甘肃金昌房地产调研报告.doc

甘肃金昌房地产调研报告近几年来，金昌市房地产业在市场宏观调控中不断发展壮大，呈现快速、稳定、持续增长的格局，对全市经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用日益明显。但是，当前持续走高的房价，引起了各方面的关注。为此，为把学习贯彻“两会”精神真正落实到工作实践之中，我局专门组织有关人员深入部分城市居民和房地产开发企业，对我市房地产业发展现状进行了调研，并对未来房地产业发展前景进行了初步探讨。一、金昌市房地产业的发展现状随着国民经济的快速发展和居民收入水平的日益提高，为我市房地产业发展注入了新的活力，产业规模逐步扩大，实力逐步增强，得到了较快发展。1、起步晚，发展迅速。1998年12月，我市停止了最后一批福利分房。2000年以来，部分房地产开发企业相继落户金昌，开发商品房供应市场，但1999年至2004年，部分行政、事业单位修建的集资房，在房地产市场中仍占有很大比重。2005年，根据市政府总体规划要求，停止了行政、事业单位集资建房规划审批，我市房地产二级市场全面开放，投资规模和开发面积迅速扩大。2005年投资总额12703万元，2006年投资总额25106万元，同比增长97.64%；2007年投资总额55382万元，同比增长120.6%。2000年至2004年房地产开发面积年均增长仅为2.43万平方米，2005年开发面积14.45万平方米，2006年开发面积25.53万平方米，同比增长55.2%，2007年开发面积49.2万平方米，同比增长97.72%。房地产开发正成为支撑全社会固定资产投资的重要行业，为金昌市扩大投资规模、拉动经济增长作出了积极贡献。2、企业兴，实力增强。自房地产市场化以来，我市新兴了一大批房地产开发企业、物业管理企业和房地产估价机构。截止2007年底，我市注册登记的房地产开发企业有33家（其中三级资质2家，四级资质14家,暂定资质17家），外地来金开发企业2家，物业管理企业18家（其中三级资质9家，暂定资质9家），房地产估价机构1家，企业资产总量达1.42亿元。2006年房，地产开发企业资产总额为7930万元，2007年为13084.5万元，同比增长65%，企业整体实力明显增强。同时，随着外地来金开发企业的增多，企业之间的竞争更加激烈，企业规模不断扩大，普通住宅的技术含量特别是性价比大大改善，促进了房地产市场的快速发展，并为部分失业者提供了再就业平台，缓解了因失业而引发的社会矛盾。3、因形势，措施到位。近几年来，为适应国家政策和房地产市场形势发展，我市房地产开发以商品住宅为主体，不断增大经济适用房、廉租房建设的比重，增加了房源供给，有力地保障了中低收入家庭的住房需要。在经济适用房建设方面，随着城市化进程和永昌县旧城改造步伐的加快，根据城市建设规划，我市先后拆除了部分平房。2007年，我市共实施拆迁项目9宗，总面积10.552万平方米，其中，市中心城区2宗，面积1.49万平方米；永昌县7宗，面积8.062万平方米。为解决拆迁户及低收入家庭的住房问题，2006年，市政府修建了10栋624套售价为每平方米598元，总面积为3.52万平方米的经济适用房；2007年，永昌县投资2710万元，开发建设了平均套型面积64平方米、最大面积79平方米，总面积3万平方米的经济适用房。近两年，金川集团公司还先后投资13.95亿元，以内部集资建房的形式，建造了总面积为15万平方米的经济适用房，以解决单位内部无房职工的住房问题。在廉租房建设方面，依据国家、甘肃省城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，结合金昌市实际，修订了金昌市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则，于2007年9月6日第7号政府令颁布实施。2006年，为5000余户城镇低保家庭发放暖气费补贴76余元。2007年，市、区（县）共投入134万元廉租保障资金，其中为928户城镇低保住房困难家庭发放廉租住房租赁补贴89.23万元，使人均住房面积4平方米以下的低保家庭全部应保尽保。4、收入涨，供需两旺。随着国民经济的快速发展，居民收入不断增加，生活水平不断提高，消费观念也发生了显著变化，对住房的消费需求不断增强，促进了商品房销售额的持续增长。2006年，商品房销售总面积31.46万平方米，销售总额36888万元；2007年，商品房销售总面积57.84万平方米，同比增长83.85%，销售总额82132万元，同比增长122.7%，这充分反映了居民对住房需求旺盛的态势。另一方面，因物价上涨、建筑成本上升和供需矛盾的产生，导致我市商品房价自去年以来大幅攀升。2005年，我市新建商品房平均售价每平方米990元，2006年平均售价每平方米1025元，同比上涨3.54%；2007年平均售价每平方米1420元，这一年每平方米上涨了395元，同比上涨了38.54%，呈现房价增幅偏快的苗头。5、品质好，居民满意。房地产业既是国民经济的重要部门，又与百姓生活息息相关。自住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和提高城市化功能发挥了重要作用，房地产开发品质逐年提高，住房面积不断增加，居住条件明显改善。到2007年底，我市城市居民人均住房建筑面积达到25.07平方米，比2000年增加6.53平方米。在居住面积不断扩大的同时，居民家庭住房基础设施建设也明显加强，城市居民对住房的需求已从“有房住”向“住好房”方向转变。调查显示：绝大多数居民只有一套住房，其中93.1%的家庭拥有一套住房，2.8%的家庭拥有两套住房，4.1%的被调查者表示目前仍租房或借住，没有自主产权的住房；将近八成的家庭对现有住房表示满意，有78.3%的家庭对现有住房表示满意，17.5%的家庭因面积太小、户型结构不合理、物业服务不到位、交通不便等原因选择了不满意，还有4.2%的家庭选择了“不好说”。总体上讲，目前我市房地产市场正进入一个理性、健康、持续增长的阶段，但也存在一些不容忽视的问题。一是住房供应结构还不太合理，经济适用房、廉租房供应不足，还不能满足城镇中低收入家庭的需求。据统计，截止2007年底，全市城镇低保家庭共5774户，计12925人，约占我市现有城镇常住人口的5.51%。二是部分开发商为了追求较高利润，违规操作，在其商品房成本未经物价部门审核认证之前就进行商品房预售，以致房价上涨过快，与民众的心理预期相差较大。同时，过高的房价使低收入者购房更加困难，在一定程度上加深了社会矛盾。三是城镇居民房屋租赁登记备案率较低。四是房地产开发企业数量较多，但规模小，实力参差不齐。房地产开发资金来源结构单一，开发商自有资金比重小，对银行金融支持依赖度过高，受国家房地产信贷政策调整的冲击较大。二、当前金昌市房地产市场的发展趋势根据国家现行有关房地产的方针、政策和国内房地产市场发展形势，结合金昌实际，对当前我市房地产市场发展趋势作出如下判断：1、需求将依然旺盛。住房消费需求是最实实在在的需求，欧洲人用几百年解决的问题，我们现在想用二、三十年的时间解决好，其真实性可想而知了。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，来源于以下几个方面：一是经济增长带动城市居民住房需求。人富了就一定要住房子。随着居民收入的增加和生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善需求增加，如小房换大房、旧房换新房、不太理想的楼层换理想的楼层等。调查显示：在47.3%有购房需求的居民中，有22.88%的居民购房目的是用于改善住房条件。二是城镇化进程的加速带动商品房需求。人富了就一定要进城。富裕后的农民进城居住、为子女上学陪读、务工及外来经商人员的不断增多，使城市人口数量不断增长，从统计的数据来看，2000年，我市人口城市化水平为48.73%，2007年已达到50.96%，城市人口平均每年以将近3000人的速度递增，从而带动了住房需求。三是投资和投机性购房需求。调查中，虽然没有人选择购房目的用于投资，但有4.1%的居民目前仍有租房或借住，这足以说明一定数量的住房是用来投资的。四是由于人们生活方式的转变带动商品房需求。对于刚结婚或准备结婚的年轻人，一般不愿与父母同居一室，而要独自购房，自立门户。这些人不仅在整个购房消费群体中占有相当大的比重，而且还是大面积住户的主要购买者。2、房价将持续上涨。房价上涨是综合因素导致的，但主要原因在于：一是土地价格上涨。土地的有限性以及城市化、工业化的加速对建设用地的需求增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价上涨的因素将长期存在。随着土地获取难度和获取成本的增加，将推动住房价格不断上涨。二是建筑材料价格随着物价上涨而上涨。三是随着城市居民收入水平的提高，对住房品质的要求也不断提高，导致中低位商品住房供应比重下降，推动高品质（如建筑材料品质、户型及配套设施、居住环境的优化等）住房比重增加，提升了房价。四是投资和投机性购房的拉动。五是地根、银根紧缩，房地产开发商利用特定形式的垄断有意炒作，影响消费者对房价的预期，加之宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。3、增幅将逐步趋缓。一是从国际经验看，住宅需求与人均GDP有着密切联系。当人均GDP在14万美元时，房地产业进入高速发展时期；当人均GDP在48万美元时，房地产业进入稳定快速增长期。金昌市2007年人均GDP已达6.5万美元，这意味着今后一段时间金昌市房地产业仍将处于稳定快速增长期，需求将比较旺盛。二是从国家政策来看，新的房地产信贷政策自去年底已全面启动，流动性过剩造成的房价非理性上涨的问题很快就会得到有效压制，加之，今年“两会”首次将与民生息息相关的住房问题列入政府工作报告，政府为着力解决低收入家庭住房困难，廉租住房建设比重将不断增大，房价将受到抑制。三是从金昌特定的地域环境来看，全市只有46万余人，人口少，市场容量很小，现有城镇常住人口为23.44万人,现有住房总面积为587.55万平方米，居民住房渐趋饱和，房地产市场发展一定程度上受到限制。综合考虑以上因素，金昌市房价增幅将逐步趋缓。三、保持金昌市房地产市场健康发展的几点建议商品房供给与需求的总体平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，因此，稳定房价，实现我市房地产市场的有序发展，不仅是经济问题，而且还是社会问题和政治问题，是全市人民的共同责任。1、政府要在职能作用发挥上下功夫。基于居民住房具有福利性和商品性的双重属性，政府在宏观调控中要充分发挥其社会保障职能作用。各部门要针对当前我市房地产市场中存在的突出问题，按照科学发展观的要求，认真学习领会“两会”精神，全面贯彻落实国家宏观调控政策与措施，把稳定住房价格的任务放在重中之重的位置突出出来，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，不断规范房地产市场秩序。要不断调整住房供应结构，加大廉租住房建设投入，着力解决低收入家庭住房困难，推动解决关系人民群众切身利益的住房问题。要进一步加强城乡建设规划统筹，促进城镇化健康发展。2、企业要在内在素质修炼上做文章。未来的房地产市场将是一个竞争异常激烈的市场，优胜劣汰、适者生存。各房地产开发企业要着眼长远发展，认真研究市场动态，同政府密切合作，借风借势，稳步发展。要不断学习和引进先进的开发理念和管理模式，进一步加强内功修炼，在提高质量、强化服务、降低成本、打造品牌形象等方面下力气，不断加强资金积累并逐步做大做强。要尊重人才，不断进取，大胆创新，才能在未来市场竞争中发展壮大并立于不败之地。3、居民要在消费观念转换上见成效。健康的消费理念将导致广大市民的合理消费、理性消费，促进房地产业的健康发展。广大市民要切实转变消费理念，根据家庭收入情况，通过租赁住房、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径来实现和满足自己的住房需求，切不可盲目攀比、超前消费，切实担起稳定房价的社会责任，为我市商品房价格始终处于相对稳定状态、控制在与GDP和居民人均可支配收入增长速度相协调的上升幅度之内而作出自己应有的贡献，促进我市房地产市场健康、有序、协调发展。