物业事业部运营管理专项方案.doc

物业事业部运营管理、拓展方案 一、物业事业部工作职能1制度管理：制定物业公司寻常工作流程，工作秩序，制定有关运营管理制度。2财务预算：参加物业公司整体运营成本费用，拟定公司物业运营预算。3决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中浮现问题提出意见及建议，解决运营中浮现问题。4协调工作：协调各部门之间关系，协调各业主公共关系。5项目管理：协助各项目工作进度，协助建立各项管理制度。6监管工作：监管各项目运营状况，定期检查，理解员工工作体现、人员变动、掌握经营状况，改进工作流程。7业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。8拓展工作：配合制定全年拓展筹划，参加拓展活动及推广筹划及实行。9培训工作：对各项目人员进行培训，如寻常工作程序，沟通技巧等， 10培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、和谐一致、团结互助、精诚合伙工作氛围。发展方向拟定物业管理公司正逐渐走向市场化、规范化。但是由于物业管理公司依然存在专业水平匮乏现象及业主对物业公司天然敌对心态，因而导致物业管理行业屡屡闹纠纷，因此，提高物业管理公司专业化水平是国内物业管理公司唯一发展方向。当代物业管理中大某些职能是通过对物和对行为管理，最后转向以提供优质服务主经营方式转变。物业管理涉及业主方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理整体水平，减少物业管理成本费用，就必要对物业实行专业化管理，由物业管理公司来全面负责和承担管理责任。物业公司走规范化、专业化发展之路，是本集团物业管理公司发展方向，也是将来我物业公司发展必然趋势，这需要物业公司每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。物业收支分析物业公司收入来源，大体归纳就包括四个方面收入：1、公共性服务费用收入，就是普通所说物业管理费；2、公众代办性服务费收入；3、外包项目服务费收入；4、物业公司综合经营收入。第一种物业管理费是物业公司社区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力主营业务收入。作为实质性物业经济收入。第二种公众代办服务费，就当前市场环境来看，水、电及其她代办项目都是控制在国家能源有关部门，物业管理公司得不到任何手续费，只能是物业管理公司免费为住户和业主提供服务。第三、是在定期内物业公司给外包单位提供物业服务，短期服务性收入。第四种服务费收取靠是物业管理公司有能力去充分发掘、开拓市场，物业公司支出状况：1、物业成本包具有服务人员工资、社会保险；物业管理区域公用部位、公用设施设备寻常维护费；清洁费用；绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产折旧等等，2、核算开展物业管理过程中发生管理费用；3、核算财务费用；4、核算所得税。物业事业部经营思路就当前市场来看，物业公司如何从管理物业到经营物业，如何选用其两者最佳结合点着手，既不能全力搞其她经营，而相应减少物业服务质量，也不能死死看守物业项目，只顾寻常作业，不搞创新而将物业公司大好资源白白挥霍。因而，一方面不断提高物业管理服务水平，同步不断创新增长服务项目同步进行经营创利活动。物业事业部资源及管理运作物业事业部在既有资源管理中，策划、组织、领导及控制物业公司资源，以求实现管理服务及经营总目的。 在物业项目中人力资源是最重要资源。由于每个服务性项目经营管理是一项复杂、细致工作，它涉及面广、范畴大，规定高于其他行业。物质资源又可分为固定资产资源与资金资源。只是能力大小、资金多少区别。物业公司品牌、良好信誉及形象，物业项目与其她单位或公司良好关系，一定经营客源网络，有用资料、时间等，都可视为物业项目宝贵资源。物业项目经营管理目的就是要通过运用这些资源提供应客户一流服务，同步获得公司经济收益，实现赚钱目的。经营物业有如下四个方面基本管理运作：（1）、策划。策划即预先拟定目的及方针，然后依照目的制定一整套详细实行方案来达到目的。就依照物业公司实际状况，物业经营资源优缺陷，商家心态，将来市场发展趋势和方向，制定可行性方案。（2）、组织。组织是指充分运用物业项目中一切可运用资源，以便最有效地达到经营管理目的。组织就是充分地、有效地运用物业公司中各个职能单位，每项设备，每个员工在经营管理活动中，协调一致地发挥其功能和作用。（3）、领导。领导是增进和指挥属下员工履行岗位职责，对员工予以指引和监督，以保证得到最高和最佳工作效率及经济收益。（4）、控制。控制即监督和检查筹划执行状况和目的实现限度。成本控制、财务控制、质量控制。达到运作能力，咱们经营与服务在寻常管理中不是矛盾而是相辅相成。物业事业部赚钱模式为拓宽经营思路，物业公司必要拟定如下几种观点：（1）在物业管理中，物业公司不但是服务供应者，还应成为服务组织者，是服务集成商；（2）在物业管理中，物业公司可运用资源不应仅限于我司专业技术、设备、管理人员，还涉及信息和知识，信息和知识成为重要资源；（3）在物业管理中，物业公司自身品牌创造价值，同步也使物业有更大升值。按着此种思路，从系统角度，构建了当代物业管理服务体系思路。赚钱模式建立上述当代物业管理服务体系表白了当代物业管理公司赚钱模式核心理念是物业公司经营要以全面提高客户价值为核心，实现自身业务增值。与老式物业管理体系相比，要实现如下几种转变：（1）经营资源组织多元化、社会化。物业公司至少可以组织四类资源来创造利润：公司自身资源，公司专业技术、设备、管理人员；公司积累关于所管辖业主需求信息资源；公司积累关于物业管理方面知识、经验；整合社会有关资源。（2）利润来源多元化。物业公司可以通过四条途径来创造利润：公司运用自身资源，在为业主群体提供基本保证基本上充分运用业主信息资源拓展自身公司业务发展。二、业务拓展从系统地角度，拓宽老式物业管理服务内涵，给物业公司经营者创造经济效益提供了一种崭新经营思路，同步通过构建了当代物业管理服务体系，从而使物业事业管理部通过各种途径来最大限度地稳定发展。1、市场是公司生存之本，扩张是公司发展必经之路，以质为前提，避免重量轻质扩张 、简朴累积办法，区别物业管理与有形产品市场本质。2、在拓展中避免急于求成，对异地物业。咱们要分析，调研，不抱着侥幸心理去拓展市场，争获得双赢效果。拓展方案扩大市场份额，实现规模化经营 。目的任务：五百万！1 本地市场扩张及兼并重组，充分运用小公司资源。当前，无资质级别、小而全物业管理公司较多，许多房地产开发商为了获利，自已成立物业管理公司管理自己开发楼盘，但由于面积较小，导致大量重复投资及资源挥霍。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这某些公司服务不规范，也使本应享有正常服务业主（住户）利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业整体形象。为增进行业健康发展，这些小物业管理公司可以通过兼并重组，实现生产要素优化组合，共享公司资源，通过资源整合，建立产业规模增进行业健康发展。 2 适时介入异地及二级都市物业管理市场，扩大物业管理面积。二级都市物业管理市场巨大潜力，吸引了众多公司目光，诸多物业管理公司把走向二级都市抢占市场作为发展目的。但是，二级都市物业管理消费意识不够，收费原则较低，导致管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会浮现投资亏损等一系列问题。因此咱们物业管理公司都必要要有足够结识和思想准备，摒弃急功近利念头，潜下心来为真正在二级市场站稳脚跟做准备。 物业管理规模化发展势在必行，在拓展市场进程中，咱们自己边拓展边探寻，拿出对的态度进行物业公司拓展，只有这样，物业管理拓展目的才干真正实现。方案一、获取信息：1、定期做市场调查；2、客户积极联系；3、经人推介。二、甄选信息，拟定目的客户：1、面积少于10万 平方米项目不接；2、项目投入使用时间超过不接；3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清项目不接（限于成熟社区）；4、维修资金局限性或不到位项目不接（限于成熟社区）；5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金项目不接；（以上各条重要针对全委托项目而言）6、档次过低项目不接；7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内导致不良影响开发商项目不接；8、开发商或大产权主超过二家项目不接；9、公司资源配备达不到客户满意规定项目不接；三、谈判要素1、先人后事，与对方有关联系人关系极为重要，否则很有也许为她人作嫁衣；2、要从多方面尽量掌握对方信息，理解对方实力和重要目，这是拟定与否接手、采用哪种方式基本；3、知己知彼，尽量理解竞争对手强项弱势，取长补短；4、要以内部理解和外部公关方式，以方案制作质量为基本，小事多作让步，大事让情不让理，以退为进；5、签定顾问合同步应同步对的引导对方，明确顾问内容及条款（特别是我方义务、费用原则）；6、如对方提出顾问项目或规定与法律相悖或我方自身能力因素而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动；7、在开发商不能拟定应采用哪种管理模式时，应对的分析、引导并向其解释采用某种模式因素，尽量注重实效。四、依照开发商重要需求拟定公司所提供方式，涉及：全委托管理、驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价原则重要根据项目类型、规模、市场行情及开发商目、规定而采用不同价格方略。五、详细步聚（全委和顾问管理，专项培训暂略）1、明确意向性目的后，由公司总经理或部门经理组织有关人员考察物业现场，为管理方案构想奠定基本。2、财务人员依照拟承办项目管理服务范畴、类型、档次、原则进行初步成本核算，与拓展人员及其她有关人员对项目可行性和发展性进行分析并报批总经理，拟定承办方式和报价金额。3、制定方案。方案内容涉及：（1） 本公司状况：位置、规模、资质级别、现辖物业类型、名称、管理面积、绩效、成果等；（2） 拟承办项目简介：周边状况、配套设施、建筑形式、居民构造等；（3） 依照开发商需求拟定服务方式和管理目的；（4）拟定管理服务内容，涉及：开发建设期间将提供管理服务内容、物业竣工验收期间管理服务内容、住户入住及装修期间管理服务内容、实质运作期间管理服务内容。重点是实质运作管理服务内容，大体分为为房屋管理、保安、清结、维修、绿化、社区文化活动等七大服务。（5）物质装备筹划；本着合理配备、保障运用原则，列出员工住房、管理办公用房、营业用房多少、面积大小以及所需各类物品清单。（6）管理人员配备；依照物业实际需求设立人员，力求精简、一专多能并能岗位互换。对各岗位人员制定出相应岗位职责和入职条件。（7）管理规章制度；涉及：结合实际制定员工内部制度和约束各方公共契约，应具备合法性、实用性、可操作性和约束性。（8）经费收支预算；依照开发商提供资料、实地考察以及财务初步做出成本核算得到数据进行大体测算，制定收支预算表。（9）有关费用；（10）提出经营、管理、服务新思路为提高管理水平，可在创立安全文明单位、实行科学化、规范化管理、开展开源节流、服务承诺等方面提出既务实又能体现创新思路，以保证管理目的实现。（以上仅是方案基本内容，至于详略取舍可根据实情而定。）4、与开发商作进一步沟通，细化方案内容；全面核算管理成本并在保证公司利润前提下拟定有关费用、管理期限，为最后订立合伙合同做准备。三、员工拓展物业管理市场办法为扩大物业管理有限公司业务，充分运用员工人脉资源，最大限度地发挥员工开发外阜物业、外阜项目积极性，规范管理，创造效益，增长员工收入，特制定本办法。 一、管理原则1、“谁开发谁受益，谁开发谁优先”原则。新开发物业项目，合同订立后予以开发人员一定比例提成作为一次性奖励；同步，依照开发人意愿，经公司领导班子研究通过后，可优先考虑由其负责该物业项目后续管理。2、“提成奖励比例与业绩相挂钩”原则。开发人员提成奖励比例按照开发物业项目时贡献大小进行分派，提供有效项目信息、所发生业务费用不同奖励不同；提成奖励比例根据订立物业管理项目一年物业费收费总额计算。3、“风险共担”原则。初次开发经费外别的费用由开发人员先行承担，在项目合同订立后再由公司报销，合同未订立时不予报销。二、管理流程 1. 提出开发筹划。该筹划涉及访询目的基本状况，开拓新市场设想，拟安排访询时间（不超过三天）和访询路线，本地物业收费及服务原则等内容。 2. 办理有关手续。开发人员填写开发项目申请表（见附件1），经筹划科、市场部签字承认及公司领导审核批准后，开发人员可到财务科办理借款手续，按筹划安排行程。3、实行开发筹划。开发人员按筹划自主安排时间，外出期间本人按全勤考核。4、拟订可行性报告。初次访询工作结束后，开发人员拟定开发项目可行性报告（不低于字）报告关于领导。5、报销费用及还款。初次访询工作期间发生过路费、住宿费、车票凭正规发票，经领导签字后到财务科办理报销手续；借款与报销费用差额某些及时归还财务科，借款发生后2个月内未办理还款手续，财务科有权从其工资中扣除未归还借款。6、巩固开发项目。初次访询后继续维持联系，洽谈详细事宜，直至项目订立合同，期间发生费用在合同订立后依照规定报销。7、订立物业服务合同。由开发人员牵头，按照公司规定及商洽成果，签定合同。8、兑现开发提成。合同订立后按照提成奖励比例关于规定兑现奖励。三、考核管理（一）物业管理服务项目1、开发经费用报销开发人员前去外地开展业务而产生住宿费、交通费，在物业服务合同订立后，按照公司报销关于规定原则报销，交通来回次数不超过5次；业务招待费等费用所有凭正规发票到财务报销，超支某些由个人承担。2、兑现提成奖励物业服务合同订立后(物业管理起始日起一种月内），公司依照“提成奖励比例与物业费，风险与收益”相结合原则拟定提成奖励比例。详细提成奖励比例如下表：核算项目物业类型提供有效信息主导全程开发物业费住宅物业1%3%商务、商业物业2%5%医院2%5%备注以上费用均以合同期内一年物业费收费总额为基数（二）其他项目其他项目提成在合同生效第一笔预付款兑现后，实行奖励，奖励中冲减已发生业务费用。水电暖安装等工程项目，按合同额5%10%进行提成；劳务输出合同，按合同额2%进行提成。四、开发人员外出期间，人身安全公司关于规定执行。非公司员工主导开发工作，开发人员与公司订立劳务合同。五、本办法最后解释权云帆物业征询物业管理有限公司事业部负责物业事业部6