量最优，在充分考虑市场变动情况下，实现项目利润的最大化；（二） 以项目方案为依据，适度从紧的原则。编制预算必须充分体现项目开发方案，在适度从紧的原则下确保项目开发方案充分完成。（三） 明晰性原则。编制项目预算必须按本细则标准编制，格式规范、数据清晰、依据充分、总价单价分别列示（项目预算编制标准及编制要求见附件）。（四） 一贯性原则。为保持前后可比、各公司可比、与会计核算口径可比，预算科目体系应保持一贯性。第十五条 项目预算的编制主体项目预算编制主体为各公司。各公司根据所辖项目生产开发的客观条件和需要进行科学的预测，由各公司总经理组织工程、营销、财务等专业人员根据项目总体定位，明确项目预算要达到的战略目标和利润目标，发挥专业职能，相互协作，共同编制完成。 第十六条 项目预算的分类项目预算分为项目启动预算、项目预算和项目分期预算。（一） 项目启动预算是指项目启动方案批准至项目正式预算下达前所需发生的成本费用预算，主要包括项目规划设计费、临时围墙费、规证办理及相关人员发生的费用支出，编制方法参照项目预算编制。项目启动预算作为项目预算的一部分，待项目预算批准后并入项目预算。项目启动预算应与项目启动申请一同申报，一同批复。（二） 项目预算指项目启动至项目结束整个项目开发期现金流入、流出及目标收入、成本、利润、费用等构成要素的财务安排，是对项目运行进行财务控制的依据。（三）项目分期预算是指开发周期较长，需分期开发的项目，在项目预算下达后，为控制项目预算，根据开发计划和项目预算编制的本期项目预算。项目分期预算的编制方法同项目预算的编制方法基本一致。第十七条 项目预算编制的内容项目预算包括一个计划、四个预算、三个方案，一个计划指项目开发计划，四个预算为项目的收入预算、成本费用预算、利润预算、现金流预算；三个方案为三通一平方案、桩基处理方案、地下车库建设方案，三个方案作为专项方案单独申报，上报要求需满足公司规定。一个计划项目开发计划项目开发计划依据公司经营计划编制，明确项目分期、工程及销售进度。四个预算收入、成本费用、利润、现金流（一） 收入预算：是整个项目中不同性质的商品取得的收入的总和，是项目正常运行的经济保障，也是实现项目目标利润的基础。项目收入预算主要包括：住宅收入、底商收入、单独商业收入、地下室收入、楼体车库收入、地上车库收入及地下车位收入。（二） 成本费用预算：是指在项目开发过程中产生支出的全部费用。项目成本费用预算主要包括：土地成本、前期费用、综合规费、建筑工程、配套系统、环境道路、销售费用、管理费用、财务费用以及由于特殊情况影响用于调剂的不可预见费用预算。（三） 利润预算：是在确定项目收入预算及项目成本费用预算的基础上，进行的项目收益预测，是项目开发的最终目标。 （四） 现金流预算：反映项目运行期间现金流入、流出及其利用状况的安排，基于收付实现制编制的，是财务部控制资金流动的主要依据。由各部门根据项目运行计划，就本部门业务收入或支出编制的资金流动计划，财务部根据会计核算原则，汇总审核各部门编制的现金预算，最终形成预计现金流量表。三个方案三通一平方案、桩基处理方案、地下车库建设根据实际情况编制。第十八条 项目成本预算的编制方法项目成本预算依据成本项目不同，编制方法如下：1、土地成本是土地购买过程中发生的土地价款支出及相关的价外费用，包括土地价款、土地契税、土地交易费及其他相关费用，依据土地合同、相关协议及政府相关规定编制。2、前期费用是指项目开工建设之前发生的，为开工建设创造条件的成本支出，包括设计费用和前期工程，设计费用包括规划设计费、施工图设计费、外线设计费用、景观设计费用；前期工程包括地质勘探费、三通一平费、放线测量费等，按预算目标和开发计划编制。3、综合规费提指交纳给政府部门的行政收费及其他垄断性收费，分为规证办理、施工证办理、竣工手续办理、产权手续办理、工程管理五大类收费，按政府收费标准编制。4、建筑工程成本是楼体建造过程中发生的成本费用，包括基础处理、主体施工、电梯采购安装等项成本支出，按预算目标、开发计划及市场询价编制。5、配套系统成本主要是指在项目建设中，为了满足小区使用功能的要求发生的电气系统、水系统、燃气系统、零星配套系统等成本支出，按预算目标、开发计划及市场询价编制。6、环境道路成本主要是在项目建设中发生的室外道路系统、环境绿化系统支出，按预算目标、开发计划编制及市场询价。7、项目销售费用是指为销售商品而发生的营销道具、推广费用和销售管理费用，按预算目标、开发计划及市场询价编制。8、项目管理费用是指直接负责管理项目人员的各项费用支出，包括管理消耗和业务相关、资产相关费用支出，按管理需要编制。9、财务费用参照公司内部利息管理制度编制。10、不可预测费用根据项目繁杂程度编制。第十九条 项目预算的编制程序（一） 项目启动申请批复后15日,在充分预测市场情况的基础上，由各公司编制项目预算草案，并于项目启动申请批复后25日报项目预算决策机构审批。（二） 项目预算决策机构收到各公司上报的预算后，由项目委员会评审专员将其分发给各委员。各委员应在职能范围内对预算出具最专业的意见。其中工程总监应对项目预算所涉及的经济指标、开发计划、成本预算（前期费用、工程建造、配套外线、景观绿化等四项）进行严格评审；财务总监应对开发计划、收入及利润预算、成本预算（管理费用、销售费用、财务费用等三项）、现金流进行严格评审；市场总监应对开发计划、成本预算（销售费用）、收入及利润预算进行严格评审。各委员的意见应以书面的形式（以委员签字为准）在收到预算文件后二个工作日内递交给工作组。项目委员会工作组应对项目预算进行全面审核，核查每项数字的出处及计算方法的真实有效性。工作组应与分子公司进行充分沟通，并结合委员出具的专业意见，形成项目预算草案提交项目委员会，项目委员会应在收到上报项目预算的七内出审核意见。第四章 项目预算的执行、控制与分析第二十条 项目预算一经批准下达就具备了指令性，各预算单位必须严格按照项目计划和预算的要求，认真组织实施，确保项目预算目标的实现。第二十一条 项目部作为预算的直接执行机构，其最高负责人对预算执行负有主要责任，各部门的负责人是预算执行的直接责任人。第二十二条 项目部各部门在项目预算执行过程中的责任（一） 各部门作为本部门预算的直接管理部门，由部门负责人依照本部门工作任务统筹安排使用预算。（二） 财务部作为预算监督机构，监督预算执行情况，杜绝超预算支出，按季组织项目预算执行情况分析会；（三） 项目部负责人作为预算的第一责任人，每月组织预算执行情况会议，对预算进行月度分析，通过对比预算执行及工作任务完成情况的偏差安排工作。第二十三条 项目预算执行原则（一）先分解后执行原则（二）按预算配备资源，杜绝预算外开支原则（三）特例调整应先调整后开展工作原则第二十四条 项目预算的控制（一） 分解各公司收到批复的项目预算后，需在十五日内将预算横向分解到各部门，纵向分解到各期，项目分期预算单位成本原则上不能超过项目预算单位成本。各公司财务部应以分摊到可售面积上的单位成本（分摊办法按会计核算细则执行）作为预算控制的依据。为此各公司工程系统在编制分期预算时应明确各期工程的可售面积并对提供的面积数据承担责任，以便财务部门进行控制。分期预算单位成本在项目预算单位成本范围内，报项目委员会备案后执行。分期预算单位成本超过项目预算单位成本，报项目委员会批准后生效。（二）台帐控制财务部必须建立项目预算管理台账，同时指导各责任中心逐步建立其内部的预算管理台账，适时登记各项详细预算执行事项，保证预算执行信息的有序、全面、准确。（三）事前统筹组织各部门在经济活动进行前，应审核是否具备相应的预算，对不具备相应预算的经济活动，需申请预算后方可进行。先开展经济活动，后申报预算，视同预算外开支，按本制度三十七条进行处罚。各项目在进行规划设计前，应对照预算进行定额设计，对于超预算的设计方案应重新修改，直至满足预算要求；对于确实无法按预算进行定额设计或经充分优化后仍不能满足预算管理要求的，应按本细则第五章规定进行预算调整后方可对规划设计方案进行报批。各项目在进行招投标前应对照预算组织招投标活动，确保招标结果符合预算管理要求；各项目因组织不力造成招标结果超预算的，按预算超支进行处理。（四）对比反馈建立项目预算分析报告体系，对预算执行情况进行每月汇总、分析和比较，通过预算支出数据同完成工作对比分析，盘点剩余预算金额及剩余工作任务，促进工作的顺利开展，保证预算目标的顺利完成。预算分析报告按照方式的不同分为预算执行分析报告和专题反馈报告。预算执行报告是每月编制的报告，用来全面、系统地报告项目预算执行进度和结果；专题反馈报告是对重大预算差异的调研报告，不定期编制。第二十五条 项目预算分析报告（一） 财务部每月提供预算执行进度报告报送各部门；（二） 各部门对本部门预算执行进度与预算指标加以对比，分析预算执行差异，发现问题，找出原因，并提出改进措施，加强对整个经营活动的控制；（三） 财务部依据各部门的分析说明汇总编制项目预算执行情况分析报告，按季组织各部门召开预算分析会议，结合预算执行情况下达预算管理目标，并针对各经济责任中心预算执行偏差大小和原因提出预算调整和处罚建议；（四） 及时将预算执行情况分析报告报财务管理部备案。（五） 财务管理部通过预算执行情况分析报告了解和掌握项目预算执行进度，当预算执行差异过大时，责令相关部门上报专题反馈报告。（六） 财务管理部每季度整理、汇总、对比分析各项目预算执行情况分析报告，编制公司项目预算执行分析报告报项目委员会、总经理、董事长。第五章 项目预算的调整第二十六条 项目预算中只有扣除土地费用、财务费用、项目管理费用、项目销售费用（样板间、售楼部除外）以外的单位成本作为项目预算的控制目标，其余项目预算均作为考核目标，故存在调整的部分为扣除上述四项费用以外的项目单位成本预算（本节统称可调单位成本）。项目管理费用、项目销售费用按弹性预算管理制度执行。第二十七条 项目预算的调整权限可调单位成本调整按照调整内容的不同分为二级科目内明细项目调整、二级科目间调整和可调单位成本总额的调整。前期费用、综合规费、建筑工程成本、配套系统、环境道路成本内明细科目之间调整及不可预测费用调剂其他各项预算的调整权限属于各公司，报财务管理部和项目委员会备案后执行。前期费用、综合规费、建筑工程成本、配套系统、环境道路成本之间跨科目调整及可调单位成本总额调增，需报项目委员会批准后方可进行。第二十八条 调整程序明细科目间调整及利用不可预测费用调剂其他各项预算的程序由需调整预算的部门提交预算调整申请报告，说明调整内容及原因，经各公司经理同意后报财务管理部和项目委员会备案，按备案方案执行。跨科目调整及可调单位成本总额调增的程序1、由需调整预算的部门提交预算调整申请报告，说明调整内容及原因，经各公司经理同意后报项目委员会审批；2、项目委员会在收到调整申请后七日内，出具审批意见；3、项目部按项目委员会批复开展工作。第二十九条 项目预算调整申请报告的内容（一） 需调整预算的部门名称（二） 需调整的预算科目（三） 调整原因（四） 调整后的项目预算。第三十条 公司鼓励发挥主动能动性，寻找增加利润的机会。当机会出现时，分子公司应及时将情况反馈至项目委员会，由项目委员会主任决定是否调整预算。第六章 项目预算的绩效考评第三十一条 各公司申报项目总结报告项目结束后（最后一期交房后180天），分子公司根据项目开发实际情况编制项目总结报告，对预算执行及目标实现情况进行描述和分析。项目总结报告以正式文件形式上报审计部。经审计部审定的项目总结报告转人力资源部进行考评。第三十二条 审计部审核算项目总结报告审计部应审核项目总结报告，对比预算指标与实际完成情况，分析差异原因，出具审核意见。第三十三条 人力资源部组织考评人力资源部根据审计部审定的项目总结报告，出具对各公司奖惩意见，报项目管理委员会批准后兑现。审定的规费节余额计提百分之一进总经理基金。分子公司总经理可以根据具体情况对相关人员进行奖励。人力资源部制定各年度项目预算执行考核指标，纳入各公司总经理年度考核指标体系，按人力资源相关制度执行。第七章 奖 惩第三十四条 在预算编制过程中，有下列行为的，将给予各公司经理和直接责任人500元至5000元的处罚，可以按公司制度给予行政处罚。（一） 不按时申报项目预算的，经公司要求后仍不按时申报的；（二） 预算编制质量低劣，严重影响决策的；（三） 恶意高报预算，在项目预算审核过程中拒不说明理由的； 第三十五条 在预算执行分析过程中，凡是存在下列行为的，将给予各公司经理和直接责任人5000元至50000元的处罚，可以按公司制度给予行政处罚。（一） 没有建立预算管理台帐，导致预算管理混乱的；（二） 在预算分析报告中弄虚作假，严重误导决策的；第三十六条 在预算执行过程中，有下列行为的，将给予各公司经理和直接责任人500元至5000元的处罚，可以按公司制度给予行政处罚。（一） 未按公司规定时间分解预算的；（二） 未按公司规定上报预算执行分析报告，经公司要求后拒不改正的；（三） 未按规定向各预算主体报送预算执行信息，经对方索要后拒不提供的。（四） 阻扰财务人员行使预算监督职权的（五） 对坚持原则的财务人员进行打击报复的。第三十七条 在预算执行过程中，出现超预算开支行为的，分别按超支额5%扣减各公司总经理、直接责任人、财务负责人年终奖。按预算超支额50%扣减项目所在公司可计提管理费用预算额。在签订合同时不超支预算，结算后超支预算的，视同预算外支出，按前款规定对各公司总经理、直接责任人进行处罚，财务人员免予处罚。第三十八条 在预算编制执行过程中，保证公司目标实现的同时预算控制良好的或者能够及时发现公司经营利好，并及时上报利好性调整，得到认可，实施后达到预期目标的将给予一定程度的奖励。第八章 附 则第三十九条 本细则的解释权归xx房地产发展股份有限公司财务部管理部。第四十条 本细则自2008年8月起执行。附件：一、项目预算编制模版二、项目成本预算科目表三、项目成本预算分解表四、项目现金流量预算表附件一：XX项目预算一、项目总体经济技术指标XX项目规划用地面积为XX平米（不含小学用地面积），地上建筑面积为XX平米，其中住宅面积为XX平米，商业为XX平米，具体经济技术指标如下表：科 目数 量一、规划用地平米二、总建筑面积平米（一）地上建筑面积平米1、住宅平米小高层(711层)平米高层(1218层)平米2、商业平米独立商业平米3、其他平米（二）地下建筑面积平米1、住宅地下室平米2、非人防地下车库平米3、人防地下车库平米三、道路面积平米四、绿化面积平米五、容积率六、地下车位个1、普通地下车位个2、人防地下车位个七、规划户数户1、住宅规划户数户注： 二、项目开发成本预算XX项目开发成本预算总计XX万元，以地上面积XX平米计算（不含小学面积），项目单位成本为XX元/平米。成本预算明细表如下：科目名称预算金额（万元）单位成本（元/）一、土地成本二、项目前期费用三、综合规费四、建筑工程成本五、配套系统六、环境道路七、管理费用八、销售费用九、财务费用十、不可预见费合 计：上表所涉预算分项明细如下：（一）土地成本科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量一、土地成本土地出让金土地契税土地登记费土地使用税土地测量费注： （二）项目前期费用科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量设计费用总体规划施工图多层住宅小高层住宅高层住宅商业会所幼儿园/学校外线工程景观道路前期工程地质勘探三通一平临水临电临路场地平整临时建筑XX拆除、迁移放线测量注： （三）综合规费科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量三、综合规费规证办理基础配套费(住宅)基础配套费(非住宅)文物勘察人防异地建设费散装水泥墙体革新费规划验收费（住宅及配套）开工证办理规划验收费（商业）渣土清运费确权测绘费产权交易手续费(住宅)产权交易手续费(非住宅)竣工备案费技术服务费质量监督费竣工手续办理人防定额测定费人防质量监督费人防图审环评监测费环评评估费 环评报告费日照分析报告费可研报编制防雷审核费图纸审查费产权手续办理室内环境检测费节能检测费主体检测费土壤氡检测招标交易服务费招标代理费投资核准建议书印花税劳保统筹费地震安全评价旧城改造费工程管理相关标底编制费监理费竣工决算费注： （四）建筑工程成本科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量四、建筑工程成本建筑主体住宅多层住宅小高层住宅高层住宅商业会所幼儿园桩基、降水及边坡支护电梯（五）配套系统科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量五、配套系统电气系统电增容费强电送配电弱电有线电视弱电计算机网络弱电电话通讯弱电智能化弱电消防联动水系统水增容费热力增容费生活给排水系统热力给水系统消防给水系统中水系统燃气系统燃气开口费燃气工程零星配套系统大门围墙物业服务设施注: （六）环境道路科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量环境绿化项目绿化土建绿化安装文娱设施室外道路系统主干道次干道宅前路注： （七）管理费用科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量七、管理费用管理消耗人工成本通讯费交通费差旅费办公费能源消耗业务相关招待费业务拓展费贷款手续资产相关资产购置资产折旧耐用品消耗注：（八）销售费用科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量八、销售费用营销道具销售大厅建造及装饰样板间看房车沙盘户型图/楼书等印刷品合同及两书销售小礼品推广费用报纸广告电视围墙路旗户外大牌车体网络展会经费促销经费开盘活动茶点费销售管理费人工成本通讯费交通费差旅费办公费培训费调研费用其他办公及调剂费用注： （九）财务费用科 目预算金额（万元）单位成本（元/）计算数量财务费用贷款利息内部利息（十）不可预见费三、项目收入预算XX项目的收入预算如下表所示：科 目销售单价（元/）销售数量（）销售收入（万元）住宅商业地下室合计四、项目利润预算项目利润预算如下表所示：科目金额 (万元)一、销售收入二、项目开发总成本三、销售税金四、项目利润五、车库成本及收益（一）非人防车库科 目预算金额(万元)单位成本(元/)计算数量一、工程成本二、设计费三、综合规费（一）办规证缴纳1、城市基础设施综合配套费2、环境监测费3、技术服务费（二）办开工证缴纳1、白蚁防治2、图纸审查3、质量监督费4、渣土清运费5、招标代理费（三）办竣工手续缴纳1、防雷审核与验收2、竣工资料备案费（四）办产权手续缴纳1、确权测绘费（五）工程相关1、监理费2、造价咨询费3、竣工结算咨询费合 计1938.86 1664.54 11648注： （二）人防车库科 目预算金额(万元)单位成本(元/)计算数量一、工程成本二、设计费三、综合规费（一）工程相关1、监理费2、造价咨询费3、竣工结算咨询费合 计注： （三）车库收入及利润科 目预算金额(万元)备 注一、销售收入二、非人防车库成本三、人防车库成本四、销售税金五、支付给人防办费用六、利润