物业环境内部管理工作流程模板.doc

物业管理之环境部每日工作步骤

1、 负责跟进保洁各项工作开展情况。
2、 负责入户保洁情况跟进。
3、 每日对小区内保洁各岗位进行卫生巡查。
4、 负责每日入户保洁情况汇总。
5、 将每日巡查结果汇总，确定整改方法及整改时间。
6、 临时工作安排（如：突发性事件处理等）
7、 安排次日保洁各项工作。
环境组内部管理制度
严格根据管理部及企业各项规章制度开展环境组各项工作。
1、 不迟到、不早退，不代打卡。
2、 节省办公用具。
3、 认真填写保洁巡查统计表及各项质量表格统计及相关统计。
4、 对业主问题、要求用专业知识，耐心解答。
5、 上班时间不看和工作无关书报及其它刊物。
6、 接听电话时首先称：“您好！环境组”
7、 按企业要求着工装及佩带工牌，搞好个人卫生。
8、 办公桌保持整齐，物品摆放整齐，无其它和工作无关物品。
9、 发觉小区内公共设施损坏立即汇报指挥中心，并做好巡查统计。
10、 对于业主投诉问题争取在10分钟之内赶到现场核实，并将实际情况及处理方法立即反馈给指挥中心。
11、 对小区内突发性事件主动配合。
12、 主动参与管理部及企业组织各项活动。
燃油燃气锅炉房制度
一 岗位责任制
按锅炉人员配置，分别要求班组长、司炉工、维修工、油料入库检验人员、水质化验人员等岗位职责范围内任务和要求。
1. 司炉工岗位责任制
① 严格实施锅炉安全操作规程和各项规章制度，精心操作，正确填写运行统计；
② 严格遵守劳动纪律，监守岗位（不脱岗、不串岗），上班前四个小时之内和当班时不能饮酒，不做和生产无关事；
③ 发觉锅炉油气管道阀门，多种报警设施有异常现象危及安全时，应采取紧急方法并立即汇报责任人；
④ 对任何危害锅炉安全运行违章指挥应拒绝运行；
⑤ 配合锅炉设备维修工作。常常保持锅炉设备和锅炉房内外清洁，做到文明生产；；
⑥ 努力学习业务知识，不停提升操作水平。
2. 维修工岗位责任制
① 认真实施巡回检验制度，定时进行巡回检验，并做好统计；
② 做好锅炉设备维修保养工作，确保其安全经济运行；
③ 依据设备维修计划和锅炉设备情况，主动做好维修准备工作；
④ 努力学习业务知识，不停提升技术水平。
3. 水处理化验员岗位责任制
① 认真实施水质管理制度，定时进行水质分析，确保锅炉给水，炉水符合国家标准要求；
② 做好水处理设备运行和水质化验统计，努力降低消耗；
③ 确保分析用溶液、试剂等正确性；
④ 做好仪器、设备维护保养工作；
⑤ 遵守劳动纪律，保持化验和工作间清洁卫生；
⑥ 努力学习业务知识，不停提升技术水平。
4. 油料检验人员岗位责任制
① 认真实施油料管理制度，确保油料供给符合锅炉使用质量要求。严禁不合格油料进入锅炉，严禁不一样油料混用；
② 按要求对油料供给现场实施监督，预防油料泄露到储油罐外，并做好油料防火工作。
二. 锅炉安全操作规程
1. 启炉前准备
① 检验油泵及过滤器是否正常过油，燃气炉检验燃气压力是否正常，不要过高或过低，打开油气供给节门；
② 检验水泵是否上水，不然打开放气阀，直至上水为止。打开上水系统各个节门（包含水泵前后及锅炉上水节门）；
③ 检验水位计，水位应在正常位置，水位计器、水位色塞需处于打开位置，杜绝假水位，若缺水可手动上水；
④ 检验压力管道上阀门，必需打开，烟道上挡风板必需全部开启；
⑤ 检验控制柜上各个旋钮均处于正常位置；
⑥ 检验蒸汽锅炉出水阀应处于关闭状态，热水锅炉循环水泵出气阀也应是关闭状态；
⑦ 检验软化水设备是否正常运行，制造出软水多种指标是否符合国家标准。
2. 启炉运行
1）蒸汽锅炉
⑴打开总电源；
⑵开启燃烧器；
⑶锅筒上放气阀，冒出完全是蒸汽时，关闭之；
⑷检验锅炉人孔，手孔法兰和阀门，发觉渗漏处加以紧固，紧固后如渗漏，停炉检修；
⑸当气压升0.05～0.1MPA时，补水，排污，检验试验给水系统和排污装置，同时冲洗水位表；
⑹气压升至0.1～0.15MPA时，冲洗压力表存水弯管；
⑺气压升至0.3MPA时，“负荷大火/小火”旋钮旋至“大火”，加强燃烧；
⑻气压升至2/3运行压力时，开始暖管送气，缓慢开启主汽阀，避免水击；
⑼排水阀冒出完全是蒸汽时关闭之；
⑽全部排水阀关闭后，缓慢开启主气阀至全开，再回转半圈；
⑾“燃烧器控制”旋钮旋至“自动”；
⑿水位调整：依据负荷调整水位（手动启停给水泵），低负荷时水位应稍高于正常水位，高负荷时，水位应稍低于正常水位；
⒀汽压调整：依据负荷调整燃烧（手动调整大火/小火）
⒁燃烧情况判定，依据火焰颜色，烟气颜色判定空气量 燃油雾化情况
⒂观察排烟温度，烟温通常控制在220--250℃之间，同时观察烟囱排烟温度，浓度，将燃烧调整到最好状态。
2)热水锅炉
⑴打开总电源；
⑵开启循环泵；
⑶缓慢开启循环泵出口阀；
⑷开启燃烧器；
⑸15分钟后““负荷大火/小火”位色钮旋至“大火””
⑹“燃烧器控制”旋钮旋至“自动”。
3. 正常停炉：热水锅炉
A 正常停炉：热水锅炉
①“负荷大火/小火”旋钮旋至“小火”；
②关闭燃烧器；
③ 关闭燃料供给阀；
④ 闭烟道挡板
⑤ 锅炉出水温降至50℃后，关闭循环泵出口阀。
⑥ 停止循环泵
蒸汽锅炉
①“负荷大火/小火”位置；
②关闭燃烧器；
③蒸汽压力下降至0.05-0.1MPA时进行排污；
④关闭主汽阀；
⑤手动补水至稍高水位；
⑥关毕给水阀；
⑦关闭燃烧供给阀；
⑧关闭烟道挡板；
⑨关闭总电源
B 紧急停炉
热水锅炉
①关闭锅炉进出口阀门；
②打开紧急排放阀和紧急补水阀；
③关闭总电源开关；
④通知上级领导；
蒸汽锅炉
①关闭主蒸汽阀；
②关闭总电源；
③通知上级领导。
三 交接班制度
1、 接班人应提前20分钟到岗，并穿戴好劳动保护用具；
2、 接班人应向交班人问询，查看设备运转及操作情况，并认真坚持锅炉设备是否完好，电源、水、起、油管路，锅炉辅助设备（包含水处理设备，化验仪器和药品）是否完好及安全附件是否灵敏可靠；
3、 交接班时要交接工具，交接各项运行统计，交班人必需按要求项目认真、正确、真实填写交接统计，统计本要保持洁净、整齐、无缺；
4、 按要求交接班后，要推行签字手续，接班人员如发觉有违章和故障及不符合要求时，有权拒绝签字、接班，并立即汇报主管领导，处理问题后，再进行交接班工作；
5、 若接班人员没到岗，没有饮酒迹象，精神疲惫时，交班人员拒绝交班并立即汇报主管进行处理。
四 设备维修保养制度
1、 司炉人员应明确设备保养维护工作内容，验收标准，并认真填写检修统计；
2、 随时对压力表、温度计，水位计进行目测检验；
3、 天天应检验水泵，油泵是否缺油、渗漏运转是否异常，发觉问题应立即处理；
4、 天天进行水位调整器功效检验，是否能自动上水，停泵；
5、 天天对转动、滑动，凸轮部位加润滑油并进行擦拭；
6、 每班冲洗水位计最少一次，蒸汽锅炉每班最少排污一次，热水锅炉每七天最少排污一次，排污方法要正确；
7、 每七天进行一次，超低水位停炉试验，即可用模拟缺水停炉又可排污，来检验超低水位停炉功效。
8、 每七天进行一次燃烧器控制系统和电源检验，用手抽出电眼光电管应在一秒内停炉，并对电眼进行擦拭。
9、 每七天进行阀门盘根要进行充填更换，消除跑、冒、滴、漏。
10、 每个月应对锅炉给水系统，除氧系统除污器，逆正阀，平衡阀，清理一次，每两各月清理一次疏水装置。
11、 每个月要清理、清洗滤油器，油路上除污器，煤气管路上过滤器。
12、 安全阀每个月手动，自动排放一次，手动安全阀受柄轻抬轻放，手动排放成功后进行自动排放，安全阀每六个月最少校验一次。
13、 压力表每六个月校验一次，水位电眼每六个月报养一次，抽出电极后，用细纱纸打磨。
14、 清理烟道通常依据排烟温度超出35℃时，必需进行烟道清理。
15、 锅炉每十二个月应进行一次全方面保养。
五 巡回检验制度
1、 检验内容：设备运行情况（包含天然气调压站设备）仪表指示数字，管道及阀门是否跑、冒、滴、漏，阀门开度位置是否有改变，所需润滑油油位，轴承温度，电机温度及其它异常现象，立即发觉立即处理上报。
2、 每两小时化验一次软化水硬度，软水箱水硬度，锅炉水质每四小时做一次氯 ，炉水碱度，将结果通报司炉人员监督其加强排污；
3、 每四小时化验一次溶解氧，依据化验结果对应调整装置；
4、 水质人员应了解所操作锅炉结构，掌握所操作水处理设备原理，结构步骤，水质化验原理和操作方法，并能指导停炉后保养工作；
5、 对化学药品要保管好，尤其是有毒药品要设专员保管，加锁，以防发生其它问题，对化验仪器设备要做好定时检验，维护保养；
6、 搞好化验室清洁，多种药品工具摆放整齐，做到文明生产；
7、 认真填写好交接班、巡回检验及化验统计。
七 运行统计制度
1、 锅炉房应有以下统计：
① 锅炉及隶属设备运行统计；
② 交接班统计；
③ 水处理设备运行及水质化验统计；
④ 设备检修保养统计；
⑤ 单位主管领导和锅炉房管理人员检验统计；
⑥ 事故统计；
⑦ 外来人员记录表。
2、 运行人员应按时、真实填写运行统计，并经司炉班长检验认可，锅炉房管理人员应对运行统计定时检验分析，各项统计应保留五年以上。
八、事故处理汇报制度
1、 锅炉事故分为爆炸事故和通常事故，当发生锅炉事故时，应认真落实实施《锅炉压力容器事故汇报》；
2、 当发生爆炸事故时，应立即将事故概况用多种快速方法汇报单位主管部门和当地劳动部门，并立即组织调查；
3、 爆炸事故发生后，除预防事故扩大、抢救人员和采取必需方法外，一定要保护好现场，以备调查分析，应认真查清事故发生原因，提出改善方法和对事故责任者处理意见，依据调查结果填写《锅炉压力容器事故汇报书》，并附上事故照片，报送当地劳动部门；
4、 发生锅炉重大事故单位，应立即地将事故情况原因及改善方法书面汇报当地相关部门；
5、 发生锅炉通常事故时，操作人员应立即处理，同时要认真填写事故汇报，组织全体同事认真分析造成事故原因和责任，责任人要有书面检验并向相关部门汇报；
6、 造成事故关键领导和事故责任者要接收处理，包含经济处罚，行政处分及负担法律责任。
九 清洁卫生制度
1、 锅炉房设备、环境应做到清洁明亮，工具、备品、备件应做到摆放整齐；
2、 明确划分锅炉房设备，内外环境卫生区责任区域，做到定时定人清扫整理；
3、 要求废渣、废水、废油处理要求。
十 安全保卫制度
1、 严格实施事故处理汇报制度；
2、 明确要求锅炉安全生产具体要求，方法，必需安全用具，劳保用具；
3、 明确要求锅炉房为安全重地，无关人员不准进入，其它人员进入时应经许可后办理登记手续；
4、 对锅炉房内设施，非锅炉房当班人员不得动用；
5、 无证司炉工、水质化验员不得独立操作锅炉及及水处理、水质分析；
6、 加强电器、线路和照明设施，油路和气路安全防护；
7、 加强锅炉消防设施管理，落实定时检验人员岗位。

设备间防火制度
一 电气设备安装、拆除要遵照国家技术规范进行，严格严禁非电工操作，严禁拉设临时线。
二 定时检验电气设备和供电线路运行情况，发觉异常现象，必需立即修理，不得拖延，严禁带病使用。
三 架空线路应和易燃易炸物品有一定距离。
四 不准使用电杆做多种依靠。
五 不准用铜、铁线及其它导体替换熔丝。
六 配电室装置继电保护装置要良好。
七 配电室内不得存放易燃易爆和和工作无关物品，室内通风良好，预防小动物进入。
八 配电室室内及周围保持清洁。
九 充油设备定时检验，预防油渗漏或溢出，不准超负荷运行。
十 配电室必备消防设施，值班人员要熟悉灭火器性能，使用方法，加强管理，定时保养。
设备间防火制度
设备间是小区消防安全工作关键部位，一旦发生火灾将会造成重大经济损失，所以对设备间消防安全管理必需做到定人、定责、定方法，确保设备设施安全运行。
1. 各设备间要有专员负责，门锁钥匙由专员保管，并报消防中控室立案，严禁一切无关人员进入设备间；
2. 设备间责任人对机房消防安全负全责；
3. 巡查人员要常常检验电器设备和线路，发觉问题应立即修理；
4. 设备间内要保持清洁，严禁吸烟，不得存放其它无关物品；
5. 设备间责任人要妥善保管好机房内消防设施，熟练掌握灭火器使用方法，会报警，能够快速扑灭或控制初起火灾；
6. 每日对机房设备设施检验一次，发觉门窗损坏或其它可疑情况要立即采取补救方法，并填写巡查统计立即汇报主管，拖延或有意不报要追究责任和赔偿经济损失；
7. 主动参与企业组织消防活动，认真学习消防知识。
设备间门禁制度
设备间是安全运行、治安防范关键部门，为确保小区设备设施安全运行，预防意外事故发生，特对设备间门禁制度做以下要求：
一． 设备间门窗要随时关闭并锁好，因通风或工作需要打开门窗，要保持有些人职守，完成后立即关闭锁好门窗。
二． 设备间为安全重地，严禁一切和工作无关人员进入。室外应安装有“闲人免进”标示牌，电器设备区域应显著设有 “请勿靠近”标识，设备间通讯电话只做本范围工作使用。
三． 确因工作需要进入设备间来访人员，需取得工程主管同意，在工程组人员陪同下进入。来访人员要先验明访客身份经确定无疑后，填写“配电室来客记录表”后方可进入。
四． 被许可进入变配电室人员要严格实施设备间内各项要求，不准携带易燃易爆物品进入，不得随意触摸电气运行设备，服从工程人员指挥。
五． 设备间内严禁私人会客，任何人员全部不得从事和工作无关事情。
六． 设备间内不准堆放多种杂物，卫生责任人要按时清扫，确保环境卫生及安全消防通道通畅。
七． 提升警惕，备齐消防器材、消防材料，有安全防火制度，预防破坏事故和电气火灾事故发生。

水泵房操作规程
为了确保水泵房设备设施正常完好地运行，特制订以下操作规程及制度：
1. 非操作人员严禁操作水泵房设备；
2. 因工作需要进入水泵房人员必需遵守设备间出入登记制度；
3. 为确保设备正常运行，操作人员必需每日进行一次巡查，并填写《设备巡视检验表》；
4. 水泵房设备为二十四小时自动供水，为确保供水系统正常运行，必需对水泵房水泵手动试车；
手动试车运行操作规程以下：
（1）.把各水泵自动控制开关转换为手动控制；
（2）.手动盘动水泵，应轻松转动；
（3）.用手动按钮开启水泵，查看电流表指示是否正常，正常压力中区为0.7mpa，高区为1mpa；
（4）.试验完成将水泵控制转为自动控制。
（5）.全部试验操作完成后，将操作人员、操作时间、操作过程记入《保养维修统计表》中。
5. 在巡查过程中如发觉水泵运行有异常现象，应严格根据《设备巡查和缺点管理制度》要求实施。

设备巡查和缺点管理制度
一． 工程组设备运行班天天对小区内无人职守设备间进行巡查，并认真填写巡查统计。
二． 巡查人员首先要检验设备间门窗是否关闭及门锁是否完好，消防器材是否齐备。
三． 巡查过程中对安全隐患要立即排除并统计，当场不能排除隐患要做好统计并立即向上级汇报，制订处理方案，排除隐患。
四． 运行中电器设备发生异常，虽能继续使用，但影响安全运行，均称为设备缺点。设备缺点可分为三大类：
1. 危急缺点：缺点严重程度已使设备不能继续安全运行，随时可能造成发生事故或危及人身安全，必需立即消除或采取必需安全技术方法进行临时处理。
2. 严重缺点：对人身和设备有严重威胁，不立即处理有可能造成事故者。
3. 通常缺点：对运行即使有影响但尚能坚持运行者。
五. 相关人员发觉设备缺点后，不管排除是否均应由巡查人员做好统计，并向上级领导汇报，危急缺点、严重缺点应立即排除或采取方法，预防造成事故，并报上级主管部门；需其它部门处理时应立即上报，并督促立即处理；对通常缺点可列入计划进行处理。
六．相关领导应定时检验设备缺点消除情况，对未消除者应督促立即处理。
巡视检验制度
一 变配电所应依据本所具体情况，制订各类设备巡视周期，巡视时间及要求，值班人员应按要求对设备进行巡视检验。
二 巡视高压设备时，注意保持安全距离，严禁移开或越过遮拦，严禁触摸高压电气设备，不得在其上面进行工作。雷雨天气巡视室外高压电气设备绝缘部分，不得靠近避雷针和避雷器，距避雷针和避雷器应大于5M以上。
三 寻求高压设备接地故障点时，应穿绝缘靴，运行人员对故障点安全距离：室内大于4M，室外大于8M，手接触设备外壳和架构时应带绝缘手套。
四 巡视人员在巡视开始和终了时，均应告之本值人员，终了时应说明巡视结果，并做好统计。
五 巡视中发觉设备缺点，应报值长研究消除，对威胁设备安全运行情况，并可能引发严重后果，应向相关领导汇报，并做好统计。
六 用电气单位电气技术责任人应定时对变（配）电所设备进行巡视检验。
电气设备维护制度
一 电力变压器如不常常过负荷，每十二个月小修一次，十年大修一次。
二 高压开关检修周期应依据开关存在缺点和实际运行条件来确定。通常情况下每2—3年小修一次，5年大修一次，新投入高压开关，十二个月后进行一次大修，故障掉闸三次以上或严重喷油喷烟时，立即停电检修。
三 高压隔离开关，负荷开关及跌落保险每十二个月检修一次。
四 低压配电装置检修和试验，通常情况下每十二个月不少于两次，时间安排在雨季到来之前和冬季高峰负荷到来之前进行；
五 投切负荷用低压刀闸每六个月检验一次触头。
六 配电盘和二次回路，应在每十二个月春季和秋季，分别进行一次检修和清扫。
七 整流设备蓄电池每六个月检验维护一次。
八 电压、电流互感器检修周期，应依据历年预防性试验结果，经过绝缘分析来确定，但通常随同高压设备检修同时进行。
九 绝缘工具每六个月试验一次，避雷针每十二个月试验一次。
十 配电室内接地网每十二个月检修一次。
电梯巡查员岗位职责
1. 负责组织监督检验电梯维修企业是否按标准、按计划进行月保、季保工作。
2. 每日巡查电梯日常运行操作，及机房设备、轿箱井道、井坑清洁检验工作。
3. 负责对电梯设备、器材巡视检验，并填写每日检验统计。
4. 负责将巡查工作中发觉一切不正常现象立即通知维修主管进行处理。
5. 负责将电梯月保、季保和临时维修质量监督检验签证工作。
6. 负责电梯机房、轴流风机运行操作巡查工作。
7. 负责因电梯故障、停电拉闸造成困人处了解救工作。
8. 负责监督检验电梯轿箱内清洁卫生工作，对发觉轿箱内不卫生情况立即通知清洁。
9. 负责组织保管好电梯机房门、电梯门、电气盘箱门专用钥匙和机房消防器材。
10. 负责完成维修主管交办其它工作。

工程部入户维修工作规范
1.工作前按企业要求统一着装，并做到洁净整齐，佩带好工作牌。
2.接到维修单后，带齐工具和对应备件及维修垫和洁净毛巾，十分钟之内抵达维修现场。紧急情况五分钟之内抵达。
3.抵达业主家门前应先按门铃，按铃时间不超出三秒钟。晚十点以后，不得按门铃，应轻轻扣门，经业主同意后方可入户维修。
4.见业主开门后应主动说：“您好，我是工程部维修员，到您家维修XX项目。”业主同意后需穿好鞋套进入室内。
5.维修时将维修垫放在维修处地上，上面放好工具箱（袋）备件等。
6.维修结束后，须将维修现场清理洁净，最终用洁净毛巾擦净现场和维修部位，让业主验收维修项目并在维修单上签字。
7.因业主时间不便或土建维修及其它客观原因，当初不能维修项目，应和业主说明未完成原因并约好下次维修时间。
8.离开史前家门时，应倒退转身脱掉鞋套后说：“再见，有事请再打电话。”并轻轻关好业主户门。
9.天天下班后清洗鞋套和毛巾，每七天清洗维修垫一次。