物业公司招标文件.doc

项目
前期物业管理招标文件

房产发展

05月15日

招标文件目录
招标人承诺及关键提醒
第一章 招标项目介绍
第一节 项目基础情况
第二节 项目保修相关要求
第二章 投标人须知
第一节 投标人须知表
第二节 招标说明
第三节 招标内容
第四节 招标文件
第五节 投标文件编制
第六节 投标文件数量和要求
第七节 投标文件递交
第八节 投标确保金及投标单位法定代表人证实材料
第九节 开标、评标
第十节 协议签署
第十一节 投诉处理
附件
附件一 综合评分标准（格式）
附件二 评委评分表（格式）
周围三 法人代表人授权书（格式）
周围四 投标文件封面（格式）
附件五 前期物业管理委托协议（示范文本）
附件六 建设项目总平面图

招标人承诺及关键提醒

本招标项目已经区物业行政主管部门审核，市物业行政主管部门同意，且符合相关法律、法规及本市政策要求，承诺招标文件提供项目数据等均符合城市计划等部门要求，设施设备技术参数和实际设计基础一致，招标文件将作为前期物业委托管理协议附件之一，并承诺认真推行所涉义务。
招标人提醒，投标人应该认真领会招标文件精神，投标文件应该完整并实质响应招标文件要求，投标文件承诺等也将作为前期物业委托管理协议附件之一，并认真推行。

招标人（盖章）：

年 月 日

第一章 招标项目介绍

第一节 项目基础情况

招标人名称： 房产发展
招标项目名称： 项目
招标项目地址及区域四至：东起钟南街，西至无名河，南起东沙湖路，北至沈浒路。
招标项目总建筑面积：（本标书所述面积均为工程图测算面积，最终以房产测绘结果为准）总建筑面积为278267.98平方米。
招标项目建筑类型：住宅、商业
招标项目施工单位：

一、项目占地面积为 129571.98m2，总建筑面积为 278267.98 m2，容积率为1.68，建筑密度为18.91 %，绿化率≥45 %。
二、项目介绍：
物业类型
可售建筑面积（m2）
建筑百分比%
户数（套）
备注
多层住宅
37757.96
18
228

小高层、高层住宅
167101.09
80
1504

商业用房
3668.98
2

累计
208528.03
100

地下总建筑面积为54232.76 m2，地下车库面积46431.72m2，架空层面积6803.43 m2，公建配套10148.95 m2 （含地下面积1445.19平方米），绿地总面积为79273.58 m2。地面车位179个、地下汽车位1611个。
三、项目建设、交付计划：该项目二次计划 ，三期实施，建设施工期估计自12月起至 9月止。
第一批交付预期为8月1日，交付面积12404.14 m2，其中1幢面积为4678.98 m2（其中：商业用房3668.98 m2，消控室20 m2，物业用房990 m2），1幢幼稚园5307.46 m2，1幢体育馆1789.92 m2（含部分物业用房420m2），1座变电站130.31 m2，1座开关站497.47 m2 ，绿化面积4863.35 m2。
第二批交付预期为6月30日，交付面积197649.94m2，共17幢，其中：住宅152211.49m2，架空层面积5816.34 m2，地下建筑面积38431.69 m2（其中：地下车库面积33722.37 m2，其它地下室面积4709.32 m2），公建配套1190.42 m2 （含物业用房180m2），绿化面积48150.93 m2。
第三批交付预期为09月1日，交付面积68213.9m2共 13 幢，其中：住宅52647.56m2 ，架空层987.09 m2，地下面积14355.88 m2 （其中：地下车库面积12709.35 m2，其它地下室面积1646.53 m2），公建配套面积223.37 m2，绿化面积26259.3 m2。
项目设施设备：住宅客梯、太阳能、楼宇可视对讲系统、周界红外线报警系统、电子巡更系统、关键公共区域闭路电视监控系统、小区车辆出入管理系统、家庭紧急求救系统、背景音乐广播系统、宽带网等。
四、根据国家、省和市相关要求，新建物业应该配置必需物业管理配套设施。招标人承诺在本项目内无偿提供物业服务用房，总建筑面积为1590m2。具体配置在项目29号楼和03号楼及01商业楼部分，室内简单装修，含有水、电、网络等使用功效，计划于8月交付中标人使用。
依据相关要求，物业服务用房配置将满足以下要求：
1. 应设置在项目中心区域或项目出入口周围；
2. 应为地面以上独立成套房屋，含有水、电、通讯等使用功效并达成简装修水平；
3. 未配置电梯物业，物业服务用房位置不超出第三楼层；
4. 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、人防工程、室内层高不足2.2米房屋不计入物业服务用房面积。
五、项目层数为1—30层。其中体育馆1层、幼稚园3层、商业用房3层，住宅6—30层。（其中5、10、18、23号楼9层，6、11、19、25号楼11层，7、8、12、13、16、17、20、21、26、27号楼6层，9、15、22号楼18层，28、31号楼25层，29、30号楼28层，32、33、35、36、37号楼30层）。
六、项目住宅总户数为1732户。
七、项目架空层面积为6803.43 m2。其中5号楼架空层294.84 m2；10、18、23号楼架空层362.12 m2，累计1086.36 m2；6、11、19、25号楼架空层107.59 m2，累计430.36 m2；9、15、22号楼架空层329.03 m2，累计987.09 m2；28号楼架空层449.5 m2；29、30、31号楼架空层495.1 m2，累计1485.3 m2；32号楼架空层213.34 m2；35号楼架空层494.76 m2；33、36、37号楼架空层453.96 m2，累计1361.88 m2。
八、项目地下室面积为54232.76m2，为小区住宅业主共享及商业停车用。
九、项目汽车位为1790个，其中地下1611个、地上179个。
十、项目摩托车、自行车室内公共车位：18层以上住宅地下室均为非地下机动停车库5788.17平方米。
十一、项目公共配套、设施总面积为10148.95m2。（其中：物业用房1590 m2，消控20 m2，幼稚园5307.46 m2，体育馆1369.92m2，其它配电房等1861.57 m2）。
十二、项目交通组织：商业敞开式，小区住宅共有两个出入口；住宅全封闭，主出入口在商业正南部，小区东侧为1个人行出入口。
十三：项目物业建筑标准：住宅/商业外墙为面砖、石材、外墙涂料；住宅/商业内墙(公共楼梯间、走廊)为面砖；住宅/商业地坪(公共楼梯间、走廊)为地砖。
十四、项目结构概况为基础采取Φ 400管桩及350*350预防方桩基础，高层采取现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系，多层采取现浇钢筋混凝土异形柱框架结构体系，商业采取现浇钢筋混凝土框架结构体系。抗震设防烈度为6度。
十五、项目消防概况：
1．符合消防规范、小区车道环通，设置消防车道和等高地。
2．地下车库单体建筑消防：防火分区内设有自动喷火灭火系统，采取机械排烟系统。
3．室外消火栓系统为市政给水和消防泵房联合供水低压制供水系统，消火栓间距小于120米，保护半径小于150米，并考虑在消防水泵接合器周围设置。
4．室内消火栓系统为临时高压系统。在地下室消防水泵房内设有消防水池，专用消防泵，两路出口，在建筑物内消防管成环状部署，在最高建筑物顶设置消防水箱。按规范设室内消火栓。建筑物均设置磷酸铵盐干粉灭火器。
5．消防/喷淋水泵能耗为130KW，地下室机械排烟系统110KW。
6 .消防控制室在：28#楼北侧。
十六、项目电气概况：
1．专变：商业一台：500KVA
2．公变：小区设置2座20KV开闭所，设20台800KVA干式变压器。
3．其它：小区设置监控中心兼消防控制室。
十七、项目供水、排污概况：
1. 具体为小区商业、物业用房用水利用市政压力直供。多层住宅每户采取太阳能热水系统，电辅助加热。室外埋地生活给水管＜DN100采取钢塑复合管，≥DN100采取球墨铸铁管或PE管；室内生活给水管采取镀锌衬塑钢管，从集热板至集热水器热水供回水管采取铜管或不锈钢管。
2. 室内污废水合流，室外雨污水分流，不设化粪池，污水排入市政污水管网，雨水排入周围天然河道。室外埋地雨、污水管≥DN200采取高密度聚乙烯双壁波纹管，室内排水管采取UPVC管。
3.生活水泵能耗为150KW（每六层为一分区），排污泵能耗348KW。
十八、项目电梯配置概况：
多层住宅：无机房，共30部电梯，每部15KW；电梯从负一层抵达六层
小高层、高层住宅：有机房，共44部电梯，每部18KW；电梯从负一层抵达顶层，电梯机房空调：32KW
十九、项目智能配套概况：八大系统为楼宇可视对讲系统；周界红外线报警系统；电子巡更系统；关键公共区域闭路电视监控系统（监控室在：28#楼北侧）；小区车辆出入管理系统；家庭紧急求救系统；背景音乐广播系统；宽带网，设计总功率为20KW。
10幢多层8幢高层配置太阳能热水系统，电辅助加热，每户2KW，共280套，总功率560KW。
二十、项目景观、绿化工程：项目绿化率≥45%，小区景观设计遵照欧式园林造景手法，发明出规整对称、简练合理且更具实用性，能够吸引不一样年纪层爱好居住使用空间，结合高雅入口和园区各个极具观赏性景观区，提供给业主最大程度室外可活动而又优美景观场所。局部设有精巧水景、喷泉，水景面积约达240平方米，绿化总用水量6000吨/年、水景总用水量3600吨/年，水景、喷泉能耗60KW。
泛光照明接入市政用电，无需支付能花费用。
二十一、项目公用照明系统：路灯公共照明功率260KW，走廊/公共楼道照明总功率170KW（多层走廊/公共楼道照明功率数据约40KW，小高层、高层走廊/公共楼道照明总功率约130KW），配置楼道灯是感应白炽灯，电梯照明功率含在电梯总输出功率内。
地下室照明功率约300KW。
二十二、项目承接查验要求：
（一）招标人在物业交付使用15日前和中标人完成物业共用部位、共用设施设备承接查验工作。
（二）招标人实施承接查验物业含有以下条件：
1. 建设工程完工验收合格，取得计划、消防、环境保护等主管部门出具认可或准许使用文件，并经建设行政主管部门立案；
2. 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按计划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
3. 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、小区服务等公共服务设施已按计划设计要求建成；
4. 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按计划设计要求建成，并满足使用功效要求；
5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6. 物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全；
7. 法律、法规要求其它条件。
（三）现场查验20日前招标人向中标人移交下列资料：
1. 完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；
2. 共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3. 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4. 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5. 承接查验所必需其它资料。
6. 未能全部移交上述所列资料，招标人列出未移交资料具体清单并将书面承诺补交具体时限。
物业承接查验档案属于全体业主全部。前期物业服务协议终止，业主大会选聘新物业服务企业，中标人应该在前期物业服务协议终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。
（四）物业承接查验其它未尽事宜，按国家住建部《物业承接查验措施》及本市相关要求实施。

第二节 项目保修相关要求

一、建设工程保修范围和保修期限依据国家要求实施。保修期限根据确保建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者正当权益标正确定。其它设备设施保修期以下：电梯24月，配电设备24月，供水设备 24月，监控智能化设备24月，消控设备 24月，电信设备终生，道路12月，绿化24月，电气24月。除此之外设备设施保修期如国家有要求则不少于国家相关要求最低期限。
二、招标人对建设项目负担对应质量保修责任，保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。保修范围和保修期限由招标人和施工单位明确。如招标人和施工单位明确保修范围和保修期限少于（低于）上述保修范围和保修期限，招标人根据上述保修期限和保修范围，负担物业保修责任；如施工单位向招标人承诺保修范围和保修期限大于（高于）上述保修范围和保修期限，招标人根据施工单位向招标人承诺保修范围和保修期限，负担物业保修责任。
三、在保修期限内发生属于保修范围质量问题，招标人推行应负保修责任。维修经济责任由责任方负担，并由责任方对造成损失负担赔偿责任。因不可抗力或使用不妥造成损坏，招标人不负担责任。
四、超出要求保修期限，各项建设工程及安装设备养护、维修由物业服务企业组织、实施，并根据相关要求或协议约定，在专题维修资金或物业管理服务费中支出费用。
五、招标人根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任；物业服务企业根据协议约定，对其负有维护责任物业定时维修养护。
六、房屋质量确保及房屋使用说明：详见《房屋质量确保书》、《房屋使用说明书》

第二章 投标人须知

第一节 投标人须知表

序号
内 容
1
招标项目名称：
2
招标人：
招标人地址：
联络电话：
传真：
3
招标文件成本费：---元（不予退还）
4
房地产市场管理处
联络电话：
交纳履约确保金账号：

5
答疑会召开时间：视投标方需求
会议地点：同招标人地址
6
投标书截止时间：正式开标时间之前
投标书递交至：评标现场
7
投标文件正本份数：1份
投标文件副本份数：8份
8
开标时间： 月 日13时00分
开标地点：
中标公告地点：

9
签署协议时间、地点：由招标人通知

第二节 招标说明

一、招标说明
1. 此次招标采取定向招标方法，委托物业行政主管部门物业招投标机构进行。
2. 此次招标不设标底。
3. 此次招标内容、要求等以形成书面文字招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及自行做出推论、解释和结论等，招标人不负担相关责任。
4. 招标人和投标人在招、投标活动中负有遵遵法律法规、接收物业行政主管部门监督管理、推行协议约定等各项义务。
二、投标人资格
投标人必需经过物业行政主管部门资格预审。
1. 含有独立法人资格、资信良好，且有物业行政主管部门颁发贰级资质物业服务企业。
2. 投标人应该没有欺诈、违约、违规等不良行为统计和《物业服务企业资质管理措施》第十一条所严禁13种行为。
三、投标费用
投标人应自费支付投标过程中发生一切费用，不管投标结果怎样，招标人均不负担此项费用。
四、现场考察
投标人应根据招标人要求和要求日期安排赴现场考察，方便了解现场实际情况，并提供隐蔽工程图纸等资料。

第三节 招标内容

一、招标范围
建设项现在期物业管理服务。
二、前期物业管理服务内容、标准根据《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T 538-》实施，具体以下表所表示。

服务内容
服务标准
备 注
多层住宅
小高层、高层住宅
商业用房
公共
服务
接待和值守
《省标》
《省标》
《省标》

服务时限
五级
五级
五级

房屋
共用
设施
设备
维护
管理

巡检、装修管理
《省标》
《省标》
《省标》

房屋油漆粉饰
五级
五级
五级

房屋建筑物外立面
《省标》
《省标》
《省标》

给水设施
---
---
---

排水设施
六级
六级
六级

供配电系统
《省标》
《省标》
《省标》

弱电系统
《省标》
《省标》
《省标》

避雷接地系统
《省标》
《省标》
《省标》

电梯运行和管理
《省标》
《省标》
---

道路、停车场（车棚、车库）及配套设施
《省标》
《省标》
《省标》

清洁
管理

共用楼道
六级
六级
六级

电梯及电梯厅
七级
七级
---

共用卫生间
---
---
---

停车场、共用车库或车棚
七级
七级
七级

道路
六级
六级
六级

标识、宣传牌、雕塑、信报箱
七级
七级
七级

绿化带
六级
六级
六级

休闲、娱乐、健身设施
五级
五级
五级

门卫、岗亭、监控探头
五级
五级
五级

垃圾桶、果皮箱
六级
六级
六级

垃圾搜集和处理
六级
六级
六级

卫生消杀
五级
五级
五级

园林绿化养护管理
草坪
五级
五级
五级

园林树木
五级
五级
五级

花坛
五级
五级
五级

人工湖、喷水池
六级
六级
六级

假山、亭、廊、
六级
六级
六级

安全防范
人员组织
五级
五级
五级

门卫
五级
五级
五级

巡查
五级
五级
五级

其它
紧急事故反应、其它防范方法、交通和车辆管理、消防、档案资料、专题服务、特约服务等按《省标》实施。

备注
介于此项目住户较多，为了确保项目服务品质按每250户配置1名管家，前台另算。商业保洁、保安按两班制实施.

三、前期物业管理服务其它说明
1. 商业经营形式以邻里中心式，便民为主。
2. 物业管理前期介入时间和服务要求：中标单位在项目交付前2个月介入、各部门主管及职员分阶段介入，关键服务内容为工程资料整理、工程查勘验收、房屋交付文件准备、前期管理物资准备、物业管理咨询等。
3. 招标人将按计划向中标人移交招标项目，若招标人延误移交，按实贴补中标人对项目交接已投入费用；若招标人提前移交，将提前书面通知中标人。
4. 招标人委托管理前期物业管理服务期限为建设项目整体交付使用后2年。在前期物业管理期限内已成立业主委员会，自业主委员会和物业服务企业签署物业管理服务协议生效之日起，前期物业管理委托协议自行终止，招标人不负担对应责任。
5. 对项目内属全体业主共有房屋、设施和设备，不再收取物业管理服务费。
6. 除招标人投资建设各项配套设施、设备外，由投标人在投标中提出所需增设，将被视为投标承诺，中标后需在承诺期内给予实施。
7. 招标人在招标项目移交前一次性提供给中标人项目创办费人民币贰拾万元，用于购置工程安保保洁等必备工具、材料，购置办公用具（如电话、对讲机、交通标志、办公桌、更衣柜等），所置物资应该列清单明细。所形成固定资产产权归该小区全体业主共同全部。
8. 中标人依据招标人需要提前介入物业管理。提前介入包含工作范围、责任及相关费用由招标人和中标人协商约定，由招标人一次提供三个月物业管理费作为提前介入费。
9. 垃圾清运由招标人和当地环卫部门联络，中标人负担垃圾清运出小区费用。业主装修垃圾代运费5元/m2，由招标人委托中标人代收代交。
10. 物业管理区域内道路、给水（二次供水由供水单位管理除外）、排水设施和绿化养护，公共卫生设施管理和生活垃圾清运责任：由中标人负担。
物业管理区域内由全体或部分业主负担且收费计量不能直接到单个业主电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等费用纳入代收代交费用，单独列帐，按实合理分摊。其中生活水泵已经纳入市政管网管理，除运行电费外其它费用不列入代收代交费。
项目内路灯由开发建设单位移交给路灯管理单位，业主不负担相关管养费用。
11. 前期物业管理服务费投标报价是指物业管理公共服务费用。物业管理公共服务费用组成原因为：
(1)管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
(2)物业共用部位、共用设施日常维护保养费用；
(3)物业管理区域清洁卫生费用；
(4)物业管理区域绿化养护费用；
(5)物业管理区域秩序维护费用；
(6)物业服务企业办公费用；
(7)物业服务企业固定资产折旧费用；
(8)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
(9)管理费分摊；（酬金制不含此项）
(10)□正当利润 □固定酬金（酬金百分比约定）；
(11)法定税费。

投标文件中报价表（元/月﹒平方米）
名 称
物业管理公共服务费
小高层、高层住宅

多层住宅（电梯）

商业用房

四、小区前期物业管理服务收入起源关键有：
（一）已售物业管理服务费由中标人依据投标报价根据售房协议或房产测绘部门实测建筑面积向物业买受人收取。招标人应在《商品房买卖协议》和《前期物业管理服务协议》中向业主明确前期物业管理服务招标中标价。
业主办理入住手续后未入住或未使用物业，其管理服务费交纳标准由中标人按招标中标价向业主全额收取，招标人应在《商品房买卖协议》和《前期物业管理服务协议》中向业主明示。
（二）未售或开发建设单位未按时交付买受人物业，其管理服务费由中标人按《前期物业管理委托协议》要求向招标人全额收取。
（三）物业配套设施运行费及公用照明、用水等代收代交费，由中标人经合理、公开分摊后按协议约定向业主收取，并单独列帐。
（四）室内停车场车辆停放服务费（指水、电、清洁和维护等费用），收费标准为：小型汽车，业主拥有车位使用权（不含独立车库）40元/月，业主不拥有车位使用权40元/月（不包含车位租金）。汽车位已售部分服务费由中标人向业主收取，招标人应在汽车位销售协议和《前期物业管理服务协议》中向业主明确汽车位管理服务费收取方法和标准。未售部分服务费由中标人向招标人全额收取。
（五）根据价格行政主管部门要求收取机动车和非机动车停车费中合理所得部分。
（六）特约服务费等。
（七）物业服务收费采取：□包干制 □酬金制 □其它方法

第四节 招标文件

一、招标文件内容
招标文件包含招标书和招标人以补遗方法公布对招标书补充、修改、回复等书面文件。
二、招标文件澄清
投标人应认真阅读招标文件中所述内容，如发觉有遗漏、错误、词义含糊等情况，应在答疑会召开前以书面形式咨询招标人，招标人将在答疑会上回复全部咨询问题，并以书面形式经招、投标方确定后送交全部投标人，但不指明提问人。招、投标人之间就招投标事宜来往事项均应形成书面形式，任何口头形式提问及回复一律无效。
三、招标文件修改
1. 在投标截止时间前15天，招标人均可对招标文件进行修改。
2. 招标文件修改将以书面形式通知全部已获取招标文件投标人，并对其含有约束力。投标人应在接到修改通知后立即给招标人以回执。

第五节 投标文件编制

一、投标文件文字
正式投标文件及相关招投标事宜来往件、函均应使用简体汉字。投标人提交证实文件等材料为非简体汉字，其内容应有翻译整理成要求投标文字，且须公证。
二、投标文件组成
投标人递交投标文件由“商务标”和“技术标”两部分组成，应包含投标书及其附件、投标报价、相关证实、提出服务管理方案和承诺等按招标文件要求所提供各类材料。
（一）“商务标”应包含以下内容：
1. 招标项现在期物业管理公共服务费投标报价表，并加盖投标人企业公章。
2. 招标项现在期物业管理公共服务费收、支测算。投标人应该根据本市适用相关政策要求、本市市场行情、标准和招标文件要求合理测算，测算应该注明运算公式及套用依据、标准等，没有依据、标准应该附注具体说明。
包含地下停车库管理等不列入公共服务费测算项目应单列收支平衡测算表；代收代交费合理分摊计算方法应明确。
3. 确定接管招标项目标责任人姓名、简历、从业资格证书、身份证等材料，其中项目经理证书应该经物业行政主管部门查验确定。投标人应承诺中标后项目责任人标准不作人事变动，如确需变动需取得招标人同意并报物业行政主管部门。
4. 投标人企业概况、业绩、信誉、管理经验、结果和企业发展方向等综合说明。
5. 投标人企业营业执照、资质证书、管理项目获优异称号证实（物业行政主管部门同意文件、荣誉证书等）材料，上述材料如提供复印件须加盖投标人企业公章，原件备查。
6. 投标报价应为最具诚信一次性报价。报价要切合招标项现在期物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。
7. 需提供其它材料。
（二）“技术标”应包含以下内容：
1. 针对本项目特点前期物业管理服务整体设想和方案。
(1)项目整体分析;
(2)项目管理服务模式和特点；
(3)项目管理服务设想和方案。
2. 招标项现在期物业管理服务组织机构及人员管理、培训等工作方案、计划。
(1)管理机制：项目管理组织架构、岗位设置、岗位责任制、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等；
(2)人员管理：各类岗位管理服务人员配置数量、资格要求、考评措施、薪酬福利等；
(3)人员培训：培训内容、计划、目标等。
3. 招标项现在期物业管理服务各项规章、制度、方法。
(1)公众服务管理规章制度：物业移（交）接方案、入住服务管理计划、安全防范制度、卫生清洁制度、装修监管方法等；
(2)档案管理规章制度：各项建设资料、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视统计、设备运行档案、投诉和回访统计、其它管理服务活动统计等接收、建立、保管等方案方法；
(3)公建配套管理规章制度：物业管理服务配套用房、商业用房、车辆停放场所等使用、出租、养护等方案方法；
(4)公共资产管理规章制度：物资配置标准、数量等及物品、耗材等使用管理方案、方法。
(5)房屋、设施、设备管理规章制度：房屋修缮养护、设备运行维护、绿化种植保养、景观设置保护等计划、方案、要求、标准和实施效果等。
4. 招标项现在期物业管理服务其它方案、设想。
(1)提前介入帮助招标方服务内容；
(2)便民服务方法；
(3)代收代交费用收取具体管理方案；
(4)节能减排、低碳环境保护、增收节支具体方法；
(5)物业管理优异项目标创建；
(6)小区文化活动；
(7)高科技管理手段；
(8)业主委员会建立等。
上述四项应逐章编写，不得增加、删减。

第六节 投标文件格式

一、投标文件数量
投标人应提交9套投标文件（1份正本，8 份副本）。每份投标文件须标明“正本”或“副本”字样，正本是指投标人按招标文件要求所提交全部文件和资料。正本和副本如有不符，以正本为准。
二、投标文件要求
1. 投标文件及相关附件和补充文件应打印，并由投标单位法定代表人或经法定代表人授权代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理须将书面出具“授权委托书”附在“商务标”内。
2. 投标文件字数标准上控制在4万字左右。
3. 投标文件应无涂改和行、字间插入。
4. 投标文件“商务标”，依次按封面、目录、序言（概要）、内容、附件格式次序编制装订，其封面按附件要求编制。
5. 投标文件“技术标”，依次按封面、目录及本章第五节要求编制，文本格式按下列要求实施：
首行缩进两个汉字字符；
纸张：白色A4纸，文本中不得使用彩色纸或白纸分隔；
封面：A4纸，内容按附件要求格式排列；
封底：A4纸一张；
字体：全部使用宋体，不得做加粗、倾斜、下划线、加色彩等装饰；正文用12号字，一级标题用18号字(如“第一章”)，二级标题用14号字（如“1.1”），二级以下标题均用12号字，标题依次为：“第一章”“1.1”“1.1.1”“1.1.1.1”;“第二章”“2.1”“2.1.1”“2.1.1.1”…“第n章”“n.1”“n.1.1”“n.1.1.1”）,最终层次可用1.，2.，3.，…，或1、，2、，3、，…;（1），（2）、，（3）、，…; 1)，2)，3)，…等。
打印：单面打印；
字间距：标准；
行间距：单倍行距。

第七节 投标文件递交

一、投标文件印记
1. 投标人应将投标文件按“商务标”和“技术标”分开装订。
2. 投标文件封面应写明招标人名称、招标项目名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章。
二、投标文件截止时间
投标人应根据招标文件中要求时间和地点立即递交投标文件。假如因为招标人修改招标文件而造成投标延误，招标人可合适顺延投标文件递交截止日期和开标日期，招、投标双方权利、义务将按顺延后截止日期为准推行。
三、迟到投标文件
在要求投标截止时间以后递交任何投标文件，将被拒绝并原封退还投标人。
四、投标文件修改、撤销
投标人在投标截止时间以前，能够经过书面形式提出修改或撤销已提交投标文件。投标文件修改内容应根据递交投标文件相关要求编制和标识。在投标截止日至中标公告截止日期间，投标人不得撤销或修改投标书。
五、投标文件处理
1. 中标人投标文件将作为前期物业管理委托协议有效组成部分，不予退还。
2. 未中标人投标文件给予退还。
3. 前期物业管理委托协议签订前，中标人投标文件由招投标机构保留，未经中标人同意不得向除招标人外第三方公开，不然由公开方负担对应责任。

第八节 投标单位法定代表人证实材料

一、投标单位法定代表人证实材料
1. 法定代表人证实书及身份证复印件。如法定代表人不到开评标现场，代理人需出示法定代表人授权证实。
2. 授权代理人身份证复印件（原件查对）。
以上材料缺乏，将被拒绝参与投标。

第九节 开标、评标

一、通常要求
1. 投标人应按招标文件要求提交投标文件，确保所提供材料内容是真实，并对招标文件作出了实质性响应，不然将被拒绝参与投标。
2. 开标、评标时投标人限2－3人参与，投标人法定代表人和拟任该项目责任人必需参与。假如法定代表人因故不能参与，其授权代理人应带身份证和委托证实参与。投标人法定代表人或授权代理人不参与视作自动放弃。
3. 评标小组对投标文件中含义不明确内容或对同类问题表述不一致等能够书面形式要求投标人作必需书面澄清、说明，但不得超出投标文件范围或改变投标文件实质性内容。
4. 投标人不能低于或少于招标文件中要求物业管理服务标准和内容。能够承诺优于招标文件中要求物业管理服务标准和内容，但不得增加收费标准。对开标后提出任何附加优惠条件，不作为评标依据。
5. 投标人拟委派项目经理，应和投标报名申请书人员一致。如发生人员调动及其它原因需更换项目经理，投标企业应在开标前向物业主管部门汇报。
6. 评标小组组员、招标人和相关工作人员不得透露对投标文件评审情况和和评标相关其它情况。
二、评标小组确实定
1. 由招投标管理机构工作人员在教授评委库中随机抽取评委7名，组成评标小组负责评标。
2. 如抽取评委因有利害关系需要回避、因故不能参与评标或其它特殊情况需要补抽，能够补充抽取教授评委。
三、评标标准
依据招标文件要求及服务等级标准，成本测算和综合评审。
四、开标、评标程序
（一）开标：
1. 投标人或其推选代表检验投标文件并签字确定。
2. 投标人如认为有评委需要回避，由招投标管理机构对所提回避理由真实性、合理性作出有效判定，并由投标人现场签署要求回避书面材料。
3.招投标管理机构工作人员当众宣读按时送达投标文件投标人名称、投标价格和投标文件其它关键内容。
（二）评标
1. 招标人向评标小组介绍项目基础情况、关键信息和数据。
2. 由招投标机构工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，编排是否合理，资格证实材料是否完备。经查验合格投标文件提交评标小组评审。
3. 评标小组依据评标标准和方法、招标文件提供数据和要求，对项目中各业态公共服务费进行测算，得出该项目标评委测算价格。依据本市前期物业管理招投标相关要求，综合评委测算价格和投标人报价，形成该项现在期物业管理服务阶段物业管理费最高实施价格。
4. 对“商务标”公共服务费报价测算依据、运算应用、代收代交费按实合理分摊，“技术标”完整性、可操作性，和所提供证实材料等进行评审。
5. 评标小组在评审过程中可依据本节第五条要求对投标文件做出废标决定。
6. 评标小组对投标方委派项目责任人进行现场答辩。现场答辩中需要投标人澄清、说明问题，经投标人书面确定后，作为投标文件有效补充。
7. 评标小组全体组员对投标文件作出综合意见并签字确定，评标汇报对评标结论持有异议评标小组组员能够书面方法叙述不一样意见和理由。
8. 招、投标人对评标小组价格测评结果及综合意见进行确定，无异议双方签字盖章，有异议能够向评标小组提出，评标小组应该给解释，解释后仍存异议，报请市物业行政主管部门调处。
9. 评标小组综合意见中需要中标人对投标文件相关内容进行调整，中标人应该进行调整，调整文件经招标人同意后，报招投标管理机构立案。
五、废标界定
1. 综合评分值未达标，详见附件一。
2. 投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章或没有法定代表人签章授权委托。
3. 投标文件载明物业管理目标、内容、质量标准和管理方法显著不能满足招标文件要求。
4. 投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较；或同标准服务项目投标人以显著偏离同城市物业服务社会平均成本价。
5. 投标文件内容超出招标文件要求，附加了招标人不能接收条件。
6. 未根据招标文件要求编制投标文件。
7. 发觉投标人以她人名义投标、串通投标、以其它弄虚作假方法投标，或以行贿手段谋取中标。
8. 不符合国家、省和市相关要求、标准。
六、如因投标人废标原因造成此次招投标行为无效，招标单位应依法重新招标。

第十节 协议签署

1. 招标人应该在要求时限内向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书起30日内和招标人签署《苏州市前期物业管理委托协议》（以下简称协议），中标通知书、招投标文件、中标人调整文件及招、投标人之间包含招投标事宜往来书面材料等均作为协议有效组成部分。其中关键数据和服务承诺内容应该在协议中明示。
2. 招标人和中标人不根据招标文件和中标人投标文件签订协议，或招标人和中标人签订背离协议实质性内容协议，由物业行政主管部门按国家、省和市相关要求处理。
3. 招标人无正当理由拖延或拒绝和中标人签署协议，造成中标人损失，应该赔偿损失。
4. 中标人无正当理由拖延或拒绝和招标人签订协议，将被取消中标资格并没收投标确保金。给招标人造成损失超出投标确保金数额，应对超出部分进行赔偿。
5. 招标人和中标人签署协议后，由中标人持协议文本（一式六份），报招投标管理机构审核，经审核无误由中标人报项目所在地区物业行政主管部门立案后才能申请预