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佛山三水项目可行性分析报告

编 写 说 明

本报告从掌握佛山市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察，重点对佛山市南海区罗村以及周边发展状况和趋势进行剖析。
u 调研目的
通过全面深入调研，以获知本项目地块——广东省佛山市三水区项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境及综合市场环境，并以此为基础，结合佛山市南海区房地产市场整体操作水平，从而为本项目进行准确的市场定位提供有力的市场支持。
u 信息来源
本报告数据信息主要来源于佛山市统计局、三水市国土资源管理局、三水市建设局以及统计年鉴等官方数据，通过对市场实地考察获取真实客观资源。
u 信息整理
通过从各个渠道获取的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步的提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位研究。
u 报告说明
本次项目研究中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事务的估计，应被理解为对未来可能发生事务的预示性估计，而非完全确定的事实。对这些主要因素做出未来预测的过程包括了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能对该报告的结果造成不同程度的影响。我们在此提请各位阅读者注意。

报 告 摘 要
第一章 项目背景分析
一、佛山市状况
二、佛山市经济状况
三、三水区城市发展概况
四、佛山市房地产市场分析
五、三水区域房地产市场分析
第二章 项目概况分析
一、开发商简介
二、项目概况介绍
三、项目周边配套
四、项目目标市场群体结构分析
第三章 项目开发设计
一、规划设计要求
二、规划设计风格
三、规划设计方案
四、项目开发进度
第四章 营销策略
一、项目分期原则
二、项目分期策略
三、市场竞争演进与产品组合竞争战略
四、推售节奏与顺序
五、营销风格
第五章 项目财务分析
一、销售定价分析
二、财务成本利润测算
三、项目敏感性分析
四、资金筹措计划

第一章

项目背景分析

一、佛山市概况
（一）中国广东省主要城市
地理：佛山市位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，东倚广州，南邻港澳，地理位置优越。佛山市现辖禅城区、南海区、顺德区、高明区和三水区，全市总面积3848.49平方公里。
人口：户籍人口358.06万人，常住人口585.83万人。
气候：气候温和，雨量充足，四季如春。属亚热带季风性湿润气候，年平均气温22.2°C。
经济：佛山是广东省经济发展快、经济总量大、综合实力强的地区之一。2003年以来，全市生产总值年均增长18.6%，预计全市生产总值3588.5亿元，增长19.2%；按常住人口计算，人均生产总值60917元（折合7956美元），增长18%。；地方财政一般预算收入194.54亿元，增长23.86%；税收总额547.7亿元，增长24.27%；社会消费品零售总额946.8亿元。
            民营经济高速发展。2003年以来，全市规模以上民营工业年均增长30%以上，2006年全市规模以上民营工业企业完成工业总产值3432亿元，增长32.5%，占规模以上工业总产值的55%。
（二）千年历史的文化名城
佛山“肇迹于晋，得名于唐（公元628年）”，距今已有一千三百多年的历史，是中国的历史文化名城。早在唐宋年间，佛山的手工业、商业和文化已鼎盛南国。明清时，更是发展成商贾云集、工商业发达的岭南重镇，是中国历史上四大名镇和“四大聚”之一。
佛山的商业发展历史源远流长，有着“广纱中心”、“南国陶都”的美誉。悠久的历史，孕育了佛山独具魅力的岭南传统文化：佛山是粤剧的发祥地；是中国饮食文化的主要发源地；是著名的武术之乡，是中国功夫杰出代表黄飞鸿的故乡和李小龙的宗祖地。
今日的佛山已成为历史底蕴和现代气息共同交融、经济与文化竞相辉映的现代化城
二、佛山市经济状况
2007年，全市上下坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，传承历史，开创未来，抢抓机遇，团结实干，完成了年初市委市政府提出的主要预期目标。
经济实力进一步增强。预计全市生产总值3588.5亿元，增长19.2%；按常住人口计算，人均生产总值60917元（折合7956美元），增长18%。地方财政一般预算收入194.54亿元，增长23.86%；税收总额547.7亿元，增长24.27%；全社会固定资产投资1089.69亿元，增长19.8%；社会消费品零售总额946.8亿元，增长22%；进出口总值378.5亿美元，增长22.2%，其中出口261.9亿美元，增长23.9%。
生态环保建设成效明显。创建国家环境保护模范城市通过国家环保总局考核验收。单位GDP能耗预计下降4.36%；主要污染物二氧化硫和化学需氧量排放量均比上年下降10%。
    人民生活持续改善。城镇新增就业岗位8万个；城市居民人均可支配收入21754元，增长9.5%；农村居民人均纯收入8958元，增长8.9%。城乡居民储蓄存款余额2768.81亿元，比年初增长3.8%。
产业结构逐步优化。第一产业增加值80.4亿元，增长1％；第二产业增加值2327.83亿元，增长22.7％；第三产业增加值1180.27亿元，增长14.4％。工业继续成为拉动全市经济发展的主要力量，规模以上工业总产值增长30.5％。现代农业加快发展。全年累计投入农业园区建设资金5500万元；海峡两岸农业合作试验区建设进展顺利；农业龙头企业有新发展，新增省级农业龙头企业5家。工业结构调整加快。陶瓷、纺织、有色金属等传统产业改造提升取得突破；汽配、液晶显示器件、生物医药、医疗器械、光电子、新能源与环保等新兴产业加快发展。南海奇美项目顺利投产，二期项目获准立项。创意产业、总部经济发展提速。我市首个创意产业园挂牌运作；美的总部大楼和中国陶瓷产业总部基地正式奠基。以金融、物流、会展、商贸、旅游为重点的第三产业发展迅速。广东金融高新技术服务区挂牌运作，美国友邦保险有限公司签约进驻；汇丰集团环球营运佛山中心开业。禅城、南海沃尔玛等国际大型商业连锁企业正式运营。第四届佛山（国际）物流洽谈会签约98项，投资总额235.2亿元。举办了包括物流洽谈会、家电博览会、金属博览会、陶博会、机械装备展览会等多个大型国际展会。成功举办佛山旅游文化节，承办了广东国际旅游文化节闭幕式。全市旅游收入159.78亿元，增长23.41%。
内外源型经济协调发展，民营经济加快发展。全市规模以上民营企业完成工业总产值4833.79亿元，增长34.3%。企业上市步伐加快，2家企业成功上市，20余家企业处于改制辅导期。企业参与联合国采购积极，新增联合国注册供应商282 家。招商引资成果显著。举办了佛山投资环境推介暨项目洽谈会，推出169个优质招商项目，投资金额414.17亿元；先后赴日本、美国等国家和地区开展招商推介活动。全市实际外商直接投资15.73亿美元，增长38.3%；合同外商直接投资26.65亿美元，增长50.4%；共引进投资超千万美元项目87个，新增世界500强项目17个。外贸工作取得新进展。出口产品结构进一步优化，机电产品、高新技术产品及传统大宗商品出口继续保持良好增长势头。
三、三水区城市发展概况
（一）、三水区概况
三水区位于佛山市西北部，地处珠三角腹地，毗邻珠三角大中城市群及港澳地区。三水总面积874.22平方公里，三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多万。

三水总面积874.22平方公里。辖有西南街道办事处，白坭、乐平、芦苞、大塘镇和迳口华侨经济区。2005年末全区总户数为123952户，户籍人口440000人，人口出生率9.97%，死亡率6.85%，自然增长率为3.12%。三水籍旅居海外华侨和港澳台同胞20多万人，广东省著名侨乡。
（二）三水区经济概况

1、总体经济优势

◆ 国民生产总值（GDP）

自2003年以来，三水区经济运行处于良性快速发展态势，国民生产总值持续递增，仅仅用四年时间就将全市的经济产值翻了两翻，2006年佛山GDP达到255.30亿GDP，GDP创13年新高。2007年上半年实现地区生产总值158.29亿元，同比增长25.9％；实现社会消费品零售总额37.84亿元，增长21.2％。1到5月份，该区实现出口总值2.35亿美元，增长64.8％。同时，财税收入也获得超过24％的大幅度提升。新签各类招商引资项目79个，项目投资总额98.7亿元，其中超亿元项目有15个。此外，恒益电厂等一批加快推进的重点项目，也成为该区新的经济增长点。上半年，三水区规模以上工业实现产值431.97亿元，增长45.5%，占全区工业总产值93.84%。其中，有92家企业产值超亿元，比去年同期增加34家。全年工业总产值突破1000亿元。
2006年三水人均DGP高达65951.95元，如折算成美元，将超过8455美元。2007年更是超过此数字。
按照世界发展银行的经济发展理论：当人均GDP处于4000－8000美元之间，社会经济发展处于平稳增长期，经济水平达中等发达国家水平。
这意味着三水整体社会经济已处于平稳增长的中等发达国家水平。
2、产业经济优势
◆产业集群对房地产业的拉动优势明显  
全区已形成饮料食品、纺织服装、陶瓷和高级洁具等传统支柱产业和化工、金属机械、电子电器、塑料制品等新兴支柱产业。三水正逐步形成以制造业为主、集群发展的产业发展格局。产业园区经济的发展也给三水带来大量的外来人口，这也促进了三水的房地产业的发展。
产业结构：工业发达，是社会经济支柱
三水区统计局获悉，2007年前三季度区工业产值突破700亿元，GDP增幅26.3%，总量接近去年全年水平。第二产业对国民经济的贡献率达到79.6%。
据介绍，2007年三水加快产业调整步伐，整体经济继续保持持续健康的发展趋势。前三季度全区生产总值比去年同期增长26.3%。前三季度三水区实现工业总产值702.7亿元，同比增长38.5%，增速比去年同期提高6.1个百分点。规模以上工业占全部工业总产值93.9%，增幅41.8%，主导地位进一步明显。1～9月，全区新签项目计划投资总额119亿元，项目投资密度为174万元/亩，比去年提高39万元，其中超亿元项目有21个。全区实际利用外资2.1亿美元，同比增长39.9%。1-8月，全区出口总额达4.4亿美元，同比增长65.9%。
3、城市竞争力
三水拥有丰富的自然生态资源及人文资源，有生态保持完好的云东海旅游度假区，以及荷花世界、芦苞温泉高尔夫球场、森林公园等旅游胜地，良好的自然人文环境给三水的房地产业提供了广阔的发展空间。
4、人口与生活水平
三水区总面积874.22平方公里 ，2006年全区总人口52.65万人 ，其中户籍总人口为38.68万人 。城镇居民人均可支配收入13449元。
四、佛山市房地产市场分析
（一）、2007年佛山市商品住宅市场运行总体状况
n 2007年佛山商品房销售均价及市场成交量同比均大幅增长，市场出现一些不理性现象，年底受宏观调控影响两者都有不同程度的回调。
2007年佛山商品房成交面积同比增长10％，达到了889.63万平方米，相对深圳今年下滑的市场成交量，佛山今年坐稳了全省各市商品房成交量排名中的第二名。商品住宅成交764万平方米，也比去年增长了9％。商品房成交均价4899元/平方米，同比增长29％，商品住宅销售均价4915元/平方米，同比增长34.8％。
n 佛山五区市场发展不平衡，黄岐、狮山、罗村、西樵等南海镇街市场成为市场投资的热点区域。
佛山2007年禅城、南海等五区房地产市场发展表现出不平衡，禅城保持稳健的发展态势，成交均价高居五区第一，但成交套数及成交面积在相对去年有一定的下降，主要是受到禅城高房价、高总价的影响，过高的房价及面积大户型化使得禅城的商品住宅市场面向的客户集中在高端客户上面，此层面客户的减少导致了成交量的下降。三水楼市在2007年有一个爆发增长，由于云东海片区及沙头片区形成两大开发热点，丽日天鹅湖、绿湖爱伦堡、山水庄园、恒达花园、东海蓝湾等楼盘的推出，改变了三水长期只有1－2个楼盘在售的局面，一些消费力得到释放，销售面积及成交均价均大幅增长。
n 2007年佛山“旧村居、旧物业、旧城区”三改项目开始启动，大批项目的上市将影响佛山市场的走向。
东华里旧区改造项目在10月底顺利出让，被瑞安集团以75亿元收入囊中。此项目的出让标志着佛山旧改运动拉开序幕，随后有东建集团100万取得普君旧改地块，澜石、南庄、张槎等地的村居改造也纷纷浮上台面。南海、顺德、三水等区的旧改项目也开始启动。一方面带来了数量不小的搬迁购房硬性需求，另一方面由于这些土地一部分是从农村集体用地转制而来，同市场拍卖地块相比存在着很大的成本优势，所以这些项目的上市将给佛山2008年的房地产市场带来冲击。
（二）、近年佛山市商品住宅开发投资状况分析
n 2007年佛山个人购房贷款增长较快，年底增速有所放缓。
2007年佛山个人购房贷款134.05亿元，同比去年增长了1.4倍。由于今年房价的上涨，个人购房贷款也随之上升，但从10月开始增长速度有所放缓，反映了宏观调控对市场的影响，预计随着金融政策的收紧，个人房贷的增长速度也开始放慢。
n 2007年佛山房地产开发投资314.02亿，同比增长72.5％。
2007年佛山固定资产投资总额1089.69亿元，房地产开发投资总额314.02亿元，占固定资产投资的29%。相对去年，今年的房地产开发投资增长较快，去年房地产开发投资总额占固定资产总额的20%，今年达到29％，房地产开发投资已成为拉动经济的强劲引擎。

（三）、佛山五区成交情况

2006年佛山五区中，南海商品房成交面积已经超过顺德，居五区第一，336.11万平方米，同比增长11％；顺德居次，330.61万平方米，同比增长16％；禅城成交面积相比去年有所下降，106.43万平方米，下降12％；而三水2007年有一个爆发性的增长，商品房成交面积67.3万平方米，比去年增长了122％；高明市场容量进一步萎缩，2007年商品房成交面积只有49.19万平方米。
五、三水区域房地产市场分析
（一）、房地产投资日益扩大，土地供应充足
整体社会固投资定投资总额大幅扩增长，房地产增长速度不及固定投资。
随着三水产业经济的发展，各工业园建设及城市建设不断增加，整体社会投资总额大步增长2007年比2003年增长157.37％。相对固定资产投资总额的快速增长，三水的房地产投资表现较为平稳，2007年比2003年增长68.71％。
土地出让最多，约543.59万平方米；集中在云东海及沙头区域，近几年土地出让呈放量态势，市场供应充足。

（二）、市场需求大，有较大发展空间

■ 市场供需对比
近年佛山商品房需求大于市场供应量，整体市场处于快速上升的阶段。其中，禅城、南海、顺德和高明的市场供需比均大于1，表现出强劲的市场需求；而三水2006年的市场供需比0.57，略显疲软，自其主要原因在于云东海概念盘入市放量消化滞后；2007年上半年市场消化率为0.88，西南区楼盘交投活跃，表明市场需求较大，商品房有着较大的发展空间。
22.80
33.55
149.28
153.67
53.08
07上半年实际销售
68.87
30.34
283.91
303.98
121.52
06年实际销售
43.18
53.5
282.99
126.44
85.67
05年批准预售
34.07
79.33
266.67
181.57
98.45
04年实际销售
13.87
133.1
271.63
200.96
94.5
03年批准预售
26.33
38.08
112.22
96.13
22.34
07上半年批准预售
18.80
53.81
250.72
246.90
92.46
06年批准预售
58.05
20.7
217.6
196.88
76.85
05年批准预售
20.07
30
193.24
170.85
55.6
04年批准预售
29.67
36.3
235.4
153.99
101.56
03年批准预售
高明
三水
顺德
南海
禅城
商品房

■ 2007上半年商品房销售
住宅销售价格上升幅度大，需求增加

2003－2007年上半年三水商品住宅销售均价变化

1. 商品住宅销售均价自2003年以来，三水的楼市上扬势头明显，且增幅逐年拉大。
2. 自2003年开始，三水住宅均价每平方米从1583元上升至2006年的2500元，年均增幅达15%；
3. 2007年上半年的销售均价已经达到3314.29元/㎡，比2006年销售均价急速拉升了800元/㎡ ，增幅高达32%。
（三）、三水区住宅市场机会分析
1、中国房地产业发展周期
从轨迹上看，中国的房地产周期波动时间是4-5年。以此类推，2003年年中国的房地产到达峰值，2005年房地产业跌倒谷底，2006年复苏回升，2007年加速上涨后宏观调控理性回归，2008-2010年从低位调整复苏反弹，2011-2012年将会到达新一轮周期的峰值。
2、佛山城市化进程成为住宅产业发展的动力
根据佛山现实状况，基本属于工业化加速发展的后期阶段，佛山的城市化水平达 61% 左右,佛山市城市化进程已经成为住宅产业投资持续增长的动力。
3、三水房地产市场开发周期——成长期
三水房地产市场，从年平均开发量、开发企业的开发水平及物业管理水平上看，三水市场的总体房地产开发水平已经逐步由起步阶段向高速成长型发展。市场发展周期正处于成长期，市场进入壁垒仍较低，是良好的进入时机。
2000年到2002年的三年间，三水开发楼盘每年只有一个，开发建筑面积在10万平方米左右，2003年是三水房地产开发最多的一年，有7个楼盘推出市场，总建筑面积43.36万平方米，但随后几年，因为受到土地停止出让的影响，2004年到2006年开发面积逐年走低，2005年开发建筑面积只有9.7万平方米。
◆三水本土房地产开发企业发展水平偏低。2005年底，三水区有48家房地产企业参加资质年审，其中有40家房产公司年审合格。其中有18家房产公司为四级资质，2家房产公司为三级资质，其他房产公司或暂定或是以项目成立的项目公司。
◆三水物业管理行业的起步较晚，目前仍处于起步阶段。三水有项目管理的物业管理公司一共21家，其中具有二级资质的两家，11家三级资质的物业管理公司，其余的是 临时资质和还没有定级的管理公司。
◆三水物业管理行业总体水平不高，物管收费标准较低，而市民物管消费意识还较差。
4、三水区房地产市场进入发展机会
2007年上半年三水楼市升温甚快，海畔名苑二期、成业汇景苑三期、绿湖爱伦堡、山水庄园、丽日天鹅湖、恒达花园、成业大厦、东海蓝湾等陆续推货，2007年上半年三水西南城区房地产市场推出的商品住宅面积达到29.88万平方米，约共2063套。
在产品结构方面，随着楼市的发展，早期建设的单体楼逐渐淡出，目前西南房地产产品基本以小高层电梯洋房及别墅产品为主，部分多层洋房产品，楼盘的销售均价同比有了较大的提升。产品素质的提高是三水楼市价格上升的主要动力。
2007年上半年，三水的房地产市场急速升温，商品住宅销售面积达29.88万平方米，成交套数也达到了2063套，批准预售面积达33.41万平方米。今年初，三水有丽日天鹅湖、绿湖·爱伦堡、恒达花园、东海蓝湾、成业汇景苑及千叶花园的惠兰苑等楼盘陆续分批推出新货供给市场，竞争相当激烈市场上各楼盘的产品的档次明显提高，别墅楼盘占了相当一部分市场份额，推出的普通商品住宅部分也是二期升级产品，产品价格和产品素质都有不同程度的提升。市场供应结构偏向高端化。
◆水区市场容量与增长分析
6.05%
市场平均增长率
6.05%
6.05%
6.05%

市场增长率
120.26
113.40
106.93
100.83
市场容量（万m2）
20.70
19.52
18.41
17.36
三水人口增加的市场减量（万㎡）
99.56
93.88
88.52
83.47
三水市场增量（万㎡）
2.47
2.35
2.24
2.14
人均居住面积增长预测(㎡/人)
51.90
49.43
47.08
44.84
人均居住面积
40.28
39.88
39.49
39.10
人口增长预测（万人）
2010
2009
2008
2007
时间

由此可见三水未来市场容量巨大，市场潜力空间广阔
◆ 三水人均可支配收入与增长率分析

9.74%
人均可支配收入年平均增长率
13.44%
8.96%
9.28%
7.27%
人均可支配收入增长率
20862
18391
16878
15445
人均可支配收入（元）
2006
2005
2004
2003
时间

30253
27569
25122
22893
人均可支配收入（元）
2010
2009
2008
2007
时间

三水居民2007～2010年购买力情况分析
根据前几年三水人均可支配收入的情况，预测分析2007～2010年三水的人均可支配收入增长情况。
根据上述数据分析可知，三水居民的购买力将逐年增强、消费潜力巨大 。
◆三水房价收入比预测分析
8.61
7.83
7.11
6.46
房价收入比
81
67
56
46
户均房价（万元）
161.93
154.22
146.88
139.89
户均面积
52
49
47
45
人均居住面积
5018.8875
4364.25
3795
3300
平均房价
94389
86015
78381
71426
家庭年收入（按户均3.12人计）
30253
27569
25122
22893
人均可支配收入（元）
2010
2009
2008
2007
时间

结论：根据国际经验理论和中国国情，市场对房价的承受能力是在房价收入比在6-12之间；按照目前三水的收入、居住水平和家庭收入增长计算，在未来的3年内依然保持在6-8.6之间，预示着三水未来市场的发展前景健康，住宅产业发展的空间巨大。
◆三水房地产市场正处在高速成长期。三水房地产市场总体发展趋势持续走高，供应量增大，楼价持续走高，为中高端产品的发展提供良好的市场基础。
◆外来开发商加大对三水市场的进驻力度。目前已有雅居乐、深业等外来发展商带来中高端品质产品，而三水的消费力走强正为众多外来开发商提供发展机会。但目前大型外来开发商如万科、金地、中海等尚未进驻，抢先进驻正是好时机，
◆高品质洋房产品相对紧缺。目前，三水市场上推出的产品多以别墅为主，而适合中高消费群体的高品质洋房相对紧缺。这个产品的空白点也是进驻三水市场的机会。

第二章

项目概况分析

一、开发商简介
广州市时代发展企业集团有限公司是一家大型民营企业， 主要业务涉及房地产业和旅游度假及相关配套产业。目前从事房地产开发的员工约有200人，物业管理600人。预计到2008年底，从事房地产开发的队伍将壮大到400人，物业管理队伍将壮大达到1500人。
公司自1994年成立始从事房地产开发建设，1997年成立了多家项目公司，开发了一系列房地产项目，2000年成立了广州市时代发展企业集团有限公司,注册资本9000万元。集团近年业务发展迅猛，连续3年获得年度“广州最具竞争力房地产企业30强”,连续2年获得“广州百强民营企业”称号……
从单一的开发建设，再到精品路线、多项目跨领域的成功开拓，直至人文地产的品牌确立，时代发展集团属下的广州市时代地产投资有限公司，是集团专门开发房地产项目的子公司，现已经成为房地产界的中坚力量。2007年时代地产实现销售额20亿元，公司列位广州房地产的前十强，广州十大最受欢迎发展商，中国房地产百强企业。
今年来，公司成功开发的多个具有影响力的楼盘：晓安苑、翠逸家园、时代花园、时代玫瑰园、时代廊桥、依云小镇、时代倾城、时代花生……
时代玫瑰园——为年轻的心而存在。
设计现代、前卫、年轻、更注重营造和谐的邻里关系，阳光电梯间的设计将这个理念发挥的淋漓尽致。

时代玫瑰园实景图

时代廊桥花园——又是一个演绎风情万种的东南亚乐园，他休闲，有韵味，精致而从容，让生活在渡假中凭添几分美感。

时代依云花园——是艺术家的家，是生活艺术家的小镇，这里处处流露着一种别样的资情。让人陶醉其中。

时代依云花园实景图
时代花生——整体规划错落有致，建筑风格沿用北欧功能主义理念，充分体现在整个花生外立面简约而质朴，南北对立的户型更是保证了光照和通风，让人生活得舒适健康。

二、项目概况介绍
位于佛山市山水区对外经济开发区西区B1号、B2.B3号、9.10号、C号地块。项目所在西南片区为三水区的政治、经济和文化中心和佛山构建组团城市（2+5）的一个组成部分。，着力发展商住以及大型配套设施项目；辖区面积234.64平方公里，常住人口20.3万，其中城区人口13.6万。
三、项目周边配套
1、交通环境状况
本项目地块交通条件十分优越，地处三水区中心，距广州30公里，佛山24公里，毗邻港澳，地理位置得天独厚，广三高速公路、广肇高速公路、广三铁路、三茂铁路贯通全境；流经境内伯西江、北江黄金水道，上可通广西、桂林，下可达港澳等地；以街道办事处所在地为中心，30公里范围内有机场、港口、码头，是连接粤北、粤西乃至广西等地的交通枢纽。为三水进入广佛经济圈提速。
“六纵六横”路面的规划宽度从40米到120米，目前，部分主干道已正在改造、动工建设，“六纵六横”路网投入使用后，三水将全方位融入中心组团，同时进入广州“半小时经济圈”。 
2、周边区域组团
1） 中心组团：为区域内地区性中心；三水规划入中心组团，目标为制造业基地，城市新住区。
2） 云东海组团：目标职能为全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地，全市重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。
3、城市景观建设
本项目所在的西南街道生态环境优美，自然资源丰富，供水、供电、通讯等基础设施完善；辖区内法制健全，治安良好；政府服务、公共服务体系健全；文化、教育和卫生事业全面发展；社会文明程度不断提高，综合竞争力不断增强。
本项目距离三水森林公园2公里，总面积3366亩，1995年被评为广东省市级风景名胜区，2001年依法设立为三水生态保护区。　
   森林公园以闻名海外的世界第一大卧佛、汉藏佛文化艺术殿堂,华南地区最大的孔圣园，以鳄鱼为主题的动物园---鳄鱼湖、集湖光山色于一体的无情谷、鸳鸯湖、宣言广场、情人谷，返朴归真的重阳古道以及80%的林木覆盖，而成为旅游胜地。
　　森林公园拥有完善的配套设施，包括酒店、度假村、会务中心、滑草场、卡丁赛车场、烧烤场等，是各方游客悠闲度假、陶冶情怀的绝妙之地。
　　三水森林公园，用山水构建骨架，用文化附丽灵魂，用真情演译人生，堪称"现代经典"！
4、宗地价值小结
地块紧靠三水城区，位于城区通往镇区的交通要道，区位价值高。现三水规划为三水区的政治、经济和文化中心和佛山构建组团城市（2+5），是最有潜力融入城市发展的镇区，加上政府大力进行景观规划建设，有利于提升镇区居住环境。
地块处于核心地块，交通便利，生活便利，是三水新城区域的黄金商业地带，具有发展商业的基本条件。现项目所在的西南街道地段目前的公共交通状况已经初具规模，现在到南海桂城、狮山；广州芳村窖口客运站；广州地铁坑口站的专线车均经过本项目。
四、项目目标市场群体结构分析
核心区域 --- 三水西南城区高偏中等收入居民
企业管理层及高级技术人员、专业人员及政府部门驻三水省直单位工作人员、私营企业企业主、自创业人员
次核心区域 ---三水中心城区周边镇区，包括芦苞、乐平等
公司职员＋厂企骨干＋中小个体户＋周边居民
辐射区域 ---外辐射高要、四会、肇庆以及南海临近街镇
公司准白领＋厂企骨干＋市场投资客
以需求为导向的市场定位分析
■ 区位印象：工厂区、存在污染、缺乏社区商业配套和居住氛围
■核心价值
□区域定位：西南居住新区
□区位特点：城市东西向中心城区居住发展带
□外部环境：依托云东海、接壤西南中心城区、工厂搬迁
□开发规模：超大型市区盘开发，总建筑面积接近100万平方米
□品牌价值：时代品牌

第三章

项目开发设计

一、 规划设计要求
本项目共四块土地，具体情况如下;
序号
证号
面积
容积率
建筑面积㎡
1
20071102101
71143.6
1.96
141315.06
2
20071102106
109525.3
2.37
259304.45
3
20071102855
213116.7
1.52
324310.42
4
20071102852
111990.8
1.71
191323.54
总计

505776.4

916253.47
目前申请贷款的项目土地相关规划如下：
1. 总用地面积：71144平方米
2. 用地性质：居住用地
3. 容积率：1.96
4. 建筑密度：≤20％
5. 建筑最高高度：≤20层
6. 停车指标：1082个
7. 市政绿化：地块必须按附图所示位置留出公共绿化广场
二、规划设计风格
（一）、领先的设计理念
（1）、“景观价值”理念
◆ 景观价值：大景深，少对视，景观的三维视角综合价值体现
◆ 景观三维视觉：景深（长度）、景宽（宽度）与立体景观（高度）
◆ 景深：景观的纵深度，或景观的无阻隔距离；
◆ 景宽：视觉角度的大小；
◆ 立体景观：景观的层次是否丰富，能否形成富有韵律和趣味的视觉走 廊，特别是从地面、园林到屋脊轮廓线、屋顶、天际线的丰富层次。
（2）、“价值定位”理念
◆ 在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；
◆ 确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是确定户型比；
（3）、“均好性”理念
◆ 强调环境资源的均享，让更多的居住者能平等地享受资源，并获得同等的价
值回报；
◆ 强调“归属领域”的均好和共享，强化半私密空间；
◆ 强调户型的日照、通风、采光、朝向、景观的均好，强调内外环境的融合。
（4）、“新街坊”理念
◆ 城市街坊
利用城市街道将大面积居住区分隔成不同的邻里单元，以缩小居住区的规模或小区规模。采用周边围合和封闭式管理的方式，增强住区的防卫能力，并形成尺度适宜的公共院落空间，邻里单元的周界景观就是街区景观。
◆ 小区内街坊
是以小区内的院落或组团作为邻里单元，小区内街坊的道路自成体系，除主要出入口与城市道路相通外，其他道路一般不与城市道路连通。
（二）、 构建差异化竞争的产品价值系统
新城市主义——人类新世界的人居梦想
新城市主义（NewUrbanism）源于霍华德的花园城市，理论奠基人是安德雷斯·杜安伊和伊丽莎白·普拉特夫妇，最重要的理论是传统邻里区开发，简称“TND”；和注重使用公交的邻里区开发，简称“TOD”。
“TND”模式的重点在城市设计：社区规模半径约400米（即步行5分钟距离），邻里内有多类型住宅，居民土地使用多样化，公建布置在人流集散地，住房的后巷作为邻里间社交活动场所。
“TOD”模式由“步行街区”发展而来，强调混合土地用途，以公共交通为规划原则，从交通站和商业组成的核心地区到社区边界不超过600米的步行距离。
新城市主义的传统小城镇预示着一种未来城市发展模式：多中心的居住社区“网络”，各个社区具有各自多元的人文和自然特征，人们的家园坐落于自然景区内，既能够享受清新的自然景观，又能在不幸范围内享受社区的温馨，同时，在电子通信网络上保持与世界的联络。 这不仅仅是新城市主义的梦想，也是人类在新世纪的人居梦想。新城市主义最具影响的经典之作：DPZ设计的坐落在佛罗里达州的墨西
哥海湾附近的滨海城（Seaside）。
景观牌：亲水住区

产品系统定位

产品概念

市场定位
环境牌：生态住区
环保牌：健康住区
人本牌：舒适住区
教育牌：文化住区
大型国际生态
时尚人文社区

国际
星城

纯美境界
星梦传奇
配套牌：便利住区
信息牌：智能住区
管家牌：服务住区

（三）、差异化产品核心功能价值国际生态社区
以“生态、环保、节能”为主题，以“生态人居、和谐生活”为主调，强调建筑、环境与人居的持续共生关系，形成建筑与周围自然环境的和谐共存，创造健康、舒适的生活环境，颠覆传统住宅建筑理念，按照世界绿色建筑标准体系，打造世界一流的生态建筑，致力于成为中国新一代生态建筑的革命典范，为中国生态建筑树立世界级的行业标杆。
世界绿色建筑标准体系参照标准：英国的 BERRM评估体系、美国的LEED绿色建筑评估体系、日本建筑环境效率综合评估体系、德国生态建筑导则、15个国家协商的GBC绿色建筑挑战体系、澳大利亚建筑环境评价体系、加拿大的BEPAC体系、挪威的Eeo Profile体系、法国的ESCALE体系、香港地区的HK—BIAM体系。
三、规划设计方案
根据评估测算，项目为商住小区，设小高层建筑141315.06平方米，住宅1757套；公寓8600平方米约200套；商铺8828.93平方米；社区会所3500平方米。

1、 户型配比

楼号
型号
户型编号
户型面积(㎡)
层数
户数
总面积(㎡)
1#
A
1
71.95
18
35
2518.25
2
32.83
36
1181.88
3
73.66
36
2651.76
2#
A
1
71.95
18
35
2518.25
2
32