上海房地产市场调研分析报告.doc

供内部参考 勿公开使用 上海房地产市场调研汇报上海市房地产行业协会房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反应会员企业诉求一项关键常态工作。上海房协邀请市住建委、市统计局等行政相关部门和民间研究机构教授组成调研组，定时研究分析房地产市场。 此次调研着重分析上海房地产市场运行情况，并对市场走势进行预判，形成本调研汇报，供会员企业和政府管理部门参考。一、上海房地产市场基础情况（一）土地供给，全市共出让国有建设用地使用权1250公顷，比上年降低17.5%。其中居住用地739公顷，增加25.7%；商服用地194公顷，降低15.3%；工业用地317公顷，降低53.8%。（二）房地产开发投资，全市完成房地产开发投资3468.94亿元，比上年增加8.2%（全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增加1.0%），增幅回落5.5个百分点；其中住宅投资1813.32亿元，比上年增加5.1%（全国为增加0.4%），增幅回落1.7个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资54.6%，占比上升1.3个百分点。（三）房地产开发建设，全市商品房施工面积15095.33万平方米，比上年增加2.8%，增幅回落5.9个百分点；其中住宅施工面积为8372.12万平方米，下降1.8%。在施工面积中，新开工面积2605.08万平方米，下降6.4%（全国为下降14%）；其中住宅新开工面积1560.28万平方米，增加0.8%（全国为下降14.6%）。，全市商品房完工面积2647.18万平方米，比上年增加14.4%，增幅上升11.8个百分点；其中住宅完工面积1588.95万平方米，增加3.5%，增幅下降4.8个百分点。（四）房地产交易，全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）2431.36万平方米，比上年增加16.6%，增幅上升29.1个百分点。其中商品住房销售.17万平方米，增加12.8%，增幅上升24.5个百分点。，全市存量房（二手房）成交登记面积为2654.58万平方米，比上年增加65.26%，增幅上升103.32个百分点，其中住宅成交登记2365.36万平方米，增加76.18%，增幅上升116.36个百分点。（五）住房价格全市新建商品住房价格指数，1、3月份环比持平，2月份环比下降，4-12月份环比连续上涨，12月比上年同期上涨18.2%。二手住房价格指数：整年除2月份环比持平外均为上涨，12月份比上年同期上涨11.7%。，全市商品住房平均销售价格（含保障房）21501元/平方米，比上年上涨31%。二手住房平均成交价格25295元/平方米，比上年上涨17.8%。（六）房地产金融，全市中资商业银行自营性人民币房地产贷款余额12348.65亿元，同比增加12.04%，增幅同比回落1.56个百分点。其中人民币个人住房贷款余额6076.46亿元，同比增加10.1%；人民币房地产开发贷款余额5478.89亿元，同比增加17.25%。二、上海房地产市场政策环境中国房地产市场政策面主基调是“去库存”，稳定住房消费，支持居民自住和改善型需求是房地产政策调整关键方向。中央和各级政府在供给和需求两端同时调整政策：在供给端经过相关优化住房及用地供给结构促进房地产市场平稳健康发展通知，根据分城施策要求，对不一样城市住房供给和土地供给进行调整；在需求端则经过降首付、降利率、减税费、予补助、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。，央行共5次降息，5次降准，深入释放流动性，基准利率降至历史最低水平，购房成本大幅下降。，上海认真实施中央各项政策，继续严格实施限购政策，并依据上海实际情况提升了公积金贷款额度，延长贷款时限。同时，针对上海房地产市场过热情况，上海市官方在7月和10月两次明确表态“上海房价已经过高”，仍然要继续坚持楼市调控。（一）房地产相关政策1、3月15日，李克强总理在全国人大答记者问时表示，房地产市场有其本身规律，中国国土面积广阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加紧，中国房地产市场需求是刚性，我们激励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长久平稳健康发展。中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基础居住条件责任。2、3月25日，国土资源部、住房城镇建设部联合下发相关优化住房及用地供给结构促进房地产市场平稳健康发展通知（国土资发37号），通知共四条：一、合理安排住房及其用地供给规模。（一）科学编制住房建设计划及年度实施计划。（二）加强住房用地年度供给计划编制。住房供求矛盾比较突出热点城市，应依据市场实际情况有效增加住宅用地供给规模。（三）强化住宅用地供给管理。各地国土资源主管部门要依据市场实际情况，控制好住宅用地供给规模、布局和节奏，将住房用地年度供给计划落实到具体地块，明确上市时间，定时分批推出，稳定、均衡供给住宅用地。二、优化住房及用地供给结构。（四）优化住房供给套型结构。在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等计划前提下，房地产开发企业能够合适调整套型结构；对不适应市场需求住房户型作出调整，满足合理自住和改善性住房需求（五）促进房地产用地结构调整。三、统筹保障性安居工程建设四、加大市场秩序和供给实施监督力度。3、3月30日，中国人民银行 住房城镇建设部 中国银行业监督管理委员会公布相关个人住房贷款政策相关问题通知，通知共三条：一、继续做好住房金融服务工作，满足居民家庭改善性住房需求。对拥有1套住房且对应购房贷款未结清居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购置一般自住房，最低首付款百分比调整为不低于40%，二、深入发挥住房公积金对合理住房消费支持作用。缴存职员家庭使用住房公积金委托贷款购置首套一般自住房，最低首付款百分比为20%；对拥有1套住房并已结清对应购房贷款缴存职员家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购置一般自住房，最低首付款百分比为30%。三、加强政策指导，做好落实落实、监督和政策评定工作。同日，财政部公布了相关调整个人住房转让营业税政策通知（财税39号），通知要求将个人将购置不足2年住房对外销售，全额征收营业税；个人将购置2年以上（含2年）非一般住房对外销售，根据其销售收入减去购置房屋价款后差额征收营业税；个人将购置2年以上（含2年）一般住房对外销售，免征营业税。（业内将这两条政策称为“330新政”）、8月27日，商务部、住建部等六部门联合公布相关调整房地产市场外资准入和管理相关政策。一、外商投资房地产企业注册资本和投资总额百分比，根据国家工商行政管理局相关中外合资经营企业注册资本和投资总额百分比暂行要求(工商企字1987第38号)实施。二、取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必需全部缴付注册资本金要求。三、境外机构在境内设置分支、代表机构(经同意从事经营房地产企业除外)和在境内工作、学习境外个人能够购置符合实际需要自用、自住商品房。对于实施住房限购政策城市，境外个人购房应该符合当地政策要求。（上海按现有政策实施，没有改变）四、住房城镇建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局等相关部门深入简化程序，提升办事效率，优化和改善外商投资房地产管理。自本通知印发之日起，外商投资房地产企业可按摄影关外汇管理要求直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。、9月30日，人民银行、银监会下发相关深入完善差异化住房信贷政策相关问题通知，通知共两条：一、在不实施“限购”方法城市，对居民家庭首次购置一般住房商业性个人住房贷款，最低首付款百分比调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应根据“分类指导，因地施策”标准，加强和地方政府沟通，依据辖内不一样城市情况，在国家统一信贷政策基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款百分比。同日，住房城镇建设部、财政部、中国人民银行下发相关切实提升住房公积金使用效率通知（建金150号），共八条。一、提升实际贷款额度。8月末住房公积金资金利用率低于85%设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提升住房公积金个人住房贷款实际额度。在确保借款人基础生活费用前提下，月还款额和月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年纪后5年，最长贷款期限为30年。推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。二、设区城市统筹使用资金。三、拓宽贷款资金筹集渠道。有条件城市要主动推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。四、全方面推行异地贷款业务。五、简化业务审批要件。六、提升管理效率和服务水平。七、加紧改造升级信息系统。八、建立考评问责制度。、12月18-21日中央经济工作会议召开。会议认为明年经济社会发展尤其是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，关键是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。第三，化解房地产库存。要根据加紧提升户籍人口城镇化率和深化住房制度改革要求，经过加紧农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，许可农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使她们形成在就业地买房或长久租房预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为关键出发点，以建立购租并举住房制度为关键方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，激励自然人和各类机构投资者购置库存商品房，成为租赁市场房源提供者，激励发展以住房租赁为主营业务专业化企业。要激励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，合适降低商品住房价格，促进房地产业吞并重组，提升产业集中度。要取消过时限制性方法。会议强调要化解房地产库存。提出经过加紧农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为关键出发点，以建立购租并举住房制度为关键方向，把公租房扩大到非户籍人口。激励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，合适降低商品住房价格，促进房地产业吞并重组，提升产业集中度。要取消过时限制性方法。7、12月28日住建部召开全国住房城镇建设工作会议，会议强调巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主住房体制改革，把去库存作为房地产工作关键。8、4月9日，上海市公积金管理中心公布相关调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限通知，通知对最高贷款额度进行了调整，1、购置首套住房。个人最高贷款额度由30万元调整至50万元，家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元；缴交补充公积金，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元保持不变。2、购置改善性第二套一般商品房。参考购置首套住房政策。3、购置改善性第二套非一般商品房。个人最高贷款额度由20万元调整至40万元，家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元；缴交补充公积金，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。9、10月9日，上海市委书记韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，假如不坚持调控，将影响上海经济连续平稳健康发展，也会减弱城市竞争力。韩正表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有本身特点，控制房价是关键调控目标。这项工作，不能人云亦云，必需清醒认识、坚定不移。我们必需坚定不移下决心降低经济增加对房地产业依靠，必需保持定力，绝不能为缓解一时一地问题，而采取短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。韩正提到，目前上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供给严重不足，尤其是市场化新建商品住房中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型一般商品住房用地供给显著降低。韩正强调，要抓紧研究制订约束性方法，土地供给量不变，结构必需调整。（二）货币金融政策1、继续实施主动财政政策和稳健货币政策整年M2增加目标为12%左右。12月末，广义货币(M2)余额139.23万亿元,同比增加13.3%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年末高1.1个百分点；狭义货币(M1)余额40.10万亿元,同比增加15.2%，增速比上月末低0.5个百分点，比上年末高12.0个百分点；流通中货币(M0)余额6.32万亿元,同比增加4.9%。整年净投放现金2957亿元。12月末，本外币贷款余额99.35万亿元，同比增加13.4%。12月末人民币贷款余额93.95万亿元，同比增加14.3%，增速比上月末低0.6个百分点，比上年末高0.6个百分点。整年人民币贷款增加11.72万亿元，同比多增1.81万亿元。2、降息降准各五次，释放流动性央行决定：3月1日起下调金融机构十二个月期人民币存贷款基准利率各0.25个百分点，存款利率浮动区间上限由存款基准利率1.2倍调整为1.3倍。5月11日起下调金融机构十二个月期存贷款基准利率各0.25个百分点，存款利率浮动区间上限由存款基准利率1.3倍调整为1.5倍。6月28日起下调十二个月期存贷款利率各0.25个百分点。下调后十二个月期存贷款基准利率分别为2%和4.85%。8月26日起下调金融机构十二个月期存贷款基准利率各0.25个百分点，同时放开十二个月期以上（不含十二个月期）定时存款利率浮动上限，活期存款和十二个月期以下定时存款利率浮动上限不变。10月24日起下调金融机构十二个月期存贷款基准利率各下调0.25个百分点。下调后，十二个月期存贷款基准利率分别为1.5%和4.35%，其它各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率对应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。央行决定：2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为深入增强金融机构支持结构调整能力，加大对小微企业、“三农”和重大水利工程建设支持力度，对小微企业贷款占比达成定向降准标准城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为深入增强金融机构支持结构调整能力，加大对小微企业、“三农”和重大水利工程建设等支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达成一定百分比国有银行和股份制商业银行可实施较同类机构法定水平低0.5个百分点存款准备金率。6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。对“三农”贷款占比达成定向降准标准城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点；对“三农”或小微企业贷款达成定向降准标准国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点；降低财务企业存款准备金率3个百分点，深入激励其发挥好提升企业资金利用效率作用。9月6日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增加。同时，为深入增强金融机构支持“三农”和小微企业能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁企业和汽车金融企业准备金率3个百分点，激励其发挥好扩大消费作用。10月24日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增加。同时，为加大金融支持“三农”和小微企业正向激励，对符合标准金融机构额外降低存款准备金率0.5个百分点。三、市场形势分析和市场走势估计，上海房地产市场展现出“量价齐升”态势。土地出让面积同比降低17%，价格仍处高位；商品住房销售面积同比上升16.6%，住房价格指数环比连续9个月上涨；二手住房成交同比增加76.18%，价格指数环比连续11个月上涨。，从宏观经济面看，国民经济仍处于探底阶段，中国投资疲软，国外经济回升缓慢，进出口连续下滑，经济增加仍将面临较大压力，所以，房地产行业仍将是支撑国民经济增加关键力量。从政策面看，“去库存”仍将是中国房地产市场主旋律，所以楼市整体政策面仍将保持相对宽松，但鉴于不一样城市分化严重，“分类调控”也将是关键调控标准，上海将继续实施一系列调控政策，控制房价过快上涨，限购政策仍将延续，以预防投资需求过快增加造成房价涨幅过高。从资金面看，宏观经济依旧低迷，为支撑经济增加，整体资金面仍将相对宽松。但因为美国进入加息周期，这会制约人民币深入降息空间，并加大汇率波动幅度。从上海房地产市场供求关系看，因为总体需求比较旺盛，供给相对偏紧，上海一二手房市场成交量均创下多年来新高，提前透支了部分需求，房价上涨过快对需求也产生了一定制约作用，再加上需求比上年有所降低，伴随新开工回升，供给担心局面有所缓解，估计供求关系会逐步趋缓。总而言之，估计上海房地产市场将展现出“暖中趋缓”格局，土地市场仍将量减价升，房地产开发投资保持低位增加，商品住房成交面积稳中有降，住房价格涨幅趋缓。以下侧重从供地、投资、销售、房价等方面对上海房地产市场运行和走势进行分析。（一）土地供给总量连续回落，住宅用地增加，土地价格上升显著，土地供给总量有所降低，全市累计出让国有建设用地使用权1240公顷，比上年降低17.5%。1-12月，住房用地供给739公顷，比上年增加26%，其中保障性住房用地450公顷（经适房86公顷、动迁安置房347公顷、公租房17公顷），占全市住房用地供给60.9%，商品住房用地供给289公顷，占39.1%。，上海市出让成交经营性地块96幅，终止挂牌11幅，无流拍地块。住宅平均成交楼面地价17682元/平方米，比上年上升37.6%，平均溢价率为40%，比上年下降了8个百分点；商办平均成交楼面地价11800元/平方米，比上年上升46.3%，平均溢价率为21%，工业平均成交楼面地价1535元/平方米，上升56.5%，平均溢价率为2%。上海招拍挂土地出让成交面积和成交楼板地价比较土地出让成交面积（公顷）土地出让成交楼板地价（元/平方米）住宅538.27444.557399910.7712849.1717682商办334.19151.4819413262.797979.0311800工业887.7841.85317783.04980.351535上海土地市场展现量减价升格局，因为供给量降低，竞争猛烈，地价居高不下： 2月11日，首次经过招拍挂拿地进入上海现代置业旗下武汉摩码置业以17.35亿元竞得闵行区江川小区01、02单元（MHPO-1101、MHPO-1102单元）52-03地块（颛桥镇186-1地块），成交楼板价18777元/平方米，溢价率95.55%。4月16日，大名城以29.06亿元和21.7亿元前后竞得唐镇新市镇D-03-05a地块和唐镇新市镇D-04-07地块。楼板价分别为27909元/平方米和29697元/平方米，溢价率达成69.15% 和67.57%，唐镇楼板价再创新高。6月3日，华润置地联合华发股份以总价87.95亿元，竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，楼板价为38062元/平方米，溢价率26.87%。6月19日，首创、保利置业、山东黄金联合体以总价34.54亿元，竞得杨浦区平凉小区01E2-01、02地块(12、13街坊)，楼板价为42725元/平方米，溢价率46.12%。7月15日，金融街以总价88.15亿元摘得上海火车站北广场以北地块，楼板价2.7万元/平方米，溢价率为50.12%，成为上海整年总价最高地块。8月12日，阳光城以总价17.3亿元摘得杨浦平凉小区02C1-12(大桥街道101街坊）地块，楼板价49236元/平方米，溢价率59.6%，成为上海整年单价最高地块。9月25日，平安集团联合杭州滨江集团以34.65亿元竞得祁连小区121601单元B3-03地块，楼板价28755元/平方米，溢价率91.7%，刷新了大场板块土地单价纪录。12月10日,金辉集团以总价28.15亿元竞得闵行区莘庄镇闵行新城MHP0-0303单元01-01-15A地块，楼板价43790元/平，溢价率143.28%，估计未来保本售价将达成6.5万元/平方米以上，而现在周围在售精装公寓普遍售价仅4万元/平方米上下，面粉已经贵过面包。12月17日，中铁建以总价38亿摘得奉贤区南桥镇D-01-13区域纯宅地，楼板价19179元/平方米，溢价率219.65%，成为上海整年溢价率最高地块。纵观整年土地市场成交数据，土地市场竞争猛烈，地价整体涨势显著，因为宅地稀缺性不停突显，市场对住宅用地，尤其是优质宅地竞争热情仍然较高，住宅用地溢价率超出50%地块有27幅。分析上海土地市场成交火热原因：一是土地供给规模连续降低， 以来土地市场供给量一直是“负增加”，市场供给跟不上市场需求节奏，上海住宅类用地和每十二个月销售量相比较还是供不应求。二是受政策利好影响，楼市成交火热也带动了土地市场，同时，开发企业回笼了大量资金，有强烈补货需求。三是全国不一样城市之间出现了严重分化，三四线城市楼市普遍销售不畅，库存压力居高不下，一线城市供销两旺，所以，大型房企布局策略重返一线城市，这造成一线城市土地市场再度火热。值得注意是，上海土地市场热度已经引发了政府部门高度重视，10月9日，市委书记韩正作了相关“控房价，调供给结构”讲话，以后五幅住宅地块暂停出让，其中嘉定和杨浦两幅地块出让指标进行调整后重新出让，在出让要求中增加了中小户型和保障房百分比。嘉定新城A03-5地块住宅套数下限由以前“325套”增至“411套”；90平方米以下户型建筑面积百分比由“不低于20%”，调整为“不低于50%”。依据地块建筑面积及住宅套数限制，调整后，住宅套均面积由150平方米变为119平方米，最少二分之一建筑面积为90平方米以下中小户型。新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块保障性住房所占总住宅建筑面积百分比由原先不低于5%，调整为不低于20%；90平方米以下中小套型住宅面积占比，由“不低于20%”提升到“不低于60%”。土地市场走势分析：一是适应市场改变，实施正确、精细供地方法，在研判分析基础上，分区域、分类型，对各类建设用地进行规模、结构、节奏和时序调控，推进土地市场平稳发展，这将是土地市场主旋律。二是控制地价，以约束性方法调整土地供给结构，加大中小套型和一般商品房供给，这将仍然是土地供给管理关键工作和关键方向之一。三是上海房地产市场销售火爆，房企回笼了大量资金，加上整体社会资金面宽松，房企资金面普遍充裕，在土地竞争中底气十足，优质宅地竞争仍将很猛烈。总体上看，受到上海土地供给不停降低，开发企业拿地需求不停上升影响，土地市场将延续今年量减价升、竞争猛烈态势，部分区位优异宅地可能出现高溢价率。（二）房地产开发投资稳定增加，占全社会固定资产投资比重连续上升房地产开发投资3468.94亿元，比上年增加8.2，增幅较上年回落5.5个百分点。，上海房地产开发投资增幅总体展现回落走势，上六个月达成整年最高15.8增幅。，上海房地产开发投资占全社会固定资产投资比重继续上升，达54.6，比上年提升1.3个百分点。从房屋类型看，非住宅投资占比提升。，上海住宅投资1813.32亿元，比上年增加5.1，占房地产开发投资52.3；非住宅投资1655.62亿元，增加11.7，占47.7，比上年提升1.5个百分点。从投资结构看，土地购置费占比靠近3成。，上海房地产开发投资中建安工程投资2212.04亿元，比上年增加6.5，占全部房地产开发投资63.8；土地购置费1004.41亿元，增加15.0，占29.0，比上年提升1.8个百分点。从投资主体看，非国有投资占比略降。，上海国有房地产企业投资255.94亿元，比上年增加16.5；非国有投资3213.00亿元，增加7.6，占全部房地产开发投资比重下降0.6个百分点。在非国有房地产企业中，股份制企业投资1809.65亿元，增加20.3；私营企业投资715.02亿元，下降17.1；港澳台商企业投资540.53亿元，增加32.5；外商企业投资132.89亿元，下降33.2。，房地产开发投资仍将低速增加。支撑房地产开发投资继续增加关键有四方面原因：一是在建规模较大，房屋施工面积超1.5亿平方米；二是经济要稳定增加需要投资保持一定力度，国家出台政策促投资增加，调低了部分房地产项目资本金百分比；三是房地产开发商普遍估计以后仅一、二线城市房地产市场还有发展空间，所以各路房产商扎堆进入上海拿地，上海土地市场成交依旧活跃，高溢价地块层出不穷；四是伴随房屋建设标准提升，装修房百分比提升，建安成本不停上涨。影响房地产开发投资增速回落关键有三方面原因：一是投资增幅回落趋势已经形成，从16月增加15.8最高点回落至年底个位数8.2增加；二是建设进度有趋缓迹象，房屋完工面积增幅已从13月增加70.0高点回落到整年增加14.4，同时新开工面积长久处于下降区间运行；三是投资基数偏高，将会对投资增加带来一定压力。综合支撑房地产开发投资继续增加原因和影响投资增加回落原因，估计上海房地产投资仍将保持一定规模，但低速增加概率较大。（三）商品住房销售量上升显著，价格大幅上涨，上海商品房市场在“330”新政和信贷宽松一系列政策利好下，商品住房成交面积增加，改善性需求释放显著；商品住房价格指数连续上升。市场总体上展现“量价齐升”状态。，全市商品房同意预售2311万平方米，比上年降低2%；其中商品住房同意预售1626万平方米，比上年降低12%。全市商品房销售（市场化新建商品住房、销售性保障房和非居住房）2431.36万平方米，同比增加16.6%；其中商品住房销售.17万平方米，同比增加12.8%。1-12月上海新建商品住宅价格指数1月份环比持平、2月份环比下降0.1%，3月份环比持平，4月份起环比连续上涨，每个月涨幅依次为0.7%、2.6%、2.4%、1.9%、1.6%、1.9%、2.1%、1.9%、2.1%。12月比上年同期上涨18.2%。从全国70城市新建商品住房价格指数看：，中国房地产市场整体回暖，但城市间分化趋势愈加显著。1-2月，价格环比上涨城市仅有2个。受“330新政”政策影响，5月份上涨城市个数增加到了20个，其中一线城市涨幅显著，北上广深环比涨幅分别达成1.1%、2.2%、1.4%和6.6%。7-9月，上涨城市逐月增多，分别达成31个、35个、39个。10月份上涨城市降低为27个，但一线城市价格仍全线上涨，环比涨幅最大是上海，达2.1%。11-12月，上涨城市达成33个和39个，一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅显著高于其它城市；其它二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。1-12月上海市场化商品住房销售情况据房地产交易中心网上数据（见上表）显示：，上海房地产市场展现出一季度低迷、二季度回暖、三季度升温、四季度火热走势，整年市场化商品住房（不包含保障性住房）销售面积达1385.64万平方米，创下以来新高；销售均价31944元/平方米，比上年上涨21.9%。从走势上看，第一季度，受春节等传统淡季影响，市场在低位徘徊，分别成交78.36万平方米、35.03万平方米、70.81万平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影响，市场快速回暖，当月成交115.15万平方米， 5、6月份成交量再次放大，分别达成132.88万平方米和136.88万平方米。第三季度，受到央行两次降准降息影响，市场深入回暖，7、8、9三月分别成交121.57万平方米、114.77万平方米、131.87万平方米。四季度，受到央行第五次“双降”和房企冲刺年度销售业绩指标等原因影响，市场出现“日光盘”，这让购房者产生了恐慌情绪，“买涨不买跌”心理让楼市成交再次井喷，10月和11月分别成交142.15万平方米和137.51万平方米，12月成交168.67平方米，整年翘尾收官。成交量上涨也带动了各个项目销售均价快速上升，比如市中心区域万科翡翠滨江，1月时项目一期公寓成交均价不到7.2万元/平方米；到了12月二期公寓成交均价已直逼9万元/平方米大关。普陀武宁板块内标杆项目大华清水湾花园，年初均价为5.6万元/平方米，到年末地处同一地段绿地海珀玉辉项目，其公寓开盘成交均价已达7.6万元/平方米。远郊项目涨幅也很可观，嘉定南翔从年初均价2.5万元/平方米涨到了3万元/平方米，涨幅达20%；南汇周浦涨幅更大，从年初时2.5万元/平方米上涨到3.3万元/平方米，其中世茂云图项目12月售价已达38026元/平方米。分析商品住房量价齐升原因关键有四点：一是多项支持住房消费政策作用逐步显现。五次降准降息、降低二套房首付百分比、缩短营业税减免年限、提升住房公积金贷款额度等政策有效降低了购房成本，发明了优越购房环境，释放了自住和改善性住房需求；二是投资性需求“卷土重来”，推进了房价过快上涨。上海从实现限购限贷以来，投资性需求基础离场，“330新政”以后，二套房首付百分比降低，交易成本降低，再加上以来上海楼市基础面快速复苏和回升，出于资产配置考虑，投资性需求回潮显著，而且这部分需求对价格不敏感，带动了房价上涨。三是土地市场“地王”频现带动了未来房价上涨预期。据整年宅地成交数据显示，上六个月几近二分之一地块溢价在45%-95%；下六个月更甚，约四成地块成交溢价在95%-200%。地价不停上涨让一些区域已经出现了“面粉高于面包”现象，这也深入带动了商品住房成交。四是部分房地产开发企业适时增加推盘规模，加大营销力度，市场需求连续活跃。，上海房地产市场近五年来首次出现了供给小于销售情况。伴随市场成交活跃，商品住房库存下降，市场化新建商品住房可售量降低。截至12月末，网上市场化商品住房可售面积1075.35万平方米，同比降低257万平方米，其中非一般商品住房801.35万平方米，同比降低178万平方米；动迁安置住房可售量2503.27万平方米，同比增加156万平方米。按近六个月月均成交量计算，底市场化商品住房库存消化期为7.9个月，比底降低8.1个月，由库存充裕转为存货担心。依据DTZ戴德梁行数据显示，整年高端住宅表现突出，显著优于整体市场，成交量比过往五年同期高出一个数量级，高端门槛更是水涨船高。单价70,000元以上单套1200万以上高端公寓整年成交2321套，同比增加324.44%，套均价格2160万，套均面积242平方米；单价50000以上、单套1200万以上高端别墅成交705套，同比增加161.11%，套均价2660万，套均面积331平方米。从板块分析来看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集区整年公寓成交960套，占全市高端公寓成交42%。陆家嘴滨江、原卢湾、黄浦滨江成交出现井喷式增加；北外滩在过往两年未取得成交情况下首次取得高端住宅成交；洋泾、徐汇滨江等新兴亲水板块成为今年高端市场黑马，成交套数、面积、总销售额均居于高端市场榜首，部分项目畅销程度甚至达成开盘首日去化80%以上。上海商品房市场走势分析：上海房地产市场将展现“暖中趋缓”走势。上海地少人多、住房需求旺盛基础格局并未改变，房价上涨动力仍然存在。因为市场需求过分释放，开发商已经没有足够多存货供市场销售，供需两端全部将需要时间重新累积，同时房价快速上涨也对刚需和改善型需求支付能力产生影响，市场所以将进入供需结构调整期。综合多种原因初步判定：上海商品住房成交面积稳中有降，供给略减，住房价格涨幅趋缓。（四）二手住房市场成交量大幅上升，价格指数环比上涨上海存量房登记面积2654.58万平方米，同比上升65.26%。其中存量住宅登记面积2365.36万平方米，同比上升76.18%；成交均价25295元/平方米，同比上升17.8%。1-12月上海二手住房价格指数：1月份上涨0.3%，2月份上涨0.1%，3月份持平。在“330新政”和金融政策影响下，二手住房价格从4月开始上涨加速，4-7月份逐月上涨，上涨0.6%、2.2%、1.2%、1.6。8-10月增幅回落，依次为上涨1.1%、1%、0.8%。11月份上涨1%，12月份上涨1.2%。12月比上年同期上涨11.7%。1-12月上海二手住房成交情况总体上看，据房地产交易中心网上数据（见下表），二手住房市场走势和新建商品住房基础一致，呈量价齐升走势。1、2、3月份受到传统淡季和春节影响，市场成交清淡，分别只有18721套、9903套、 21140套。“330”新政后，二手房成交量快速放大，4、5、6月份成交量分别为36504套、36755套、33860套。7-10月份，伴随刚需、改善和豪宅交易升温，二手房成交一直维持在高位，分别成交32567套、32435套、34245套、31976套。年底，伴随“恐慌入市”现象抬头，不少买家年前“抢收”，再加上“地王”频出，拉动了周围板块二手房价格，市场走出翘尾走势，11月和12月分别成交35695套和39806套。二手房市场分析：目前中央定调宽松政策环境，提升了买卖双方对于后市信心。在金融动荡背景下，房地产保值增值功效彰显，这些全部会对二手房市场起到支撑作用。但上海月均3万套左右成交量已经过高，远超正常成交量，大量二手房成交需求被透支，有效挂牌有所降低，二手房市场可能会进入冲高后调整期。成交量或有降低，房价仍将维持。四、对目前上海房地产市场见解和提议是“十三五”开局之年，开发企业应亲密关注房地产行业在“十三五”时期发展方向，适应新常态，根据推进供给侧结构性改革要求，加速创新转型，寻求未来更大发展空间。同时，也是全方面建成小康社会决胜阶段开局之年，是推进结构性改革攻坚之年。年底召开中央经济工作会议把房地产行业“去库存”列为五大关键工作之一，可见“去库存”仍将是全国房地产行业首要目标，但我们也应注意到不一样城市之间分化加大，一线及部分热点二线城市因为本身经济、人口、产业等优势，供需矛盾仍然担心，所以应加强对上海房地产行业发展特征研判，主动适应上海“十三五”发展趋势，保持市场和行业连续健康发展。 （一）亲密关注目前市场走势，保持房地产市场稳定发展，在多重政策利好叠加效应下，上海房地产市场展现“量价齐升”走势，交易量达成多年来最高水平，伴伴随市场回暖，投资性需求已经有“卷土重来”之势，这部分需求特点是其释放会随预期改变提前或延后，并对房价起到助涨助跌作用，加大市场波动，不利于市场稳定发展。为此，提议政府要亲密关注市场所存在隐患，合理引导市场预期，引导房地产企业继续“稳定供给”，引导住房需求稳定且有序释放，防范市场大幅波动。一是加强市场监管力度，防范投资需求扰乱市场秩序。亲密关注房地产市场走势，预防市场炒作激发非理性需求，引发房价大幅上涨。，伴随市场回暖，投资投机性需求回潮显著，这部分需求更多是出于资产配置考虑来置业，对价格并不敏感，这也是房价快