长沙酒店式公寓项目市场调研概况模板.doc

前 言近两年来，长沙市房地产迅猛发展，尤其是商业项目更是开展得如火如荼，但写字楼市场仍然兴旺不足，关键表现在专业写字楼不多，档次不高，配套不全，不少商住楼打着亦住亦商旗号，但仍然以住宅为主，没有充足表现写字楼本身需求。总来看，长沙写字楼正处于升级换代发展过程中。纵观长沙写字楼市场，本企业在实际调研基础上，依据写字楼多个载体，进行了商住楼、酒店式公寓及纯写字楼几大部分市场调研，所以对长沙现有写字楼市场有了一定了解，并结合本项目标情况，提出项目相关计划提议。一、长沙市商住楼、酒店式公寓及纯写字楼市场现实状况调查表（一）关键在售楼盘调查表l 名汇达大厦：项目名称名汇达大厦发展商长沙中源置业所处位置芙蓉区五一西路129号（平和堂东面）总建筑面积()15918计划用途商业使用年限(年)50楼层数13总套数48车位负1F40-50个，1F约20个管理费(元/月)2.5面积()107-301售价(元/)均价4800 元/平方米付款方法一次性付款92折；银行按揭95折；分期付款，95折租金(元/天)1.4发售时间现房销售率90%配套设施负1F地下停车场，13F商业、金融，4F商务休闲会所，512F商务楼，屋顶露天情调餐厅；中央空调、宽带网络、韩国名牌电梯其它说明在五一大道南侧、平和堂东面，含有良好交通地理位置，为纯写字楼，以较低价位进入市场，销量较满意，但其楼体立面简单平淡，影响形象案例说明 7楼01单元面积：173.02单价：5020元/总价：868，560.40元按揭：6成，首付40%：348，560.24元 贷款60%：52万元 月供：5710元/月l 君临大厦：项目名称君临大厦发展商湖南长勘房地产开发有限责任企业代理商长沙金达利建筑咨询服务所处位置长沙芙蓉区、五一路和韶山路交汇处规模两栋，高100米占地面积()5284 建筑面积()42866容积率8.5绿化率25%实用率83%计划用途商住总套数224管理费(元/月)1.2面积()125-150售价(元/)3300-5000，均价3800付款方法一次性付款98折，分期付款98折,工商银行提供8成20年银行按揭发售时间-11-28入伙时间-9-1销售率约70%配套设施6台奥迪斯电梯，每户预留两条电话线其它说明5.4米高楼中楼，跃式住宅，800平方米空中花园，住宅部分30876，写字楼配套4982，商业部分7028案例说明 B栋15F面积：155.63单价：3，508元/总价：546，000元一次性付款：95折，518，700元银行按揭：7成20年 首付30%：163，800元月供：2，515.60元/月l 新世界商贸城：项目名称新世界商贸城发展商万顺（湖南）置业发展代理商地标资讯所处位置五一广场东南面、平和堂周围、东牌楼和犁头街交汇处规模两栋12层，裙楼共3层，均为大开间商铺占地面积()4471.83建筑面积()28483.1容积率4.51绿化率16.5%计划用途商住总套数84（B）物业管理由业主委员会聘用管理费(元/月)0.9面积()81.77-211.06售价(元/)起价2880，均价3200付款方法一次性付款95折；分期付款；银行按揭96折，由建设银行长沙市芙蓉支行提供最高7成按揭开工时间12月28日销售率80%配套设施宽带网，主卧、客厅设电话、电视、网络三合一插座其它说明裙楼二、三层专题经营招商（珠宝玉器，首饰，乐器）；地下一层停车场案例说明：单位：A型5楼面积：142.14单价：2，920元/总价：394，296.36元首付30%：124，296.36元按揭：27万元月供：2140元l 鸿信大厦：项目名称鸿信大厦发展商香港信湖集团、湖南鸿信置业代理商湖南锦囊策略广告所处位置天心区西湖路南门口规模塔楼两栋15层，高60米，裙楼3层 占地面积8.7亩（约5794.20）建筑面积()41200，住宅27000，商场1绿化率25%，三层裙楼屋面设1600平方米公共花园计划用途商住面积()79.2-179.26售价(元/)2680起价付款方法一次性付款；银行按揭付款；建筑分期付款发售时间12月28日销售率85%配套设施日本三菱电梯四台；塔楼第一层配置450平方米高尚活动会所；宽带接口；地下一层为停车场，60个车位其它说明项目含有很好地理位置，所以加价两次案例说明单位：北栋A型01户型12楼面积：142单价：3，090元/ 总价：438，780元单位：南栋E型东07户型15楼面积：160.18单价：3，160元/总价：506，159元l 明景公寓：项目名称明景公寓发展商潮富房产所处位置蔡锷南路，织机街47规模地下一层车库，地上由三栋住宅，一栋办公楼组成，人行连廊，广场花园，屋顶花园计划用途商住面积()58.88-161.78付款方法一次性付款；中国银行提供七成二十年按揭，分期付款销售率50%配套设施地下停车场其它说明商场及大开间写字楼，住宅以小户型为主，60-80平方米案例说明单位：607J户型面积：61.64单价：2980元/总价：183，687元按揭97折：178，176元首付30%：58，175元贷款：12万月供：794元l 湖南财富中心：项目名称湖南财富中心发展商湖南长沙理想房地产开发代理商自行销售所处位置芙蓉路和展览馆路交汇处西北角规模楼高100米，32层，由东西对称“财座”和“富座”和一个大型空中会所组成建筑面积()66311.48计划用途商业面积()140-183，五种户型售价(元/)3080-4100付款方法一次性98折，7成20年银行按揭发售时间-3-19销售率60%入伙时间-7-8配套设施-1，-2层为车库；芬兰通利名牌电梯；多媒体智能综合布线，电子监控、宽带入户，有线电视，电话、数码网三位一体，直接和国际计算机网络连接；裙楼层顶架空作花园，设平方米财富会所、开辟财智沙龙、MORE移动商务中心其它说明提倡EQE商务置业生活；开盘早期两个月内送空调案例说明单位：富座15楼4号房面积：156单价：4，030元/总价：628，680元首付30%：188，660元贷款：44万月供：2913元l 顺天国际财富中心：项目名称顺天国际财富中心发展商湖南顺天房地产开发有限责任企业所处位置东临芙蓉路，西临建湘路，北临解放路及图书城规模1栋27层建筑面积()7万实用率70%绿化多平方米园林绿化广场计划用途商业面积()131.16-329.88售价(元/)4080起，每层加80，27层5840付款方法一次性，银行按揭97折，6成租金2元/天发售时间配套设施星级酒店、商业设施、休闲娱乐、会议中心；10部品牌电梯，5A智能管理，互联网1F600大厅，8.1米高，商务中心，夹层咖啡厅2F证券厅、银行3F餐厅4F娱乐厅27F复式结构，空中花园、会议厅等其它说明建筑设计为新加坡蔡家声；20%-40%营业税返还案例说明：单位： H户型11F面积：185.33单价：4，560元/总价：819，752元首付40%：327，900元月供：5，381元租金：22，239.6元/月l 锦绣中环：项目名称锦绣中环发展商湖南锦绣实业发展所处位置五一广场西南角规模单体近100米总户数4梯35户，共140户实用率70%计划用途商住产权94年始，50年管理费(元/月)不超出1.8面积()41.2-76.5售价(元/)起价3790付款方法一次性，按揭7成20年入伙时间3月销售率50%配套设施酒店式大堂、四台高速电梯、每层设休闲区；多功效会所，室内游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、会议、洗涤中心、餐饮及商务中心；宽带网其它说明赠予名牌冷暖空调、电热水器、微波炉一台SOHO概念，酒店式公寓案例说明单位：18楼面积：56.9单价：5，410元/总价：307，829元l 平和堂商贸大厦项目名称平和堂商贸大厦发展商湖南平和堂实业所处位置五一广场东南角规模高层建筑面积()112381计划用途商住售价(元/)5280-6380均价(元/)5830付款方法一次性付款，分期付款发售时间现房入伙时间已入伙配套设施车位，日本三菱高速电梯；暖气入户，0.28元/平方米/天，高级装修其它说明关键依靠优越地理位置和平和堂商场聚集人气及商业气氛，成为区域内上档次写字楼。l SOHO顺天城:项目名称SOHO顺天城发展商湖南顺天房地产开发有限责任企业所处位置芙蓉路和五一路交汇处占地面积()2853建筑面积()30000容积率8计划用途商住售价(元/)3200-4099均价(元/)3500付款方法一次、分期、按揭发售时间-5-10入伙时间-1-18 配套设施三菱电梯l 和府酒店公寓:项目名称和府酒店公寓 发展商湖南远洋置业股份代理商湖南省建安房屋所处位置芙蓉中路218号规模1栋高层占地面积()7992建筑面积()0容积率2.5绿化率40%计划用途公寓面积()31.58；41.7售价(元/)4300-5200均价(元/)4700付款方法一次性付款98折，按揭七成20年99折发售时间-4-25入伙时间-12-25 配套设施3台意大利广船电梯，宽带，酒店式豪华大堂，精装修，8楼为大型会员俱乐部，有游泳池、健身所、美容室等，28楼为温馨浪漫顶层餐厅，同时配有商务中心、商务会所、洗衣房等所全部酒店设施其它说明提供酒店服务，含有酒店服务功效和管理模式，又结合了住宅、写字楼优势，既可居住，又可办公l 万顺家园:项目名称万顺家园 发展商万顺（湖南）置业发展代理商地标资讯所处位置建湘南路119号规模2栋9层 建筑面积()26526计划用途公寓物业管理由业主委员会聘用面积()43.65-118.89售价(元/)2680-3200均价(元/)2940付款方法一次性付款93折，分期付款95折，七成二十年按揭发售时间现房销售率60%配套设施国产电梯，宽带网，地下一层车库l 三重大厦:项目名称三重大厦发展商湖南长沙三重房地产开发所处位置韶山北路564号规模1栋27层，高层计划用途商住售价(元/)起价3380，均价3700付款方法一次性，银行按揭配套设施富士达高速电梯；宽带网其它说明提倡信息智能化管理，富有现代气息l 智邦家园:项目名称智邦家园 发展商智邦集团所处位置劳动西路388号规模高层占地面积()6500建筑面积()52800计划用途商住面积()三房139.21，四房152.03，五房156.46售价(元/)起价2880付款方法一次性付款98折、可提供七成二十年按揭发售时间已完工配套设施原装进口电梯，多媒体宽带网入户l 佳逸豪园:项目名称佳逸豪园发展商鸿基（湖南）房地产发展所处位置劳动西路233号规模两栋高层占地面积()6600建筑面积()40918计划用途公寓售价(元/)2780-3380均价(元/)3080付款方法一次性，按揭发售时间-7-8入伙时间-4-1配套设施名牌高速电梯，很好装修其它说明送装修、家电等多个促销活动l 锦绣华天:项目名称锦绣华天发展商湖南华天置业所处位置芙蓉北路唐家巷口规模3栋公寓楼、1栋商务写字楼占地面积39.26亩(约26147.20)建筑面积()11.5万绿化率42%，近8000中心绿化广场计划用途商住物业管理湖南华天物业管理企业面积()70-260，70多个户型配套设施地下停车场，300余个车位；会所、儿童乐园、商场、酒楼l 天心城市广场：项目名称天心城市广场发展商湖南省建筑工程房地产开发企业所处位置建湘南路154号规模两栋，楼高31层建筑面积()85168.9计划用途商住面积()两房122，三房148均价(元/)3180付款方法一次性付款9折分期免息92折按揭七成十年发售时间现楼配套设施日立高速电梯l 亚大时代：项目名称亚大时代发展商湖南亚大科技实业所处位置袁家岭西北侧，南临五一中路，西为燕莎大厦，北依桐荫里规模1栋，楼高100米,共31层，地上29层，地下三层占地面积()3323建筑面积()32889容积率10绿化3个敞开式生态绿园计划用途商业物业管理香港华联兴业整合推广深圳太一广告面积()42.65-314.01均价(元/)6500付款方法一次性销售率现在只有17层以上单位，只租或整层出售配套设施4台瑞士迅达电梯，直燃机中央空调，直饮水系统；地下停车位100辆，地面停车位15辆；1、2层西部为大堂部分，东部作为大厦配套银行区；3、4层高级酒楼；5层健身房；6层会议室；7至28层为写字楼和局部会所其它说明全玻璃幕墙；集办公、商贸、娱乐、餐饮、大型停车场为一体l 新大新：项目名称新大新发展商长沙新大新置业开发所处位置五一绿化广场北面规模两栋高层占地面积()7636.69建筑面积()商场，住宅0计划用途商住面积()118.604-343.131售价(元/)4260-5220均价(元/)4800付款方法一次性，按揭98折，7成发售时间1998入伙时间现楼销售率剩下不多配套设施2台三菱电梯，100个地下车位其它说明面积全部较大，总价高，门槛过高，损失很多中小用户（二）关键指标分析依据项目定位需要，我们选择了市场上含有代表性在售住宅、酒店式公寓及纯写字楼楼盘，分别分析其均价、面积分割、相关配套、物业管理及营销推广等方面具体内容，为项目定位提供借鉴。1、住宅均价分析长沙市住宅楼盘基础上分为商品房、经济适用房和综适用房。因为经济适用房多属于政府行为，在价格上表现较低，且和项目住宅部分性质不一样，没有比较意义，所以我们选择商品房和部分综适用房作为参考。项目名称销售均价（元/）银行按揭项目名称销售均价（元/）银行按揭巴黎香榭42007成元盛世家33307成20年四季花城一期27007成20年JF联合中心73395成白沙花园四期25007成东方之珠29007成29年创远景园26537成20年鸿福大厦28007成20年福乐名园32807成天龙商住楼26807成山水芙蓉25806成名城29007成20年梦泽园45077成20年南湖嘉园22807成20年唐朝碧阁29007成20年金色华庭35007成20年维一星城43007成20年同升湖山庄18807成香格里嘉园36007成20年颐美园28007成20年新华联家园33206成雍景园29007成20年阳明山庄14006成名全部花园35287成名仕雅居38806成宏轩花苑25007成丽江翠园10807成金色地带26807成20年从上表能够看出，长沙市区商品房价格关键区间在2500-3500元/，综适用房价格依据使用性质不一样，可作为住宅、写字楼及商业门面，所以有很大差异。据调查，因受地域性较大程度影响，长沙市郊楼盘价格多在1500-元/。2、面积分割从在售楼盘调查表能够看出，面积从31.85到329.88全部有分布，可见面积分割区域较大，不过深入调查可知，大部分面积区域却在110150之间，基础符合居住、办公两适宜一个现实状况，这也是纯写字楼不火原因之一。3、配套设施分析长沙市部分楼盘配套设施一览表：楼盘名称配 套 设 施名汇达大厦负1F地下停车场，13F商业、金融，4F商务休闲会所，512F商务楼，屋顶露天情调餐厅；开利中央空调、宽带网络、韩国名牌电梯君临大厦6台奥迪斯电梯，每户预留两条电话线新世界商贸城宽带网，主卧、客厅设电话、电视、网络三合一插座鸿信大厦日本三菱电梯四台；塔楼第一层配置450平方米高尚活动会所；宽带接口；地下一层为停车场，60个车位明景公寓地下停车场湖南财富中心-1，-2层为车库；芬兰通利名牌电梯；多媒体智能综合布线，电子监控、宽带入户，有线电视，电话、数码网三位一体，直接和国际计算机网络连接；裙楼层顶架空作花园，设平方米财富会所、开辟财智沙龙、MORE移动商务中心顺天国际财富中心星级酒店、商业设施、休闲娱乐、会议中心；10部品牌电梯，5A智能管理，互联网1F600大厅，8.1米高，商务中心，夹层咖啡厅；2F证券厅、银行；3F餐厅；4F娱乐厅；27F复式结构，空中花园、会议厅等锦绣中环酒店式大堂、四台高速电梯、每层设休闲区；多功效会所，室内游泳池、健身房、乒乓球、桌球、棋牌、会议、洗涤中心、餐饮及商务中心；宽带网平和堂商贸大厦车位，日本三菱高速电梯；暖气入户，0.28元/平方米/天，高级装修SOHO顺天城三菱电梯和府酒店公寓3台意大利广船电梯，宽带，酒店式豪华大堂，精装修，8楼为大型会员俱乐部，有游泳池、健身所、美容室等，28楼为温馨浪漫顶层餐厅，同时配有商务中心、商务会所、洗衣房等所全部酒店设施万顺家园国产电梯，宽带网，地下一层车库三重大厦富士达高速电梯；宽带网智邦家园原装进口电梯，多媒体宽带网入户佳逸豪园名牌高速电梯，很好装修锦绣华天地下停车场，300余个车位；会所、儿童乐园、商场、酒楼亚大时代4台瑞士迅达电梯，直燃机中央空调，直饮水系统；地下停车位100辆，地面停车位15辆；1、2层西部为大堂部分，东部作为大厦配套银行区；3、4层高级酒楼；5层健身房；6层会议室；7至28层为写字楼和局部会所新大新2台三菱电梯，100个地下车位从上表能够看出，楼盘配套逐步趋向于愈加完善，向更高水平前进。通常来说，高级电梯、充裕车位、宽带网络及优异安防配套不可缺乏，基础预示着楼盘配套发展大方向。4、物业管理楼盘名称物业管理企业及物管费(元/月)名汇达大厦2.5君临大厦1.2新世界商贸城由业主委员会聘用物管企业，0.9万顺家园由业主委员会聘用物管企业锦绣中环不超出1.8亚大时代香港华联兴业锦绣华天湖南华天物业管理企业左岸春天中海物业据调查，长沙市物业管理水平大多在1元/月左右浮动，部分推出市场很快、素质较高楼盘达成1.5-1.8元/月，部分案例达成2.5元/月。物业管理费总体水平较低，尤其是高层项目也只能收取1元多物管费，反应出消费能力不足，消费市场不成熟，没有充足意识到物业管理关键性。新开发项目中，重视了物业管理档次提升，聘用深圳、香港等地名牌物业管理企业，对楼盘物管水平提升有一定推进，对于楼盘销售也有一定促进。5、策划代理及广告推广楼盘名称策划代理及广告推广君临大厦长沙金达利建筑咨询服务新世界商贸城地标资讯左岸春天深圳爱地时代代理，风火广告推广鸿信大厦湖南锦囊策略广告和府酒店公寓湖南省建安房屋万顺家园地标资讯亚大时代深圳太一广告整合推广调研可知，在售项目中自营及代理百分比相差不大，在策划代理及广告推广选择方面，当地企业和外地企业百分比也相近，不过，无庸质疑是，楼盘开发比以前越来越重视策划代理及广告推广了。二、长沙写字楼市场分析90年代初，长沙写字楼一直属于高投资低回报房产品种。伴随经济复苏和楼市回暖，近几年已走出市场低谷，日渐红火起来。尤其是一批中小型现代企业蓬勃发展壮大以后，写字楼概念正进行着一场深刻内部变革。纵观全市商务中心地带写字楼市场，不仅空置率下降很多，其租金价格也上升至天天1.6元/甚至2.6元/。伴随长沙城市建设日益发展，写字楼市场将取得愈加稳步发展和壮大。（一）发展起源据相关资料反应，长沙写字楼成功开发最早可追溯至1993年平安大厦，让当初处于探索阶段地产商们找到了一个新开发模式。于是，在1994年，写字楼圈地运动开始上演，这个阶段真正成为代表作只有华侨大厦、华联大厦等配套比较超前高素质项目。1998年，中国楼市借助宏观背景支持，骤然由阴转晴，一批新兴企业开始脱颖而出，写字楼市场再度引发开发商高度注目。和以往稍有不一样是，介入者更趋谨慎。其中，尤以银华大厦、平和堂、商业银行大楼、新闻大厦等城区主干道旁边写字楼引领着业界时尚。 同时，伴随一批大品牌企业崛起，部分星级酒店也纷纷加盟写字楼市场，瓜分日益膨胀市场蛋糕，使写字楼在不停攀升中出现了多极分化局面。到了楼市火爆，写字楼再度饰演了一个生力军角色，而且以“信息化”新锐理念开创了地产开发现代流派。这种新生代开发关键表现在“SOHO居家办公”悄然兴起。在长沙，最有说服力作品要数SOHO顺天城，该项目凭借鲜明个性定位，先入为主优势效应，不管是建筑风格还是销售业绩全部写就了一个新篇章。，一个以“商务酒店+公寓”复合型物业再次给强劲写字楼市场注入活力。酒店公寓以户型小、酒店式服务等特色满足了新市场需求，也刺激了一部分潜在消费。长沙写字楼上述演变，反应出长沙写字楼市场发育状态，总体来说展现着良性发展趋势。（二）现实状况分析1、分布地域从地理位置分布来看，五一广场圈、芙蓉路沿线百分比最高，如五一广场圈平和堂、新大新、名汇达、亚大时代等，芙蓉路欲打造长沙CBD，中高级写字楼众多，如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、海东青大厦、金属大厦等；火车站、袁家岭、韶山路紧随其后，如有湖南财富中心、顺天国际财富中心、和府等；然后是黄兴路、解放路、蔡锷路等，如有鸿信大厦、明景公寓等；其它地点则比较分散。2、写字楼类型从消费者对写字楼类型选择来看，选择商住楼百分比显著高于纯写字楼，而发展商开发写字楼类型中，商住楼也占较大百分比，纯写字楼所占百分比不大，这在一定程度上反应出，长沙写字楼市场发展还处于一个缓慢成长过程，既和长沙整体发展水平相联络，又和市场消费习惯相适应。但部分传统型商住两用写字楼在位置和功效配套方面还不尽人意，存在着服务性功效较差，停车位严重不足，户型面积设置不合理等缺点，外立面设计普遍无特色，个性气质不够，不能充足表现买方企业形象，所以不为现代型企业所青睐。3、面积大小调查项目面积全部偏大（如表一、表二），但近期开发部分项目，已经向小户型靠拢，以低总价吸引投资者、消费者（如表三）。表一：项目名称名汇达大厦君临大厦新世界商贸城明景公寓智邦家园面积()107-301125-15081.77-211.0658.88-161.78139.21-156.46表二：项目名称湖南财富中心顺天国际财富中心天心城市广场新大新面积()140-183131.16-329.88122；148118.604-343.131表三：项目名称万顺家园锦绣中环和府亚大时代鸿信大厦面积()43.65-118.8941.2-76.531.58；41.742.65-314.0179.2-179.264、写字楼价位写字楼价位受写字楼所在地理位置、设施档次、交通配套、物业管理等原因影响，展现出较大程度差异。从区域上看，五一商圈、袁家岭、芙蓉路沿线价位较高，其它区域较低。据统计，价位在30004000元/之间百分比最大，其它百分比依次递减。 部分在售楼盘均价统计项目名称君临大厦新世界商贸城和府万顺家园名汇达大厦均价(元/)38003200470029404800项目名称三重大厦佳逸豪园天心城市广场亚大时代湖南财富中心均价(元/)370030803180650036005、配套设施写字楼要考虑硬件设施关键包含车位、电梯、通讯网络、安防设施，和商务型综合配套，如会议厅、银行、酒店、娱乐休闲设施等；在软件方面，写字楼智能化程度、物业管理水平等原因全部是衡量写字楼价值具体表现。不少业主全部认为电梯够用、速度快，车位充足、网络快捷，商务配套功效齐全，物业管理完善写字楼含有更大使用价值和投资价值。然而，长沙现有写字楼却存在着或多或少、这么那样缺点和不足，仅五一广场商圈周围写字楼多种配套相对较为齐全，租售业绩全部比很好，而其它区域写字楼则不一样程度存在着“明伤”“暗伤”，租售业绩不尽如人意。（三）写字楼市场现实状况成因及分析长沙写字楼现实状况形成有它市场原因，据调查，关键有下面多个原因：1、城市经济发展水平不高长沙城市整体经济发展水平还只是中国中等水平，所以决定了其商业、住宅等产业规模和档次，也决定了写字楼市场只是中等水平。因为较高级次写字楼肯定需要较高购置能力或消费能力用户群体来支撑，从长沙经济发展速度来看，近两年内，高级写字楼市场不可能有很大改观。2、市场需求不足长沙大型企业不多，而且这些大企业大全部有自己办公楼。中、小型企业因为实力和规模限制，不愿意租售高级写字楼，转而考虑租售价格相对低廉商住楼，有些小企业本身就是办公和住宿合二为一，其次写字楼本身暴露出不少管理和配套上问题，这些全部使得写字楼市场需求不足。3、写字楼本身结构和布局不合理写字楼市场需求有限，加之本身结构上缺点和布局上不合理，使得其出卖价位和出租业绩也无法得到提升，发展商、投资者全部谨慎观望，不愿意冒太大风险涉足写字楼市场。在那些地段很好、办公气氛较浓区域，写字楼相对较集中，租售市场也竞争猛烈，而那些没有地段优势、行业不成规模区域则难觅写字楼之踪影，反过来又制约了写字楼合剪发展。（四）写字楼市场趋势探讨在西方发达城市，写字楼早已迈入CBD专业化时代，而且CBD计划和发展往往以众多银行、证券等金融机构为基础，强调一流地理位置，重视配套设施齐全，高智能化，星级管理服务和含有浓郁文化内涵和较高附加值。从CBD角度来说，长沙现在还缺乏完全意义上和国际接轨高级写字楼。市场总是发展。近两年来，尤其是加入WTO后，长沙经济发展快速，城市建设显著加紧，宏观经济好转， IT网络等高科技企业急于抢滩，成就了写字楼“小阳春”，但历年来空置仍然是个大包袱。作为写字楼产品来说，更新换代是本身发展需要，也更是市场发展客观要求。未来长沙市写字楼发展趋势，含有以下多个特点：1、区域性突出，新写字楼聚集区域将涌现从传统写字楼分布来看，五一广场圈、袁家岭、芙蓉路沿线集中了绝大多数写字楼，因为黄兴路扩通，商业项目标增多，五一广场商圈内还将有一定写字楼新生量，良好市场气氛及完善配套，为此区域带来更多写字楼用户。芙蓉路作为金融商贸一条街，写字楼市场发展态势也将表现良好。伴随长沙“三城合市”计划逐步推进，城市规模不停发展壮大，很多大金融商贸圈也在扩大中逐步分离成多个中小型商贸圈，部分新写字楼区域将发展起来，因为没有太多历史局限，反而能得到愈加快发展，所以也能产生新写字楼集中区域。2、公寓型写字楼渐成市场主角城市经济发展水平决定写字楼存在规模及具体表现形式。在现在长沙，纯写字楼时代还是一个较远构想，因为纯写字楼对于内外部环境、配套及用户群体要求较高，综合成本也较大。同时，伴随社会分工深入细化，市场上将出现越来越多小型企业，为写字楼深入分化提供了更多出路。传统商住楼因为办公环境欠佳、硬软件配套不足，将慢慢淡出市场，所以作为纯写字楼和商住楼过渡产品公寓型写字楼将表现出价格和环境、硬软件配套等优势，越来越受市场推崇。3、配套设施要求更完善当今社会已逐步进入信息化时代，社会交往信息化程度越来越高，办公手段多样化和工作效率提升，要求相关配套设施逐步完善。足够车位、宽带网络、智能化管理等将是未来写字楼必备条件。重视配套设施齐全，高智能化，星级管理服务，含有浓郁文化内涵和较高附加值写字楼将是未来市场主流。4、租售价格稳中有升长沙现在写字楼（多数为商住楼）租售价格还处于较低层面，还有较大上升空间。这一点和宏观经济环境有着休戚相关联络。长沙市良好经济发展态势，将是写字楼市场价格上升一大保障。据调查，长沙市写字楼日租金水平提升到1.6元2.6元之间，平均售价在36006000元/平方米左右，空置率仍将有大幅度下降，尽管如此，写字楼市场租售价格在短时间内不会有很大上升，但伴随经济发展，市场需求增加，将表现出稳中有升发展趋势。（五）长沙中央商务区（CBD）构想在长沙市城市总体计划中，对CBD注入了新内容，计划中长沙中央商务区为“以现有五一路中心绿化广场即芙蓉广场为关键，东起韶山路、西至蔡锷路、北起展览馆路、南至人民路，以金融贸易、办公、管理、商业、文娱等活动所共同组成关键地带，面积约3平方公里。”计划强化该区域功效，进行升级改造，发明优美环境，建设集商务、办公、信息、文化、娱乐于一体商务中心。要建成完全意义上长沙CBD，为时尚早，但现今芙蓉路已初具雏形，伴随芙蓉路建成和拓宽，道路两旁建设日新月异，不停地聚敛周围商业气息，多种类型写字楼会相继出现，并逐步得到提升。如银华大厦、国际金融大厦、国贸大厦、华联大厦、新闻大厦、商业银行大厦、平安大厦、海东青大厦、金属大厦和在建顺天国际财富中心等中高级写字楼。和此同时，在整条芙蓉路两旁分布着大大小小为数众多金融机构：40家各类银行机构网点、13家证券企业营业部及总部、5家保险企业、3家期货企业和1家信托投资企业。其中，中行湖南省分行办公大楼已经启用，建行湖南省分行办公楼、工行湖南省分行办公楼、农行湖南省分行办公楼全部已落户在芙蓉路，为入驻写字楼企业提供了金融服务上便利。长沙CBD应参考国外CBD模式及当地实际进行创新，其功效包含经营管理(总部)、金融、专业化服务、展览及会议、酒店及配套公寓、娱乐及高级零售等，是以商务中心为主发展模式，商务办公在性质和规模上是占绝对地位日常活动(通常在60%以上)，以理性方法发明出一个高效、高科技商务空间。很多消费者也期待那些眼界高、理念新新生代开发力量在不停吸收外来优异营养基础上，推陈出新，为长沙写字楼升级开发和城市品位提升做出部分创新和突破。市场发展多方面需求正将写字楼市场引入功效更新，更适合不一样办公需求发展轨道。能够肯定，未来几年商务公寓发展将会成为长沙市商住物业市场中一个亮点，只要发展商在服务、配套方面真正营造出宜商宜住环境，商务公寓市场大有可为。三、长沙市酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓需求分析1、商务型物业不能满足需求，造成空置严重（1）现代型企业对商务型物业要求较高因为长沙市经济增加带动，不仅外地驻长沙办事机构急剧增加，同时长沙市涌现出一批创业型小企业，如IT行业、广告业、咨询服务行业等，也存在着大量SOHO一族等自由职业者。这类办事机构和创业型企业在选择办公场所同时，对居住条件提出了较高要求，商住型物业无疑成为其理想物业，同时配套设施要求更完善，交通更方便，地处商务中心地段等等，尤其是以居家办公为特点自由职业者，对商住要求更高。（2）计划设计、功效不足令现存商务型物业不能满足需求长沙市现在商务型物业大部分为商住式写字楼，这些商住型写字楼在位置和功效配套方面还不尽人意，营业性功效方面较差，停车位不足，户型面积设置不合理，现在市场上写字楼面积全部偏大，总价太高，难以吸引投资者和消费者。外观设计普遍没有特色，个性特点不突出，不能充足表现买家企业实力和企业形象。2、商务物业更新换代，是市场发展肯定趋势（1）商务型物业市场缺乏适宜产品从现在市场上来看，市场需要商务型物业首先要求商住功效要增强，面积要适中，价格方面也要求比纯写字楼要低，配套设施齐全，交通便利，地处商务中心，不少业主全部认为电梯安全、速度快、车位充足、网络快捷、商务配套功效齐全、物业管理完善写字楼含有更大实用价值和投资价值。但现在长沙市商务型物业市场缺乏这种适宜产品，现有写字楼大多存在或多或少、这么那样缺点。（2）需求增加显著快于市场有效供给现在，长沙市写字楼市场有回温迹象，伴随宏观经济好转，长沙经济快速发展，城市建设显著加紧，尤其是加入WTO后，众多外来企业急于抢滩，大批创业型企业不停涌现，自由职业流行，均给商务型物业市场带来机遇，但因为长久以来写字楼市场一直处于低谷，空置严重，对应配套更新和服务创新严重滞后于显著增加市场需求，发展商急于为空置写字楼“解套”，而无意开