关于开发公司贷款的调查报告模板.doc

开发企业贷款调查汇报
　　借款单位：某房地产开发企业
　　借款额度：XX万元
　　借款期限：XX年
　　借款用途：房地产开发
　　项目名称：XX

　　一、 借款人基础情况
某房地产开发企业企业成立于X年X月，在XX，
企业性质：有限责任企业;
经营范围：房地产开发;
注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元(占X%)、某某X万元(占X%);法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，含有较丰富经营经验和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX(五级分类)。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为市房地产开发企业50强，排名XX位。
该企业已成功开发项目有：
(1)市XX项目XX万㎡;
(2)市XX项目XX万㎡;
(3)市XX项目XX万㎡，
累计已完成XX万㎡开发量。到现在为止，企业开发前XX个项目销售情况。
　　二、借款人财务情况及分析
　　(一)、资产负债权益情况分析
　　单位：万元
　　项 目 前三年末 前二年末 前十二个月末 调查期
　　一、资产总额
　　1、流动资产
　　其中：货币资金　　存货　　……
　　2、长久投资
　　3、固定资产
　　其中：在建工程
　　4、无形及递延资产
　　5、其它资产
　　二、负债总额
　　1、流动负债
　　其中：短期借款
　　 预收帐款　……
　　2、长久负债
　　其中：长久借款
　　长久应付款
　　三、权益总额
　　其中：实收资本
　　资本公积　　……
　　四、销售收入
　　五、主营业务利润
　　六、利润总额
　　七、净利润
　　说明：对总资产、总负债、全部者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款应付账款、银行借款等和对外担保及负债规模、组成和增减改变情况，分析借款人资金负债结构合理性和增减变动原因和财务处理真实性、正确性和合理性，对数据改变要关键进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理要查明和说明原因。
　　(二)、现金流量分析
　　单位：万元
项 目 前三年末
前二年末
前十二个月末
调查期
　　现金净流量
1、经营活动产生现金流量
2、投资活动产生现金流量
3、筹资活动产生现金流量
　　分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量趋势分析。

　　(三)、营运能力分析
　　项 目 前三年末 前二年末 前十二个月末 调查期
　　总资产周转资数
　　流动资金周转次数
　　应收账款周转次数
　　存货周转次数
　　产品销售增加率
　　利润总额增加率
　　分析说明：对计算出指标和行业平均进行比较，和前三年经营进行比较，然后进行综合分析评价。
　　(1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额
　　(2)流动资金周转次数=销售收入总额÷流动资金平均余额
　　(3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额
　　(4)存货周转次数=产品销售成本÷平均存货 或：产品销售收入÷平均存货
　　(5)产品销售增加率=(本期产品销售收入—上期产品销售收入)÷上期产品销售收入×100%
　　(6)利润总额增加率(本期利润总额—上期利润总额)÷上期利润总额×100%
　　(四)、偿债能力分析
　　项 目 前三年末 前二年末 前十二个月末 调查期
　　资产负债率(%)
　　流动比率(%)
　　速动比率(%)
　　分析说明：对计算出指标和行业平均进行比较，和前三年进行比较，然后进行综合分析评价。
　　(1)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100%
　　(2)流动比率=流动资产÷流动负债
　　(3)速动比率=(流动资产-存货-待摊费用)÷流动负债
　　(五)、盈利能力分析
　　项 目 前三年末 前二年末 前十二个月末 调查期
　　销售利润率(%)
　　净资产收益率(%)
　　净资产增加率(%)
　　分析说明：对计算出指标和行业平均进行比较，和前三年进行比较，然后进行综合分析评价。
　　(1)销售利润率=(产品销售利润总额÷产品销售收入总额)×100%
　　(2)净资产收益率=(净利润÷平均全部者益)×100%
　　(3)净资产增加率=(本期净资产—上期净资产)÷上期净资产×100%

　　三、关联企业情况
(一)XX企业。该企业属借款单位下属(或母)企业，于 X年X月成立，在XX，企业性质：有限责任企业;
经营范围：XX等;
注册资本：XX万元，
其中：某某出资XX元(占XX%)、 XX出资XX万元 ;
法定代表人：XXX，XX年末，
资产总额XX万元，负债总额XX万元，全部者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。

　　(二)XX企业。(同上)
　　四、项目概况
　　项目在XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX㎡，商业用房XX㎡，地下车库及设备用房XX㎡。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层) 共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户累计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。估计可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目计划设计是XX设计企业;宣传策划和销售管理顾问是XX企业，广告代理是XX企业;物业管理是XX企业。
　　房屋物业形态:
物业类型
建筑类型
户型及面积(建筑面积)
户数 占比
建面 占比　　
高层 X层
二房XX平米
　　三房XX平米
　　小高层 X层(一梯X户) 三房XX平米
　　四房XX平米
　　多层 X层(一梯X户) 三房XX平米
　　四房XX平米
　　商业用房 X层
　　累计
　　五、项目投资和资金筹措
　　(一)项目投资：此次申请贷款X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元;配套费XX万元，间接费用XX万元(其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期企业管理费XX万元、不可预见费XX万元)。
　　(二)资金筹措：1、该企业自筹XX万元;2、向信用社申请贷款XX万元。
　　六、资金投入和工程进度及意向购房情况
　　(一)资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款X期工程项目总投资XX%，关键包含：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。
　　(二)工程进度：估计XX年XX月底交房。
　　(三)意向购房情况：。
　　七、财务效益估计
　　(一)可售面积：可售面积XXm2(不含车库和公共设施)。
　　(二)销售收入估计：依据该地域周围房价和该小区销售确定价格，按建面XX元/ m2销售均价计算。即：可实现销售收入： 销售单价×可售面积=XX万元。(不含车库出租、出售收入)
　　(三)投资成本：项目总投资(含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等)。
　　(五)税金：可售面积×5.75%=XX万元。
　　(四)应交所得税：(销售收入-投资成本-销售税金)×33%=XX万元。
　　(五)税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。
　　(六)项目现金流量：项目资金起源和支出、租售计划和损益估计，测算项目标现金流量(列表)，计算项目财务内部收益率、财务净现值。
　　项目现金流量表 单位：元
　　项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 合 计
　　现金流入量：
　　经营收入
　　现金流出量：
　　投资支出
　　经营税金及附加
　　销售费用
　　管理费用
　　应纳所得税
　　小计
　　净现金流量
　　说明：
　　财务净现值
　　年份 净现金流量 偏高折现率
　　偏低折现率
　　折现系数 净现值 折现系数 净现值
　　XX年
　　XX年
　　XX年
　　XX年
　　累计
　　说明：
　　(七)投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。
　　(八)投资回收期：(累计净现金流量开始出现正值年份数—1)+(上年累计净现金流量绝对值÷当年净现金流量)=XX年
　　(九)借款偿还期：(借款偿还后开始出现盈余年份数—开始借款年份)+(当年偿还借款额÷当年可用于还款资金额)=XX年。
　　八、不确定性分析
　　(一)盈亏平衡分析：
　　1、盈亏平衡点销售量= 总成本XX万元/(每平方价格XX元/ m2-每平方米经营税金及附加XX元/ m2)=XXm2
　　2、盈亏平衡点销售价格=总成本/销售量(1-税费率)=XX万元/ XX㎡×(1-XX%)=XX元/ m2。
　　3、盈亏平衡点商品房销售率=盈亏平衡点销售量/商品房开发量=XX m2/XXm2×
100%=XX%
　　该项目商品房销售量达成XXm2(为可售面积XX%)，经营收入达成XX万元(为估计总收入XX%)，每平方米销售价格超出XX元(为估计售价XX%)，项目可实现保本。
上述情况说明：此次申请贷款X期工程项目抗风险能力较强。
　　(二)敏感性分析
序号 项目 基础方案 销售收入 经营成本
投资　　10%　　-10% 10%
1 财务内部收益率
　较基准方案增减(%)
　　2 全部投资回收期(a)
　　 较基准方案增减(a)
　　说明：
　　八、贷款担保情况
　　此次贷款抵押物为在XX土地XX亩(房屋XX㎡)，抵押估价XX万元(XX万元/亩，XX元/㎡);

　　九、优劣势分析和信贷风险评价
　　(一)、项目标优劣势分析
　　1、…;2、…;3、…;
　　(二)、贷款风险分析
　　1、…;2、…;3、…;
　　(三)、风险控制
　　1、…;2、…;3、…;
　　总而言之：该企业借款主体资格正当，财务情况和经营情况良好，实力较强;信用情况好，为市联社认定“XX”级企业;企业和下属企业无不良统计，项目开发企业是XX年市房地产开发企业50强之一，有较丰富开发经验，经营稳健，前期开发业绩很好;企业土地贮备充足，可连续发展能力较强;项目位置、环境优势突出，项目手续“四证”齐全，自有资金百分比符合要求并已先投入使用，估计经济效益很好，项目可行;项目第一还款起源有保障，抵押物正当，价值足，易变现，第二还款起源可靠。调查提议贷款XX万元支持，期限X年，年利率X%。

　　调查人：XXX XXX

　　XXX年XX月XX日