广安商业地产市场调研分析报告.docx

广安商业地产
市场调查分析汇报
一、调研目标 2
二、广安市商业发展情况 2
1、广安城市概况 2
2、广安城市总体计划 3
3、广安城市商圈分布 4
4、城南商圈经典商业 5
（1）城南商圈经典商业-中天国际商业广场 5
（2）城南商圈经典商业-摩尔春天 6
（3）城南商圈经典商业-家园建材市场 7
（4）城南经典商业-中桥建材市场 7
5、城北商圈经典商业 8
城北商圈经典商业—龙马商业广场 8
三、广安市商业地产现实状况 8
1、在售商业代表汇总 8
2、城南在售商业基础情况分析 9
（1）城南在售商业-承平盛世 9
（2）城南在售商业-锦绣山河·低碳智慧新城 10
3、枣山在售商业基础情况分析 10
（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城 10
（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城 11
（3）枣山在售商业-万贯风情街 12
（4）枣山在售商业-川渝家居 12
（5）枣山在售商业-临港大市场 13
（6）枣山在售商业-时代·奥特莱斯 14
（7）枣山在售商业-广安国际会展中心 14
（8）枣山在售商业-寰亚国际·广安皮革城 15
4、在售商业小结 15
附件1：广安关键楼盘成交情况汇总表 16
一、调研目标
此次调研关键针对广安市各商圈内商业地产在售竞品项目、商业气氛很好市场及项目同类产品进行调查分析，为项目后期推售提供理论数据和第一手市场资料。
二、广安市商业发展情况
1、广安城市概况：

●人口:
广安市辖2个市辖区、3个县，代管1个县级市，市区人口47万，城区面积40余平方公里
●区位：
广安区地处“川东门户”，在华蓥山中段西侧、成渝经济区环渝腹地域块，交通便利，国道、省道、县道纵横交错，乡乡通水泥路，村村通公路，广安区已融入重庆1小时经济圈。
●经济：

截止数据显示，广安处于四川省经济发展中下水平城市；
经省统计局审定，，广安市GDP完成919.6亿元，同比增加10.2%。其中，一二三产业分别实现增加值155.7亿元、482.9亿元和281.0亿元，分别增加4.1%、11.1%和11.7%。
2、广安城市总体计划

●广安城区发展方向：
1、广安主城区发展方向计划策略：东跨、西进、南扩、北控、中优。
2、前锋辅城发展方向
计划策略：西联、东优、南扩、北控。
●空间布局：
广安中心城区城市结构为“中心组团式结构”。广安中心城区城市形态为“一主一辅三中心”。
一主：广安主城--新老互感人文城（包含广安老城区、协兴组团、枣山组团、官盛组团、奎阁组团等5个功效组团）
一辅：前锋辅城--产城一体智慧城。
三中心：广安城市主公共中心、奎阁城市副公共中心、前锋城市副公共中心。
3、广安城市商圈分布

4、城南商圈经典商业
（1）城南商圈经典商业-中天国际商业广场
市场名
恒大·中天国际
地理位置
金安大道1段
商业类别
城市综合体
铺位形式
独立单层街铺
商业规模
7万
层高
约6米
开盘时间

开业时间

出入口
2
市场性质
零售
楼层及经营分区
商业一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐饮为主
售价
1楼3万-7万/㎡；2楼1万-2万/㎡
销售率
98%
主流面积
40㎡
租金
一层主力面积100-200元/㎡/月、4-16万/年，二层150㎡左右16万
营业率
98%，部分位置还未出租，毛坯
商户签约年限
3年或5年
转让费
0
商业代表

经营情况
开业时生意火爆，现在经营情况通常，由招商企业统一招商。
小结：广安市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周围项目越来越多，造成市场竞争猛烈，商管和物业企业不作为，运行活动也鲜有出现。（现在招商企业正在每十二个月递减房租挽留更多商户）
（2）城南商圈经典商业-摩尔春天
市场名
摩尔·国际商业中心
地理位置
广安市城南滨河路一段
商业类别
城市综合体
铺位形式
独立商铺
商业规模
13万㎡
层高
5.2M
开盘时间
/
开业时间

售价
1层3-5万，2层1-2万/㎡
销售率
95%
主流面积
40-60㎡
租金
1层10-15万/年
2层4-6万/年
营业率
80%
商户签约年限
1年1签
转让费
5-10万
商业代表
春天百货，KFC，永辉超市，太平洋影院
市场整体经营情况
主街道生意火爆，内街位置90%为空铺。
小结：从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其关键原因是华润商品价格比永辉商品价格相对较高；但内街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业气氛。
（3）城南商圈经典商业-家园建材市场
市场名
家园建材市场
地理位置
西溪路和金安大道交汇处
建筑形式
卖场
铺位形式
内场分割式独立商铺
市场规模
约1万㎡
开业时间
/
主流面积
100㎡
租金
2-5万/年
主次通道
4M×8M
层高
约5M
楼层及经营分区
一层卫浴陶瓷，二层灯饰，三层家居
市场性质
零售
转让费
3-6万
市场整体经营情况
通常
小结：该市场商铺租金关键因早租和晚租而定，早租商户现在2万1年，晚租现在5万1年，现在经营情况通常；大多数商家在项目上做生意多年，因为项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将直接替换家园建材市场。
（4）城南经典商业-中桥建材市场
市场名
中桥建材市场
地理位置
金安大道和建安中路交汇处
商业类别
专业市场
铺位形式
商业街独立门面
开盘时间
/
开业时间
约1996年
市场性质
专业市场
主流面积
100㎡
租金
3-4.5万/年
营业率
100%
转让费
8-10万

市场整体经营情况
良好
小结：据商户反馈，本市场开业20年左右，由当初开发商开发全体自主持有，所以租金相差幅度不大，现在市场情况经营情况良好，最新转让费已达成10万。
5、城北商圈经典商业
城北商圈经典商业—龙马商业广场
市场名
龙马商业广场
地理位置
洪州大道
商业规模
10万㎡
商业类别
步行街
市场性质
零售
主流面积
25-45㎡
租金
2-4万
营业率
100%
转让费
6-10万

小结：城北城南商业发展相比，城北现在整表现实状况比较落后；该市场单铺面积小，不利于大型品牌商业入驻；市场内街道较窄，市场无运行管理企业，街区内坡度、高差大，不利于商业良性发展。
三、广安市商业地产现实状况
1、在售商业代表汇总
序号
项目名称
商业类型
所属商圈
开发体量
1
泰合国际
专业市场
枣山
30万㎡，商业17万㎡
2
亿联轻工博览城
专业市场
枣山
30万㎡，商业23万㎡
3
万贯风情街
城市综合体
枣山
36万㎡，商业20万㎡
4
川渝家居
专业市场
枣山
23万㎡
5
临港大市场
专业市场
枣山
60万㎡，商业22万㎡
6
时代·奥特莱斯
小区底商+酒店+住宅
枣山
62万平㎡
7
广安国际会展中心
住宅+公寓+商业
枣山
40万㎡
8
寰亚国际·广安皮革城

商业+酒店+住宅
枣山
10万㎡，商业2万㎡
9
承平盛世
小区底商
城南
60万㎡，商业2.2万㎡
10
锦绣山河·低碳智慧新城
小区底商
城南
113万㎡
2、城南在售商业基础情况分析
（1）城南在售商业-承平盛世
项目名称
承平盛世
地理位置
广安区东南片区宏志大道
规模
60万㎡
商业规模
2.2万㎡
物业类别
小区底商
楼层
1层
售价
2.2万
主流面积
50㎡
优惠
一次性97折
销售率
售罄
销售模式
硬售
开盘时间
1期商业11月7日
说明：项目关键以住宅为主，现在住宅已销售70%。
（2）城南在售商业-锦绣山河·低碳智慧新城、
项目名称
锦绣山河·低碳智慧新城
地理位置
广安区广安白塔和西溪峡区域
规模
113万㎡
商业规模
　/
物业类别
小区底商
楼层
　/
售价
一期成交均价：4200-4300元/㎡，以中间层为标准，上下浮动30-50元/㎡，二期成交均价：4200-4300元/㎡
主流面积
　50-160㎡
开盘时间
商业未开盘

说明：当地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售1100多套，约合销售率70%。
3、枣山在售商业基础情况分析
（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城
项目名称
泰合国际商贸城
地理位置
物流园区
规模
292148㎡
商业规模
171356㎡
物业类别
专业市场
楼层
4层
售价
/
主流面积
25-100㎡
优惠
/
销售率
/
租金
1层50元/㎡、
2层38元/㎡、
3层25元/㎡、
4层18元/㎡
租赁政策
前三年免租，租金9折(租赁年限5-8年)
说明：开业后运行管理方无作为，市场内包含种类多，和传统专业市场相比，含有广泛吸客性，海宁皮革城融入；配合招商企业推进，先招商后销售工作思绪，也未尝不能改善未来经营情况；但如若保持现实状况，未来商铺推售变得难上加难。
（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城
项目名称
亿联轻工博览城
地理位置
广武路和物流大道交汇处
规模
30万㎡
商业规模
一期15万，二期8万
商业类别
专业市场
楼层
3层
售价
1楼1万，2楼8000,3楼6000元
主流面积
30-50㎡
优惠
一次性97折
销售率
40%（2、3层5%）
销售模式
返租5年（回报分别为6、7、7、8、8%）
租金
1楼15-35元，2楼20-40元，3楼不需要租金
租赁政策
5年免8个月租金
开业时间
5月30日
开盘时间
风情街2月7日
说明：1楼以汽车配件为主；2楼以皮草为主；3楼电商。3种业态全部是目标性消费极强品类，现在该市场开业六个月多，毫无商业气氛，电梯也并未使用，现实状况难以支撑未来销售。
（3）枣山在售商业-万贯风情街
项目名称
万贯风情街
地理位置
站前大道桃园路交汇处 
规模
36万㎡
商业规模
20万㎡
物业类别
综合体
楼层
3层
售价
1楼1，2楼8000，3楼6000
主流面积
30-80㎡
销售率
　30%（一共约600套，立案180套）
优惠
一次性97折
销售模式
硬售
说明：市场定位和其地理位置不相符合，零售需要人气密集地方。
（4）枣山在售商业-川渝家居
项目名称
川渝家居
地理位置
物流园区
规模
23万㎡
商业规模
一期66760㎡
商业类别
专业市场
楼层
3
售价
一期均价1万，二期均价6000
主流面积
30-50㎡
优惠
全款9折，按揭9.5折
二期：交1万抵3万，一次性优惠3%，按揭优惠1%
销售率
20-30%
销售模式
返租，前3年20%回报，累计81%
开盘时间
1月2日
开业率
50%
租金
1层28，2层18,3层8元
租赁政策
第十二个月免六个月租金，约合1万/年
说明：该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反馈，现在不能出售；现在招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱头，促进招商。
（5）枣山在售商业-临港大市场
项目名称
临港大市场
地理位置
商贸物流园区物流大道
规模
60万㎡
商业规模
22万㎡（两期开发体量分别约50%）
物业类别
专业市场
楼层
3层
售价
1楼均价9000,2楼均价6000　
主流面积
30-80㎡
销售率
60%
开业率
不足20%
优惠
一次性3%，老带新2%，业主购置3%
销售模式
返租5年，36%回报率
开盘时间
5月
开业时间
1月
说明：市场内几乎空铺，商户数量极少，现在不需要租金，销售前景堪忧。
（6）枣山在售商业-时代·奥特莱斯
项目名称
时代·奥特莱斯
地理位置
枣山大道广安南站西侧
规模
62万㎡
商业规模
　/
物业类别
综合体
楼层
4层
售价
1楼6000-1，2层8000,3层6000
主流面积
30-60㎡
优惠
一次性97折，按揭99折
销售率
50%
销售模式
硬售
开盘时间
12月19日
（7）枣山在售商业-广安国际会展中心
项目名称
广安国际会展中心
地理位置
物流园区广安南站正门
规模
40万㎡
商业规模
/
商业类别
综合体
楼层
4层
售价
1楼1.5万，2楼1万，3楼8000,4楼不售
主流面积
30-100㎡

销售率
40%
优惠
一次性9折，按揭99折
销售模式
硬售
开盘时间

交房时间

说明：业态无计划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动。
（8）枣山在售商业-寰亚国际·广安皮革城
项目名称
寰亚国际·广安皮革城
地理位置
物流大道和拂晓大道交汇处
规模
10万㎡
商业规模
2万㎡
物业类别

楼层

售价
1楼1万，2、3楼6000-8000元
主流面积
50㎡
销售模式
硬售

说明：项目处于封盘期，原因未知；市场内无人气。
4、在售商业小结
（1）土地供给市场（2月份数据，3月份无成交）
区域
官盛新区
中桥组团
土地编号
GS-B-11-1
GC- 44
GC- 45
GC- 47
GC- 48
用  途
商业、住宅用地
商住用地
商住用地
商住用地
商服用地
土地面积(㎡)
63734
81257
54202
44703
9045
容积率
容积率 ≤3.0
≤2.2
≤2.2
≤2.5
≤1.5
出让方法
拍卖
拍卖
拍卖
拍卖
拍卖
起始价(万元)
11480
13360
8910
7880
1100
土地年限(年)
商业40
住宅70
商业40
住宅70
商业40
住宅70
商业40
住宅70
商业40
从土地供给市场来看，现在广安土地供给区域关键集中在官盛新区和中桥组团，枣山组团暂未出现。
（2）开发情况：
整年房地产开发投资4813亿元，比上年增加9.9%。商品房施工面积38981.4万平方米，增加6.8%。商品房销售面积7671.2万平方米，增加7.4%。
现在广安市在售商业关键集中在枣山以专业市场为主，城南城北关键以住宅为主，鲜有大型商业入市；广安市整体开发体量大；市场上在售铺位面积小，总值低，目标用户群体经济实力呈直线降低。
（3）营销策略：
大多数楼盘以先招商后销售方法推盘，行销配合活动营销作为销售关键渠道，硬售、返租模式在市场上并存；调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形式销售模式还未出现，以单层分开销售为主；整个市场互联网营销及推广相对封闭。
（4）销售情况：
广安市整体商业一期销售情况落差不大且去化量低，销售率平均30%-50%左右，众多项目二期有存在降价可能，区域市场销售前景不容乐观。
华美立家广场策划部
3月11日
附件1：广安关键楼盘成交情况汇总表

广安关键楼盘
成交情况汇总表
项目名称
帝谷公园城
地理位置
广武路和物流大道交汇处
规模
260万㎡
商业规模
一期80套商铺，二期12万方，暂未入市。
物业类别
商业步行街
楼层
一期2层
售价
1层1元，2层，
主流面积
80-138㎡
销售率
40%
优惠
1万抵3万