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城市华城前期物业管理

招 标 文 件

招标单位：江苏中发置业
发放时间：二OO六年二月十八日

目 录

投标邀请书

前 言
一、物业基础情况
二、前期物业管理期限和内容
三、前期物业管理标准要求
四、对投标人和投标书要求
五、招标书和现场答辩评分标准
六、评标、决标
七、招标日程安排
八、签定协议
九、相关招标相关说明
十、前期物业管理期间考评及奖惩措施
十一、通讯联络方法

投标邀请书

(被邀请单位全称)：
一、招标单位对投标单位资格审查工作已经结束，贵单位资审合格，含有本招标项目标实施能力，现正式邀请贵单位参与城市华城前期物业管理投标。
二、请投标单位接到本招标文件后，认真阅读各项内容，进行必需投标准备，并根据招标文件要求具体编制投标文件。
三、招标单位将按本招标文件投标须知确定时间、地点开标、评标和定标。

招标单位(公章)：江苏中发置业
地 点：江苏省淮安市金湖县园林路343号
电 话：0517—6997190 6997191
联络人：钱晓明 杨凡
传 真：0517---6997190

城市华城前期物业管理项目
招标文件

前 言

城市华城由江苏中发置业投资开发建设，是含有金湖县地标建筑群中高级住宅小区，座落于黎城镇衡阳路以东，翠湖公园以西，紧邻县三里河滨河绿地景观带。该小区以“现代全生活”为专题，以“人和自然”为本，以步移景变、欧派典雅优美环境为特色，以布局合理、功效齐备、安全舒适、可连续发展为宗旨，表现了现代人文居住高风尚品位。建设基地面积17.015公顷，总建筑面积25.8335万平方米。
为加强城市华城管理和服务，引进中国最优异物业管理，保持和完善开发商创建城市华城品牌，依据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行措施》、江苏省及地方政府相关要求，江苏中发置业决定：依据一次计划设计，分期开发建设实际，采取一次招标选聘物业管理企业，分期实施前期物业管理。并采取公开招标方法，在全省范围内选聘一家物业管理企业对“城市华城”实施一体化管理。
一、物业基础情况
1、地理位置：江苏省金湖县黎城镇衡阳路228号
2、计划建设指标：
(1)建设基地面积168189平方米，其中A区(住宅商业区)218035平方米，B区(宾馆休闲区)40300平方米。总建筑面积258335平方米。一期住宅建筑面积79691平方米，地下车库停车位90辆。
(2)、容积率1.38 。
(3)、建筑占地面积（一期）53333.6，建筑覆盖率30% ；
(4)、绿地面积67612平方米，(其中一期约21440平方米)，绿地率 40.2%；
(5)、住宅区总栋数：47栋，总户数1564户；(其中一期16栋，548户；)其中：
小高层，15栋， 566户，60580平方米。(其中一期6栋，184户，17103平方米)，电梯11部，“三菱”、“奥迪斯”或同品质合资名牌电梯；
多层， 32栋， 998户，157455平方米。(其中一期 10栋，364户， 39799平方米)
(6)、商业建筑面积：60868.2平方米；(其中一期沿街商铺14790平方米，大型超市8000平方米不在物业招标范围中)
(7)、总停车位：900辆；
其中地上停车位440辆(一期约80辆)，地下停车位460辆(一期90辆)；
(8)、自行车位：3000辆；
(9)、物业用房面积：800平方米(其中一期300平方米) ；
(10)、托儿所面积：600平方米；
(11)、公用工程配套用房：2200平方米(其中一期460平方米)；
(12)、水、电配套设备
商铺、多层生活用水源均利用市政压力直接供水，小高层采取小区集中变频供水系统，变频水泵和生活水箱设置在地下室。分户水表一律设在户外，室内排水采取污、废分流制，室外污、废水经化粪池处理后排入市政污水管。
小区内设一座10KV分支站，及箱变(50KVA)数台，电源采取380V/220V低压供电，一般住宅采取单相供电。小高层住宅，采取双相供电。
(13)、小区公共部分水、电费用另分表计量，分摊费用缴纳措施按淮安市相关要求。智能化(弱电)系统
小区及住宅设有电话、有线电视、楼宇可视对讲系统、闭路电视监控等安全防范系统、公共广播系统等。
(14)、消防系统，多层不设室内消火栓，商铺室内消火栓直接利用市政供水，小高层采取临时高压给水系统，消防水泵和消防水箱设置在小高层地下室。依据建筑物危险等级和水灾类别，在对应层面设置一定数量手提式灭火器。
(15)、燃气，小区设管道液化气，由市政液化气管道引入；
(16)、垃圾处理，对垃圾采取袋装定时搜集方法，小区设垃圾搜集站，统一运往城市垃圾处理中心集中处理。
3、在小区西面衡阳路为小区关键入口，设1个二十四小时开门主出入口；北面健康西路设1个二十四小时开门次出入口；东面和昌盛路连接处设1个定时步行出入口；南面和滨河景观带连接处设1个定时步行出入口。
二、前期物业管理服务期限和内容
(一)前期物业管理服务期限不少于五年，从中标通知书下发签字协议至3月14日，此间业主委员会成立除外。
(二)内容：
1、小区公共区域清洁卫生；
2、小区公共区域秩序维护；
3、小区公共区域绿化日常维护；
4、小区公共部位、公共设施设备日常运行、维护、维修；受业主或使用人委托房屋自用部位、自用设备设施维修和养护；
5、对商业街、广场区域管理和服务；
6、做好小区业主入住管理和装修管理工作；包含按淮安市住宅入住管理要求，建设方将房屋钥匙交由物业企业发放给住户，物业企业在住户拿到钥匙时和住户签定入住管理协议及装修管理协议，建立业主及使用人档案资料管理；
7、小区房屋完工及接管验收档案资料管理，符合《淮安市物业管理验收暂行措施》要求要求，方办理验收交接。
8、专题服务、特约服务及小区文化管理；
9、政策、法规和协议要求其它事项。
三、前期物业管理标准和要求
(一)、综合管理服务标准：
1、管理处设置：
(1)、小区内设置管理处。
(2)、办公场所整齐有序。
(3)、配置办公家俱、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用具。
2、管理人员要求：
(1)、小区经理有全国物业经理上岗证，有十二个月以上小区物业管理经理任职经历。
(2)、管理人员服装统一、挂牌上岗，仪表整齐规范。
3、服务时间：
周一至周日天天行政管理人员12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。
4、日常管理和服务
(1)、服务规范应符物业管理行业规范要求。
(2)、二十四小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，通常修理一天内完成(预约除外)。
(3)、对业主或使用人投诉在二十四小时内回复处理，并书面告之投诉人。
(4)、制订小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合要求行为、现象立即劝阻、阻止或汇报相关部门。
(5)、建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用收支进行财务管理，做到运行规范，账目清楚，财务公开。
(6)、建立档案管理制度，建立齐全小区物业管理档案【包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等】。
(7)、制订小区物业管理和物业服务工作计划，并组织实施。
(8)、建立健全维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清楚。
(9)、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多个形式和业主或使用人进行沟通，每十二个月沟通面不低于小区住户80%。
(10)、制订管理处内部管理制度和考评制度。
(11)、利用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。
(12)、服务窗口应公创办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
(13)、每十二个月对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并立即整改。
(14)、能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务；节假日有专题部署，每十二个月组织两次以上小区活动。
(15)、综合管理其它服务项目达成约定服务标准。
(16)、对违反小区条约(临时条约)或政府相关要求行为进行劝阻、阻止或报相关部门处理。
(二)、公共区域清洁卫生服务标准
楼内公共区域
1、地面和墙面：每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次数上；大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，洁净、无灰尘。
2、楼梯扶手、栏杆、窗台：隔日擦抹一次，保持洁净、无灰尘。
3、消防栓、指示牌等公共设施：每七天擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。
4、天花板、公共灯具：每个月除尘一次，目视洁净，无蜘蛛网。
5、门、窗等玻璃：每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每七天一次，目视洁净、光亮、无灰尘。
6、天台、屋顶、保持清洁、无垃圾。
7、垃圾搜集：按楼层设置垃圾搜集点，每日清理二次，搜集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
8、电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上；每个月对电梯门壁扫蜡上光一次，表面光亮，无污迹。
楼外公共区域
9、道路地面、绿地、明沟：地面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面洁净，地面垃圾滞留时间不能超出一小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。
10、公共灯具、宣传栏、小品等：每七天擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。
11、水景：每七天二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定时对水体投放药剂或进行其人处理，保持水体无异味。
12、垃圾厢房：有专员管理，生活、建筑封闭存放，垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢(房)整体清洁、无异味、灭害方法完善。
13、果皮箱、垃圾桶：合理设置，每日清理二次，擦拭一次，箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。
14、消毒灭害：每个月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每六个月灭鼠一次。
(三)、公共区域秩序维护服务标准
1、人员要求
(1)、人员中45周岁以下人员占总数40%以上，身体健康，工作认真负责并定时接收专业培训。
(2)、处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
(3)、上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
(4)、配置对讲装置和其它必备安全护卫器械。
2、门岗
(1)、出入口二十四小时值班看管，其中主出入口双人值勤，6：30-20：00立岗，并有具体交接统计和外来车辆登记统计。
(2)、外来人员进入小区，经过对讲系统联络住户，决定是否放行。
(3)、进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路通畅；对大型物件搬出实施统计。
3、巡查岗
(1)、安保人员手持巡更采集器，按指时时间和路线每二小时巡查一次，关键部位应设巡更点。监控中心有巡更统计(如无巡更器，巡查时二人一组)。
2、警情后五分钟内抵达现场，帮助保护现场，并汇报管理处和警方。
(3)、碰到异常情况或住户紧急求援时，五分钟内赶到现场，采取对应方法。
4、技防设施和救助(监控岗)
(1)、小区设备有监控中心、应含有录像监控(监控点覆盖、小区关键道路停车场及出入口)、楼宇对讲、周界报警、住户、煤气报警等5项以上技防设施，二十四小时开通，并有些人驻守，注视各设备所传达信息。
(2)、控制中心接到报警信号后，保安人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接收用户救助要求，解答用户问询。
(3)、小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每十二个月应组织不少于一次防火应急预案演练。
5、车辆管理
(1)、地面、墙面按车辆道路行驶要求设置指示牌和地标，车辆行驶有要求路线，车辆停放有序。
(2)、专职人员二十四小时巡视和帮助停车事宜。
(3)、收费管理车库应二十四小时有专员管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设置指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。
(四)、公共区域绿化日常养护服务标准
草坪：
修剪：草坪保持平整，草高不超出8㎝。
清杂草：每十二个月清除杂草七遍以上，杂草面积小于5%。
灌、排水：常年确保有效供水，有低洼立即整平，基础无积水。
施肥：按肥力、草种、生长情况立即施肥，每十二个月二遍以上。
病虫害防治：立即做好病虫害防治。
其它：草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。
树木：
修剪：乔、灌木修剪每十二个月三次以上，基础做好无枯枝、萌孽枝；蓠、球、造型植物立即修剪，每十二个月不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪立即，每十二个月不少于三次，基础无枯枝。
中耕除草、松土：适时中耕除草，做到基础无杂草，土壤疏松。
施肥：按植物品种、生长情况、土壤条件适时施肥，每十二个月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。
病虫害防治：防治结合、立即灭治，关键病虫害发生低于5%。
扶正加固：树木基础无倾斜。
其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。
花坛花境：
部署：十二个月中有三次以上花卉部署，三季有花。
灌、排水：保持有效供水、无积水。
补种：缺枝倒伏不超出五处。
修剪、施肥：立即清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每十二个月施基肥一次，每次部署前施复合肥一次。
病虫害防治：适时做好病虫害防治
(五)公共部位、共用设备设施日常运行、养护、维修服务标准
公共部位：
房屋结构：每十二个月二次以上对房屋结构进行检验，包含使用安全部位每季检验一次，并有统计，发觉损坏立即安排专题修理并通知相关业主、使用人。
门窗：天天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。
楼内墙面、项面、地面：墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。
管道、排水沟、屋顶：每个月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排不通畅(6月至9月每半月检验一次)，每六个月检验一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损，应立即修理。
围墙：每半月一次巡查围墙，发觉损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。
道路、场地等：每七天一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发觉损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。
休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发觉损坏立即修复，保持原有面貌，确保其安全使用。
室内健身设施、儿童乐园等：每日一次巡查，发觉损坏立即修复，确保器械、设施安全使用(如需要更换除外)。
安全标志等：对危除患部位设置安全防范警示标志，并在关键通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每个月检验一次，确保标志清楚完整，设施运行正常。
供水系统：
1、对供水设备每个月检验三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季节一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每十二个月保养一次水泵，确保供水正常，泵房整齐。
2、每十二个月定时二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准，并有卫生监督部门对供水水验汇报。
3、小高层房屋每十二个月二次对减压阀进行测压并做好统计。
4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必需安装金属防护网并完好，每十二个月秋、冬季对暴露珠管进行防冻保养。
排水系统
1、天天二次检验污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。
2、每十二个月二次对污水处理系统全方面维护保养。
3、控制柜电气性能完好，运作正常。
4、污水处理系统正常运行，周围基础无异味和显著噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环境保护要求。
5、每十二个月清洗曝气机空气滤网二次，如有破损立即更换。
公共照明
公灯：立即修复损坏灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮率在99%以上。
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。
公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每个月一次保养室内、室外公共电气柜，每十二个月一次电气安全检验，确保电气设备运行安全正常。
消防系统、消防设施、设备：
1、消防泵每个月开启一次并作统计，每十二个月保养一次，确保其运行正常。
2、消防栓每个月巡查一次，消防栓箱内多种配件完好。
3、天天检验火警功效、报警功效是否正常。
4、每十二个月试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格应该调换。
5、每六个月检验一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检验。
6、每个月检验一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
避雷系统避雷设施：每十二个月二次检验避雷装置，10层以上楼宇每十二个月应测试一次，确保其性能符合国家相关标准。
弱电系统：
楼宇对讲系统(可视)：不定时进行调试和保养，确保其二十四小时运行正常，对讲主机选呼功效正常，且选呼后对讲(可视)功效正常，语音(图像)清楚，对讲分机开锁功效、门体闭门器自动闭门功效正常。
住户煤气泄露报警：不定时进行调试和保养，确保其二十四小时运行正常，中心报警控制主机应能正确显示报警或故障发生信息，并同时发出声光报警信号。
周界报警：二十四小时设防并正常运行，不定时进行调试和保养，确保该系统警戒线封闭、无盲区和死角，确保中心控制室经过显示器、报警控制器或电子地图准克地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
监视系统：不定时进行调试和保养，确保各项监控设备二十四小时正常运行，能清楚显示出入人员面部特征和车辆车牌号，录像功效正常。
电子巡更：依据需要设定巡更路线、时间，不定时地进行调试和保养，确保期正常运行，保持巡更时间、地点、人员和次序等数据显示、归档、查询和打印等功效正常，巡更违规统计提醒功效正常。
电梯：1、确保电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整齐。
2、委托专业维修保养单位进行定时保养，每十二个月进行安全检测并持有有效《安全使用许可证》，物业企业应有专员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生通常故障，专业维修人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
水景(动力)：
1、每七天一次巡视检验喷水池、水泵及其它隶属设施，损坏部位立即修复，确保其正常运行。
2、重大节日前应对景观设施进行安全、功效检验，确保节日期间各项设施运行正常。
(六)、装饰装修管理标准
1、有严格实施建设部《住宅室内装饰装修管理措施》具体方法；
2、有专员负责装饰装修管理工作；
3、和业主或使用人签署装饰装修管理服务协议，装饰装修多种手续齐全；
4、天天巡查业主或使用人装饰装修现场，立即发觉、劝说和阻止违章违规行为；
5、对已造成事实后果或拒不更正违章行为，应立即汇报相关部门依法处理；
6、小区内严禁违犯建设部《住宅室内装饰装修管理措施》第五、六、七、八、九条要求行为；
7、保持小区建筑物外观和小区景观原始风貌，无严重违章行为。

四、对投标人和投标书要求
1、投标人必需含有三级以上物业管理资质；(含三级暂定企业)
拟派任小区经理应含有建设部颁发《全国物业管理企业经理上岗证书》
2、投标文件组成：
(1)、投标函；
(2)、法定代表人委托书；
(3)、资格证实文件，包含营业执照、注册资金、资质证书、奖励证书、法定代表人身份证等复印件；
(4)、企业概况、企业业绩(需提供协议复印件)；
(5)、企业财务情况；
(6)、物业管理方案(要分别做整个小区通常管理方案和一期关键管理方案；)
3、物业管理方案关键内容：
(1)、拟采取管理方法，包含：管理理念、管理模式、机构设置、运作机制、激励机制、工作步骤、信息反馈渠道、控制方案等；
(2)、计划达成管理目标、管理内容、管理标准、和应急处理方案；
(3)、管理人员配置，包含：管理处正、副经理简历、各类人员数量、综合素质、各岗位人员配置、岗位证书和培训计划、方法和目标等；
(4)、管理规章制度，包含公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和考评奖惩制度等；
(5)、管理工作必备物资装备计划情况，包含器械、工具、通讯、治安办公用具装备装备、办公设备和办公用具等(公办用房由开发商负责装修)托管期满后，物管企业负责移交给开发商列清单，属业主共有。
(6)、财务收支预算，包含管理成本、财务预算和收支平衡预算，提供物业管理收费标准和测算依据，增收节支方法，财务管理制度等；
(7)、专题服务、特约服务、小区文化等；
(8)、档案建立和管理；
(9)、各项管理指标承诺；
(10)、愿意承受相关奖罚。
五、招标书和现场答辩评分标准
评标总分为100分，评标项目及分值标准为：
1、物业管理方案 (35分)
(1)、管理服务整体思绪 5分
(2)、拟采取管理方法 5分
(3)、计划达成管理目标、管理内容、管理标准、和应急处理方案
5分
(4)、管理人员配置 5分
(5)、管理规章制度 3分
(6)、管理工作必备物资装备计划情况 2分
(7)、财务收支预算 2分
(8)、专题服务、特约服务、小区文化 2分
(9)、档案建立和管理 2分
(10)、各项管理指标承诺 2分
(11)、愿意承受相关奖罚 2分
2、报价 (30分)
各报标单位每十二个月总报价平均值乖以0.97为评标标准。投标报价和评标标准相比每相差5%加或扣1分，不足5%以差入法计算，报价分物业服务费标准(分商业多层住宅、小高层)支出、收入、补助 (不含办公用具补助)
3、企业业绩及信誉 (20分)
(1)、经营业绩(含托管面积、托管物业类型和盈利情况) 3分
(2)、服从主管部门管理情况(含有没有违约、服从情况) 4分
(3)、信誉1(含省优、市优) 5分
信誉2(含省、市、县、街道、方明等) 3分
(3)、实绩考察 5分
4、现场陈说答辩护人 (15分)
(1)、企业经理答辩护人 3分
(2)、拟任城市华城小区经理答辩委托书(4个星期) 12分
六、评标、决标
1、评标委员会由江苏中发置业、金湖县物业管理科、物业管理教授共7人组成，负责评标决标工作；
2、评标标准：遵照公平、公正和老实守信标准，以综合原因评标，对各项逐项打分，综合得分最高者为中标单位；
3、评标、决标程序和方法：举行开标、评标、决标会议，当场宣告中标人、候选人(第一中标人、第二中标人)
七、招标日程安排
1、公布招标公告：
日期：3月6日之前，在 “扬子晚报”“淮安市房地产信息网”上公布《城市华城物业管理招标公告》
2、投标报名：
日期：3月6日
地点：江苏省淮安市金湖县园林路343号2楼
联络人：钱晓明 杨凡
电话：0517—6997190 6997191
3、资格审查：
报名日期：截止3月6日
4、发资格预审合格通知书：
日期：3月8日
5、购置招标文件(每份300元)，勘察现场、答疑：
日期：3月10日前
地点：江苏省淮安市金湖县园林路343号2楼
联络人：钱晓明 杨凡
电话：0517—6997190 6997191
6、投送标书
日期：3月6日
投标截止时间：3月25日16:00点
地点：江苏省淮安市金湖县园林路343号2楼
7、3月26日早晨，召开评审委员会预备会
8、开标、评标、决标
日期：3月28日
地点：江苏省淮安市金湖县园林路343号2楼
八、签署协议
1、协议文本采取建设部印发《前期物业服务协议(示范文本)》：
2、投标人在30日内和招标人签署物业管理委托协议；
3、招标文件中要求管理目标、管理标准和要求、投标人答辩过程中说明和承诺将成为物业管理委托协议组成部分，和物业管理委托协议含有相同效力。
九、相关招标相关说明
1、投标人可经招标单位许可到项目现场进行考察，考察现场费用由投标人自理，不管投标结果怎样，投标人自行负担其投标文件编制和递交所包含一切费用。
2、投标单位在取得招标文件5日内，能够书面形式要求招标单位对招标文件进行澄清，招标单位在收到要求澄清问题2日内作出书面回复。招标单位回复将同时送给全部取得招标文件投标单位。
投标截止5天前，招标单位可依据需要，以书面补充通知方法修改招标文件，补充通知和招标文件相同有效。
3、投标单位在测算物业管理费用和报价时，须参考江苏省及金湖地域物业管理及收费政策要求，并充足考虑当地实际情况。并分别商铺、小高层、多层收费标准。投标报价在协议实施期间相对固定不变。以后如有管理项目标改变，单位价格再作增减。
4、小区生活垃圾和装修等建筑垃圾清运按金湖县相关要求实施，楼内公灯电费分摊到各相关用户交纳。
5、在原定投标使用期满之前假如出现特殊情况，招标单位可向中标人提出延长使用期要求，双方具体协商。这种要求和回复应以书面函件形式进行。投标人，不得修改其投标文件，但需要对应地延长投标确保金使用期。在延长久内，相关投标确保金退还和没收要求仍然适用。
6、投标确保金，投标人须在投标截止日前交投标确保金2万元，并和投标文件同时送交招标人。不然为不合格投标书。未中标投标人投标确保金，将在开标结束后三日内无息退还。中标人投标确保金，在签署协议时按要求提供履约风险抵押金4万元后给予退还。
7、有下列情况之一，投标确保金将不予退还：
(1)、投标人在投标使用期限内，撤回投标文件；
(2)、中标人未能在要求期限内签署协议协议书；
(3)、中标人未能在要求期限内提供符合要求履约风险抵押金；
(4)、投标人有不正当竞争行为；
(5)、对评标定标施加影响，扰乱正常开标秩序。
8、投标文件递交：
(1)、投标文件正本一份和副本九份均应在标书封面、标书内要求位置应加盖投标人公章及法定代表或授权代表人印章，封面上正确注明“正本”或“副本”字样。投标人将投标文件正本或副本应分别封装在两个文件袋内，文件袋封口处应加盖投标人公章及法定代表人或授权代理人印章。
文件袋上应注明：
(a) (投标项目)
(b)投标文件“正本”或“副本”
(c) (投标人名称)
(d)公开开标前不得开封
(2)、上述文件袋上应注明投标人名称和地址，方便投标人被宣告迟到时，能原封退还。
(3)、假如上述文件袋没有按上述要求并加写标志，招标单位将不认可投标文件错放或提前开封责任，由此造成过早开封投标文件，招标单位将给予拒绝。
(4)、投标文件报价部分单独密封。
9、投标人递交投标文件以后，能够在投标截止时间前修改或撤回其投标文件。但在投标截止日期后，不能修改或撤回投标文件，不然其投标确保金将被不予返还。
10、开标、评标、定标：参与开标投标人授权代表应携个人有效身份证件署名报到，以证实其出席，在开标过程中招标人作开标统计，投标人应对开标统计进行签字确定。
11、由评委对参与投标单位经理、拟任城市华城管理处经理二人进行提问，提问内容限于标书和城市华城管理事项和物业管理法规政策知识，依据答辩评分标准，和回复人仪表、态度、信心、管理及法规知识、情况熟悉程度，正确性等，进行评分，得出各单位答辩分。
十、前期物业管理期间考评及奖惩措施
(1)、在前期物业管理期间，招标人设置20万元奖金；中标企业在签署委托管理协议时交纳4万元作为履约风险抵押金；
(2)、在前期物业管理期间，开发商每三个月对物业管理情况进行考评，考评标准为协议和招标文件要求服务内容、服务标准和要求。考评方法为定量考评和抽样测评考评相结合，实施100分制，服务标准中某一服务(养护)要求没有达成标准扣1分。
(3)、奖罚条件：
在前期物业管理期间，在每三个月考评中，每扣1分，则从4万元奖金中扣除500元。如在前期物业管理结束时，中标企业因管理业绩差，累计加权平均综合考评得分数低于60分时，中标企业交纳4万元履约风险低押金不予退还；累计加权平均综合考评分数在60-70分时，中标企业交纳4万元履约风险抵押金退还2万元银行同期存款利息；累计加权平均综合考评得分数在71-79分时，中标企业交纳4万元履约风险抵押金退还3万元银行同期存款利息；累计加权平均综合考评得分数在80分以上时，中标企业交纳4万元履约风险抵押金全部退还，并退还4万元银行同期存款利息，获国优、省优、市优物管奖分别奖励16万、8万和4万，没有取得荣誉从履约金扣2万。如有重大管理缺点，经主管部门认定属实扣5万。
(4)、考评内容及评分细则
总分100分。考评内容及标准见招标书第7页“三、前期物业管理标准和要求”至17页倒数第6行，和第24页“十、前期物业管理期间考评及奖惩措施”
十一、通讯联络方法
通讯地址：江苏省淮安市金湖县园林路343号
江苏中发置业
联络人：钱晓明 杨凡
邮编：211600
联络电话(传真)：0517—6997190,6997191