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武汉长印房地产开发企业

土地评定工作手册

版 本 号：
公布日期： 4月6日
发放编号：
持 有 者：

武汉长印房地产开发

目 录

一、土地评定工作内容 242
1获取土地资料 242
2资料审核 242
3初步评定 243
4初步评定决议 243
5签署合作意向书 244
6实地调研 244
7提交项目评定汇报 244
8决议层决议 245
9确定协议及协议谈判 245
10协议决议 245
11进入实施阶段 246
二、土地评定工作步骤 247
三、多种文件格式和表格 248
项目资料清单 248
项目成本估算标准表格 249
初步评定汇报提要 250
初步评定会议议程 251
初步评定会议备忘录 252
项目评定量划书 253
实地调查内容及方法 254
项目评定汇报 255

A. 第四部分：土地评定
一、土地评定工作内容
1获取土地资料
内容界定：在初步接触以后，土地方/合作方提供土地（项目）相关资料，便于展开初步评定工作。
负责部门：和合作方初步接触联络人/营销副总
实施部门：市场部
工作步骤：
联络人介绍总监和土地方/合作方认识
以总监名义，提出资料清单（见附件1）
接收土地方/合作方提供资料并归档

2资料审核
内容界定：在土地方/合作方提供土地（项目）相关资料后，对资料进行审核，检验土地方/合作方提供资料是否全方面而正确，如不全方面，请土地方/合作方补充。
负责部门：营销副总
实施部门：市场部
工作时间：1个工作日
工作步骤：
依据资料清单，检验各项送审资料是否齐全
检验单项资料内容是否全方面或正确
假如资料正确，复印并归档，将复印件用作初步评定
假如资料有漏缺，请总监联络土地方/合作方补充资料
3初步评定
内容界定：依据土地方/合作方提交土地（项目）相关资料，对土地方/合作方、项目（土地）情况、项目所在地市场情况进行初步评定。
负责部门：营销副总/工程副总
实施部门：市场部/工程部
工作步骤：
依据资料提供数据，进行初步项目成本估算（项目成本估算标准表格见附件2）[市场部负责]
提交工程部审阅
经过internet网络、人员关系网，了解项目所在地市场情况、合作方情况。[市场部负责]
依据搜集到资料，整理并形成初步评定汇报（汇报提要见附件3）[市场部负责]
提交汇报[市场部负责]

4初步评定决议
内容界定：领导层听取市场部初步评定汇报，并对合作是否做出初步决议。
负责部门：市场部
决议层级：企业总经理/总监
参与人员：市场部、工程部跟进人员
工作步骤：
初步评定汇报（WORD文档）[会议议程见附件4]
做出初步评定决议（或提出初步合作前提条件）
市场部负责撰写初步评定汇报会议备忘录（范本见附件5）
如提出合作前提条件，由总监和土地方/合作方协商
将前面搜集到资料及会议备忘录转交策划部

5签署合作意向书
内容界定：企业总裁和土地方/合作方签署合作意向书
负责部门：总经理/营销副总
实施部门：市场部/律师
工作步骤：
确定合作意向书（范本见附件6）
签署合作意向书
提交项目评定工作计划给合作方（范本见附件7）

6实地调研
内容界定：到项目所在地进行调研
负责部门：营销副总
实施部门：市场部
工作步骤：
市场部该项目标责任人向总监、合作方提交市场调研计划书（调研计划书范本见附件8）（调研内容及方法见附件9）
和土地方/合作方进行项目交流会，了解其要求及意向
约见当地前五名策划代理企业及行内人士，了解市场格局及人文情况
对项目所在地市场进行调研，搜集市场数据

7提交项目评定汇报
内容界定：依据市场数据，分析整理成项目评定汇报，提交决议提议
负责部门：营销副总/工程副总
实施部门：市场部
工作步骤：
资料分析、整理
撰写汇报（汇报提要见附件10）
成本-效益分析部分，市场部完成后提交工程审阅

8决议层决议
内容界定：集团决议层听取策划部项目评定汇报，并对合作是否做出决议。
负责部门：总经理/总监/市场部
决议层级： 董事会
工作步骤：
项目评定汇报（POWERPOINT形式）
做出决议（或提出合作条件）
如提出合作条件，由总裁和土地方/合作方协商

9确定协议及协议谈判
内容界定：依据董事会意见，确定协议并进行协议谈判。
负责部门：总经理
实施部门：总监/市场部/律师
决议层级：集团董事会
工作步骤：
确定协议（范本见附件10）[市场部/律师]
协议具体条款谈判[总经理、总监、律师]
形成最终版本协议[市场部/律师]

10协议决议
内容界定：集团决议层依据最终版本协议做出最终决议。
负责部门：总裁/总监
决议层级：董事会
工作步骤：
提交最终版本协议
最终决议

11进入实施阶段
内容界定：依据协议条款组建项目企业
负责部门：项目管理中心

二、土地评定工作步骤
2.1情况是否全方面
8决议层决议
10协议决议
退出步骤
否
初步接触
1获取土地资料
2资料审核
3初步评定
4初步评定决议
6实地调研
4.1协商合作前提
4.2合作前提是否符合
7提交土地评定汇报
8.1 协商合作条件
8.2合作条件是否符合
9确定合作协议
9.1协议谈判
11进入实施

是
进入土地贮备资料库
否
肯定
肯定
条件
否
是
条件
肯定
肯定
条件
5签署合作意向书

三、多种文件格式和表格
项目资料清单
土地使用权证
地块正确地址、红线图及电子文件；
计划设计关键点；
初步技术经济数据；
前期可行性分析汇报；
地质勘探资料；
原有土地方背景资料及其期望合作方法；
所在区分区计划及未来对地块产生重大影响市政设计建设情况；
项目地块周围配套情况；
对项目地块分析及相关市场调研汇报。

项目成本估算标准表格
序号
项 目
取定标准
计算基础
累计
总面积单方造价(元/m2)
可售面积单方造价(元/m2)
备注
1
土地成本

万元

1.1
土地成本
元/平方米
平方米

按提供资料
1.2
其它土地费用

-
-

2
前期费用

万元

2.1
创办费用

2.2
设计费用
元/平方米
平方米

按总建筑面积
2.3
前期勘探费
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3
基础设施配套工程费

万元

3.1
道路工程
元/平方米
平方米

按用地 面积20%计算
3.2
供电工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.3
供水工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.4
电讯、智能化系统工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.5
排水管道工程
元/平方米
平方米

按总建筑面积
3.6
小区园林绿化工程费
元/平方米
平方米

按用地 面积30%计算
3.7
会所
元/平方米
平方米

按建筑概算
3.8
幼稚园
元/平方米
.平方米
-
-
-
按建筑概算
4
建筑安装工程费

万元

4.1
住宅建安费用
元/平方米
平方米

按建筑概算,毛坯房装修标准
5
开发期税费

万元

5.1
配套建设费
元/平方米
平方米

按总建筑面积
5.2
人防易地建设费
元/平方米
平方米

按总建筑面积
5.3
质监/安监委托费
2.0‰
元

按工程造价
5.5
工程报建费
.1‰
元

按工程造价
5.6
劳动定额测定费
1.5‰
元

按工程造价
5.7
招投标信预算编制费
1.0‰
元

按工程造价
5.8
工程监理费
1.0%
元

按工程造价
5.9
物业管理基金
2.0%
元

按工程造价
6
不可预见费
3.0%

1+2+3+4+5
7
企业管理费
3.0%

2+3+4
8
销售费用
3.0%

销售额
9
财务成本（年息6%）

-
-

开发成本费用累计

万元

1+2+3+4+5+6+7+8+9
10
销售税费
5.5%
万元
万元

销售成本

万元

初步评定汇报提要

合作方介绍
合作方背景
合作方优劣势
合作方邀请我方合作目标
合作方提出合作条件

目录

第一篇 项目概况及区域了解
一、 项目选址及基础情况
二、 区域综合环境
三、 区域经济特征和前景
四、 区域计划发展动向
第二篇 项目开发背景
一、 城市宏观经济发展情况
二、 城市房地产市场发展概况
三、 城市商贸市场竞争格局
第三篇 发展商概况
第四篇 项目开发机会和风险规避
一、 开发机会
二、 开发风险及规避
第五篇 项目开发
一、 功效计划
二、 理念定位
三、 总体计划
四、 建筑单体
五、 园林及配套
六、 开发计划
七、 营销策略关键点
1、营销推广策略
2、时间安排
第六篇 项目经济分析
一、 经济技术指标
二、 成本效益分析
三、 销售价格估计
四、 资金回笼计划
五、 财务分析
第七篇 银企合作

初步评定会议议程
会议专题：XX项目初步评定会议
会议时间：200X.X.X
会议地点：
参与人员：总经理
营销副总
工程副总
会议议程：
研究部XXX（人员名称）进行项目初步评定汇报
参与人员就项目初步评定汇报展开提问
参与人员对项目进行讨论
形成初步评定会议决议
初步评定会议备忘录
会议专题：XX项目初步评定会议
会议时间：200X.X.X
会议地点：
参与人员：XXX XXX XXX XXX XXX XXX
撰写人：XXX
会议决议：
对项目标基础见解
……
项目合作前提条件
……
需注意问题
……
该项目各项工作责任人
……

项目评定量划书

工作时间
评定工作时间从x月x日——x月x日
评定人员
责任人：品牌管理中心 总监 xxx
实施人：xxx xxx xxx
联络人：xxx 电话：
工作安排
阶段
时间
内容
责任人
备注
市场调研阶段
X月x日-x日
抵达xxx市
xxx

X月x日-x日
交流会
xxx

X月x日-x日
地块考察
xxx

X月x日-x日
市场调研
xxx

X月x日-x日
离开xxx市
xxx

评定汇报阶段
X月x日-x日
撰写汇报
xxx

X月x日-x日
评定汇报
xxx

实地调查内容及方法
调查项目
调查内容
调查方法
调查渠道
调查结论
宏观
经济
背景
城市概况：资源，区位，面积、人口，关键经济发展指标、产业结构，关键著名企业分布，文化特色；
资料搜集
网站：当地人民政府、统计局、中经网。
《城市统计年鉴》、近两年社会经济统计公报
对比全国和周围关键城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中地位，了解城市经济增加情况判定城市经济发展走势，以宏观把握项目标区域经济发展背景和投资环境。
居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；
关键发展计划：“十五”发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；
城市
计划
建设
情况
城市发展现实状况：总体功效和产业布局，土地利用，交通情况；
城市总体计划：未来发展格局、城市关键发展方向、各组团新区定位、交通计划；
城市房地产土地供求情况；
重大城市建设项目和旧城改造情况；
资料搜集
访谈
《市志》，《市城建志》，《城市建设年鉴》，《房地产年鉴》
城市计划局、国土局权威人士
中大市政建设项目现场考察
具体了解项目区域现实状况和未来发展定位、交通条件、
分析关键建设项目对项目标影响。
房地产
业发展
概况
近几年房地产（关键是商品住宅）总体供给和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势
资料搜集
访谈
踩盘调查
《房地产年鉴》、政府房地产期刊、网站
房地产经验人士，包含开发、代理、媒体地产版
关键片区代表性房地产项目调查
了解房地产业发展历程、总体供求情况、
了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因
企业
企业管理构架、发展构想、关键资源和能力
资料搜集
访谈
企业介绍、刊物
企业关键管理人士
了解企业资源，评定其开发能力
项目
地块现实状况地形地貌、地质水文基础情况、周围景观资源和配套设施
资料搜集
访谈
现场踏勘
项目资料
企业访谈
了解项目资源条件

项目评定汇报
合作方介绍
合作方背景
合作方优劣势
合作方邀请我方合作目标
合作方提出合作条件

项目标基础情况
土地获取路径
地理位置及地址
计划设计关键点
（用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、各类型物业建筑面积、限高、特殊限制）
基础技术经济指标
（土地成本、多种税费要求、当地建安成本、特殊费用支出）
项目地块优劣势及现场照片

项目所在地社会经济情况
城市概况
（资源，区位，面积、人口，关键经济发展指标、产业结构，关键著名企业分布）
居民消费水平
(人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；)
关键发展计划
(“十五”发展计划、相关产业行业发展战略和计划；最近政策或大型市政建设情况;)
城市发展现实状况及计划
（总体功效和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体计划：未来发展格局、城市关键发展方向、各组团新区定位、交通计划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；）
项目所在区域人文情况及未来计划（附照片）

项目所在地房地产市场情况
房地产市场发展历程
行业发展水平
（总投资量、企业数量/其中资质情况、明星企业、外来企业发展情况）
土地市场情况
（土地级差及价格、年批租土地数量、年批租土地收入、土地政策、民间土地存量）
总体市场价格及供求
（总体市场均价、最高价、最低价，总体供给量、成交量/销售额、集中供给价格段和产品类型）
项目所在区域市场价格及供求
（区域市场均价、最高价、最低价，总体供给量、成交量/销售额、集中供给价格段和产品类型、关键用户起源）
该区域较明星楼盘介绍
（名称、位置、占地面积、建筑面积、户型、价格、关键用户起源）

奥园在当地市场影响力评定
认知度
美誉度
品牌印象

项目评定提议
项目预期物业类型、建筑类型、价格、目标用户
项目在操作中可能面正确问题和不确定性
怎样合作提议

附件：项目成本-效益估算表（excel表格）