武汉房地产公司土地评估手册模板.doc

武汉长印房地产开发企业土地评定工作手册版 本 号： 公布日期： 4月6日 发放编号： 持 有 者： 武汉长印房地产开发目 录一、土地评定工作内容2421获取土地资料2422资料审核2423初步评定2434初步评定决议2435签署合作意向书2446实地调研2447提交项目评定汇报2448决议层决议2459确定协议及协议谈判24510协议决议24511进入实施阶段246二、土地评定工作步骤247三、多种文件格式和表格248项目资料清单248项目成本估算标准表格249初步评定汇报提要250初步评定会议议程251初步评定会议备忘录252项目评定量划书253实地调查内容及方法254项目评定汇报255A. 第四部分：土地评定一、土地评定工作内容1获取土地资料内容界定：在初步接触以后，土地方/合作方提供土地（项目）相关资料，便于展开初步评定工作。负责部门：和合作方初步接触联络人/营销副总实施部门：市场部工作步骤：联络人介绍总监和土地方/合作方认识以总监名义，提出资料清单（见附件1）接收土地方/合作方提供资料并归档2资料审核内容界定：在土地方/合作方提供土地（项目）相关资料后，对资料进行审核，检验土地方/合作方提供资料是否全方面而正确，如不全方面，请土地方/合作方补充。负责部门：营销副总实施部门：市场部工作时间：1个工作日工作步骤：依据资料清单，检验各项送审资料是否齐全检验单项资料内容是否全方面或正确假如资料正确，复印并归档，将复印件用作初步评定假如资料有漏缺，请总监联络土地方/合作方补充资料3初步评定内容界定：依据土地方/合作方提交土地（项目）相关资料，对土地方/合作方、项目（土地）情况、项目所在地市场情况进行初步评定。负责部门：营销副总/工程副总实施部门：市场部/工程部工作步骤：依据资料提供数据，进行初步项目成本估算（项目成本估算标准表格见附件2）市场部负责提交工程部审阅经过internet网络、人员关系网，了解项目所在地市场情况、合作方情况。市场部负责依据搜集到资料，整理并形成初步评定汇报（汇报提要见附件3）市场部负责提交汇报市场部负责4初步评定决议内容界定：领导层听取市场部初步评定汇报，并对合作是否做出初步决议。负责部门：市场部决议层级：企业总经理/总监参与人员：市场部、工程部跟进人员工作步骤：初步评定汇报（WORD文档）会议议程见附件4做出初步评定决议（或提出初步合作前提条件）市场部负责撰写初步评定汇报会议备忘录（范本见附件5）如提出合作前提条件，由总监和土地方/合作方协商将前面搜集到资料及会议备忘录转交策划部5签署合作意向书内容界定：企业总裁和土地方/合作方签署合作意向书负责部门：总经理/营销副总实施部门：市场部/律师工作步骤：确定合作意向书（范本见附件6）签署合作意向书提交项目评定工作计划给合作方（范本见附件7）6实地调研内容界定：到项目所在地进行调研负责部门：营销副总实施部门：市场部工作步骤：市场部该项目标责任人向总监、合作方提交市场调研计划书（调研计划书范本见附件8）（调研内容及方法见附件9）和土地方/合作方进行项目交流会，了解其要求及意向约见当地前五名策划代理企业及行内人士，了解市场格局及人文情况对项目所在地市场进行调研，搜集市场数据7提交项目评定汇报内容界定：依据市场数据，分析整理成项目评定汇报，提交决议提议负责部门：营销副总/工程副总实施部门：市场部工作步骤：资料分析、整理撰写汇报（汇报提要见附件10）成本-效益分析部分，市场部完成后提交工程审阅8决议层决议内容界定：集团决议层听取策划部项目评定汇报，并对合作是否做出决议。负责部门：总经理/总监/市场部决议层级： 董事会工作步骤：项目评定汇报（POWERPOINT形式）做出决议（或提出合作条件）如提出合作条件，由总裁和土地方/合作方协商9确定协议及协议谈判内容界定：依据董事会意见，确定协议并进行协议谈判。负责部门：总经理实施部门：总监/市场部/律师决议层级：集团董事会工作步骤：确定协议（范本见附件10）市场部/律师协议具体条款谈判总经理、总监、律师形成最终版本协议市场部/律师10协议决议内容界定：集团决议层依据最终版本协议做出最终决议。负责部门：总裁/总监决议层级：董事会工作步骤：提交最终版本协议最终决议11进入实施阶段内容界定：依据协议条款组建项目企业负责部门：项目管理中心二、土地评定工作步骤2.1情况是否全方面8决议层决议10协议决议退出步骤否初步接触1获取土地资料2资料审核3初步评定4初步评定决议6实地调研 4.1协商合作前提4.2合作前提是否符合7提交土地评定汇报8.1 协商合作条件8.2合作条件是否符合9确定合作协议9.1协议谈判11进入实施是进入土地贮备资料库否肯定肯定条件否是条件肯定肯定条件5签署合作意向书三、多种文件格式和表格项目资料清单土地使用权证地块正确地址、红线图及电子文件；计划设计关键点；初步技术经济数据；前期可行性分析汇报；地质勘探资料；原有土地方背景资料及其期望合作方法；所在区分区计划及未来对地块产生重大影响市政设计建设情况；项目地块周围配套情况；对项目地块分析及相关市场调研汇报。项目成本估算标准表格序号项 目取定标准计算基础累计总面积单方造价(元/m2)可售面积单方造价(元/m2)备注1土地成本万元1.1土地成本元/平方米 平方米 按提供资料1.2其它土地费用 - - 2前期费用万元 2.1创办费用2.2设计费用元/平方米 平方米按总建筑面积2.3前期勘探费元/平方米 平方米按总建筑面积3基础设施配套工程费万元3.1道路工程元/平方米 平方米按用地 面积20%计算3.2供电工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.3供水工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.4电讯、智能化系统工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.5排水管道工程元/平方米 平方米按总建筑面积3.6小区园林绿化工程费元/平方米 平方米按用地 面积30%计算3.7会所元/平方米 平方米按建筑概算3.8幼稚园元/平方米 .平方米 - - - 按建筑概算4建筑安装工程费万元 4.1住宅建安费用元/平方米 平方米按建筑概算,毛坯房装修标准5开发期税费万元 5.1配套建设费元/平方米 平方米按总建筑面积5.2人防易地建设费元/平方米 平方米按总建筑面积5.3质监/安监委托费2.0 元按工程造价5.5工程报建费.1 元按工程造价5.6劳动定额测定费1.5 元按工程造价5.7招投标信预算编制费1.0 元按工程造价5.8工程监理费1.0%元按工程造价5.9物业管理基金2.0%元按工程造价6不可预见费3.0%1+2+3+4+57企业管理费3.0%2+3+48销售费用3.0%销售额9财务成本（年息6%） - - 开发成本费用累计万元1+2+3+4+5+6+7+8+910销售税费5.5%万元万元销售成本万元初步评定汇报提要合作方介绍合作方背景合作方优劣势合作方邀请我方合作目标合作方提出合作条件目录第一篇 项目概况及区域了解一、项目选址及基础情况二、区域综合环境三、区域经济特征和前景四、区域计划发展动向第二篇项目开发背景一、城市宏观经济发展情况二、 城市房地产市场发展概况三、 城市商贸市场竞争格局第三篇发展商概况第四篇项目开发机会和风险规避一、开发机会二、开发风险及规避第五篇项目开发一、功效计划二、理念定位三、总体计划四、建筑单体五、园林及配套六、开发计划七、营销策略关键点1、营销推广策略2、时间安排第六篇项目经济分析一、经济技术指标二、成本效益分析三、销售价格估计四、资金回笼计划五、财务分析第七篇银企合作初步评定会议议程会议专题：XX项目初步评定会议会议时间：200X.X.X会议地点： 参与人员：总经理 营销副总 工程副总会议议程：研究部XXX（人员名称）进行项目初步评定汇报参与人员就项目初步评定汇报展开提问参与人员对项目进行讨论形成初步评定会议决议初步评定会议备忘录会议专题：XX项目初步评定会议会议时间：200X.X.X会议地点：参与人员：XXX XXX XXX XXX XXX XXX撰写人：XXX会议决议：对项目标基础见解项目合作前提条件需注意问题该项目各项工作责任人项目评定量划书工作时间评定工作时间从x月x日x月x日评定人员责任人：品牌管理中心 总监 xxx实施人：xxx xxx xxx联络人：xxx 电话：工作安排阶段 时间内容责任人备注市场调研阶段X月x日-x日抵达xxx市xxxX月x日-x日交流会xxxX月x日-x日地块考察xxxX月x日-x日市场调研xxxX月x日-x日离开xxx市xxx评定汇报阶段X月x日-x日撰写汇报xxxX月x日-x日评定汇报xxx实地调查内容及方法调查项目调查内容调查方法调查渠道调查结论宏观经济背景城市概况：资源，区位，面积、人口，关键经济发展指标、产业结构，关键著名企业分布，文化特色；资料搜集网站：当地人民政府、统计局、中经网。城市统计年鉴、近两年社会经济统计公报对比全国和周围关键城市，了解城市在区域和全国经济发展格局中地位，了解城市经济增加情况判定城市经济发展走势，以宏观把握项目标区域经济发展背景和投资环境。居民消费水平：人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；关键发展计划：“十五”发展计划|、相关产业行业发展战略和计划；城市计划建设情况城市发展现实状况：总体功效和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体计划：未来发展格局、城市关键发展方向、各组团新区定位、交通计划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；资料搜集访谈市志，市城建志，城市建设年鉴，房地产年鉴城市计划局、国土局权威人士中大市政建设项目现场考察具体了解项目区域现实状况和未来发展定位、交通条件、分析关键建设项目对项目标影响。房地产业发展概况近几年房地产（关键是商品住宅）总体供给和成交数据、各片区数据、明星楼盘、明星开发商、价格走势资料搜集访谈踩盘调查房地产年鉴、政府房地产期刊、网站房地产经验人士，包含开发、代理、媒体地产版关键片区代表性房地产项目调查了解房地产业发展历程、总体供求情况、了解代表性楼盘情况，分析市场反应和成败原因企业企业管理构架、发展构想、关键资源和能力资料搜集访谈企业介绍、刊物企业关键管理人士了解企业资源，评定其开发能力项目地块现实状况地形地貌、地质水文基础情况、周围景观资源和配套设施资料搜集访谈现场踏勘项目资料企业访谈了解项目资源条件项目评定汇报合作方介绍合作方背景合作方优劣势合作方邀请我方合作目标合作方提出合作条件项目标基础情况土地获取路径地理位置及地址计划设计关键点（用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、各类型物业建筑面积、限高、特殊限制）基础技术经济指标（土地成本、多种税费要求、当地建安成本、特殊费用支出）项目地块优劣势及现场照片项目所在地社会经济情况城市概况（资源，区位，面积、人口，关键经济发展指标、产业结构，关键著名企业分布）居民消费水平(人均可支配，社会消费零售，商品价格指数，居民储蓄余额，恩格尔系数；)关键发展计划(“十五”发展计划、相关产业行业发展战略和计划；最近政策或大型市政建设情况;)城市发展现实状况及计划（总体功效和产业布局，土地利用，交通情况；城市总体计划：未来发展格局、城市关键发展方向、各组团新区定位、交通计划；城市房地产土地供求情况；重大城市建设项目和旧城改造情况；）项目所在区域人文情况及未来计划（附照片）项目所在地房地产市场情况房地产市场发展历程行业发展水平（总投资量、企业数量/其中资质情况、明星企业、外来企业发展情况）土地市场情况（土地级差及价格、年批租土地数量、年批租土地收入、土地政策、民间土地存量）总体市场价格及供求（总体市场均价、最高价、最低价，总体供给量、成交量/销售额、集中供给价格段和产品类型）项目所在区域市场价格及供求（区域市场均价、最高价、最低价，总体供给量、成交量/销售额、集中供给价格段和产品类型、关键用户起源）该区域较明星楼盘介绍（名称、位置、占地面积、建筑面积、户型、价格、关键用户起源）奥园在当地市场影响力评定认知度美誉度品牌印象项目评定提议项目预期物业类型、建筑类型、价格、目标用户项目在操作中可能面正确问题和不确定性怎样合作提议附件：项目成本-效益估算表（excel表格）