房地产公司员工手册模板.doc

房地产企业职员手册范例房地产企业职员手册名称房地产企业职员手册文件编号版 本页 次修改状态目 录一、序言二、董事长致词三、企业概况四、职员守则五、人力资源管理制度六、行政事务管理制度七、招标工作管理措施八、工程项目采购程序九、工程质量管理措施十、销售人员管理措施十一、生效、修订和解释相关说明编制人员审核人员同意人员编制日期审核日期同意日期名称房地产企业职员手册文件编号版 本页 次修改状态一、序言（略）二、董事长致词（略）三、企业概况（略）四、职员守则（略）五、人力资源管理制度（略）六、行政事务管理制度（略）七、招标工作管理措施（一）招标管理机构组成1名称：招标工作领导小组（以下简称招标小组）。2招标小组由总经理任组长，副总经理任副组长；小组组员由总工程师及市场营销部、财务部、投资开发部、工程管理部和物资部等部门经理组成。（二）招标管理机构关键职能1依据市相关建设工程招标管理要求、制度和董事会决定，对本企业建设工程招标工作进行组织管理和具体实施。2对需由市建委审批开工且须实施招标建设工程，招标管理机构负责以下各项具体工作：制订工程招标工作计划并报董事会；编制起草招标文件；办理相关招标手续；编制标底，确定招标方法；组织投标企业报名及考察投标企业；开标、评标、定标；报董事会同意后签署工程承包协议。（三）招标工作程序进行本企业建设工程招标工作，应遵照下列程序。1凡按要求应实施招标本企业建设工程，由招标小组到市招标办进行招标登记。2招标小组相关人员落实招标前准备工作，具体包含以下五个方面。（1）向相关部门办理建设用地计划许可证。（2）组织完成拆迁工作，实现“三通一平”。（3）落实建设工程所需外部市政、公用设施条件。（4）组织有相关资质设计单位完成施工图。（5）施工图预算或设计概算完成后，向相关部门领取建设施工许可证。3招标小组组织编制招标文件并报董事会审核。董事会经过并由董事长签署同意后，招标小组报市招标办核准。4市场营销部负责编制标底文件后，直接报招标小组正、副组长及董事会审核，董事长签署后由招标小组报市招标办核准。5招标小组持市建委相关部门签有“同意招标”建设工程开工审批表、“招标申请书”及招标文件，向市招标办提出申请。6按市招标办同意招标方法，招标小组发出招标通知和向拟选择投标企业发出投标资格预审通知书。7招标小组审查投标企业资格并将审查结果报招标小组正、副组长及董事会审核后，向市招标办提请审查投标企业资格，方能确定投标企业。具体包含以下五个方面。（1）财务部负责落实投标企业注册合格情况及其它经济性指标。（2）市场营销部负责审查落实投标企业经营管理情况。（3）工程管理部负责审查落实施工企业承包同类工程经历。（4）市场营销部负责和拟投标企业进行经济条件谈判，并报招标小组审核。（5）投标企业必需书面承诺我方提出相关条件后方能正式参与投标。8招标小组向经市招标办核准投标企业发放招标通知书。9招标小组向投标企业分发招标文件和施工图并由财务部收取押金。10工程管理部组织投标企业勘察现场。11招标小组主持召开招标会议，向投标企业介绍招标工程情况，并解答相关问题。12招标小组负责接收、审核投标企业送交投标书并编写审核汇报。13招标小组主持召开开标会议。14招标小组进行评标、决标，并将决标汇报报请董事会审查确定，董事长签署后由招标小组报请市招标办审核。15招标小组向投标企业发出中标或未中标通知书。16市场营销部会同工程管理部、开发部、财务部和中标企业进行协议条款谈判，并将谈判结果报招标工作领导小组正、副组长及董事长审查。17由招标小组按董事长签署同意协议条款及授权和中标企业签署正式协议。18由招标小组会同中标企业持协议正式文本，向市招标办缴纳招标管理费。八、工程项目采购程序依据工程设备、材料属甲供材料、甲定乙供还是甲方签证材料具体分三种步骤。（一）甲供材料设备步骤1项目采购人员依据审定采购计划确定出具体规范招标文件，并组织项目工程管理部及财务部、集团工程管理部及财务部等部门对招标文件中包含相关工程技术参数、材料设备特殊规范要求、供给约定位选择、付款方法等进行审核，并依据会审结果修正；并于三个工作日内报送集团采购部立案。2采购部依据审定后招标文件按前期市场调研情况和现行市场动态改变再一次进行具体分析，确定所需材料设备品牌供给商范围（不少于三家），发出标书并要求对方在要求日期将标书及小样送达各项目采购人员处，组织相关部门对厂方考察，写出考察汇报。3搜集招标书并组织相关技术部门对对应技术标进行分析、讨论，制订出最好方案，并列出具体统一标准组合报价配置表，下发投标企业，要求严格按我方制订配置方案进行技术标制作及组合报价。4按采购设备材料权限范围组织召集各相关部门参与技术标、商务标等询标、议标工作，依据招询标结果，结合实地考察情况，综合各部门意见做出供方评价，初步议定最好供给厂商并汇总上报；假如各部门对评标结果存在分歧时，可视具体情况进行下一轮招投标。5经领导审批，最终确定中标单位。6采购部依据审定供给商及招询标意见起草采购协议，按权限设置要求组织相关部门以会议形式进行协议会审，最终定稿，双方签约。7项目工程管理部、采购部相互配合按工程要求依据工程进度和预期时间按协议分批或一次性购货。（二）甲定乙供步骤1甲定乙供（定品牌、定价格）步骤。（1）项目采购部依据集团采购部审核后采购清单，将准备按计划实施设备、材料清单交项目财务部审核。（2）项目财务部在三个工作日内负责审核明确该批材料和总包方可能发生采报费等费用。（3）拟订、修改招、投标文件，并组织相关部门评审，三个工作日内报送集团企业采购部立案。（4）依据上报设备、材料要求搜集公布信息资料，确定所需材料、设备品牌参标供给商范围（三家以上）并组织各相关部门进行初评后，对入围单位发出标书，并组织相关部门对厂方实施考察，并编写出考察汇报。（5）搜集招标书并组织相关技术部门对对应技术标进行分析、讨论，制订出最好方案，并列出统一标准组合报价配置表，下发各投标企业，要求严格按我方制订配置方案进行技术标制作及组合报价。（6）按相关要求组织相关部门进行开标、询标，结合考察情况分析各企业优缺点，做出全方面性价比分析，并综合各部门意见初步确定中标单位。如各部门对标书有异议，可再进行一轮招投标。（7）将招标结果、考察汇报及第一中标单位具体组合报价上报集团企业采购部审核，审核时间标准上不超出五天，特殊情况例外。（8）依据审核意见对选定品牌、价格进行签复；财务部审核并签复意见，经相关领导批复立案后下发实施。2甲定乙供（定品牌、价格，按信息价计取）步骤。（1）项目工程管理部将所用材料说明规格、型号、数量要求上报项目采购部。（2）项目采购部汇同财务部依据搜集资料信息进行分析选定品牌。（3）项目采购人员对上报工程联络单进行签复后，提交项目财务部。（4）财务部签复项目采购人员提交工程联络单意见，并经相关领导批复后存档下发实施。（三）甲方签证步骤1由项目工程管理部负责按总包协议条款审核上报签证材料并督促施工单位将所上报签证材料必需明确品牌、规格、型号、技术参数要求、数量、使用时间、单价等，具体内容制工程联络单后交采购部。2项目采购部依据所搜集到价格信息、资料分析对比后，签复价格意见。3由项目财务部审核采购部签复价格，并请项目企业领导签字确定后，交项目工程管理部、采购部及行政部存档，同时报送集团采购部、工程管理部、财务部立案。（四）其它需注意事项1如属甲定乙供设备材料，在确定供给商商品、规格、价格等后，采购部会同工程管理部、财务部负责总包方和乙方联络协调工作，方便确保工期。2各项目企业采购招投标权限、操作范围要求以下。（1）单项协议金额在伍拾万元以下材料设备采购，由项目采购部负责具体实施开标、询标业务，并组织项目部相关部门对投标企业进行考察，最终将招标结果、考察结果及第一中标单位设备材料具体配置报价清单报集团采购部、财务部、工程管理部审核；审核确定后，进入协议起草、会审步骤，上报集团企业总经理、集团总裁审批，最终确定供货单位。（2）协议金额在伍拾万元（含）以上，项目采购部在负责招标书制作审核后，由集团采购部和项目采购部共同推荐供给商，由项目采购部统一发标，并组织集团投资监督部及集团采购部、财务部、项目部各相关部门共同参与开标、询标，并对投标企业进行考察，将评审考察结果上报集团企业总经理、集团总裁审批，最终确定供货单位。九、工程质量管理措施（一）责权划分1建设单位。（1）协调施工、监理、设计单位关系。（2）依据国家相关标准、规范、规程、要求、设计文件、施工组织设计（方案）、承包协议对施工单位和监理单位工作质量和施工质量进行检验。对不符合国家要求和设计行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位要求改善工作。2施工单位。（1）严格根据设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对施工质量负责。（2）立即按建设单位和监理指令改善工作。对建设单位及监理书面指令应在建设单位及监理指定期限内完成书面回复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确指令，但必需陈说“拒绝”正当理由，并得到建设单位和监理确实定。在建设单位、监理坚持其指令必需实施时，其后果由坚持人负责。3监理单位。（1）依据国家标准、规程、规范、要求、设计文件代表建设单位对施工单位施工质量进行监理。对违反国家要求和设计文件行为发出整改指令。施工单位无正当理由拒绝监理指令。监理可发出停工令和复工令。（2）确定施工质量，并对已确定施工质量负责（但并不免去施工单位对施工质量责任）。（二）技术质量管理体系1建设单位、施工、监理全部应依据本单位具体情况，建立以总工程师为首技术质量管理系统。2管理系统人员必需到岗，职责必需划分明确、管理到位。（三）图纸收发和审核1工程图纸及设计文件（包含设计变更）一律由建设单位档案员分发给施工单位项目经理部技术责任人（或档案员）和监理工程师。2各单位技术责任人应组织相关人员认真审查图纸。3图纸审查关键点包含以下7点：要尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确；关键结构是否合理；图纸、文件是否相互矛盾；实施标准、规范是否明确；土建和安装衔接有没有问题；现在施工技术、装备、供给条件是否适应技术难点特殊要求；有没有危及安全原因。（四）设计交底设计交底由建设单位组织相关单位进行。设计交底关键目标在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中问题、更正图纸错误等。设计交底统计由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发相关单位。（五）施工组织设计1施工组织设计由施工单位编制，由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等相关人员审核。2施工组织设计应包含下列关键内容：工程概况；施工总平面图；综累计划：包含进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；施工方法及技术方法；季节施工方法；质量确保方法；安全技术方法；环境保护及文明施工技术方法；。3施工组织设计修改、同意程序要符合施工单位管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织相关人员重新审定。（六）技术交底由各单位技术责任人向各自属下进行技术交底。尤其是施工单位技术交底必需深入到基层，交底应有针对性，说明操作关键点、质量标准和安全注意事项。（七）施工严格根据标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。（八）设计变更1变更设计施工必需按设计变更图（通知）及洽商统计进行。2施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面同意后能够变更施工：图纸错误；合理化提议；施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。3不影响结构建筑美观和使用功效次要部位，能够在得到建设单位及设计人同意前提下先施工，后补充洽商统计。4设计变更图、变更通知、洽商统计是设计文件组成部分，是监理依据。（九）材料检验1关键材料、构件、配件、设备、仪表必需含有合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应含有判定证实、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。2关键材料、构件、配件、设备、仪表必需按规范、标准要求由施工单位复验。3建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，能够抽样复验，复验合格由建设单位负担费用，复验不合格，施工单位负担费用，并严禁使用。（十）技术检验施工规程、规范、和技术文件要求技术检验（如强度、压力、绝缘、探伤等）一律按相关要求由施工单位进行，不得任意降低内容和降低标准。关键检验应通知监理到场。施工单位应将检验汇报提交监理审查登记。（十一）隐蔽验收1上道工序工作结果被下道工序所掩盖，无法或极难进行再次检验；发生错误无法或极难填补工程部位必需进行隐蔽检验和合格后方准开始下道工序。2监理单位必需事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检验内容，并书面通知建设单位和施工单位。3工程进行到监理单位要求隐蔽工程部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定以后准备好对应档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。4隐蔽验收各专业人员全部须参与，而且必需做出统计并有施工和监理代表签字确定。（十二）中间验收某一部分分部工程完成以后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面统计，后续分部工程方可插入。（十三）设备试运转1含有下列条件方可进行试运转：安装工作完成，并经质量检验合格；技术文件要求检验工作完成并合格；试运转方案编制完成；测试量具，工具齐备。2试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参与。3试运转统计应完整归档。（十四）完工验收1完工验收条件：协议要求工程范围施工完成，并达成质量标准；工程档案齐备。2完工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。3完工验收应填写验收单。（十五）质量评定1质量评定按建筑安装工程质量检验评定标准按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。2质量评定由施工单位按标准要求组织对应人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。（十六）持证上岗1需要持证上岗特殊工种，施工单位必需安排持证人员操作。2建设单位和监理单位应随时检验特殊工种持证情况，并有权停止无证人职员作或拒绝确定由无证人员进行施工工程质量。（十七）质量确保资料施工单位应按市建委相关文件要求整理质量确保资料。质保资料应在施工过程中立即整理，严禁编假数据。质量确保资料应报监理审查、登记、完工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。（十八）质量事故1发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取预防事故扩大有效方法。2质量事故不得私自修补掩饰。施工单位需组织相关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。3事故处理完成，施工单位应写出事故汇报，汇报应说明事故原因，处理方法和处理结果。家里对处理结果进行检验、登记立案。（十九）计量1施工使用仪器、量具必需合格，并在要求计量检定周期内使用。2监理应对在用量具“检定合格证”进行检验、登记。（二十）分包工程质量分包单位资质由建设单位和监理确定，分包工程质量及施工技术由总包单位负责。十、销售人员管理措施（一）销售人员基础准则1销售人员必需忠于本企业，热爱本职员作，遵守职业道德；2销售人员在工作时间内要时刻注意仪表、仪容；3销售人员必需遵守企业规章制度和销售管理制度，保守企业秘密；4销售人员不得有损害企业利益行为发生或和企业利益发生冲突；5销售人员必需微笑热情善意地对待全部用户。（二）销售人员职业准则1销售人员必需不停提升业务知识，尤其是对商业房地产专业业务知识，如房地产基础概念、建筑材料、物业管理和相关法律法规。2销售人员必需对该项目含有具体了解，包含规模、定位、设施、价格、户型、关键卖点、周围环境及公共设施、交通条件、该区域城市发展计划等。3销售人员需要不停提升服务意识和技巧，如提升观察应变能力、了解用户心理及沟通交流能力。4销售人员必需常常关注商业地产市场情况和周围商业项目标动态，立即反馈，方便企业立即调整销售策略。5销售人员必需严格实施企业制度、命令和服从工作安排，提升业务实施能力。（三）销售人员服装仪容1男性须穿衬衫，深色西装、领带、裤子及袜子，黑皮鞋；工作装要保持整齐；夏季可简装。2女性须穿深色西装套裙，浅色衬衫，黑皮鞋，肉色丝袜。3坐、立、站姿端正，不得东倒西歪。4精神饱满，不得表现出无精打采、疲惫不堪神态。（四）销售人职员作步骤（以下表所表示）销售人职员作步骤示意表销售工作步骤工作内容接待用户项目沙盘展示率领观看样板商铺签署合约洽谈区洽谈、沟通填写用户资料追踪用户成交收定主动上前、问候语、确定来访渠道及次数项目方位、周围环境、交通情况、项目定位、景观建筑计划特点、配套设施开发商、建筑设计、建材标准、智能化特点、商铺特点、装修设计风格、框架结构优势、价格分析、锁定用户需求、掌握成交障碍点等引导用户入座、汇报用户疑难问题、申请处理方案和销售配合营造洽谈气氛、交换名片、挖掘用户信息、投资方案分析、促销SP、递交楼书及讲解正确用户资料和信息并立即更新统计在案，方便以后分析收取定金、和用户签署认购书认真签约并解答用户所提疑问在签署销售协议之前，销售人员必需做到以下四点。1销售人员要对用户身份进行仔细认定，确信相关证实文件等。2销售人员必需仔细研究标准协议条款并通晓相关法律法规，对用户进行耐心解释。3销售人员要严格根据程序按市商品房购销协议统一格式协议和用户签署购销协议。4统一保管销售协议。（五）用户接待规范1用户上门时，值班销售人员必需主动面带笑容上前迎接。2迎接用户后，销售人员应先开口招呼对方，向用户问好，或说“欢迎光临”，并问询用户意向。3当用户表明想购楼意愿时，则请用户在合适交谈区入座，并取出资料为用户介绍，其它人员要主动为用户冲茶倒水。4销售人员在介绍时，除书面资料外，若有模型，应配合模型加以说明。5在介绍过程中，销售人员应避免拿着资料照本宣科，必需注意用户反应，以掌握用户心理及需求，须能判定用户是属于自购、代购还是咨询，或是调查者。6随时注意自己形象，因为您现在代表企业，也代表产品，所以必需保持微笑，态度上要诚恳、亲切，取得用户好感及信赖。7不管成交是否，用户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说“欢迎再次光临”。8值班销售人员负责将来访记录表、来电记录表整理好立即交给主管人员，并做好本人用户档案登记工作。9销售人员在接待用户时不应接电话，以免打断和用户交谈，其它人代接电话时应通知对方“对不起，请过分钟再打来”或“请留下电话号码让回复”。10如用户人数较多时，可二人或三人同时接待，但必需以其中一人为主讲，其它人辅助。11尽可能利用模型、销售控制表、展板等辅助工具，经过熟练介绍及参观，营造销售气氛，促进成交。（六）用户追踪规范1销售人员要主动出击，对于来过售楼处而未成交用户，必需主动跟踪联络，继续了解沟通。2全部销售人员必需天天做用户登记（含了解到用户背景、意向等），并交予上级主管，必需时提出个人分析汇报。3在用户上门后三天内要做第一次追踪，可用电话或其它方法，并将谈话内容及结论加以统计。4追踪用户时，须事前了解用户前次交谈内容及回复，并做好相关准备，促进对方回访楼盘。5用户跟踪准则。（1）一个用户只能由一名（或一组）销售人员负责跟踪，除非该销售人员邀请她人帮助配合。（2）如发生二名（或两组）以上销售人员跟踪同一用户，包含人员应立即相互说明情况，友好协商，确定一名（或一组）销售人员负责该用户跟踪。如争吵不能自行处理，应报业务主管裁定。（3）业务主管对发生争吵应本着公平、公开、实事求是态度，按下列标准裁定其中一名销售人员负责跟踪：是否列入集团用户档案，是否有完备、真实用户来访统计表。（七）相关表格填写规范1每位销售人员天天应按要求如实填写来访记录表、来电记录表，方便业务主管了解一线人员情况，从而做出合适调整或支援。2表格填写必需实事求是，严禁弄虚作假。各楼盘专案应填写、管理好各类表格，不得遗失。（八）销售人员严禁事项1未经领导许可，不得私自代已购用户转让楼盘。2不得私自接收她人委托代售楼盘。3对于未经授权之事，不得私自答应用户之要求。4未经领导许可，任何人不得修改协议条款。5不得向用户或她人收取要求售价及服务费等以外之任何费用。（九）恶意竞争处罚条例1对主管人员在日常工作中对销售人员之间所发生一些争吵协商结果、裁定结果拒不服从或阳奉阴违，继续插手其它销售人员用户跟踪事宜行为视为恶意竞争。2对于违反协商结果行为，给警告处分。3对于违反裁定结果行为，给记过处分。4对于违反协商结果或裁定结果，在受四处分后仍有恶意竞争之行为，取消销售奖金资格。5因其恶意竞争行为造成协议成交损失或恶劣影响，严重破坏企业形象，作除名处分。十一、生效、修订和解释（略）相关说明编制人员审核人员同意人员编制日期审核日期同意日期