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某地产企业职员学习手册业务知识篇房地产市场类1. 房地产：房产和地产总称，狭义房地产是指土地及地上建筑物和附着物等具体物业，其全部权有拥有对其占有、收益、处分权利；广义房地产指第三产业房地产业，包含土地整理、房地产开发、经营、销售、中介服务、物业管理等产业。2. 房地产权利：指房地产全部权人享受占有、收益、处分权利。其中占有权包含买卖权、使用权；收益权，指租赁权；处分权包含置换权（交换权）、抵押权、继承权、赠和权、分割权。3. 地产开发经营：是指房地产开发企业在城市计划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房行为。4. 商品房：是指房地产开发企业开发建设并向市场公开出售、出租房屋。5. 经济适用住房：是指依据国家经济适用住房建设计划安排建设住宅。由国家统一下达计划，用地通常实施行政划拨方法，免收土地出让金，对多种经同意收费实施减半征收，出售价格实施政府指导价，按保本微利标正确定。6. 廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能向含有城镇常住居民户口最低收入家庭提供租金相对低廉一般住房。7. 存量房：是指已被购置或自建并取得全部权证书房屋。8. 再上市房：是指职员根据房改政策购置公有住房或经济适用房首次上市出售房屋。9. 房屋拆迁赔偿：是指拆迁人对被拆除房屋全部些人，依据城市房屋拆迁管理条例要求给赔偿。拆迁赔偿方法，能够实施货币赔偿，也能够实施房屋产权调换。10. 商品房维修基金：是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理措施（建住房1998213号）要求，新建商品住宅（包含经济适用住房）出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。它使用必需经过业主委员会经过并授权物业企业专款专用。11. 土地使用权：是指土地使用者在法律许可范围内对依法交由其使用国有土地或集体土地占有、使用和部分收益、处分权利。属于房屋她项权利。12. 房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家经过其指定政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，能够是生地，也能够是经过开发达成七通一平熟地。房地产一级市场是由国家垄断市场。13. 房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即通常指商品房首次进入流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也包含土地二级市场，即土地使用者将达成要求能够转让土地，进入流通来自w w w. .c n 中国最大 资料库 下载领域进行交易市场。14. 房地产三级市场：含有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间平等转移，表现为使用者之间交易行为。反应是以效用为价值尺度市场价格，是调剂需求条件下市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为15. 房地产二级半市场：这是在二三级市场中延伸出来一个市场细分，于在深圳一次地产高峰论坛中形成概念，它具体是针对新盘尾盘市场，首先它不属于二手房范围，其次作为新房，它已不是开发商销售推广关键，而其在城市房地产空置率中占有相当份额。16. 土地出让：是国家作为土地全部权主体进行土地使用权变更，获取土地租金收益行为。其方法有：A、行政划拨：国家因发展行政、工业、文化、教育、卫生事业及社会公共利益需要进行象征性收取少许地租方法。B、协议出让：国家对土地性质进行计划明确后，和有投资意向企业共同商议土地出让价格，这是市场化程度不高，非完全竞争产物；“8.31”大限后，国家对这类用地一刀切，不再许可有这类出让形式。但在地方政府操作上，有些还是以历史遗留问题进行规避应对。C、招拍挂：这是现在全部土地在“831大限”后土地政策。是指招标、挂牌、拍卖三种公开竞争方法。17. 实际销售面积：是指汇报期已完工房屋面积中已正式交付给购房者或已签署（正式）销售协议商品房屋面积。不包含已签署预售协议正在建设商品房屋面积，但包含汇报期或汇报期以前签署了预售协议，在汇报期完工商品房屋面积。18. 预售面积：是指汇报期未仍未完工交付使用，但已签署预售协议正在建设商品房屋面积。汇报期预售又在汇报期转正式或协议销售商品房面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。19. 套内面积：建筑本体建筑面积，相对建筑面积，它没有考虑其本身之外公摊面积。20. 使用面积：建筑物不计算建筑公摊和墙体面积净面积；21. 居住面积：使用面积中只服务于居住空间，不考虑配套服务空间面积，包含卧室、起居室、客厅等，不包含阳台、卫生间、厨房、储藏间等面积。它是衡量一个城市居住水平关键指标。22. 空置面积：是指汇报期未已完工可销售或出租商品房屋建筑面积中，还未销售或出租商品房屋建筑面积，包含以前年度完工和本期完工房屋面积，但不包含汇报期已完工拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产企业自用及周转房等不可销售或出租房屋面积。23. 房地产“五证二书一计划”包含：建设用地计划许可证、国有土地使用证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证；住宅质量确保书、住宅使用说明书及建设工程投资计划。24. 交房入住：购房者收到交房通知单后收房步骤：（1）在要求时间去物业部门查看资料，资料包含：A、房屋住宅质量确保书B、住宅使用说明书C、完工验收立案表D、面积实测表E、管线分布完工图(水、强电、弱电、结构)（2）购房者会同物业验房，验房标准依据商品房买卖协议约定和相关法规规范，验房范围包含房屋及隶属设施质量、室内有害气体是否超标及小区环境等； （3）购房者就验收中存在问题提出质询、改善意见或处理方案，物业给予认可签字； （4）开发商在一定时限内处理验房中存在问题后，再次发出交房通知单； （5）购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，签署住宅钥匙收到书和入住交接单，商品房交付完成。 城市计划和基础设施类1. 中央商务区(CBD)：大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施城市中综合经济活动关键地域。2. 中心居住区（CLD）：CLD是城市里集中生活区域，该区域内有政府提供适合居住基础设施。CLD中Central不是中央意思，而是指集中其关键在于集中了生活资源，方便了区域内居民生活CBD、CID是商务区、产业区。三者功效不一样，互为支撑。其共性在于：C-Central。从经济学原理讲，为降低成本，在某一区域内集中资源、集中配套。CBD意义在于降低产业组织商业交易成本， CLD意味着产业人口生活成本集约化选择，是降低高品质生活成本市场发展方向。3. 中央产业区（CID）：指城市集中科技产业、加工制造、物流园区等。CID是降低科技信息交流成本，而形成一个经济发展中心。4. 城市化水平：衡量城市化发展程度数量指标，通常见一定地域内城市人口占总人口百分比来表示。5. 居住用地：在城市中包含住宅及相当于居住小区及小区级以下公共服务设施、道路和绿地等设施建设用地。6. 公共设施用地：城市中为社会服务行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施建设用地。7. 道路广场用地：城市中道路、广场和公共停车场等设施建设用地。8. 市政公用设施用地：城市中为生活及生产服务各项基础设施建设用地包含：供给设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工和维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施建设用地。9. 绿地：城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观绿化用地。10. 特殊用地：通常指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质用地。11. 城市道路系统：城市范围内由不一样功效、等级、区位道路，和不一样形式交叉口和停车场设施，以一定方法组成有机整体。12. 城市道路网：城市范围内由不一样功效、等级、区位道路，以一定密度和合适形式组成网络结构。计划建筑设计类1. 建筑面积：建筑本体净内空间加上墙体宽度二分之一水平投影面积再加上公摊面积，就是建筑面积。其要求最低层高在2.2米以上（含2.2米）。2. 公摊面积：为服务实际自用面积（即套内面积）而形成公共服务面积。其计算标准是：（1） 商品房公用建筑面积分摊以幢为单位。分摊公用建筑面积为本幢内公用建筑面积，和本幢不相连公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 （2） 为整幢商品房服务公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务公用建筑面积，由受益各套商品房分摊。数次分摊公用建筑面积 ，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊公用建筑面积，为各次分摊公用建筑面积之和。 （3） 公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计使用功能。 （4） 可分摊公用建筑面积： A、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、 消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等和其它功效上为该建筑服务 专用设备用房。 B、套和公用建筑空间之间分隔墙及外墙（包含山墙）墙体面积水平投影面积二分之一。 （5）不应入公用建筑空间： A、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程地下室、单独含有使用功效独立使用空间。 B、售房单位自营、自用房屋。 C、为多幢房屋服务警卫室、管理（包含物业管理）用房。3. 地价：地价是土地价格简称，是土地经济价值反应，是土地预期收益权利购置价格，即地租资本化。中国土地实施国家全部和集体全部两种形式公有制。城镇国有土地地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付多年地租现值总和，是国家土地全部权在经济上实现形式。所以，中国城镇地价含义不一样于土地私有制国家，它不是土地全部权价格，而是为取得若干年土地使用权所支付一个代价，是一定使用年期土地使用权价格。4. 土地使用年限：法律要求，住宅用地70年；商业、旅游、娱乐用地四十年；工业、科技、教育、卫生、体育及其它用地五十年，期满后需继续使用可依法申请延长，其土地使用权在使用期内可依法转让、出租和抵押。5. 全部者权益：对不动产包含房产和地产占有、收益、处分权利，全部权指占有权和使用权；收益权指租赁权；处分权包含抵押权、继承权、赠和权、转让权、分割权。其中最关键权益是占有权和使用权，抵柙权是将全部权抵押出让，丧失全部权和处分权，但仍然享受收益权权利；继承权需要继承受让方交纳税金（法定继承人继承不动产现在不需要交纳遗产税，继承其它财产超出80万起征点需要交纳遗产税）。赠和权需要赠和方交纳税金；租赁权需要在房管局职能部门登记立案，出租人交纳税金；转让权、分割权这二项权利需要双方共同交纳税金。6. 楼面地价：总地价和地上总建筑面积比值。作为每建筑平方米开发总成本中土地成本，它是直接反应土地取得成本一个量化指标。7. 净地价：总地价和净地面积比值。净地是指总用地扣除代征地后直接用于建筑开发用地。8. 代征地 ：代征地是指城市建设工程沿道路铁路河道绿化带等公共用地安排建设，建设单位根据相关法规规章要求代征公共用地。代征地中“代征”两个字是广义上“代征”，不仅包含着“代征用”，而且还包含着“代拆迁”，指是代征用代拆迁等。 从地价款定义可看出，政府从建设项目中收取毛地价(土地出让金)仅是建设用地范围内基础设施费和土地出让金，不包含代征地范围内基础设施费和土地出让金。而代征地取得费用指是为取得土地使用权而支付给原用地单位费用，是对原用地单位一个赔偿，并不是支付给土地全部者（国家）费用。理论上二者存在以下一个等式关系： 建设项目用地熟地价政府收取建设用地地价款建设用地征地拆迁费用代征地征地拆迁费用。 这里面包含到三方利益，原用地者政府开发企业。这里原用地者指是广义上原用地者，包含建设项目上原用地者，和代征地上原用地者。给建设项目上原用地者征地拆迁和给政府费用由开发企业来负担；代征地上政府收益免交，给原用地者征地拆迁费用由政府和开发企业共同负担。9. 公共活动中心：配套公建相对集中居住区中心、小区中心和组团中心等。10. 基础设施建设（七通一平）：是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等设施建设和土地平整。11. 容积率：是反应和衡量建筑用地使用强度一项关键指标，是指地块内建筑物总建筑面积和地块面积比值，即：容积率总建筑面积建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上全部建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。12. 建筑密度：一定地块内全部建筑物基底总面积占用地面积百分比。13. 道路红线：计划城市道路路幅边界线，城市道路用地计划控制线。14. 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面界线。 通常称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。15. 绿地率：是指计划建设用地范围内绿地面积和计划建设用地面积之比。16. 绿地应包含：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内绿地），不应包含屋顶、晒台人工绿地。17. 建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间水平距离。18. 建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙顶部总高度。应符合下列要求：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分水平投影面积累计小于屋顶面积20，且高度不超出四米，不计入建筑高度。建筑为坡度大于30度坡屋顶建筑时，按坡顶高度二分之一处到室外地平面计算建筑高度。19. 住宅进深：即住宅长度，在建筑学中是指一间独立房屋或一幢居住建筑内以前墙定位轴线到后墙定位轴线之间实际长度。依据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）要求，住宅进深采取下列常见参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。20. 住宅开间：即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离，因为就一个自然间宽度而言，故又称为开间，住宅开间通常为3.03.9米。21. 住宅层高：住宅层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间距离，也就是一层房屋高度。在1987年公布住宅建筑模数协调标准中，明确要求了砖混结构住宅建筑层高采取参数为：2.6米、2.7米、2.8米。22. 住宅净高：住宅净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间距离。净高和层高关系能够用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度差叫“净高”。商品住宅开间、进深和层高(即住宅宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格关键原因。23. 出房率：（也叫得房率，实用率）是指住宅净使用面积占销售面积百分比。因为住宅销售面积计算是以楼为单位，所以相同房型在不一样楼号内，即使使用面积相同，但销售面积会有不一样。24. 使用率：套内建筑面积/建筑面积；它反应在所购置使用物业中实际独立使用面积百分比。25. 公摊系数：公摊面积/建筑面积，这个比值反应实际计划设计合理性和实用性。 注：套内面积+公摊面积=建筑面积 使用率 + 公摊系数=100%26. 使用面积：房间实际能使用面积，不包含墙、柱等结构结构和保温层面积。27. 单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯高层住宅。28. 塔式高层住宅：以共用楼梯为关键部署多套（四或四套以上）住房高层住宅。29. 板楼：通常指每个标准层有多个单元，每个单元套数在二户至四户建筑空间设计；但也有板楼以电梯和空中走廊相结合形式；板楼总建筑外形是多单元一线展开，其正立面呈平板式立面。30. 电梯公寓：以电梯为楼宇交通工具住宅产品，能够是多层，也可是小高层和高层。31. 花园洋房：花园洋房也是低密度、大楼间距、高绿化率产品。从形态看，它是介于别墅和公寓之间四层左右板式建筑。从结构看，它摒弃了面宽局限和庭院狭窄。从功效看，它在拥有私家车位、花园享受性同时兼顾经济性。 在景观上，花园洋房除共享公共园林外，通常底层赠花园，顶层赠阁楼或露台。而部分新推出花园洋房连中间层全部引入景观花园。基础上其容积率在0.81之间，高于TOHO普遍在0.6容积率。32. 联体别墅：属于一个亚别墅形态，源于美国二十世纪四十年代排屋，中中国地第一个联体别墅产品是万科在深圳开发城市硅谷别墅项目，并首次引入TOWNHOUSE概念。33. 独体别墅：也叫单体别墅、独立别墅，户和户之间全部有相当私家花园和户外延伸空间，以二至四层为主，重视是表现完全私家生活方法。34. 叠拼别墅：是花园洋房一个概念延伸，其实已经背离了别墅内涵和本质，它是每个单元按上下二户布局，每户二至三层，下户拥有庭院式私家花园，上户拥有屋顶露台和屋顶花园，能够是共同单元门，也能够是前后各自独立楼梯间。35. 通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯经过内、外廊进入各套住房高层住宅。36. 地下室：房间地面低于室外地平面高度超出该房间净高1/2者。37. 房屋建筑分类：（1） 材料分：木结构；砖木结构；砖混结构（7层以下）；钢筋混凝土结构；钢结构（2） 层数分：低层13层；多层46层；中高层710层；高层1124层；超高层24层以上（3） 耐火性、耐永久性：一级1以上（钢筋混凝土结构；钢结构）；二级501（砖混）；三级2550年（平房）（4） 建筑用途：生产性建筑；居住建筑；公共建筑38. 房屋建筑构件：一幢建筑物通常是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。39. 不一样建筑结构优缺点比较：砖混结构住宅和框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。且砖混结构每层重约1.6吨/平方米，而框轻结构每层重约1.2吨/平方米，所以对地基地耐力要求高。砖混结构现浇板小于50米设一道伸缩缝，预制板小于60米设一道，框轻结构现浇板小于55米设一道伸缩缝，预制板小于75米设一道。房地产开发步骤解释商品房开发通常指开发商以赢利为目标投资开发房地产项目，从立项、计划、土地出让、拆迁、建设到销售等一系列营业行为。通常包含以下多个程序：房地产投资机会选择和决议分析，土地获取、项现在期，项目设计，项目施工建设，销售。1、投资机会选择和决议分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息基础上，探讨投资可能性；选择实现开发设想开发用地，探讨技术可行性，和潜在业主、银行、合作伙伴、专业人事接触，作出初步方案，探讨获取开发用地可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财务等部门，依据预估成本和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判定项目可行性。2、土地获取阶段：依据项目可行性研究汇报，根据国家获取土地相关要求和程序，获取土地使用权和开发权。3、项现在期阶段：关键包含和开发全过程相关多种协议、条件谈判和签约，由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行计划审批等，获取“五证一计划”。4、项目设计阶段：依据市场研究中得到用户需求特征确定用户和产品定位标准，对产品提出最终设计要求，并撰写设计方案。5、项目施工建设阶段：开发商委托建筑企业进行项目施工。施工过程中开发商要亲密注意项目建设过程进展，定时视察现场，和派驻工地监理工程师见面，了解建设过程全貌，确保工程按预优异度计划实施。6、销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理用户资源、项目企划宣传、现场销售及售后服务四部分。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程完工之前进行销售，能够提前回收资金；现房销售即在取得完工验收合格文件后进行销售。财务知识1、项目直接成本及总成本包含内容项目直接成本包含土地及大配套、建安成本、前期成本、基础费设施费、公共配套设施费、资金成本。项目完全成本除直接成本外，还包含销售费用、管理费用、营业税。2、销售回款、销售收入销售回款是实际到帐金额、销售收入是销售协议值、每个月测算职员薪酬时，是以当月销售回款、利润指标作为依据。3、相关计算公式(1)资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增(2)项目毛利率=1-直接成本/销售收入(3)项目利润率=1-总成本/销售收入(4)项目现金净流量=回款-支付工程及土地款-销售费用-管理费用-营业税4、贷款知识(1)现在银行信贷按会计核实划分为表内信贷业务、表外信贷业务；按贷款期限分为短期贷款、中期贷款和长久贷款。(2)银行信贷基础要素是金额、期限、利率（或月率）、担保形式。(3)银行信贷基础操作程序：受理、调查、审批、发放、贷后管理。(4)银行贷款形式分为信用贷款、担保贷款、抵押贷款、质押贷款(5)银行信贷基础标准是：安全性、流动性、盈利性。(6)用土地进行抵押时需含有土地证，通常按不超出评定值50%折扣计算。(7)在办理房地产抵押时，需向房地产部门提交证件：抵押物清单、总平图、房屋平面图、抵押协议、借款协议、董事会决议、借款人营业执照、标准地名证书、土地证、工程计划许可证、销售许可证、投资计划、施工协议、双方身份证、双方介绍信。(8)土地在条件许可情况下，可发做第三方抵押，而在建工程不能够做第三方抵押。房地产营销知识 1、房地产营销：指房地产开发步骤中销售步骤，它包含项目定位、形象包装、市场诉求、广告推广、案场组织、优惠策略、后期服务等内容。 2、市场诉求点：即俗称卖点，它是针对其它项目标优势所在，或是能最大程度吸引市场潜在用户诱因。其存在形式不拘一格，完全表现出开发商理念和运作能力。 3、英文简称： TOHO：townhouse简称，原意小镇排屋，现在作为开发商为节省土地资源而进行概念性包装，在满足业主心理消费同时，降低了投资成本。是亚别墅一个。 SOHO：居家办公一个产品模式，指满足电子商务和IT产业信息服务产业群体一个住宅消费，节省上下班交通时间，直接经过网络和企业和用户进行沟通，后延伸至商住二用，属于次于纯写字楼办公空间。首次推出是潘石屹北京现代城项目，将滞销写字楼经过空间改造，引入SOHO概念，取得巨大成功。 SOGO：一个百货零售业商业模式，源于崇光百货，后因为扩张到各个中心城市，寓指代表时尚消费区域代名词。 SOLO：独奏、单独、单独飞行；作为一个房地产概念，SOLO是指市中心正确单身贵族式35平方米左右小户型。其消费群体特指25岁左右漂泊在城市中飘一族年轻人！它提倡一个生存状态和一个生活模式。 LOGO：企业/楼盘/产品视觉形象代表符号。 SHOPING-MALL: 汉译“销品茂”，是集购物、饮食、娱乐、酒店、写字楼、公寓、停车场为一体多功效、现代化、综合性商业中心，是现在国际上流行商业模式。 CI 、MI、 V I 、DI：CIS是英文Corporate Indentification System 缩写，即企业识别系统。企业识别系统关键由企业理念识别（Mind Identity,简称MI）、企业行为识别(Behavior Identity,简称BI )、企业视觉识别(Visual Identity,简称VI)三个部分组成。 MI是CI中理念识别，包含经营宗旨、经营方针、经营价值观三个方面内容。VI是企业视觉识别系统，它是CI工程中形象性最鲜明一部分，以致于大家会错误地把VI看成CI主体。VI包含关键要素和应用要素两个方面。企业理念行为表现方法是BI。BI关键包含市场营销、福利制度、教育培训、礼仪规范、公共关系、公益活动等内容。 DM单：即楼盘宣传形象信息集中介绍宣传单页，通常见铜版纸印制，信息量比较全方面综合，但形象品质表现不出来。 4、营销策划中常见术语软性新闻：也叫软广告，是出现在报纸和电台电视等公共媒体上，以新闻片或新闻报道形式出现，实质上是一个开发商主动采取项目推广付费广告。平面广告：也称硬广告，是相对软广告一个宣传推广方法，其推广平台包含高炮（主干道路口用巨型钢管为支撑大型户外广告）、灯箱广告、路标广告、灯标广告、报纸广告、电视广告、形象围墙（也称艺术围墙，项目用地四面关键是临路部分所设置介绍项目信息广告，多用喷绘工艺）、车身广告、公共电子屏广告等。 形象展板：关键是部署于营销中心突出表现项目形象品质宣传板。 楼花：就是在取得土地开发使用权后，向市场销售计划设计图纸行为，称之“卖楼花”。 烂尾房：是指那些因为开发商资金不足、盲目上马；或错误判定供求形势，开发总量供大于期房：或项目标开发业态出现市场定位错误而造成严重滞销楼盘。 期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间商品房称之为期房，消费者在这一阶段购置商品房时应签预售协议。期房在港澳地域称作为买“楼花”，这是目前房地产开发商普遍采取一个房屋销售方法。购置期房也就是购房者购置尚处于建造之中房地产项目 开盘：项目在工程进度达成能够取得预售（销售）许可证后，开发商依据前期认购情况，选择一个合适时间进行正式发售，和用户签署商品房买卖协议，正式公开发售这一天就称之开盘。缘于新股上市首日开锣仪式。 3A住宅：现在住宅产品最高标准，它关键表现住宅产品性能成本比，从住宅适用性、安全性、耐久性、环境四个要素进行综合评价，A越多，说明其智能化程度越高。3A住宅评定标准相当严格，除了对房型空间配置有“硬指标”要求外，还对住宅采光、小区绿化、公共活动空间中老人儿童专用空间拥有率、平均每户停车位、小区信息化平台、物业电子管理、节能建筑材料利用等有严格要求。 5A智能化：关键针对写字楼产品，5A级写字楼作为甲级或超甲级或顶级写字楼配套，包含通讯自动化系统、楼宇自动化系统、办公自动化系统、安保自动化系统和消防自动化系统组成。统一说词：在置业顾问接待用户过程中，为确保介绍专业性、系统性、全方面性，同时避免置业顾问盲目标承诺，建立市场诚信度，针对项目标各方面信息，进行一套统一介绍说词。 楼书：成册项目介绍资料。在楼盘综合信息基础上，关键经过艺术化平面和文案，给潜在用户描绘一个理想生活空间、方法和品质，从而使其产生购置欲望。 置业顾问：传统称之“售楼小姐”。但和售楼员区分在于和用户之间不再是简单对立买和卖关系，而是尊重用户投资置业行为，从专业、公正立场，为用户作投资顾问分析服务。 首问制：作为销售团体用户确定一个标准，即用户第一次来到营销中心时，轮值接待置业顾问就享受该用户签约分成收益。 签约制：也是销售团体用户确定一个标准，即用户最终选择和哪一个置业顾问签约，该置业顾问就享受此用户签约后分成收益。来自w w w. .c n 中国最大 资料库 下载 未位淘汰制：对于一个销售团体，其业绩在每个销售月全部有差距，为激励团体上进心和危机感，对一个考评周期内连续业绩考评全部是最终一名者，将予解聘，以确保团体整体销售业绩。 踩盘：对房地产市场多种业态开发项目进行现场实地市场调查活动。放筹认筹解筹：开发商在项目开发到一定进度后，在取得正式销（预）售许可证之前，进行市场认购一个目标用户资源搜集整理贮备策略。经过发放带编号VIP卡等形式（即放筹），由意向性用户交纳部分订金（订金是可退还，而定金是不可退还）取得选择房号优先权（认筹）；到时开发商在取得销售许可证后，对发放VIP号码进行摇号，只有VIP上号码和摇号开出号码在指定数位上相同，才能有优先选房权，在选定意向性房源后，和开发商签署正式商品房买卖协议，在要求时间内不参与选房，视为主动放弃权利。此为解筹。投资商：对房地产项目投资关键投资商，它能够是开发商，也能够是没有开发资质或开发经验单纯投资者，委托开发商开发，支付项目一定百分比利润。 发展商：也称开发商，对房地产项目标开发发展市场运作负责独立法人体。投资商和发展商能够是同一个企业。 建筑商：对开发项目标建筑施工负责建筑企业。经过招投标取得大包（整个项目建设包工包料）或分包（只负责部分建筑施工建设和材料采购）或小包（包工不包料，大宗材料采购由开发商负责）。 代理商：负责对项目标销售代理企业，通常称房地产经纪（最规范）、房地产顾问、房地产投资顾问、房地产顾问机构、物业顾问等等。 物业企业：对项目标业主提供物业管理服务专业企业，项目在交房入住前，由开发商和物业企业进行项目交接手续，然后由物业企业和业主办理交房入住手续，和业主签定业主条约。前期物业企业由开发商选定，在业主入住率达成35%时，物业企业有义务为业主提供业主手册，入住率达成50%时，由物业企业、业主在地方房管局指导下成立业主委员会。 物业管理：物业管理是指物业管理经营人受物业全部些人或使用人委托，利用现代管理 和服务技术，根据委托管理协议，对已投入使用各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化管理，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，发明安全方便居住和工 作环境，提升物业使用价值和经济价值。 业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反应业主意愿和要求，并监督物业管理企业管理运作一个民间性组织。业主委员会权力基础是其对物业全部权，它代表该物业全体业主，对该物业相关一切重大事项拥有决定权。依据政策要求：居住小区已交付使用而且入住率达成50以上时，应该在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会（业主委员会）。业主管理委员会产生，通常是以业主代表大会方法选举产生，并定时换届选举，委员可连选连任。 业主委员会是沟通业主和物业管理企业桥梁，代表和维护着房地产产权人、使用人正当权益。它在相关机构指导下负责制订业主委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作实施，对物业管理企业进行检验和监督，帮助物业管理企业进行管理工作。能够说，业主委员会是整合广大业主共同意愿，维护广大业主正当权益有效组织形式。它存在有利于明确业主和物业管理企业之间责、权、利关系；有利于促进形成物业管理市场竞争机制，在物业管理市场中发挥着重大作用。而且，伴随中国物业管理法律法规体系完善，业主委员会法律地位将会得到愈加明确保障。业主条约：也称公契或条约，是物业管理中普遍存在一个规范性法律文件。在现代物业管理中，业主条约是业主自律自治最基础手段，是物业管理法规、政策补充，是物业管理顺利进行关键确保，有着不可替换作用。业主条约是业主自治具体形式，集中反应了全体业主共同意志，对业主和使用人产生普遍效力，直接影响业主和使用人利益。鉴于业主条约在物业管理中关键作用，有必需从法律角度对其进行探讨，明确它法律性质、关键内容和效力等问题，以保护业主和物业使用人正当利益，确保物业管理正常运行。5、一手楼按揭贷款说明一手楼按揭贷款：是指借款人（即购房人）在向房地产开发商购置房产时，自己先交首期房款，其它部分由银行贷款支付，并用所购置房产权益作为抵押，按月偿还贷款本息（月供）一个贷款方法。商品房认购书：商品房意向性购置人在购置商品房前和开发商签定明确双方权利义务法律证实文件，它是在商品房销售协议正式签署前，由双方协商后共同制订，它不一样于格式协议，能够将协商内容全部在认购书里表示出来，并能够作为正式商品房买卖协议有效附件，含有相同法律效力。按揭：即楼宇抵押贷款，是房地产信贷中一个抵押担保方法，银行对购房者因购房资金不足而特设金融服务。是开发商、购房者、银行三方一个权利义务制约和平衡契约，购房者将已付部分款项房产全部权益作为抵押担保（居住使用权和租赁权除外），在购房者无力偿还债务时，银行有对抵押物进行处分并含有优先偿还权民事行为，其中，开发商作为购房者担保方，需要向银行缴纳一定百分比担保金。按揭手续：申请按揭方对按揭银行提供相关证实文件，以确保银行发放按揭贷款条件。包含以下程序：（1）借款人条件A、年满18周岁自然人，有独立负担民事行为能力，有有效居留身份；B、有稳定职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息能力；C、已和开发商签署购房协议，并支付了要求百分比首期购房款；D、同意将所购房产作为向银行贷款抵押物；E、同意委托银行将按揭贷款金额一次性或分期划入开发商在银行账户，同意银行直接从借款人账户上扣还月供。（2）申请贷款基础资料申请人申请一手楼按揭贷款应先填写个人购房借款申请表，并提交以下资料：A、和开发商签署而且已在房地产管理部门进行销售登记立案（现房除外）房地产买卖（预售）协议原件；B、已付首期款发票或收据原件；C、购房人及权利共有些人身份证实、户口本原件及复印件；D、收入证实原件；E、购房人为个体户须出具营业执照、税务登记证、连续六个月纳税税单复印件；F、婚姻情况证实（未婚者出具未婚证实原件一份；已婚者出具结婚证复印件二份；离婚者出具离婚证复印件二份）G、购房人为外地人，须提供暂住证及相关工作收入证实复印件，含有本市户口及正式工作人做担保，并提供担保人身份证、户口、收入证实、结婚证复印件；H、银行认为需要提供其它资料。办理时，须正确填写中国银行个人住房借款协议、中国银行个人住房贷款抵押协议、委托转账付款授权书、用户私人情况调查表、中国银行个人住房贷款确保协议。按揭程序：在购房人签署商品房买卖协议并交清首付款及相关费用后（各类配套费、契税、印花税等多个费用），出具银行要求提交文件，在银行审查经过后，由购房人如实填写个人住房贷款审批表个人购房借款协议委托转帐付款授权书借款抵押承诺借款承诺书个人抵押贷款房屋保险投保单。按揭贷款步骤图申请人填制个人购房借款申请表按银行要求提交贷款申请资料银行审查审批签署借款协议及相关法律文本办理抵押登记、协议公证及房产保险手续签署借据并发放贷款按时偿还银行贷款本息借款人清偿贷款并注销抵押手续贷款偿还方法借款人可选择按月等额本息还款、按月等额本金还款、按月递减（增）还款、组合还款或双方约定一个或多个还款方法偿还贷款本息。借款人可申请提前偿还部分或全部贷款，提前还款手续为：1、借款人提前向经办单位提出书面申请；2、经办信贷员审查并签署意见后报分（支）行有权人审批；3、办理全部还款手续；或和借款人签署还款变更补充协议，还清所欠贷款利息后，办理部分提前还款手续。贷款额度、期限、利率楼 宇类 型最高额度（成数）最长久限（年）利率住 房8成30个人住房贷款利率或同档次中长久贷款利率商 铺写字楼6成10同档次中长