房地产开发贷款项目评估报告样本.doc

上海房地产开发贷款项目评定汇报 项目名称：“”项目 企业名称：上海房地产 评定单位： 二三年十一月二十九日 目录 第一章 概要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评定结论 第二章借款人评价 一、借款人概况 二、经营者素质及管理水平 三、信用情况评价 四、资产负债分析 五、盈利能力及资产利用效率 六、现金流量分析 七、信用情况评价 八、企业前景评价 第三章项目建设条件评价 一、项目建设必需性 二、项目建设内容、规模和建设 三、项目实施进程评价 四、项目建设条件评价 五、设计单位资质评价 六、施工、监理单位资质评价 七、环境保护评价 第四章市场评定 一、市场供求情况及其发展趋势分析 二、城东房地产市场分析 三、市场定位分析 四、市场估计分析 五、项目分析 第五章投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资起源及筹资评价 三、项目投资计划评价 四、相关说明 第六章偿债能力评定 一、项目财务效益估计 二、项目财务现金流量分析 三、资金起源和利用分析 四、项目偿债能力评定 五、项目敏感性分析 第七章 贷款风险和效应评价 一、定量分析 二、定性分析 三、贷款担保评价 第一章 概 要 依据上海房地产开发“”工程申请贷款需要，经工行支行初审，并报工行分行营业部住房信贷处研究决定，组成评定小组，于11月24日对该项目进行全方面评定（评定基准日确定为9月30日）。依据项目标现有资料、开发觉实状况、项目实施条件和可操作方案，参考工行“房地产开发贷款评定措施”要求，评定组采取必需评定程序，经过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及估计、效益、风险等多方面分析得出评定结论，并于11月29日完成评定工作。现将评定汇报简明概述以下： 一、借款人评价 上海房地产（以下简称上海）成立于1999年7月22日，是集团股份下属全资企业。法人代表，注册资本万元，分别由集团股份投资1800万元和房地产投资200万元组成；企业主营房地产开发，含有房地产三级开发资质。1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高级住宅小区项目开发。在近1年销售时间里，在上海市猛烈市场竞争中，“ ”业已取得近2.5亿元销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止9月，企业资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，全部者权益为7852万元。 上海在工行支行开有通常结算帐户。截止9月30日，在工行支行存款余额为557万元；企业借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用统计，经工行分行审核评定信用等级为未评级。 经过资产负债率、盈利能力及资产利用效率、现金流量分析，得出以下结论：企业全部者权益展现增加趋势,本身积累增加,对负债依靠程度减小，有较强付息能力、融资能力和偿债能力。 二、项目评价 “”居住小区项目，在上海市东南部锦江区乡 永兴村三、四组（村）二环路内侧米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠予面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼稚园1,490平方米，配套用房620平方米。 项目计划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。 项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均含有对应资质。小区于8月全方面开工，截止11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，估计在12月完工交房。 三、市场评价 依据企业提供资料，“”项目定位为大规模高级联排别墅和复式别墅小区，该项目含有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。经过选择交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,估计可实现销售收入49527.78万元。 四、 投资筹资评价 依据企业提供经计划局同意总平方案，参考该开发企业在同类项目上开发成本和上海市同类建设项目经济技术标准，并结合项目本身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其它）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用） 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(关键为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其它费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。 企业自筹资金12478.55万元，工行土地贮备贷款7000万元（到期集团代还，详见附件：集团承诺函，截止11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款万元（到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资30.76%，符合要求贷款要求，截止评定基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。 五、 财务评价 经过评定测算，该项目标各项盈利能力指标测算结果以下：（详见评定主表4项目财务现金流量表） 1、项目建成后将实现净利润4108.17万元； 2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%； 3、财务净现值（还原利率10）：按全部投资计为3341.04万元； 4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.； 由以上能够看出，该项目内部投资收益率均大于设定基准收益率（设定基准收益率为10），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按行财务评价标准可行。 六、 贷款风险评价 经过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。 经过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6界限值。 该企业向行提出贷款担保方法为其母企业集团提供担保，经对担保企业提供经过审计财务报表分析，担保方集团股份全部者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务情况良好，担保方法可行。 七、 评定结论 评定小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“”项目建设条件含有，现在，土建已完成90，景观已完成40，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，含有一定抗风险能力，该企业向 行提出贷款担保方法为其母企业集团提供担保，经对担保企业提供经过审计财务报表分析，担保方集团股份全部者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务情况良好，担保方法可行。 因为项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。 第二章借款人评价 一、借款人概况 并经过了“ 上海房地产（以下简称上海）成立于1999年7月22日，是集团股份下属全资企业。法人代表，注册资本 万元，分别由集团股份投资1800万元和房地产投资200万元组成；该企业主营房地产开发，含有房地产三级开发资质。 上海房地产在成立之初就严格管理，建立了一整套严格管理制度。作为集团开拓中国西部市场桥头堡，上海 在最初两年关键代表集团从事战略性工作，包含市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该企业于1月起正式进行“”联排别墅和复式别墅高级住宅小区项目开发。“”于8月正式开发，12月8日正式开盘发售，在近1年销售时间里，在上海市猛烈市场竞争中，“”业已取得近2.5亿元销售佳绩。售房率已靠近50%。开盘以来，“”已取得“上海市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”评审、6月份在由建设部主办中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。 二、经营者素质及管理水平 上海房地产产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清楚，无对外投资和诉讼等法律事宜。企业下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门；现有正式职员34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人；含有高级职称4人，中初级职称28人，企业人员配置优势显著，素质较高，含有一定专业技术水平。 上海房地产关键领导人基础情况以下： 法人代表：，男，39岁，硕士。 总经理：，男，39岁，硕士。 副总经理：，男，47岁，博士。 财务部经理：，男，28岁。 三、信用情况评价 该企业在工行支行开有通常结算帐户。截止9月末，该企业在工行支行存款余额为557万元；企业借款余额9000万元，其中工行支行借款7000万元，中行支行借款万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用统计，经省分行审核评定其信用等级为未评级。 四、资产负债分析： 企业财务情况详见附件企业资产负债表。企业资产负债情况及关键经济指标以下表： 资产负债及偿债能力指标简表(单位:万元) 项目 9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 全部者权益 1356 7852 资产负债率（%） 88% 94% 63% 流动比率（%） 255% 157% 速动比率（%） 112% 77% （一）、资产负债趋势分析： 下表是企业近三年资产负债改变趋势(和上十二个月比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项 目 9月 资产增加绝对数 16390 9798 -5463 增加百分比 2686% 57% -20% 负债增加绝对数 14990 10442 -11960 增加百分比 149900% 69% -47% 权益增加绝对数 1400 -644 6496 增加百分比 233% -32% 479% 从上表能够看出该企业、总资产增加很快,末比1999年末增加了2868%,较末增加了57%，9月总资产较下降20%，负债较同期下降47%，关键是该企业4月代集团在上海建行贷款15000 万元，投入“花园”开发项目，3月集团将“花园”股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了上海建行15000万元贷款。所以该企业9月负债较同期降低11960万元，降低47%，对应降低资产5463万元，降低20%。因为资产降低百分比小于负债降低百分比，所以企业全部者权益展现增加趋势,企业财务情况越来越好，净资产增加，说明企业本身积累增加,对负债依靠程度减小。 （二）、资产负债百分比分析 项 目 9月 资产负债率（%） 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率（%） 255% 157% 速动比率（%） 112% 77% 资产负债率是88%，是94%，9月是63%，由此能够看出，企业资产负债率到评定日已经处于一个良好水平，低于平均值79.7%。企业流动比率是255%，9月是157%，即使较有所下降，但仍然属很好水平，趋于良好值165.9%。企业速动比率是112%，9月是77%，即使较有所下降，但仍然属很好水平，趋于良好值87.2。所以企业长久和短期偿债能力较强，有较强举债能力，因为企业资产负债率较低，盈利能力大幅提升，所以利息保障倍数 9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强付息能力。 （三）、资产负债增减改变原因分析： 经过对企业近三年资产负债变动分析，对其变动较大科目列举以下： 近三年企业资产负债简表 单位：万元 项目 9月 项 目 9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 一、流动资产 17014 26678 21172 一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其它应付 0 1343 4728 其它应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711 其它 0 0 0 二、长久负债 15000 15000 0 二、长久投资 0 0 0 三、固定资产 0 124 158 三、全部者权益 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0 四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852 变动说明: 1、应收帐款:较增加7759万元，全部是应收用户购房款。 2、其它应收款：较降低10828万元，关键原因是代集团投资“花园”15000万元收回。 3、存货和在建工程部分：企业存货10711万元全部为“”在建工程成本未结转部分，较降低4216万元为已转入经营成本部分。 4、其它应付款：较增加3385万元，关键是和集团之间往来帐款增加2248万元，和金立国际投资企业间借款增加500万元。 5、预收帐款：9月较降低787万元，关键是将预收房款确定为收入。 6、长久负债：较降低15000万元，关键是代集团在上海建行贷款15000万元，提前归还。 五、盈利能力及资产利用效率 该企业9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。 单位：万元 项目 9月 销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852 销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32% 成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 从上表能够看出：企业销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业盈利能力较强。但企业利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金利用效率较低，具体原因关键是房地产业特点是前期资金投入大，生产周期较长。该企业“”项目3月才开始进入实际运作，因以前期资金投入大，资金利用效率较低，几乎没有销售收入，所以反应出来是利润总额为亏损644万元。企业开发“”项目于12月28日才正式开盘，企业没有结转销售收入，故此次关键对企业 9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业9月期间费用为862万元，占整个销售收入3.64%。结合企业销售情况分析，因为 “”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月企业已销售房屋靠近50%，以较小费用投入取得很好销售，说明企业营销能力及内控制度很好。从比率上分析，企业销售利润率为27.82%（介于良好值和平均值之间）、成本费用利润率为34.39%（行业优异值）、利息保障倍数为 13.7（行业优异值）。从销售利润率能够看出，企业含有较强盈利能力；成本费用率和利息保障倍数超出行业优异值，说明企业含有很好成本内控能力，同时也说明企业含有较强营销能力和偿还债务能力。 六、现金流量分析 下表是企业近三年现金流量表（单位：万元）： 项目 行次 金 额 9月 一、经营活动产生现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610 经营活动产生现金流量净额 4 -16002 -7940 16152 二、投资活动产生现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24 投资活动产生现金流量净额 8 10 -137 -11 三、筹资活动相关现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 现金流出 11 0 1848 16398 筹资活动产生现金流量净额 12 16400 8152 -14398 五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744 企业、9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营情况良好，实力雄厚，有较强融资能力。 七、信用情况评价 该企业至评定基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期和不良贷款统计，分布以下表： 项目 存款 贷款 备 注 工行支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 无拖欠本息 营业部 92 0 银行 1001 0 纳税专户 130 0 合 计 2240 9000 经我们在人行查询系统查询，上海房地产无任何不良统计，信誉良好，贷款卡年审时，被中国人民银行分行营业管理部指定资信评定机构评为AA资信等级企业（详见附件）。 八、企业前景评价 上海房地产作为集团企业全资企业，含有丰富企业管理和房地产开发经验，企业现在已含有一定规模，含有较强房地产开发技术力量和经济实力。该企业开发第一个项目为“”高级住宅小区。“”于8月正式开发，12月8日正式开盘发售，在近1年销售时间里，在上海市猛烈市场竞争中，“”业已取得近1.58亿元（按实际到帐计算）销售佳绩。所以上海根植于这么母体，本身又含有了一定实力，企业发展前景将极其宽广。 第三章项目建设条件评价 一、 项目建设必需性 “”居住小区项目，在上海市东南部锦江区乡永兴村三、四组（村）二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其它项目待建工地，北临望江公园，和上海大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。 该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中销售面积95,118平方米，赠予面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼稚园1,490平方米，配套用房620平方米。项目计划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。上海房地产依靠这个强大母体和借用多年来在房地产开发中积累经验，此次推出“”是上海市唯一大规模联排别墅和复式别墅住宅小区，也是集团决心在上海树立样板工程。 上海市政府经过对旧城改造和府南河综合整改延伸工程开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合上海市向东向南发展计划。伴随国家西部大开发战略实施，上海作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发企业纷纷选择上海作为在西南地域发展总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资用户对高级住宅需求。同时为开发商带来很好经济效益和良好品牌效应。 二、项目建设内容、规模和建设方案 依据上海市计划委员会对“”项目建设规模申请批复，该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠予面积16,044平方米），会所2,820平方米，幼稚园1,490平方米，配套用房620平方米。 该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包含联排别墅和复式别墅，联排别墅前后全部有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为： 建筑套型 建筑面积 户数 占百分比 联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99% 双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42% 累计 403 100% 该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计企业和上海华宇建筑设计设计，并经上海市计划局同意，现将计划设计方案介绍以下： 1、“”项目定位为高级，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼稚园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成；各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。 2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方法；联排别墅住户每户全部有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位处理住户停车问题，同时不影响小区绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境影响。 3、“”小区处于两河交汇河坝地域，地质情况复杂，全部建筑均采取了框架结构，经过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新奇，户型设计动静功效分区合理，面积分配合适，使用方便，采光通风良好。 4、整个小区三表出户，配置光纤网络系统，采取防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配置周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统；充足表现出小区建筑智能化。 5、小区外墙采取外墙漆和石材结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，关键房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径；室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。 三、项目实施进程评价 该项目经上海市计委同意立项，并已取得了全部报批资料，该项目现在已取得所需文件有： 上海市计委：成计投资449号“相关上海房地产、国际投资联合开发原商品住宅项目提议书批复”； 上海市计划局：成规管第1845号定点通知书； 上海市计委：成计投资272号“相关上海房地产、国际投资联合开发商品住宅项目可行性研究汇报暨调整建设规模申请批复”； 上海市国土局：成国土锦出让协议第号国有土地使用权出让协议； 上海市计划局：成规管第号建设用地计划许可证； 上海市国土局：成国用字第号国有土地使用证； 上海市计划局：成规建管 号建设工程计划许可证； 上海市计划局：成规建管 号建设工程计划许可证； 上海市计划局：成规建筑 号建设工程计划许可证； 上海市计划局：成规建筑 号建设工程计划许可证； 上海市建委：，, , , , ,号施工许可证。 上海市房地产管理局：成房（）预售证第号、号、号、号、成房（）预售证第号、号商品房预售许可证。 小区于8月全方面开工，截止11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，估计在12月完工交房。 四、项目建设条件评价 “”小区建设用地为城市建设计划用地，由上海道建设指挥部统征并报经上海市国土局同意转让给上海房地产开发和金立国际投资用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四面道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接和市政管线碰接。 小区采取环状供水系统，经过一条DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，企业已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托含有专业施工资质企业实施相关工程设施建设。 五、设计单位资质评价 该项目设计方案由新加坡设计企业和上海建筑设计完成。 新加坡设计企业聚集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验建筑师，其设计很好融汇了中西文化风格，负责该项目标总体设计。 上海建筑设计是国家建设部同意首批全国十六家民营甲级设计单位之一，企业现在拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，企业多项设计获省市级优异设计奖和优异方案奖，负担工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。 六、施工、监理单位资质评价 工程施工由上海市区建筑工程总企业、上海第建筑工程企业等五家企业组织进行，各企业资质等级及所负担项目建设规模见下表： 承建单位名称 企业资质等级 承建规模（平方米） 上海市区建筑工程总企业 壹级 31,777 上海市建筑工程企业 - 16,840 上海省建筑工程企业 壹级 12,690 上海市建筑工程企业 - 15,435 上海市区建筑安装工程企业 贰级 22,336 上海市第、第建筑工程企业属于上海市建总集团，该集团资质等级为壹级 项目工程质量监理由资质等级为丙级上海建设监理有限责任企业和资质等级为乙级上海工程监理有限责任企业负担。 七、环境保护评价 “”项目周围环境良好，三面临水，尤其是北面是环境优美公园，周围也没有产生对空气、水源造成污染单位。 工程建设施工中废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周围环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采取分流排放，粪水经净化分解达成国家二级排放标准后，和生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。 宅间距设计符合城市计划要求，住宅区各户全部有直接采光、通风，含有良好自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善户内设施，室内外环境较为理想。 该小区环境绿化由专业园林企业设计施工，遵照现代城市建设和环境协调发展关系，把建筑本身给人造成视觉上挤压逐步减轻，计划布局合理，使人和建筑，建筑和绿化达成相互交融境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静住宅区域。 综合以上分析认为，上海房地产“”项目建设符合国家产业政策和上海市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，计划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件含有，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。 第四章市场评定 一、 市场供求情况及其发展趋势分析 （一）宏观经济政策和产业政策导向 全球经济增加速度放缓，在这种外部经济环境不利条件下，中国经济以高于7增加速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升基础上，中国政府依靠主动财政政策和稳健货币政策，保持宏观经济环境稳定前提下，经过实施西部大开发，加大基础设施建设力度扩大内需经济政策，充足挖掘中国经济潜力，维持了国民经济高速增加。 中国房地产业在经历了1992、1993年过热后，伴随宏观经济调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增加，中央提出要把住宅建设培育成为新经济增加点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化政策。近几年来中国人民银行数次降低存贷款利率，商业银行为购房提供按揭贷款，激发了房地产市场尤其是住房市场开启。 为深入规范房地产市场，从中央到地方各级房地产主管部门全部根据市场实际要求，对包含房地产投资体制、土地取得、计划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营各个步骤政策作了修改和调整。从而，首先保护了消费者正当权益，有效刺激了房地产消费需求；其次规范了房地产企业经营行为，提升了房地产业市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制形成，为房地产业连续、健康发展起到了主动推进作用。 1、2月，中国人民银行降低利率和建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场发展。 （二）上海市经济发展水平和房地产市场情况 作为西部大开发战略要地，依靠于中国良好经济环境，上海市人民政府从两方面入手加速上海经济快速增加。对外，上海市人民政府主动改善上海投资环境，整理和规范投资体制，吸引外资大量进入；对内，加大经济结构调整力度，加紧产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提升企业竞争力。整年完成中国生产总值（GDP）1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1；实现整年财政收入145.4亿元，比上年增加22.5，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增加了32.1。为“十五”期间上海经济快速发展奠定了良好基础。上海房地产业保持了良好发展形势，整年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增加32.2；人均购房和建房支出达成345.53元，较上年同期增加 59.1，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增加了2.63倍和14倍。 上海市区人均居住面积11.6平方米，据估计到末人均住房居住面积将达成20.5平方米。现在上海市56.7家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。所以，上海市居民购房空间宽广，开发商品住宅极具市场潜力。 上海市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在上海市区全方面展开了城市环境综合整改工程以来，上六个月共整改了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和关键路段。9月28日上海市计划局公布了东郊工业区结构调整计划方案，并开始逐步实施，将是东郊工业区结构调整尤其是企业搬迁改造关键十二个月，整年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。11月沙河整改拆迁工程正式开启，春节后开始工程建设，估计用3-5年时间对沙河计划整改区进行全方面综合治理。在近3-5年时间内还将深入完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止 年12月底共累计完成基础建设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增加23.3%、32.6%,使城市居住水平和投资开发环境得到了显著改善。 城市经济发展及居住投资环境改善，使消费者对住房需求越来越高，开始从以“住”为主简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等隶属功效更高需求转变，开发商在产品定位上愈加重视市场调研，愈加重视研究购房者消费心理和行为习惯，和竞争对手情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营道路，重视企业形象宣传，重视品牌意识提升。在产品特色发明上，开发商创新意识增强，开发商逐步意识到差异化发展才能在猛烈竞争中脱颖而出。由此，上海房地产市场产品逐步向个性化、多元化发展，专题概念日趋显著，建筑风格愈显多样，住宅设计愈加关注细部创新。 依据上海市“九五”及远景发展计划，市房管部门估计本市住宅需求量约需46004800万平方米，尤其是进入新世纪以来，国家将根据市场化要求，研究制订出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求政策，将使中国房地产业进入一个新快速发展期，所以上海市房地产产业，若干年内仍将含有宽广发展空间，上海房地产业将面临更大发展前景和前所未有机会。 据上海市统计局统计，上海市1996年至住宅开发完工及销售量统计以下表4-1： 上海市1996年至 住宅开发完工及销售量统计表 表4-1单位：万平方米 名称 1996年 1997年 1998年 1999年 住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅完工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额（亿元） 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据上海市统计局统计，上海市1996年至商业营业用房开发完工及销售量统计以下表4-2： 上海市1996年至 商业营业用房开发完工及销售量统计表 表4-2单位：万平米 名 称 1996年 1997年 1998年 1999年 商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房完工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额（亿元） 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78 从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增加战略决议提出要把住宅建筑培育成为新经济增加点开始，上海市住宅施工面积以 30平均增加率高速发展；住宅完工面积1999、分别比上年增加4.25、23.39，住宅销售面积1999、分别比上年增加8.36、18.76，住宅销售额1999、分别比上年增加26.17、18.17。 在过去房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增加32.2、61.7，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增加59.45。房屋完工面积815万平方米，同比增加75.35，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6。由以上数字可看出房地产发展速度显著快于前几年，房地产增加速度大大高于上海市居民收入增加水平，有一定过热现象，宏观市场风险加大，竞争猛烈。 上海市近几年住宅房地产价格水平见表43。 表4-3 上海市房地产价格水平表 1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 12月 12月 住宅指数 966 970 994 993 983 996 办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909 城市综合指数