物业管理各岗位的岗位职能职责.doc

项目经理管理职责
1.项目经理是企业法人代表代理人，代表企业对工程项目全方面负责。
2.遵守国家和地方政府政策,法规,实施企业规章制度和 指令.代表企业推行和业主签署工程承包协议和书面承诺,努力完成项目和企业签署经营承包协议。
3.组织精干项目管理班子,确定项目标职能机构及职责范围。
4.主持制订项目标施工组织设计和质量计划及总体计划和年、 季、月施工进度计划。
5.根据协议要求和上级指令,确保施工人员,设备按时进场, 做好材料供给工作。
6.深入施工现场,处理矛盾,处理问题。
7.做好项目标基础管理工作,确保多种文件,资料,数据等信 息正确立即地传输和反馈,立即进行工程结算。
8.开发人才,培养下属。
9.搞好安全生产,保护国有资产完好不受损失,保障职员人身, 财产安全。
10.搞好项目标现场管理和精神文明建设,加强民主管理和思想 政治工作。
11.项目完工后,立即搞好资产清算和债权债务清理工作,并向 总企业提　　　　　　　交清算结果汇报方便审计和交接。.
12.接收总企业监督,按时上交各项费用。
13.在企业核准工资总额内制订项目职员收入分配方案。
14.根据上级要求和条例对优异职员进行奖励,对违纪职员给处罚。
2.6.4内部管理职责分工
2.6.4.1给排水主管岗位职责
l 制订专业设备维修计划，并具体组织实施，确保设备长久处于最好运行状态，使客人投诉降到最低程度。
l 对所管辖设备软化水系统、热水系统、给水系统、排水系统、雨水系统、污水系统、天然气系统维修保养建好设备档案及维修统计。
l 督促和检验值班维修工作，并认真巡视专业设备。
l 率领职员完成日常维修和保养维护，确保本专业设备正常运作。
l 检验日常维修工作单和电话投诉项目标完成和搁置情况，如有困难立即汇报。
l 每日巡视所管辖工程设施，发觉问题立即安排处理，排除事故隐患，做好统计和汇报。
l 组织安排临时指派工作任务。
l 常常对职员进行安全知识教育。检验职员安全操作情况，加强安全意识教育和安全工作管理以确保工作安全，预防工伤事故发生。
l 检验专业工具完好情况，确保正常操作下工具使用。
l 提出专业项目整改方案、计划、预算。
l 完成备品、备件准备工作，并做到报价合理，采购正确立即。
l 定时完成房屋普查工作。
l 提出节能方法，完成能源统计（水、蒸汽、天燃气等）。
l 认真做好日报、周报、月报。

2.6.4.2综合维修主管岗位职责
l 制订专业设备维修计划，并具体组织实施，确保设备长久处于最好运行状态。
l 对所管辖设备建好设备档案及维修统计。
l 督促和检验值班维修工作，并认真巡视专业设备。
l 率领职员完成日常维修和保养维护，确保本专业设备正常运作。
l 检验日常维修工作单和电话投诉项目标完成和搁置情况，如有困难立即汇报。
l 每日巡视所管辖工程设施，发觉问题立即安排处理，排除事故隐患，做好统计和汇报。
l 组织安排临时指派工作任务。
l 常常对职员进行安全知识教育。检验职员安全操作情况，加强安全意识教育和安全工作管理以确保工作安全，预防工伤事故发生。
l 检验专业工具完好情况，确保正常操作下工具使用。
l 提出专业项目整改方案、计划、预算。
l 完成备品、备件准备工作，并做到报价合理，采购正确立即。
l 主动配合机械主管，搞好和动力运行合作，配合装修主管完成工程验收。
l 定时检验房间，确保客人安全用电。
l 提出节电方法，完成用电统计工作。
l 认真做好日报、周报、月报。

2.6.4.3空水设备主管岗位职责
l 负责本物业冷水机组设备设施、空调采暖、送风、排风系统及设备，确保所属系统正常运行。
l 检验空调采暖系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正。
l 确保所属系统设备设施正常运行，对所属设备设施系统和人员负有全方面管理责任。检验空调采暖系统运行情况、控制状态，审阅运行统计，发觉误差立即纠正。
l 负责组织及监督检验本专业所属设备设施系统日常巡视检验工作，认真分析巡检统计，及早发觉故障隐患，立即组织维修，并须在巡检统计上签字确定。
l 负责制订所属系统及设备设施维修保养计划，和维修保养作业指导书，报项目部经理同意后负责组织实施，维修完成，负责填写维修保养统计，并签字确定。
l 提出设备设施系统备品备件采购计划，每个月定时上报项目部经理审定。
l 熟悉和掌握全部设备设施性能，当设备设施系统出现故障时，要立即组织人力进行抢修，以最短时间恢复其正常运行。
l 落实实施甲方后勤处和项目部制订各项规章制度，率领并督促检验下属职员严格实施安全操作规程及职员守则，确保所属机房洁净整齐。
l 做好下属职员技术培训和考评工作。
l 做好技术档案建立、管理和设备设施维修、检验、保养统计，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备设施系统愈加完善。
l 负责制订所属系统运行方案及设备设施开停时间表，并不停研究改善方法，使系统更节省能源和降低损耗。
l 组织所属设备设施年检及外判维修保养工作，报工程部经理同意后实施。
l 提交每七天/每个月所属系统运行汇报，填写停止空调或其它供给尤其通告。
l 帮助工程部经理进行工作。
2.6.4.4用户关系助理岗位职责
l 在工程部经理指导下，负责工程部办公室相关事务性工作接待及来访客人。
l 帮助工程部经理翻译、整理、打印各类汇报、文件资料及技术资料等。
l 提醒工程部经理按时参与计划中多种会议。
l 填报相关报表，经项目部经理签字后上报。
l 负责工作部内部文件、资料制作，通知传阅和回收。
l 负责工作部人员考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用具申报、领取和发放。
l 负责现金报销和支票办理。
l 接听电话、统计留言，做好传真及邮件统计和传输。
l 参与工作部例会，做好会议统计并整理下发。
l 负责技术档案整理存档。
l 负责报修接待，并立即安排，做好统计和统计工作。

2.6.4.5设备运行技工岗位职责
l 严格遵守操作程序，确保高低压设备、冷水机组、冷冻泵、冷却泵、冷却塔、采暖系统、软化水系统、给排水系统等设备设施及其相关隶属设备设施正常运行，同时负责上述设备机房内部全部设备维修保养工作。
l 根据值班工程师安排，依据维修保养制度要求，按时、按质、按量对所属设备进行维修保养，并严格实施维修保养操作要求。
l 严格实施各项规章制度、安全运行规程、操作规程等，确保人身和设备安全。
l 坚守岗位，按时巡查本系统设备，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
l 认真填写运行统计、值班统计、巡视检验统计等各类报表，并对所属设备设施系统在本专业发生全部事件负责。
l 严格实施巡视检验制度，做好设备设施运行和巡视检验统计，发觉异常，立即采取方法，预防小隐患酿成大故障。
l 发生事故时，运行人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后填写事故汇报，交上级主管审阅。
l 按要求开闭设备，不得私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
l 负责清洁和保持所属机房及设备设施整齐，负责维护值班工具和仪表，确保其良好状态。
2.6.4.6空调、给排水维修技工岗位职责
l 根据主管安排，依据维修保养制度要求，对所属设备设施进行维修保养，发觉异常，立即采取处理方法。
l 立即向主管提出所需零配件清单，帮助主管办理申购手续。
l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保在岗时不出任何问题。
l 坚守岗位，定时巡查本系统设备设施，并正确统计多种数据，填好巡检表格上报。
l 发生事故时，维修人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不下班，完成后填写事故汇报，交主管审阅。
l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。
l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
2.6.4.7综合维修技工（瓦木油技工、机械维修）岗位职责
l 服从主管工作安排，保质保量完成工作任务。
l 根据主管安排，依据维修保养制度内容，对所属设备设施进行维修保养，并达成质量要求。
l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全。
l 发生紧急事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后帮助主管填写事故汇报，交主管审阅。
l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点待命。
2.6.4..8配电运行电工岗位职责
l 严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘方法，确保变电设备正常运行。
l 认真实施巡视检验制度，做好巡视统计、运行统计和用电量统计统计，发觉异常立即采取方法并立即上报，预防隐患酿成大故障。
l 根据主管安排，依据维修保养制度内容和要求对变配电设备进行维修保养。
l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备安全。确保配电系统正常运行。
l 严格实施工程部值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。
l 每班必需对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。依据上级安排，定时进行设备设施内部清洁。
l 坚守岗位，定时巡查本系统设备设施，并正确统计多种运行数据，填好运行表格上报。
l 发生事故时，值班人员应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故汇报，交主管审阅。
l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。

2.6.4..9强电维修电工岗位职责
l 熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。
l 服从主管工作安排，确保按质按量完成工作任务。
l 根据主管安排，依据维修保养制度内容要求，对所属系统进行维修保养，并达成质量要求。
l 维修保养操作必需严格实施电工工艺规范，各接点必需牢靠，绝缘及防水处理必需可靠。
l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全，确保配电系统正常运行。
l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报工程师，并立即回到值班地点。
l 按要求开闭设备设施，不得私自调整设备设施，改变线路走向。

2.6.4.10弱电运行技工岗位职责
l 负责楼宇自控系统、保安监控系统、电视系统、电脑网络系统等全部弱电系统及设备运行、维护和保养，确保全部弱电系统二十四小时正常运行。
l 根据主管指示和维修保养制度要求，实施保养计划。
l 熟悉系统工作原理、线路连接，设备出现故障时，立即进行抢修，以最短时间恢复正常运行。
l 坚守岗位，天天对所属系统进行巡视检验，并正确统计多种运行数据和巡检统计，发觉问题立即上报主管并立即处理。
l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。
l 按要求开闭设备，不私自调整设备运行控制参数、状态、运行方法、设定值及管线走向。
l 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。
l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全。

2.6.4.11弱电维修技工岗位职责
l 服从主管工作安排，依据维修保养制度内容，对所属弱电系统进行维修保养，保质保量完成工作任务。
l 发生事故时，应保持冷静，根据操作规程立即排除故障，事故未排除时不交班，应协力排除故障，完成后填写事故汇报，交主管审阅。
l 接到维修通知单应立即到位检修恢复正常，维修完成后做好统计上报主管，并立即回到值班地点。
l 管理使用好本班工具及仪表，使之常常处于良好及正确状态。
l 严格实施物业服务中心和工程部制订各项规章制度，确保人身和设备设施安全。
2.6.4.12 环境管理部经理职责
l 直接收服务中心外包监管员领导，组织下属保洁员进行辖区内保洁卫生工作。
l 负责拟订具体保洁、消杀方案。
l 负责帮助采购保洁消杀工具设备、药剂材料等用具。
l 负责做好保洁消杀、垃圾清运、外墙清洗、地板护养等管理工作。
l 负责管理保洁、消杀对口业务往来事项。
l 负责对环境工作人员服务、环境意识和业务技能培训。
l 负责检验所管职员每日出勤情况及所管辖范围保洁卫生情况。
l 负责检验职员所使用工具和保养设备完好情况，督促其珍惜工具设备。
l 负责定时向上级领导汇报工作情况，立即完成交办其它工作。
2.6.4.13 用户服务部经理岗位职责
l 负责制订用户服务工作方案。
l 负责编制年度小区文化方案，并组织实施及做好相关活动统计。
l 负责参观单位、企业人员会务接待工作。
l 负责甲方高层领导办公室环境卫生工作（政府部门及协议有约定）。
l 帮助服务中心经理对各项便民服务选定和策划。
l 负责组织实施业户回访、走访工作。
l 负责组织搜集业户意见，并对业户意见进行汇总分析、任务分配、监督、跟踪、回访。
l 负责处理突发事件和用户投诉。
l 负责岗位人职员作及业务能力培训。
l 负责对用户服务人员考评工作。
l 制订、落实、落实本部门岗位责任制。
l 帮助服务中心经理协调和政府相关部门关系。
l 确保质量统计完整、正确有效，并做好对应归档工作。
l 完成服务中心经理交办其它工作。
2.6.4.14 安全管理部经理岗位职责
l 在行政管理部和服务中心经理直接领导和属地派出所、消防部门业务指导下进行工作。
l 帮助服务中心经理制订管辖区域保安工作计划，服从命令，听从指挥；懂法执法，模范地率领队员认真学习和实施《安全管理部员操行守则》和企业各项管理要求。
l 如发生突发事件或事故，要果断地采取有效方法，控制事态向恶劣方向发展，并立即汇报
l 主管部门，不隐瞒事实真相，帮助领导做好善后工作。
l 负责安全管理部队伍政治、法制、军事及业务知识定时学习和体能训练，做好队员思想工作，关心队员，珍惜队员，加强队伍团体建设。
l 天天检验各岗位安全工作，善于发觉并立即处理项目内安全问题及突发事件，做好对应统计。
l 每七天组织召开安全工作例会，分析情况，总结经验，布署工作，改善和提升安全管理水平。
l 主动配合辖区派出所、消防部门开展专题活动，取得相关部门对项目安全工作支持。
l 认真钻研业务，不停提升指挥才能，组织开展项目安全防范、消防知识教育，建立项目群防群治体系。
l 对安全管理部员玩忽职守、违章操作造成业主（住户）投诉或造成重大损失负领导责任。
l 认真完成行政管理部和服务中心经理交办其它工作。
2.6.4.15 消防监控主管岗位职责
根据“谁主管，谁负责”标准，对辖区内消防安全工作负全方面领导责任。
l 采取有效方法，认真检验、指导、督促辖区内全体人员全方面落实“预防为主，防消结合”方针。
l 落实消防法规，落实消防方法，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演练，管好消防和监控设施（备），增强全体人员消防安全意识和自防自救能力。
l 熟悉辖区内防火建筑结构和监控系统分布和所属人职员作、生活环境，人员疏散通道等基础情况，掌握多种消防和监控设施（备）基础功效、原理及正确使用方法、灭火应急方法等知识。
l 制订重大工作计划时或开展大型活动前，必需确定对应灭火应急方案。
l 定时检验辖区内消防设施和监控系统运行情况，发觉问题立即处理，注意结合本物业实际组织讨论修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。
l 立即处理并消除消防投诉、火险隐患及相关事宜。
l 发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。

2.6.4.16 财务管理部经理岗位职责

l 严格落实、实施国家财经方针政策，严格遵守相关法纪，实施财务制度，并指导、监督、负责企业财务部工作，帮助经营者做好对企业财务、资产、成本、费用管理。检验、监督、协调各分支机构财务计划和资金使用实施情况。
l 负责制订本部门岗位职责、各项财务管理制度，健全企业财务内部控制制度及运作规范、权限、人员配置。
l 监督审棱经挤协议制订和实施情况，立即向上级领导提供财务计划实施情况。
l 建立健全财务制度和会计核实制度。
l 负责组织企业年、季、月财务收支计划编制和实施控制费用支出．合理使用资金，做好成本控制．实现企业经济指标。
l 负责组织会计凭证、撤表编制和审桉。
l 抓好各项应收款项收取工作，核实长久拖欠不清款项，督促经办人限期清理。
l  配合人力资源部对本部门职员培训工作。
l 参与策划多种经营策略，对关键经济协议及投资项目进行评议及审定。
l   拟订各项财务计划，提供财务分析汇报，当好参谋。
l  协调本部门和企业各部门之间协作关系，团结职员，帮助职员提升业务紊质。
l 负责审核本部门物品需求计划。
l 负责配台相关机构及财政、税收、银行等部门了解检验财务工作。
l 完成企业领导交办其它工作。
2.6.4.17行政管理部经理岗位职责
l 认真落实实施国家相关劳感人事部门相关方针、政策、法令和指示，组织制订计划，经物业服务中心领导同意后实施；
l 全方面责任人事部工作，掌握业务范围，拟订本部门工作计划，定时召开例会，部署、检验、总结工作，重大事项立即向相关领导汇报并共同研究、讨论决定；
l 组织本部门干部政治和业务学习，提升人事管理水平和业务能力，加强对本部门职员思想教育，团结本部门干部，调动每个人工作主动性，确保完成各项工作任务；
l 对分配给本部门工作，定时进行检验考评，表彰优异，带动后进，搞好本部门干部队伍建设；
l 抓好干部及职员管理工作，常常深入基层研究，掌握情况；合理安排使用干部，发觉人才；立即提出干部调整意见，当好物业服务中心领导参谋；
l 组织制订、修改、充实各项规章制度，做到管理规范化、科学化；
l 依据用工计划组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、解聘、辞职、调出、停薪留职职员审核，负责职员内部调配审核；
l 根据相关政策，结协议行业标准和物业服务中心实际制订本物业服务中心工资、奖金、劳保福利标准，报领导审核同意，负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、夜班费及多种津贴报表审核；