资产管理计划尽职调查报告模板.docx

x资产管理有限公司
x资管x号资产管理计划
项目投资类尽职调查报告

（报告完成日期：20xx年3月20日）
经办业务部门：金融同业部

声明与保证

我们在此声明与保证：本报告是按照x资产管理有限公司尽职调查工作指引和有关要求，根据项目方提供的和我们收集的资料，经我们审慎调查、核实、整理和分析，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定资管计划方案后完成的。报告全面反映了资管计划及项目的关键信息，所作的结论均有可靠依据，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

直接调查人签字：
年 月 日

直接调查人签字：
年 月 日

部门负责人签字：
年 月 日

目录
第一部分 资管计划要素 4
第二部分 交易结构及交易文件 5
一、 交易结构 5
二、交易相关合同及文件 5
第三部分 业务尽职调查 5
一、融资企业概况 5
第四部分拟投项目介绍 7
一、市场环境介绍 7
二、项目概况 8
三、项目设计及配置 8
四、项目投资估算及资金筹措、使用情况 9
五、项目工程进度情况 9
第五部分 风险分析及应对措施 10
第六部分 投资建议 10
第七部分 附件 10

第一部分 资管计划要素
资管计划要素表
资管计划名称
x资管x号专项资产管理计划
资管计划投向
受让河南x置业有限公司的特定资产收益权
资管计划类型
通道
资管计划规模
3亿元
资管计划期限
9个月
资管计划退出方式

资管计划募集期

资管计划募集方案

资管计划封闭期

资管计划开放日

*预警线
对于净值可衡量项目
*止损线
对于净值可衡量项目
管理人
x资产管理有限公司
投资顾问

托管人
中国工商银行股份有限公司河南省分行
预期收益率
5．5%
公司收入
0.1%
投顾费用
1.4%
托管费
0.2%
其他相关费用
财务顾问费0.3%

u 项目经理可根据项目实际情况适当调整资管计划要素表
第二部分 交易结构及交易文件
一、 交易结构

二、交易相关合同及文件
x资管x号专项资产管理计划资产管理合同；
特定资产收益权转让与回购合同。
第三部分 业务尽职调查
一、融资企业概况
x置业有限公司成立于2005年8月，注册资金一亿元，国家一级开发资质。公司有一个开拓进取的领导班子，有一支具有丰富房地产开发技术和管理经验的员工队伍，其中大专以上学历及专业技术人员占员工总数的92%，高级工程师2名、国家注册建筑师3名。
公司以“营造城市居住新价值”为使命，以“精品出x，爱心进万家”的企业精神为己任，已发展成为集房地产开发与销售、建材生产和物业管理为一体、产值超亿元的多元化产业发展的集团式房地产开发企业。公司本着“立足郑州，辐射河南”的发展宗旨，力图为中原人民打造精品人居工程。
雄厚的资金实力、专业的开发能力以及先进的企业经营理念，使x置业在客户及同行业中建立了优秀的品牌形象与口碑，在社会上赢得了良好的声誉，被评为x等。目前，x置业已成功开发了x项目位于新密市青屏广场，全高层、总规划建筑面积12.8万平方米，配有大型停车场和私家花会所，总投资额3亿元；公司于2006年开发建设的位于郑州市淮河路与伏牛路口、总建筑面积12.7万平方米的“x•鑫城”项目，占地93亩，总投资3.6亿元，建筑主题以多层为主，小高层为辅，新加坡现代建筑风格。
公司2007年开发建设的“x•翰林居”项目位于郑东新区核心高端住宅区，与河南省实验学校，热力颐和医院、47中、海文实验幼儿园、宋庆龄基金会青少年活动中心毗邻，总占地163亩，总建筑面积14.28万平方米，总投资4.6亿元；公司位于陇海西路的“x•西苑”，总规划建设面积6万平方米，总投资2.1亿元，目前已基本建成，已于2010年12月31日交付使用。2009年，位于郑东新区CBD商业步行街15亩商业步行街，建筑面积5.3万平方米，总投资2.5亿元。建成后将成为河南省集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的多业态、全功能高端消费场所。2010年，公司实现多盘齐呈的局面。其中，位于黄河东路与金水东路交会处占地57亩、建设面积18万平方米、总投资6.8亿元的x•东棠项目，和位于中州大道与商鼎路的占地124亩、建筑面积44万平方米、总投资12亿元的x•翡翠城项目，将为郑州带来非同凡响的高端居住体验。另外，位于新密市未来大道与溱水路交叉口东南角占地225亩的x•金域蓝湾项目地和平安路南段西侧占地60亩的x•金域华府项目，均将改写新密房地产市场的格局。
2012年，x置业将继续以高端的形象和高品质的产品提升x置业的品牌竞争力和市场价值，为提升郑州人居品质而不懈努力。
第四部分拟投项目介绍
一、市场环境介绍
首先我们必须清楚的认识到房地产市场发展是受到多方面影响的，如果要分析房地产市场我们就需要知道哪些因素能够影响房地产市场。
第一：政策因素，即政策导向，国家货币政策是紧是松，市场导向是需要鼓励外资吸收还是防止资金过热，此因素直接影响土地供应情况、银行房贷情况
第二：政府因素，即隐形因素。比如政府主导建设房地产项目。
第三：投资导向，外资内资投资方向，随着人民币升值，大量热钱涌入国内（可套取汇率差异），如普洱炒作、出租车牌照炒作、楼市炒作、黄金炒作皆属此类
第四：硬性市场需求，首次购房人群和二次购房人群（和地区经济发展、文化导向、是否城市化人群流向有关系）即省会城市的首次购房需求量一定大于一般城市，经济发达城市的二次购房量一定比欠发达城市需求量大。
第五：非常规导向， 如世博会、奥运会，地铁建设等刺激。
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
1、地区经济分析：是研究地区的经济环境，它包含（1）地区经济的基本趋势分析；（2）地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
2、区位分析：是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
3、市场概况分析：它包含（1）对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；（2）把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。（3）找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
二、项目概况
“x城”项目位于郑州市管城区南三环和南四环之间，处于管城区、经济技术开发区、航空港、龙湖镇四大区域的中心位置，坐拥中州大道、郑新快速路、宇通路三条交通要脉，东邻十八里河，南邻南水北调干渠，西邻地铁2号线，项目区位价值突显，交通景观资源得天独厚。小区通过总体布局和建筑单体的技术处理，建筑设计样式新颖、市政设施、配套工程齐全，是适应人们集居住、经商、购物、休闲为一体较为理想的生活经营场所。
项目总占地超过3000亩，可建设用地超1000亩，规划地上建面约260万㎡，其中安置区建设用地约395亩，建筑面积为93万㎡；商品房区建设用地约742亩，建筑面积达169万㎡。项目规划1所中学、4所小学、6所幼儿园，建面约14万㎡。项目规模大，可发展多种物业,复合度高，具有非常大的可塑空间，建成后可容纳6万人居住。
三、项目设计及配置
该项目位于郑州市管城回族区十八里河镇区，距离城市各主要区域近、现状通达便捷，距离主城区及发展热点区约10公里以内；距离周边发展重镇龙湖镇约14公里、航空城约26公里，项目距离三环最近约2.2公里，距离四环最近约1.5公里。一期项目计划建设 幢高层住宅楼，全部为框架结构。总体设计以三房单位为主力户型,四房单位为次主力户型。
项目一期占地面积约106742.42㎡，总建筑面积541293平方米，其中，住宅总建筑面积293023.27方米，商业建筑面积188482.08平方米。住宅总户数2978户，可容纳居住人数11790人，绿地率30%,停车位3248辆；建设内容包括：高层住宅楼、商业建筑、物业及其他附属用房，小区内的地面及绿化、室外水、电、气配套设施等。
该项目户型设计有以下几个特点： 保证多居室朝南；最大限度引入阳光，卧室采用低窗台大玻璃，保证了良好的日照采光及优美的景观视野；良好的自然通风； 厨房、卫生间有足够的使用面积和操作台尺度；所有厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露；所有房间有足够的采光窗地比。
四、项目投资估算及资金筹措、使用情况
“x城”一期项目计划总投资330470万元，其中：建筑安装工程费用 229148.18 万元；土地出让金52960 万元；基础设施费8660 万元；前期开发费14073.62万元；税金42153万元。
五、项目工程进度情况
“x城”一期项目共18栋高层，其中一期住宅 2978套，建筑面积290573.6平方米。于2015年4月开始施工建设，2018年10月全部完工。
截止目前，该项目一期西地块2-11号、东地块2-9号住宅楼工程正处于打地基阶段,预计2016年6月将取得商品房预售许可证；2栋公租楼主体工程已封顶。
(五)项目住宅销售情况
截止2016年2月29日，根据公司销售部门提供的数据，住宅部分预售2978套已全部认筹完毕。预计销售收入255700 万元。“x城”一期项目楼盘预售形势较好，具体情况如下：
项目一期可售房源 2978 套
①一次性交全款110套，收款 10049万元;
②住房公积金贷款购房1000 套，总房款 84849 万元,收到首付16969 万元，贷款额67880 万元；
③商业银行按揭贷款购房1868套，总房款160802万元。按照住房均价 88 万元/套，商业贷款比例70%计算，预收首付款 40025 万元，预计按揭贷款 120777万元。
第五部分 风险分析及应对措施
（1）市场风险
若在投资期内，国内、国际宏观经济发生重大不确定性事件，导致目标股份市值发生剧烈波动进而对资金安全产生影响。因此，我司应提前确立并充分遵照既定的资金保障措置严格执行，同时还应充分时刻关注宏观经济环境，分析宏观经济环境对上市公司造成的各种影响，将市场风险降至最低。
（2）法律风险分析
严格按照相关法律法规办理，并且由内部合规部出具对相关合同、协议的审查意见。在签订协议的过程中，我部门将严格依据其意见审查法律文件、相关各方公司资料、内部授权充分反映、完整履行法律程序。
第六部分 投资建议
建议发行x资管x号专项资产管理计划。
第七部分 附件
尽职调查中搜集的以及本尽职调查报告所依据的资料包括：
Ø 企业法人营业执照（注册号： ）；
Ø 组织机构代码证（代码： ）；
Ø 税务登记证（ 国税 号）；
Ø 税务登记证（ 地税 号）；
Ø 法定代表人身份证复印件；
Ø 贷款卡及密码；
Ø 公司章程；
Ø 相关资质证书（证书编号： 号）；
Ø 近三年经会计师事务所审计的财务报表；
Ø 近期企业报表；
Ø 资金用途所涉项目的证照及文件；
Ø 人民银行征信系统查询记录。
其他相关材料
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