物业装修管理专业方案.doc

物业装修管理方案
一、 方案制订思想、目标和标准
（一）方案制订思想
物业服务中心意在为用户提供装修服务咨询及装修违规行为约束，确保成全部商会大厦建筑不因装修造成内外公共设施设备损坏，或未经相关部门许可改变建筑使用功效行为。
（二）方案制订目标
保障成全部大厦楼宇结构及外观不因装修造成改变。
（三）方案实施标准
依据及参考《成全部**大厦前期物业管理服务协议》、《成全部**大厦业主临时条约》、《物业管理条例》（国务院令第379号）、《国务院相关修改（物业管理条例）决定》（国务院令第504号）、中国建设部《住宅室内装饰装修管理措施》第110号令、《中国消防安全管理要求》、《成城市城市房屋装修结构安全管理要求》、《成城市市容市貌管理暂行要求》、《成城市户外广告和招牌设置管理暂行要求》、《城市异产毗连房屋管理要求》、《相关深入规范物业服务收费通知》成价费[]268号文件等相关法律法规，并落实实施其内容，以维护成全部**大厦广大业主公共利益。
二、方案组织机构
成全部**大厦物业服务中心装修期间成立装修专管办公室，由物业服务中心三个部门（客服服务中心、工程部、秩序维护部）抽调人员组成，分管装修办理巡查中各类事项，定时汇总问题协调处理并向项目经理汇报装修管理工作情况。
装修专管办公室人员及工作分配：
用户服务中心：***。牵头各部门装修管理工作。办理装修手续及对装修用户相关事项沟通协调。处理违规施工，监督工程及秩序装修巡查任务。立即填写相关统计，定时向项目经理汇报大厦装修情况，及其它领导安排工作。
工 程 部：由**指定装修管理专员。装修相关图纸审核。针对设施设备、水电气等改造现场巡查监督，阻止违规施工。检验需改动部位准许证是否齐备，保障公共设施设备不因装修造成损坏。避免因装修造成对楼宇破坏，立即填写相关统计。
秩 序 部：由**制订装修管理专员。针对装修安全防范巡查监督，查看装修现场须明示证件及人员证件。现场防火等安全保障器材是否齐备，监督装修人员文明施工，防范偷窃等事件发生。立即向装修专管办公室汇报施工安全隐患，并要求立即排除，立即填写相关统计。
三、方案实施细则
（一）装修办理
1、办理装修申请时间
工作日：星期一至星期五 办理时间：09：00-17：00
2、办理装修申请地点
成全部**大厦A座301室用户服务中心，装修管理办公室
3、装修手续办理经手人
***
4、装修办理步骤
（1）物业服务费交纳确定，通知装修所需费用。
（2）装修管理办公室办理装修，并提供相关装修改动政府批文。相关改动无政府批文不予办理。
（3）用户在装修管理办公室填写《装修申请表》并提供装修图纸（室内平面图、电力分布图、给排水图、消防点位部署平面图）文本一份由工程部进行查验，电子文本一份立案。
（4）工程部标准上须在两个工作日内将图纸查验结果通知装修管理办公室，并出具《装修图纸查验情况说明》。
（5）装修管理办公室接到《装修图纸查验情况说明》后立即通知用户办理其它装修手续。图纸查验未经过，须对图纸及施工方案修改经过后给办理。
（6）签署《消防/安全责任书》、《高空作业安全确保书》、《装饰装修服务协议》、《装修动火申请书》（无动火施工可不填写）
（7）缴纳装修相关费用
（8）办理《装修施工证》《临时出入证》。

（二）办理装修申请须缴纳费用
1、装修管理服务费：由装修企业按房屋建筑面积交纳，标准为：0.08元/平方米.天；**大厦装修期过后按0.10元/平方米.天收取。
2、装修建渣清运费：装修企业将建筑垃圾袋装放置于服务中心指定地点，由服务中心统一清运，产生费用由装修企业负担，标准为6.00元/㎡；装修企业若要求建渣自产自清则必需天天清运产生建渣。
3、临时出入证费用：由装修企业统一办理，收取50元/人押金。
4、灭火器购置或租赁费：灭火器100元/具；租赁灭火器押金100元，按2元/天收取租赁费。

（三）办理所需填写表格
1、《装修申请记录表》；（物业服务中心统计装修办理表）
2、《装修申请表》；
4、《消防/安全责任书》；
5、《高空作业安全确保书》；
6、《装饰装修服务协议》；
7、《装修动火申请书》；
8、《装修图纸审核情况说明》；
9、《装修施工证》（需经过装修图纸审核）。
附录1 装修办理步骤表

（四）装修图纸查验要求
A、室内平面图需：室内平面部署；任何保险柜或重型装置达成或超出要求重量，并标明相关装置尺寸、重量等具体资料；任何提升地面工程；室内装饰大样图。
B、电力分布图及简图需：总配电图，分区配电盘位置、类别和功率；总耗电量计算；总配线图、简图并含有具体技术资料。
C、给排水图需：提议给排水管接驳位置及水管尺寸；水管管线分布图；卫生间地面所采取防水材料详情。
D、消防点位部署平面图需：任何间隔穿越天花吊顶，并提供施工大样图（不得采取任何易燃易爆物品于吊顶内）；照明灯盘位置；任何对天花吊顶内设备更改或增加；现有喷头及烟感器位置及其提供提议修改位置。

（五）装修入场
1、秩序维护岗位设置：
消防通道出口、大堂门口、自行车库入口、车道入口、机械车库出口。
2、入场人员控制：
（1）非机动车：经成全部**大厦地下非机动车停车场进入大厦；
（2）施工人员：经成全部**大厦消防通道出口处进入大厦；
（3）装修入场人员须携带《临时出入证》（正副本），在消防通道岗位缴纳副本，正本随身携带便于装修巡查人员检验。
（4）无《临时出入证》者需做登记统计并报装修管理办公室，经装修责任人确定后方可放行并责令其补办《临时出入证》。两次提醒仍未办理《临时出入证》者不予放行，直至办理《临时出入证》后放行。
3、入场车辆路线：由地下车库入口进入地下停车场
4、离场人员控制：
（1）非机动车：经成全部商会大厦地下非机动车停车场离开大厦；
（2）人员：经成全部商会大厦消防通道出口离开大厦；
（3）装修人员离开成全部商会大厦时在门岗处用《临时出入证》正本事取副本
（4）无《临时出入证》者不予放行并通知装修管理办公室经装修责任人核实后给放行。若装修人员离开成全部商会大厦并未领取《临时出入证》副本者，给登记将证件交由装修管理办公室处理。
5、离场车辆路线：地下停车场出口
6、装修临时人员控制：装修期间固定临时施工人员（背篓等）需办理《临时出入证》正副本，并缴纳《临时出入证》押金；临时人员为固定休息区域（地下室-1层），严禁在大厦内徘徊游荡或其它违反大厦要求行为。若发觉临时施工人员徘徊游荡第一次警告，第二次扣除《临时出入证》；若发觉临时施工人员违反大厦管理要求并造成损失，应立即扣除《临时出入证》通知相关部门人员现场处理。
7、装修指定电梯：A、B座1、2号电梯（由内向外数）。1号电梯为装修人员指定电梯（只能携带随身工具等小件物品），锁定大厦一层按键；2号电梯为装修期间人员专用电梯。
8、公共区域保护方法：购置彩条布、硬纸板铺设于建渣堆放点、电梯及电梯厅走廊等装修需要经过区域，降低因装修造成地面及墙面损坏。若发觉装修人员造成大厦墙面地面损坏，应立即扣除《临时出入证》通知相关部门人员现场处理。
9、装修材料下货点：地下车库-1层
10、建渣堆放点：**大厦A座B1层非机动车库
11、建渣清运时间：18：00—20：00

（六）装修巡查
1、工程部：
为装修全程跟进，关键针对装修方对房屋和设施设备改动、改造或更换进行监督，确保大厦结构和公共设施设备不因装修造成损坏或改动，若有改动须有相关部门批文方可施工。
巡查内容：结构地面/分隔墙、改建及还原工程、外加设备及物件、物业外貌、公共设施设备、排水系统、消防安全等相关大厦结构及公共区域改动/造施工。
巡查操作：若发觉通常违规施工（对大厦结构或公共设施设备无影响）应立即阻止并作统计；若发觉重大违规施工（对大厦结构或公共设施设备造成损坏）应立即停止施工并统计，通知装修管理办公室现场拍照统计，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工。
巡查频率：天天不定时巡查最少1次。
2、秩序维护部
为装修巡查全程跟进，关键针对装修施工现场安全防范，并对装修人员安全施工进行检验，规范装修人员行为，确保安全施工、文明施工；若发觉轻微安全隐患及不规范行为立即要求整改；若发觉重大安全隐患，立即停止施工通知装修管理办公室拍照统计并出具《整改通知书》限期整改后方可施工。
巡查内容：装修现场须明示证件（《装修施工证》、如有动火作业则必需有动火作业申请表）、装修人员证件、装修现场灭火器等安全器材配置、装修人员行为规范、公共设施设备完好情况、治安事件防范等其它装修现场安全防范及人员规范巡查。
巡查操作：若发觉通常违规施工（未造成损失影响轻微）应立即阻止并作统计；若发觉重大违规施工应立即停止施工并统计，通知装修管理办公室现场拍照统计，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工。
巡查频率：天天不定时巡查最少1次。
3、物业服务中心
关键帮助工程部和秩序维护部进行装修巡查，阻止装修违规施工或装修违规行为，同时检验装修施工方需明示证件（《施工许可证》、相关改动部位指示书复印件、动火申请书）是否齐备，及检验工程部和秩序维护部巡查统计表是否按要求进行每日、周巡查任务，及相关巡查中发觉问题是否立即处理。若有通常违规施工要求立即整改并拍照统计，若有重大违规施工立即停止施工并拍照统计，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工；若发觉未按要求巡查立即通知相关部门责任人规范巡查任务。
巡查内容：帮助工程部和秩序部巡查任务，立即统计处理违规事项，检验工程部和秩序部巡查统计，确保巡查工作正常进行。
巡查操作：检验装修现场工程部和秩序部巡查统计，对未按要求巡查通知相关部门责任人处理。抽查装修施工现场（内容同工程部和秩序部），若发觉通常违规施工应立即阻止并作统计；若发觉重大违规施工应立即停止施工并统计，通知装修管理办公室现场拍照统计，出具《整改通知书》限期整改后方可继续施工。
巡查频率：不定时抽查，每七天覆盖1次

（七）装修施工行为规范
1、施工时间
（1）正常装修时间为：08：00-18：00；
（2）为避免装修噪音影响其它已办公业户，本大厦装修期限暂定六个月（以正式交房时间为准），六个月以后9：00-18：00内，不得进行一切发出噪音、震荡、强烈气味或对其它业户滋扰装修施工；
（3）若需超时工作必需事先向服务中心提出申请（《装修加班申请表》加班时间不得超出当日23时），取得同意后方可延时。服务中心有权随时停止一切发出噪音、震荡、强烈气味或对其它业户滋扰工程（如截断电源等方法）。
2、结构地面/分隔墙
不得在结构地面及分隔墙进行挖空、钻孔等破坏性工程。此等工程如造成漏水情况，用户需为此等行为负责。
3、改建及还原工程
因政府行为或法规更改，装修管理办公室有权要求用户对全部装修工程进行更改或还原，如该工程影响楼宇设施、装修结构，装修管理办公室将发出书面整改通知，用户必需在五个工作日之内完成还原工程及缴付相关费用。如用户未能在指定时间完工，装修管理办公室会安排该项工程，而所需费用会由用户负担。
4、外加设备/物件等
在未得到装修管理办公室事前同意之前，用户不得安装任何空调机于楼宇外墙及屋顶上。空调室外机须安装在指定位置。
5、灯饰
全部走廊和楼梯均已装上足够灯光，为保持走廊之观瞻起见，用户请勿在大门及走廊加设任何灯饰。
6、物业外貌
（1）、为确保大厦外观统一美观，提议采取浅米色或灰色系列卷筒窗帘。
（2）、不得改变外露窗户原有色彩。
（3）、严禁在物业外墙及窗户上贴膜、安装遮阳罩、窗箱、旗杆、广告牌及任何伸出物或结构及堵塞任何窗户。
7、广告招牌
用户不能展示、悬挂及张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其它物件。
8、公共设施
用户须保持大厦内全部设备不能封死以致无法检验或维修。全部活动检修口、渠盖、门、百页等不能安装或放置任何物品以影响正常开启。
9、排水系统
用户不能对楼宇公共设施水喉、水管、阀门、设备等做出降低或增加接驳等工程。用户不能倾倒污水于公共地方或其它排水设施等，并须对此行为所做出破坏而进行赔偿。
10、室内环境
用户需对其装修所产生影响及其装修而造成单元内室内环境改变而负责。
11、消防安全
在装修工作展开前及在装修期间，用户必需在施工现场放置最少一个手提式灭火器。灭火器数量按建筑面积大小而有所增减。基础上要求单元内每五十平方米需放置一个有效灭火器。全部购置此等灭火器费用将由用户负担。如采取挥发性油漆或易燃液体须提供排气扇，将室内气体排出户外以免引发火灾。如需动用明火、烧焊，须提前向装修管理办公室申报。不准在动用明火时，同时使用油漆。
12、装修材料搬运和建渣清运
（1）、装修材料搬运应提前和装修管理办公室预约，并不能临时或长久堆放在物业公共区域。
（2）、用户装修材料、工具、垃圾和废料等均须按装修管理办公室指定电梯（A座1#、B座1#）运输，不能堆放在公共区域。运输时须严格根据装修管理办公室指定线路行走，对经过大堂和走廊地面和墙面应采取合适保护方法；
（3）、用户须自行安排把装修产生垃圾和废料等运输到指定堆放点，全部装修垃圾及装修材料必需进行袋装，避免污染环境；
（4）、若有货运卡车装卸货物，必需事先通知服务中心，经服务中心同意后方能驶入，装卸完成后快速离开，尽可能降低对其它用户影响。
13、提议装修人或装修企业在装修实施前自行安排相关装修范围内保险事宜，如火灾、水浸、意外、财产、人身安全及第三责任险保险等。
14、一切相关水、电管线等隐蔽工程，必需在封闭前经装修管理办公室检验，方可封闭。未通知装修管理办公室检验经过而进行封闭，装修管理办公室将保留要求拆封检验权力，相关用户应给配合，而相关费用、损失由用户自负。
15、严禁行为
（1）、未经服务中心同意私自动工；
（2）、损坏钢筋混凝土圈（过）梁和结构柱；
（3）、未经许可任意拆改墙体；
（4）、更改、堵塞上下水主管道；
（5）、凿除地面和屋顶水泥层（钢钉、膨胀螺钉、水泥钉等打入地面深度不得超出30毫米，打入屋顶深度不得超出10毫米）；
（6）、对梁、柱 、承重墙、山墙、现浇板、楼层、预制板上开洞、剔槽；
（7）、房屋内暗埋水管处均已经有划线示意，线两侧100毫米内切勿剔、凿、钻等；
（8）、在公共配电箱上搭接电源；
（9）、改动室内配电箱；
（10）、向窗外抛物，在楼梯、过道等公共场所堆放、抛撒任何物品；
（11）、使用超重材料（活荷载值不得超出《成全部商会大厦商品房使用说明书》要求）；
（12）、改变楼宇外观：如管线、外门窗、阳台、细部做法等；
（14）、改变房屋功效，将没有防水层房间及阳台等改作厨房、卫生间；
（15）、在没有作防水层房间及阳台等处修建水池、洗刷池、浴池等易渗漏建筑及结构物；
（16）、将装修及其它材料悬挂或放置在窗户外侧；
（17）、在大厦及走廊加设任何灯饰；
（18）、封死或放置物品在活动检修口、渠盖、门、百页等处影响正常开启；
（19）、占用大厦楼梯、过道等消防通道。
（20）、污染和破坏公共区域；
（21）、违反本建筑区划《高空作业责任书》相关条款进行高空作业。
（22）、在外立面展示、悬挂任何招牌、标志。
（23）、未经政府消防主管部门同意，私自改动户内消防设施。
16、装修人员纪律
（1）、严禁装修人员进出大厦无临时出入证，其家眷随意进入“成全部商会大厦”范围内；
（2）、严禁在本大厦内留宿；
（3）、严禁在房间内喝酒、赌博及进行其它违法活动；
（4）、严禁在公共区域抽烟、大声喧哗、打闹、翻越、逗留徘徊、乱扔垃圾、赤足、赤身、随地吐痰；
（5）、严禁随地大小便，不文明使用卫生间，使卫生间下水道堵塞；
（6）、严禁运输建材、垃圾时遇上其它用户不礼让，以至弄脏她人衣物；
（7）、严禁进入其装修房间和指定通道以外公共区域及房间；
（8）、严禁偷窃她人物品、财产；
（9）、严禁破坏、偷窃公共设施设备。
（八）装修验收
1、装修单位施工完成后，装修责任人须向装修管理办公室提出装修完工验收要求，在物业服务中心填写《装修验收申请表》。工程部人员于装修完工现场进行验收项目检验，检验经过后签字确定，若有不符合大楼要求处立即整改，整改经过后给签字确定。
2、办理《临时出入证》退款手续需退还《临时出入证》正副本，缺一本降低退款金额25元。
退款日期为固定工作日星期五，退款时间为9：00—16：00。

四、违规处理
为加强成全部商会大厦室内装修管理，维护公共安全和广大用户利益及整个施工工程顺利开展，依据《装修管理服务协议》，特制订本措施。物业服务中心将视其情况给警告，如拒不整改物业服务中心将按以下措施处理。
1、在要求施工时间外进行施工（加班而不缴纳管理费、加班超时、非要求事件发生滋扰性质施工），视其违约情况收取秩序管理维护费100元/次。
2、施工人员在施工现场必需携带《临时出入证》，如违反收取秩序管理维护费50元。
3、不能偷窃广场内设施设备，如违反不仅赔偿对应损失并移交司法机关处理。
4、不得偷窃公共和相邻用户水电，如违反收取秩序管理维护费300元/次，并赔偿其损失。
5、不能随地大小便，如有违反收取清洁维护费100元/次。
6、进入大厦水泥、河沙和运出建渣等散装物必需袋装化，如有违反收取清洁维护费50元/次。
7、因施工需要，卸水泥、石灰等材料必需用垫布和盖布堆放好，如有违反收取清洁维护费100元/次。
8、在施工过程中要拆动墙体不能使用超大锤，如有违反收取安全管理维护费50元/次。
9、施工中必需关闭入户门，避免施工影响相邻用户和使用人，如有违反收取秩序管理维护费50元/次。
10、不能私自改动共用管线，如有违反收取管理费50元/次、
11、严禁改变房屋外墙、阳台、外门窗规格和颜色，如有违反收取管理维护费200元/次，并报相关部门处理。
12、严禁户外安装多种遮阳蓬、花架、等其它安置物，如有违反收取安全管理维护费100元/次，并报相关部门处理。
13、施工期内需停工和开工需要书面报停和报开，不然视假期为装修。
14.在施工过程中，采取野蛮行为致使水管爆裂，收取管理维护费50元/次。
15、通常改动卫生间、厨房必需重新处理防水层，做闭水试验48小时以上，且经物业服务中心确定，不然令其停工做防水处理并收取管理维护理费200元/次。
16、施工人员名单应送交物业服务中心装修管理办公室立案，装修管理办公室依据提供名单和有效证件核发《临时出入证》。全部施工人员、装修材料应从指定地方出入。施工人员一律严禁到其它楼层走动和夜间留宿，特殊情况必需经过物业服务中心同意，如有违反收取秩序管理维护费50元/次。
17、进行室内装修，需增设临时电气线路时，必需经过物业服务中心同意并确保符合安全要求，严禁私拉乱接；照明时严禁使用碘钨灯，每具灯功率不能大于100W，并远离易燃物品，如有违反收取安全管理维护费50元/次。
18、全部工具材料要堆放有序，施工现场须配足有效灭火器（按1具/50平方米配置2千克干粉灭火器），如有违反收取安全管理维护费50元/次。
19、施工中如需进行焊接等动火作业，须向物业服务中心装修管理办公室申请，经装修管理办公室同意后施工，施工现场必需有相关专业人员监护，如有违反收取安全管理维护费50元/次。
20、不能损坏或改动消防设施设备和器材，维护好楼梯、走道和出口安全疏散标志事故照明和通风设施，如有违反照价赔偿，并收取管理维护费50元/次。
21、严禁在施工现场吸烟，吸烟请到指定地点，如有违反收取清洁维护费100元/次。
22、严禁在装修室内生火、煮饭等，如有违反收取安全管理维护费100元/次。
23、每次完工前必需清理现场，室内不能堆放过多易燃物，如有违反收取安全管理维护费100元/次。
24、在电气施工中必需由合格电工安装。拆开插座、电线不管有没有电源必需用绝缘胶布包裹好，如有违反收取安全管理维护费50元/次。
25、运出材料或工具等物品，必需由装修责任人在装修管理办公室办理物资、物品出门登记手续，如有违反收取秩序管理维护费50元/次。
26、未经申请私自加班，视其情况将给警告并扣除《临时出入证》，并驱逐出大厦。
27、如违约人经物业服务中心警告，第一次处罚后仍不整改，物业服务中心将给加倍处罚，并将其清场。
28、装修人员任何情况不得使用用户电梯，如有违反收取秩序管理维护费50元/次。
29、施工人员进入成全部**大厦时，不能穿拖鞋、及光上身。如有违反收取秩序管理维护费50元/次。
30、装修人员为指定通道出入，不能从其它通道出入，如违反扣除《临时出入证》，并驱逐出大厦。
31、装修人员使用电梯运货停留时间不能超出3分钟，如有违反收取秩序管理维护费50元/次。
32、任何时间，装修人员不能使用电梯搬运超长、超宽、超重物品，如违反收取安全管理维护费100元/次，如造成电梯损坏须照价赔偿。
33、电梯内严禁吸烟，如有违反收取清洁维护费50元/次。
34、装修人员运输任何装修杂物和建材听从秩序人员指挥，不能随地乱放，如有违反除立即驱逐并收取秩序管理维护费 100元/次，造成公共设施设备损坏须照价赔偿。
35、如上诉未做约定物业服务中心将视其情况收取对应管理费用。

成全部**大厦物业服务中心
装修管理办公室