常熟常生创业园行销推广专项方案.doc

常生（支塘）创业园原则厂房行销推广方案常熟市嘉晟鸿业房地产策划代理有限公司二OO七年四月写在前面话：嘉晟鸿业，做实效策划实效，不但是一种简朴售卖，而是品牌建立过程。为客户创造品牌价值，为客户赢得将来才是真正实效策划。常生创业园不是普通地产项目，而是一种咸有先例项目建设思路，一种全新地产发展形态。因此，不是广告推广那么简朴。这规定： 对市场深度结识和思考 对产业发展趋势精准掌握 非常规角度 不普通思路 自信坚持和系统执行今天咱们提交不但是一种方案，而是一种问题解决体系！第一某些：咱们为什么看好常生（支塘）创业园？一、剖析宏观大势，厂房价值凸显 全球加工产业向中华人民共和国转移，工业用地市场吸引世界目光近年来，亚洲地区工业地产市场空前繁华。而作为亚洲市场重要构成某些中华人民共和国，则始终保持工业地产市场迅速增长，拥有无可比拟低成本优势和强劲经济增长率。中华人民共和国作为“世界工厂”明显地位吸引着越来越多行业投资者来到中华人民共和国投资工业地产。近年来，某些国际地产大鳄如普洛斯、AMB、新加坡丰树集团等纷纷涉入国内工业地产，使工业地产投资成为继住宅、商业地产之后又一大热点。 住宅、商业地产风光不再，工业地产投资一路飙升种种迹象表白，自房地产宏观调控后来，工业地产似乎是真正受益者。在土地宏观调控作用下合法住宅地产和商业地产在过热和萧条间徘徊时候，工业地产投资价值就显现出来。工业地产调控山雨欲来，合同让地时代一去不返中央政府在完毕对住宅、商业地产开发宏观调控后，逐渐将调控范畴转移到工业地产领域，国发31号文献明确规定各地工业用地出让必要采用“招拍挂”形式，并建立工业用地出让最低价原则统一发布制度。以此规范工业用地市场，限制工业用地过热开发。政府宏观调控成果导致此后工业用地将进一步紧缺，公司通过与政府合同出让方式大量圈地时代不得不宣布终结。 本地政府加快土地看守，小型公司用地难上加难就常熟市本地来讲，最新出台市委市政府关于加强建设用地管理意见中明确规定：“对进入工业园区、但注册资本低于150万元，不再单独供地；需要供地内资项目原则上每亩投入不低于120万元，外资不低于20万美元。要坚决杜绝假借项目进行圈地，导致闲置、撂荒；对闲置两年以上，依法收回后再重新进行配备运用。”这一政策，几乎令所有小型公司陷入用地瓶颈，此后再想购地自建厂房，难了！ 土地成本居高不下，自建厂房代价高昂依照中央关于土地价格统一规定，常熟市以八类土地原则最低保护价不得少于16.8万元/亩，而公司实际购买价普通不会低于20万元/亩（相称于300元/平米），再加上厂房造价600-800元/平米（以混凝土构造计算），仅这两项费用就达到900-1100元/平米，再加上自建厂房费时费力，其总体成本几乎和购买厂房相称。对于急于开工小公司来说，购买厂房欲求更大。 厂房出租超高回报，投资前景一致看好近两年，国家对于住宅、商铺市场宏观调控愈发严紧， 轰轰烈烈投资声势也逐渐淡去。相反，厂房等工业地产受关注限度却不断上升。以上海为例，工业地产租金价格从以来一路上涨。世邦魏理仕最新研究报告表白，第二季度沪上平均厂房租金报价为每平方米每月36.4元，平均土地价格达到每平方米736.1元。据理解，在长春按原则厂房来计算，投资回报率大概在12%-16%不等，个别厂房投资个案回报率甚至达到20%-25%，而即便是写字楼项目,香港投资者规定回报率也仅为6%7%。国家对开发土地数量限制，使工业地产市场始终处在供不应求局面，可以预见，工业地产将成为一种新投资热点。表1：常熟市各地及周边地区厂房租金水平记录地区每平米日租金每平米年租金每千平日租金每千平年租金常熟经济开发区0.45元164元450元164000元东南开发区0.5元180元500元180000元练塘镇0.27-0.33元99-120元270-330元9元董浜镇0.28元102元280元10元任阳镇0.3元110元300元110000元支塘镇0.3元110元300元110000元太仓 沙溪镇0.33元120元330元10元从上表咱们可以看出，当前在常熟市出租厂房，每千平米年租金普遍在10万元以上，而常生创业园原则厂房每套（以1000平方计）售价仅为100多万元，其投资回报率至少超过10%，相信常熟地区投资客一定会看好这里。二、工业地产有什么优势？“工业地产”这个名词浮现已经好久了，它不单纯指一种物业形式，更代表一种投资模式，一种赚钱模式，一种产业发展模式。任何事物发展均有其特定规律。正如某些都市商业地产暴热暴冷同样，工业地产也将呈现起步、发展、兴盛、衰退、再发展这样一种循环往复过程。下面就工业地产和商业地产两者进行比较粗略分析。 浅析两者之内涵商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途房地产形式，涉及住宅或写字楼等底商、购物中心、综合市场等。而工业地产是指以用于工业生产、仓储、运送、配套等各种用途房地产形式，涉及厂房、仓储、工业配套等。两者内涵截然有别。但两者都不单纯是地产，区别于单纯工业或者商业，而兼有地产、工业或商业、投资等多重特性。房地产和庞大产业链条上不同类型有机结合产生工业或者商业地产。两者都是产业发展对于产业链条上各个环节规定越来越专业、越来越精细必然产物。工业生产集中化、工业厂房规定高原则化、生产与资产经营专业化等催生工业地产。 两者赚钱模式分析房地产行业与其她行业赚钱模式最大区别在于，资金门槛相称高。工业地产和商业地产资金链条更高，两者在赚钱模式上大同小异。商业地产赚钱模式：对于开发商而言，可售可租，赚钱在于销售收入或者租金；对于运营商来说，赚钱重要在于以高素质、高原则经营，以获取稳定租金和管理费为利润重要来源；对于小业主来说，一是自营商业赚取利润，一是出租获得利润。工业地产赚钱模式：开发商一是通过与制造商合伙开发赚取恰当开发利润；一是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业素质和优质服务赚取租金收入和管理费；小业主则一是自己生产赚取利润，一是出租获取租金回报。工业地产与商业地产两者赚钱模式具备很大相似性。最重要区别在于土地投入成本，工业地产成本远远少于商业地产，据记录，工业用地基准地价只有商业用地/，而实际出让价格，工业用地只有同类地段商业用地/到/，甚至更低。从而投资门槛较低。这将是工业地产发展一种难得好机会。三、总结通过以上两方面分析，咱们对常生（支塘）创业园原则厂房销售前景有充分信心和把握。咱们相信，凭借开发商雄厚资金实力、行业影响力，加上嘉晟鸿业专业房地产策划代理经验，双方诚信合伙，一定可以在较短时间内，以最低营销成本创造出令人满意销售业绩！第二某些：咱们客户在哪里？与住宅、商铺行销不同，工业厂房目的客户群更加狭窄、专业、分散，如果继续采用老式房地产业面向大众地毯式轰炸营销推广模式，无异于向和尚兜售梳子。对于常生（支塘）创业园来说，找对客户，才是保证成功核心。一、支塘本地当前租用厂房经营户客户特性：多为处在起步阶段小型加工公司或商家，因无足够资金实力购买工业用地或自建厂房，暂时租用她人厂房，当前面临不断上涨租金压力，并已积累某些资金，有一定厂房购买能力。购买用途：用作公司自身生产经营场地或物流仓库。关注要素：厂房硬件、交通、价格、政策支持、配套服务、外部环境二、常熟市内及周边（含太仓沙溪等地）大量拿不到工业用地小型新注册公司客户特性：多为初次成立生产公司或扩大生产规模公司，因投资额度所限，无法向政府部门征到适当工业用地，并急于迅速投入生产运营，某些公司甚至因厂房问题尚未顺利通过公司注册。购买用途：用作公司自身生产经营场地。关注要素：厂房硬件、政策支持、价格、配套服务、交通、外部环境。三、常熟市及周边地区别散投资客户客户特性：多为成功人士，手握重金，投资意识强烈，胆大心细，精于算计，思维活跃，交际广泛，敢于尝试各种新事物，已积累了较丰富房地产专业知识和投资经验。购买用途：投资，转手出售或出租。关注要素：升值空间、价格、位置、付款方式、开发商背景、厂房硬件。四、华东食品城某些商户及其上下游客户客户特性：拥有近年食品行业运营经验，熟悉食品流通渠道，头脑精明，有一定投资意识；某些商户积累一定资金后有涉足食品加工打算，个别小型厂商则有就近生产需求。购买用途：仓储，用作生产车间，投资。关注要素：相对位置、厂房硬件、价格、外部环境、政策支持、升值空间第三某些：咱们如何售卖？一、营销思路建议八仙过海，各显神通1、一炮打响巧借“开园”做文章左传-曹刿论战有云：一鼓作气，再而衰，三而竭。运兵之道是如此，房地产销售同样讲究这个道理。常生创业园在常熟地区属于新鲜事物，很容易吸引受众眼球，产生新闻效应。咱们应充分运用这一特性，抓住常生创业园“开园”（相称于开盘）这个时间节点大做文章，环绕开园，开展如下活动： 常生创业园开园典礼暨财富酒会邀请人员：为使开园典礼达到最大新闻效应，建议提高“政治捧场”力度，除邀请支塘镇政府一把手到场外，力求邀请到市政府一把手出席，至少应是市委常委级人物，以壮常生创业园声威。全市各大媒体记者，争取到媒体免费跟踪报道。活动配合：派出两辆宣传车，配有广博扩音设备，并于车厢上布置宣传画，沿支塘、古里、太仓沙溪等附近镇区主干道边行进，边宣传，为开园制造声势和轰动效应，这也不失为一种简朴有效广告手段。 常生创业园原则厂房推介会邀请人员：镇政府关于部门领导，邀请主持推介会。通过媒体广告、信函等形式邀请华东食品城商户、重点公司主、投资客前来出席酒会，告知凡到场者，均可获赠惊喜礼物。全市各大媒体记者，争取到媒体免费跟踪报道。活动配合：现场通过人员宣讲、播放VCD专项片、发放资料等方式，向客户推介产品，并组织意向客户实地参观常生创业园原则厂房。邀请镇政府招商、工商、税务等关于部门人员，在推介会现场进行招商政策征询，为投资者答疑解惑。推介会结束后，邀请参会人员现场观看由开发商举办歌舞表演等节目，活跃氛围。邀请参会人员出席“财富酒会”，现场可举办某些有趣味抽奖活动。2、反季入市抢夺空白占先机商战如用兵，时机就是商机！常生创业园选取在什么时间入市，大有学问。就常熟地区房产市场而言，销售旺季多集中在春、秋两个季节，所谓“金九银十红五月”，楼盘集中，销售火爆。而7、8月份进入淡季，楼市则纷纷偃旗息鼓，消费者也耳根清静。咱们建议常生创业园立足工业地产自身特点，逆向思维，避实击虚，选取在楼市最清淡7、8月份火爆推出，避开众多楼盘集中宣传时间段，排除纷乱信息干扰，袭击客户大脑空白点，传播效果可谓“一人独舞，一鸣惊人”。3、软文公关新闻造势壮声威事实上，软文不软。脑白金就曾运用软文撬动亿万市场。在硬性广告陷入审美疲劳状况下，软文新闻性和隐蔽性优势便得到了发挥。常熟日报作为常熟地区第一机关党报，其权威性毋庸置疑。建议配合销售进展，通过几篇进一步软文报道，将工业地产概念导入受众心中，并建立起项目良好品牌形象，引起整个社会注意、注重和讨论。软文可选标题举隅：标题1：筑巢引凤，支塘镇为公司量身打造厂房化创业基地常熟首座园区式原则厂房基地常生创业园现象透视标题2：工业地产：下一种投资金矿常生创业园原则厂房火爆热销背后思考4、四大群体精准制导攻心战工业地产不同于老式住宅和商铺，后两者宣传对象是普罗大众，受众群体明显、集中，因此多采用大众媒体渠道，进行地毯式宣传。而对于厂房销售，其目的群体更为隐蔽、分散、狭窄，继续采用老式推广方式犹如大海捞针，导致资源挥霍，收效甚微。这种差别性规定咱们必要突破老式思维，采用“精圈客户，分而告之”传播方略，运用不同媒体渠道，犹如精准制导导弹同样，精确命中目的人群，并针对人群特点，采用更有针对性诉求方式，各个击破。例如：目的客户媒体选取诉求重点营销支持客户信息来源投资客电视、报纸、短信、户外、网络、DM低风险，高回报，投资新金矿我司近年来代理销售积累了诸多客户资料，可有效进行一对一拜访或DM投放我司积累某些客源，渠道拦截租房经营户户外、电视、报纸、网络、DM、短信租房不如买房，产权所有私有，一劳永逸网上寻找新建小型公司报纸、电视、户外、DM、网络、短信、政府推介厂房用地稀缺性，买厂房比建厂房更划算，全产权以便融资，政策支持，轻松入驻在争取政府软件支持基本上，请其向新注册公司推介本项目，进行口碑宣传或关系营销政府部门提供公司名录华东食品城商户户外、DM、现场展示、人员拜访节约物流成本，前店后厂更集约，强大食品产业平台作后盾针对客户范畴小、集中特点，现场举办各种宣讲活动和其她促销性活动上门拜访收集5、政府联动服务先行拢人心为入住公司争取更大软性政策支持，如优惠税收政策、补贴政策等等。此外，还要进一步争取政府部门联动，为客户提供更加便捷配套服务，建议可与政府部门协商，组织专门人员，推出“常生创业园创业迅速通道筹划”，在公司从立项到投产各个环节中，提供一揽子解决方案，如协助客户通过“迅速通道”进行公司申请注册，税务登记，人才招聘等，这样不但为客户节约了耗在各项审批等筹办工作上大量时间、人力、物力，也为她们扫除了后顾之忧。 6、联合招商借势华东食品城与华东食品城在互利共享基本上，结成伙伴关系，双方互相借势宣传：华东食品城在招商宣传中，顺带简介常生创业园，将其包装为华东食品城仓储物流配套或产业加工基地，以此为卖点，吸引外地食品行业经营户落户华东食品城。反过来，常生创业园亦可以华东食品城强大产业平台为卖点，吸引食品行业客户入驻。双方还可以运用地缘关系，联合举办某些促销性活动，如捆绑优惠促销、联合义演等等。7、团购促销连锁反映去化快制定一套有吸引力团购优惠方案，以刺激客户集体购买和“老带新”行为。二、广告包装推广方略1、前期广告方略（公开销售前）公开销售前这一阶段重点工作是导入常生创业园概念、树立园区品牌形象和积累意向客户，为正式开售做充分准备。这涉及要让常生创业园在社会上产生一定影响，引起镇政府及周边公司和民众广泛关注、获取更多、更实际政策扶持以及积累一定意向客户。常生创业园前期推广筹划建议：渠道传播媒体发行量/版位主题内容及方式目的受众/范畴投放目工地外部包装户外广告牌工地现场重点路口，立地式形象宣传支塘镇来往目的客户信息告知、形象展示楼体条幅悬挂面向公路一侧，若干形象宣传支塘镇来往目的客户信息告知、渲染现场氛围户外华东食品城户外广告位显要位置设1-2块形象宣传华东食品城商户及往来客商信息告知，形象展示沿江高速高炮设在沿江高速支塘段附近或204国道交通路口。形象宣传常熟、太仓等地沿途过往车辆信息告知，形象展示软文公关常熟日报一篇筑巢引凤，支塘镇为公司量身打造厂房化创业基地常熟首座原则厂房基地常生创业园现象透视常熟地区受众导入创业园概念，以新闻效应为项目造势2、后期广告方略（公开销售后，含开园）以宣传细化创业园功能为主，结合常生创业园正式开园启动，某些入驻公司运作，深化创业园功能和投资价值，进一步提高其知名度，以达到完毕全面销售目。因而，本阶段广告目的以密集招商宣传为主。常生创业园后期推广筹划建议：渠道传播媒体发行量/版位主题内容及方式目的受众/范畴投放目工地外部包装户外广告牌工地现场重点路口，立地式形象宣传支塘镇来往目的客户信息告知、形象展示楼体条幅悬挂面向公路一侧，若干形象宣传支塘镇来往目的客户徐市全球通号码、吉利号段客户及某些高档娱乐休闲场合内月消费满200元VIP客户信息告知、渲染现场氛围户外华东食品城户外广告位显要位置设1-2块形象宣传华东食品城商户及往来客商信息告知，形象展示沿江高速高炮沿江高速支塘段附近或204国道交通路口。形象宣传常熟、太仓等地沿途过往车辆 信息告知，形象展示电视常熟电视台黄金时段5秒版家园栏目配合详细营销活动，进行告知宣传常熟地区受众运用电视到达率高优势，迅速扩大项目知名度报纸常熟日报夹页3-5期项目卖点诉求常熟地区受众网络虞城热线长三角厂房网等首页动画形式详细厂房销售信息简介，并链接到常熟创业园网站针对使用网络客户针对网络信息容量大、无地区限制特点，吸引一某些外地公司和投资客关注短信移动、联通若干条销售信息支塘及周边地区全球通号码、吉利号段客户及月消费200元以上VIP客户信息告知，受阅率高DM2套方案：一套针对投资可，一套针对其她三类客户若干精简版楼书内容华东食品城商户、支塘镇公司注册办公场合派发、支塘招商办公室派发、直投到支塘所有小型公司及商家便于随时随处投放、携带、阅读楼书（招商手册）少量印刷内容全面，包装精美，有助于传播项目形象针对前来征询意向客户，少某些投放到全市娱乐休闲餐饮场合形象树立，投资指引信函以数据库为准以“致老业主（公司主）一封信”形式，情理交融推荐本项目我司积累客户资源，也涉及支塘政府提供公司名录信函形式更加平易、亲切，容易被客户接受软文公关常熟日报若干工业地产：下一种投资金矿常生创业园原则厂房火爆热销背后思考常熟地区受众导入工业地产投资理念，进一步剖析常生创业园投资潜力三、关于本项目补充建议1、关于项目名称从产品包装传播角度讲，“常生创业园”这一案名流于平泛，缺少突出个性和辨认度，也不符合创业园定位需要。咱们建议：酌情对原有名称进行修改，规定新名称更加大气、响亮、具备震撼力，并符合本地口彩。如：常生（华东）创业园，等。2、关于产品设计不同产业有其特有生产规律和厂房环境规定，建议在三、四期厂房前期规划设计时充分考虑这一点，如针对食品加工类公司厂房，可恰当引入冷冻库设施；同步，还要兼顾到不同厂房间隐私、活动空间、卫生、互相干扰等因素，以提前排除客户也许产生购买抗性。考虑到不同类型公司特殊需求，在宣传上可恰当提出“为公司量身定做”概念。谢谢贵司对嘉晟鸿业关注,咱们将为您奉献自己专业和真诚！