三道堰市场调查研究报告.docx

郫县三道堰镇市场调查汇报一、三道堰镇概述 三道堰镇，在成城市近郊郫县北部，东和郫县团结镇毗邻，西和郫县唐元镇、新民场镇接壤，南和郫县红光镇相连，北和彭州市、新全部区相邻。距成城市区22公里、15分钟车程，距郫县县城6公里，距绕城高速公路8公里国家级二级公路郫彭路和成彭快铁纵贯南北，沙西线横跨全镇。4月29日，三道堰，被同意为国家4A级旅游景区。自然资源：三道堰自古即是有名水乡古镇，徐堰河、柏条河并行穿越镇域而过，水源丰富，水质清澈，亲水性好，生态环境优美。也是成城市自来水六厂水源提供地，负担着成城市90%以上供水。政策计划：1、 政策背景：n 三道堰镇1996年11月被四川省委、省政府同意为“四川省小城镇建设试点镇”；9月被成城市政府确定为“成城市小城镇建设特色镇”；1月被成城市政府列为全市60个优先发展新市镇之一。n 自以来，郫县获批成为全国集体经营性建设用地入市改革试点县之一。集体经营性建设用地制服改革基础思绪：许可土地利用总体计划和城镇计划确定为工矿仓储、商业服务等经营性用途存量农村集体建设用地，和国有建设用地享受相同权利。n 底，郫县被列为全省首批统筹城镇综合改革示范片试点，以川菜产业为特色主打产业郫县安德镇，和临近产业相近新民场、唐元、三道堰、古城等4镇一起，成为这场综合改革试验田。n 在推进集体经营性建设用地入市改革上，郫县将零星分散农村集体建设用地相对集中使用，采取协议、挂牌、租赁、作价入股、自主开发等多个方法发展工业、商业（兼容住宅）、旅游业，盘活示范镇（片）土地资源。8月，住房城镇建设部、国家发改委、财政部联合发文相关做好特色小镇推荐工作通知，指出在打造一千个特色小镇任务，这为三道堰镇利用集体产业用地做好特色创新生态宜居旅游小镇提供了更有利政策空间。2、 镇级计划“一城两河三线”： 一城”关键要计划好城镇功效、规模配套设施和建筑特色，达成“四处皆景观”效果；“两河”即徐堰河、柏条河两条河流。依据河流位置和水流特点，把两条河计划成不一样功效休闲旅游区。柏条河关键以入驻亲水休闲项目为主，徐堰河关键以入驻运动休闲项目为主；“三线”即沙西线、沙三线和郫彭路。依据郫县沙西线休闲旅游总体计划，制订沙西线三道堰段和沙三线休闲旅游计划。“五村连片”：青塔村发展水乡禅意体验，三堰村发展水乡运动休闲，程家船村发展水乡趣味乐享，青杠树村发展漂亮乡村文创示范，秦家庙村发展水乡慢养度假。以“大公园、大景区”全域理念，打造含有成全部水乡特质国际家庭旅游目标地二、当地招商引资市场现实状况招商引资方向：在政府主导打造全域亲水文化旅游小镇计划框架下，利用集体经营性建设用地入市改革政策，走产业、文化、旅游三位一体和生产生活生态融合发展招商引资方向。运作思绪：政府引导，企业为主体，市场化运作。落地项目：（一）、综合性文旅项目1、熙海旅创小镇规模：一期450亩（其中产业用地150亩），二期1000亩（其中产业用地300亩）主营项目：一期：水专题乐园，旅游配套水街（熙海水街），民宿美村，文创部落（熙庐会馆）二期：九个水专题生态农庄，一个海滩梦幻乐园，一个乡村集市，一个锦官书院（文创部落2期）现在已运行“飞跃丛林”“花田喜事生态观光园”旅游项目。其中“熙海水街”为其旅游配套独栋式商业街区，销售物业为40年产权独栋商业，现在正在接收诚意认筹，交三万抵五万。工程还未动工，预售价格估计在8000-9000元/平左右。 2、 多利绿城桃花源多利成全部农庄共占地2700多亩，其中农业用地1950亩，主营有机蔬菜种植、乡村建设、打造国家级乡村旅游示范区。由多利（成全部）农庄、中国平安、绿城三家共同打造，多利（成全部）农庄提供建设用地，由中国平安出资，绿城则负责这个项目标代建工程。项目计划为一个小型特色城镇，拥有医疗、教育、商业、娱乐等生活系统。具体来说，该项目将含有青少年教育系统、老年人颐乐学院系统和生态有机农产品系统，和养老专题系统。将多利农庄打造成一个由“有机蔬菜产业+田园+小镇+多元文化”休闲旅游生活模式，以品牌化、特色化为导向，合理组织旅游开发和建设，突出自然景观特色和文化特色，建设成一座现代城市和现代农村相融发展有多利郫县世界田园小镇。销售物业形态：带1-5亩自营农田独栋别墅。现在项目体验区正在装修，还未对外开放，估计3月正式对外开放接收咨询。（二） 、区域内住宅项目项目物业类型土地类型销售状态价格概述香江半岛6+1多层电梯国有土地（商品房）尾盘在售4300元/平总户数739户，主力户型55平、72平，套一套二产品，开盘至今，现在还剩约40套在售大溪地联排、双拼国有土地（商品房）在售9000元/平总户数156户，产品户型区间200-391平，开盘至今，现在还剩约三分之一在售中铁堰南山6+1多层国有土地（商品房）已交房4350元/平总户数672户，阳光华庭多层国有土地（商品房）已交房4200元/平总户数1000户，产品户型区间51-97平，开盘，已交房。总结：1、 市场供给产品特点：现阶段，三道堰还未形成成熟生活气氛，商品房供给较少，区域内多是老盘。产品基础以6+1多层为主，现在区域内仅2个在售商品房项目，其中别墅产品大溪地价格最高，为9000元/平米左右。现售均为老盘，整体销售周期较长，去化缓慢。其次，三道堰市场因为当地政府土地整理，新房工程等，出现大量集体安置房，即所谓小产权房屋，也经过当地房产中介进入市场销售，销售道具沙盘一应俱全，产品形态和商品房相差无几，市场均价3000元/平左右，严重影响当地房地产市场正常发展。2、 客群特点：（1）客群所属区域：以成全部-郫县周围客群为主，及甘阿凉三州客群。当地用户因政府土地安置及新房工程，刚性需求置业用户较少。（2）置业需求：以度假休闲养老为主，刚需置业占比较少。（3）客群置业关注点： 性价比，现在在三道堰置业用户，多为成全部及周围度假养老客群，在能同时享受三道堰水乡度假养老大环境前提下，用户倾向于选择性价比更高小产权房置业。这也是三道堰五证齐全商品房销售周期较为缓慢一大主因。3、开发前景：优势：1、 政策优势，现在三道堰正着力招商引资打造国际家庭旅游目标地为目标亲水休闲生态文旅小镇，政府在政策引导上“放水养鱼”，在利用集体经营性建设产业用地入市改革政策，对企业进行市场化运作给地方政策扶持（工商税收扶持、项目立项、报规报建程序优化、宣传推广等）。2、自然资源，依据郫全部区计划管理局公布-区域计划显示，工业和居住区集中在东南部犀浦和高新西区组团，三道堰区域未计划大面积居住区。计划显示，郫全部区建设“世界现代田园城市”，三道堰丰富自然资源将成为区域重头，发展旅游业含有优势。近几年三道堰相继举行泼水节龙舟会、青杠树踏青会、灯会，以期形成旅游目标地。资源利好同时，三道堰贫乏商业气氛将考验入驻开发商开发运行能力。2、劣势：1、 基础设施，三道堰作为小镇，在市政配套上，包含道路建设，市容市貌建设和整改，及公共服务配套方面，尚处于较为低级阶段，现在政府虽正在着力打造小镇，但相关基础性公共配套短期内极难有大改观。在关键客群为外地度假养老客前提下，除开自然环境原因，完善基础生活及公共服务配套也是该类客群置业过程中考量一大原因。项目进入三道堰面临配套缺乏问题将长久存在。2、 三道堰镇幅员面积18.26平方公里，常住人口1.92万，还未如红光、郫筒般形成居住组团，常住人口分散消费力，房地产项目在该区域运行面临挑战。从人流辐射面来说，国家级二级公路郫彭路（连接郫全部区和彭州）、成彭快铁（经三道堰连接成全部和彭州）、沙西线（经三道堰连接成全部和全部江堰）等三条交通要道横跨全镇，区域交通方便抵达性强，轻易形成一定消费力。不过，没有代表性项目，来提升三道堰整体认知，三道堰形象模糊，难以形成旅游目标地。区域整体形象模糊，必将影响其入住项目尤其是度假项目或纯商业综合性项目标良性发展。