南宁有色金属工业学校物业管理投标文件模板.doc

正 本

广西南宁鼎城物业服务

投 标 文 件

项目名称： 校园物业管理服务采购
项目编号： GXKLG3140

投标人：
法定代表人或其委托代理人：

日期: 8月12日
目 录
开标一览表
投标函
投标确保金缴纳证实
投标报价明细表
管理计划方案及服务承诺书
投标人经营相关项目标经验及业绩证实
投标人资格证实文件
投标人基础情况记录表
投标人认为有必需提供其它材料
开标一览表
项目名称： 校园物业管理服务采购
项目编号： GXKLG3140
投标总报价（大写）人民币 壹佰万零玖仟玖佰贰拾 元（￥1009920.00）。
其中:
报 价 表
项号
项目名称
服务年限①
单价(元/年)
②
单项合价
（元）
③=①×②
备 注
1
校园物业管理服务费
2
504960
1009920

总报价（人民币大写）：壹佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥1009920.00）

投标人（盖单位公章）

法定代表人或委托代理人署名

投标说明：
1、投标人必需按以上格式加盖单位公章并署名，不然，无署名、盖单位公章投标无效。
投标函
致：广西科联招标中心
依据贵方 校园物业管理服务采购 采购项目招标文件，项目编号 GXKLG3140，正式授权下述签字人 殷利华(常务副总经理) 代表投标人 广西南宁鼎城物业服务 提交下述文件正本一份，副本四份。
一、 投标报价明细表；
二、 管理计划方案及服务承诺书；
三、 资格证实文件和投标人须知第12条要求投标人提交全部文件。
四、 投标人基础情况记录表。
据此函，投标人宣告同意以下：
1、我方同意在投标人须知要求截标日期起遵照本招标文件，在投标人须知第13条要求投标使用期满之前均含有约束力，并有可能中标。
2、我方承诺已经含有《中国政府采购法》中要求参与政府采购活动供给商应该含有条件：
（1）含有独立负担民事责任能力；
（2）含有良好商业信誉和健全财务会计制度；
（3）含有推行协议所必需设备和专业技术能力；
（4）有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；
（5）参与此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法统计。
3、我方依据招标文件要求，负担完成协议责任和义务。
4、我方已具体审查全部招标文件，包含修改文件（如有话）和相关附件，我方将自行负担因对全部招标文件了解不正确或误解而产生对应后果。
5、假如在投标截止时间后投标使用期内撤回投标或有其它违约行为，我方投标确保金可被贵方全部没收。
6、我方同意向贵方提供贵方可能要求和本投标相关任何数据或资料，完全了解贵方不一定要接收最低报价或收到任何投标。
7、若贵方需要，我方愿意提供我方作出一切承诺证实材料。
8、我方将严格遵守《中国政府采购法》第七十七条要求，供给商有下列情形之一，处以采购金额5‰以上10‰以下罚款，列入不良行为统计名单，在一到三年内严禁参与政府采购活动，有违法所得，并处没收违法所得，情节严重，由工商行政管理机关吊销营业执照；组成犯罪，依法追究刑事责任：
（1）提供虚假材料谋取中标；
（2）采取不正当手段诋毁、排挤其它供给商；
（3）和采购人、其它供给商或采购代理机构恶意串通；
（4）向采购人、采购代理机构行贿或提供其它不正当利益；
（5）在采购过程中和采购人进行协商谈判；
（6）拒绝相关部门监督检验或提供虚假情况。
和本投标相关正式通讯地址为：
地址： 南宁市科德西路7号嘉士涌金广场0511室 邮政编码： 530003
电话： 传真：
开户名称： 广西南宁鼎城物业服务
开户银行： 中国工商银行南宁市琅东支行
帐 号： 2102 1120 0930 0425 778
法定代表人或委托代理人署名：
竞标人（公章）：
竞标日期： 8月12日

投标确保金缴纳证实

投标报价明细表
报 价 表
项号
项目名称
服务年限①
单价(元/年)
②
单项合价
（元）
③=①×②
备 注
1
工作人员薪资
2
423120
846240

2
保洁用具费用
2
3360
6720

3
绿化养护用具费用
2
2340
4680

4
劳保费用
2
6240
12480

5
行政办公费用
2
9300
18600

6
法定税费
2
30300
60600

7
管理费用
2
30300
60600

合 计

504960
1009920

总报价（人民币大写）：壹佰万零玖仟玖佰贰拾元（￥1009920.00）

投标人（盖单位公章）

法定代表人或委托代理人署名

投标说明：
投标人必需按以上格式加盖单位公章并署名，不然，无署名、盖单位公章投标无效。
管理计划方案及服务承诺书

第一章 校园后勤物业管理市场化趋势
进入二十一世纪以来，任何行业竞争全部白热化，教育行业也不例外。伴随民营资本机构介入高等教育、职业教育、中小学基础教育，现在二十一世纪立即就是第一个将要结束时间，教育资源也开始变得市场化。学校和学校竞争从开始硬件（校园设施、教学楼、教学设备等）比拼，如，学校规模、建筑设施、牌子人才等。逐步演变为综合实力比拼，尤其是提倡素质教育以来，学校软实力变得越来越关键。校园文化、人文精神等开始列入等同于升学率、师资力量等竞争要素里面，竞争开始全方面化。校园物业管理所负担校园环境建设是校园文化建设物质载体，它和校园文化建设是密不可分，它既受校园文化建设影响，同时又反过来影响校园文化建设。
实际上，学校全部是人口高度密集型区域，各类物业建筑是专用物业，含有很强功效性，很多科研资料、试验设施价值较高，尤其是学校。所以在这么一个机构团体里面，后勤起到了一个连接各项工作桥梁作用，是招生、办学、科研等工作关键支撑。一个学校后勤工作包含校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理（流感人口管理）、物业管理、校车管理、校产（物业类）管理、校产（设备类）管理、基础医疗保障、安防（消防救助）宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等很多事宜。物业管理就是学校后勤中关键一环。以来，广西开始不停有大专院校、关键高中等开始尝试将后勤校园物业管理外包予物业企业，取得了一定成绩，涌现了部分涉足校园物业管理企业。不过专业从事校园管理企业还是不多，因为原来学校后勤人员打包外送处理，学校还没有真正做好甲方是思想准备，行业没有制订出可行技术标准等很多原因，校园物业管理还需要共同关注和规范。
现在，引入物业管理企业至学校将是现在乃至下一阶段新课题，怎样做好甲方，推进学校后勤效能，效费率，享受到自己应该享受权利和服务。能够预见，未来数年内，谁处理自己后勤专业化问题，谁将在下一轮教育办学道路上取得先机。

第二章 物业管理服务需求分析
南宁有色金属工业学校成立于1985年，是下属中专学校。于1999年和桂林工学院展开合作办学，组建桂林工学院南宁分院，开始招收高职大专生。经了解，南宁分院关键从事高职高专教育，设有计算机和信息技术、机电工程、冶金工程、经济管理4个系和基础学科部，开设有计算机应用技术、模具设计和制造、数控技术、通信技术、冶金技术、工程测量技术、旅游管理、市场营销等20多个专业，现有全日制在校生3500余人，分别来自全国近20个省、市、自治区。校园占地面积7万余平方米，经过不停发展，现有行政办公楼X栋，实训楼X栋，图书馆X栋，教学大楼X栋，学生宿舍楼9栋。
桂林工学院是一所含有50多年办学历史、在中国外有一定影响多科性学校。南宁有色金属工业学校和桂林工学院合作组建南宁分院后，在专业设置、培养模式上既依靠工科院校、本科教育办学优势，又突出高职教育以就业为导向、以职业能力为本位特点，不仅在师资、教学设施方面实现资源共享，学院优异教育理念、科学管理体系、丰富办学经验和广泛社会影响也全方面辐射高职高专教育办学过程。经过多年办学实践，南宁分院在办学条件、培养模式方面已形成显著教育优势和办学特色。桂林工学院是区教育厅确定接收专升本高校之一，品学兼优高职高专学生，可按要求直接升入学院本科学习。
南宁有色金属工业学校此次进行校园物业管理服务外包采购，协议期两年，迈出了后勤专业化、市场化、社会化关键一步。一个学校后勤包含校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理、物业管理、校车管理、校产（物业类）管理、校产（设备类）管理、基础医疗保障、安防（消防救助）宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等很多事宜。怎样有效分配利益人力、财力等资源将工作做到最好呢，经过我企业和相关弟兄院校探索，我们一致认为以下多个方向将是学校后勤管理趋势：
一、专业服务外包，有利于集中精力搞好招生及教学等重头戏：
原各学校后勤部门均是“正规军”，占有学校编制，从行政上讲是学校一个在编部门，职员基础是在编职员。因为学校后勤摊子大，压力大，负担重，从经济开支上讲后勤开支占了学校开支40%-55%，而为学校教学科研招生等提供支持，不足于在二十一世纪新形势下取得良好成绩。费用大，服务差，负担重，成效小是一个难题。20世纪末国家提出高校后勤需要改革，社会化、专业化、市场化，由此来满足新时期学校办学需求，逐步摆脱后勤压力重负。而将食堂、基建项目、校园管理等服务给予外包，减轻负担，学校能够集中经费、资源来搞好招生就业、教书育人、科研应用等“本职员作”，空出人员编制能够用来增加在教学和科研上。非高校类学校也可走外包道路，取得良好效果。
二、走专业化服务道路，提升服务品质：
物业管理、食堂、基建、医疗等服务内容均属于专业性比较强行业，假如一股脑由后勤部门统一管理，不仅事杂繁多，难以出效果，而且因为行业不兼容，没有发挥应有作用。所以引进专业企业合作，走专业化道路将对各项工作起到质改变。尤其是物业管理是服务性较强，工作面比较宽行业，引进有学校校园管理经验物业管理企业，将大大提升该项服务工作品质。
三、推进市场化运作，有利于节源开流：
90年代末，广西大学等几所院校将原后勤部门剥离，合并成立广西后勤服务集团企业，集中几大院校后勤资源办好后勤工作，开始了广西学校后勤改革尝试，开始走市场化运作道路。经过经验，到现在为止大部分规模较大院校全部建立了自己后勤服务企业，作为校办企业为学校服务。市场化运作成为各大学校首选模式，推进市场化运作，有利于学校节源开流。其它部分大专中专学校也纷纷跟进，时至今日，大部分院校全部把能够外包业务外包提上议事日程，不很成熟市场化学校也逐步安排部分后勤职员内退或另行安排，为此项工作做好准备。
四、确立甲乙方关系，明晰责任：
因为在市场化经济环境下，物业管理服务是经过甲乙双方协议来明确关系，所以，签订条款具体合理协议将是合作关键之一。也是物业管理企业涉足学校校园物业管理、院校聘用物业企业服务探索课题。经过建立协议甲乙方关系，明晰了责任，对学校而言将是取得一个性价比比较高一个路径，同时避免了很多管理风险。
五、聘用第三方服务供给商，降低人事聘用及相关纷扰：
聘用第三方服务供给商提供服务，降低学校后勤操作人员人数，保留管理监督人员，能够降低学校部分编制，用到其它教学等部门去。另外，因为原来很多学校均聘用有数量较多临时工，因为颁布了新劳动法规，针对工人福利保险做了强制性要求。所以数目不少临时工将是学校后勤人员薪资增加，同时包含大家事纷扰，尤其是部分临时工是学校教职员家眷，或工作时间较长，将会使学校在人事上面临麻烦。而外包给第三方后，这类风险将降到最低。

第三章 服务设想和策划
经研究招标文件，现场勘察，网上资料搜集，接洽甲方主管领导、走访教职员及学生，汇总资料后认真分析，依据南宁分院实际情况，我企业经过项目调研分析，认为整个物业管理区域有以下特点。
Ø 整个校园投入使用多年，比较符合实际使用要求，不需要在设计上做大修改，但因为建筑设施投入使用时间长，需要小修小补反而较多；
Ø 校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、休闲区、运动区等分布显著，便于管理及工作；
Ø 校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，因为是职业教育机构，大专学生综合素质也不算很高，但校园内生活垃圾污染比较严重，存在小物品人为损坏较多，难以管理到位；
Ø 因为现在校园内还有少许装修工程，存在建材及建筑垃圾，经过校区时对保洁存在二次污染，；
Ø 南宁分院是系统内比较重视一个学校，每十二个月来参观、指导上级领导、弟兄部门单位较多，要求物业管理机构重视企业形象，工作无差错，在配合学校接待各相关部门方面给有力支持，尤其是在环境卫生、绿化养护、造型设计等方面；
Ø 现在绿化方面养护成效通常，整体绿化效果不强，能够经过小型造型设计修改工程，在一到两年时间来养护，友好表现校园严厉、活泼、向上；
Ø 中专生、大专生正是在学习、生活美好时期青少年，活泼好动，学习能力强，所以住校生管理和其它学校学生宿舍管理不一样。像南宁分院学生大多来自广西各县市，部分是省外生源。总来说，农村学生还是占大多数，学生来到首府后，对社会知识缺乏认知，对生活经验欠缺，还不完全能够单独负担民事责任，在个人行为判定上存在知识缺点。所以需要老师、家长、宿舍管理员等多方关心和珍惜。
Ø 学校内有几栋宿舍楼属于企业投资兴建，管理上也不在一个系统，不过期望能够在学校学工部门统一协调下，在管理方法和要求上严格要求，保持管理制度实施一致。

在汇总分析了上述众多特点后，我企业研究后得出以下几点管理服务思绪及方法，作为我企业进驻管理一个方向。
综合服务方面：
u 优先选聘原有工作人员，确保工作平稳过渡：
南宁分院是第一次引进物业管理企业到学校中，学校原有工作人员（临时工）存在一个安置就业人员社会问题，依据实际情况，我企业能够承诺在选聘录用人员时候优先考虑原有工作人员，确保工作平稳过渡。调拨至物业企业人员，和物业企业其它工作人员享受相同候遇。
u 组织培训，提升工作技能效率：
我企业进驻校园后，必制订单独培训工作计划。因为调拨来或招聘来工作人员未能统一思想，统一布署安排，所以，在前两个月培训工作是关键，目标在于提升人员工作技能熟练程度，提升整体工作效率。
u 重视企业形象，统一服装及标识：
专业企业运作和学校后勤管理，优越性在于专业、高效、服务、性价比。而统一标识，统一形象是关键，我企业在进驻校园后，将不一样工种岗位配置不一样类型工作服，方便识别。另外，校园内部分温馨提醒，安全口号等全部将酌情重新更新。
u 共同制订工作计划，实施无缝工作链接：
南宁分院校园管理工作，包含多个单位，甲方，乙方，第三方等。需要多方面相互配合才能把工作做好，南宁分院教育事业蒸蒸日上，各项工作开展基础已经形成步骤和制度，我企业拟采取月底总结、月初计划方法进行工作。做计划时将充足考虑甲方大工作计划，根据学校节奏来工作。假如能够做到工作计划由双方共同制作完成，实施交由物业企业实施，则能够做到整个物业管理工作无缝链接。
u 注意服务过程文字统计，档案完整:
服务是一个过程，含有时效性，不可复制性。所以，服务评定需要过程统计，明确服务工作指标，方便进行结果评审。作为物业管理服务商，我企业将会重视整个物业管理过程文档管理，建立齐备档案目录，在日常工作中做好单项工作有统计表单，工作指标尽可能能够数字量化。通常物业管理档案将在我企业保管两年。

安全防范管理方面：
u 安全管理人员一专多能，按技能分等级：
因为校园面积较大，但建筑物多，人员成份多，常驻人口超出5000人，流感人口超出6000人，而安全管理人员需要监控门岗、校园关键巡查、消防设施管理、大件物资进出监督、车辆秩序维持等很多方面工作，所以工作人员需要学习含有多个岗位技能；按掌握不一样技能多少分为多个等级，激励一专多能。
u 健全组织，加强宣传，全员重视参与：
安全防范是花费人力较大，属于常备半军事防卫组织。安全管理员队伍建设是重中之重，队员综合素质，忠诚度，自律性将是招聘关注关键点。校园安全设计面广，尤其是学生安全，也是一项政治性任务。所以，在学生和教职员中加强安全教育，宣传也是一个关键工作。每十二个月能够在新生入学后开展一个安全教育课程，则更有利于以后管理工作。
u 规范管理，坚持制度，常抓不懈：
安全防范是一个全员参与工作，是一个专业性强，技能性高，社会化工作，所以，需要规范管理，健全多种管理制度，持之以恒，常抓不懈。
u 利用监控系统，做到全盘掌控：
学院原有校园监控系统，投入使用数年，对学院整体安防起到关键作用。我企业将利用好技防、设备防，做好监控是眼睛效果，重视防范和立即反应，注意相关资料留存。

校园保洁方面：
u 根据使用功效特点分区域保洁：
根据楼宇、地面、绿化带、大门、卫生间等不一样保洁需要，实施区域划分保洁，更有利于保洁工作开展；
u 实施保洁责任承包制，定量定岗：
依据不一样区域工作量、学院要求，定员定岗，定步骤，方便管理，方便监督，能够从工作质量源头去管理；
u 会同学院对全院提倡环境保护校园，人人参与：
环境整齐是每一个学校师生和教职员共同财富和义务，人人全部有责任区遵守《市民条约》和学院规章制度。所以我企业提议对全院发出提倡，每学期做一个《美化校园、整齐校园》活动，以保持校园整齐和美观；
u 实施全员参与，保持长久有效保洁机制：
我企业派驻工作人员不管工作岗位和职务全部有义务自动自觉维持维护学院环境保洁，除在工作时间使用工具保洁外，任何时间发觉较大环境垃圾污染，均立即处理和劝阻相关人士。真正做到全员参与，保持长久有效机制；
u 努力创优评优：
在企业总部引导下，派驻物业服务中心依据学院要求及协议，主动参与学院组织各类评选活动，参与到学院运作中来，做到工作不分你我。作为二次项目服务部，主动参与企业内部各项评优选优活动。另外，我企业将会主动参与教育界、物业管理行业各项评优活动，有利于大力提升服务质量和甲乙双方荣誉。

学生宿舍管理方面：
u 根据学校要求，实施宿舍管理制度：
学生在学校目标很明确，学习知识，学习做人道理，为下一步升学和到社会上工作积累。学生在学生宿舍里面多种行为将牵涉到学习效率，牵涉到其它同学成长。所以学校为学生制订了很多制度，物业企业将根据学校要求，严格实施宿舍管理制度；
u 配合开展思想引导工作：
学生宿舍管理是学生管理工作一个关键部分，学生在学校，学习时间约天天6小时，其它就是课外活动和学习休息时间，一名中学生在宿舍时间比在教室时间要长。所以，学生宿舍管理是学生工作部门不可忽略一个部分。在学生宿舍里，学生日常行为，思想动态，为人处事等是一个真实表现，物业企业将配合学工部门做好学生思想引导工作。有条件情况下，还开展学生宿舍各类文化活动。
u 维持宿舍区生活工作秩序，开展各类评选：
南宁分院是高职院校，学生一部分是来自周围区域，一部分来自广西各地，还有来自外省和外国留学生。大专生生活正式离别少年，逐步开始涉足社会。宿舍区生活工作秩序是学生在校学习最关键保障。所以，宿舍管理员将加强学生宿舍管理，巡视；统计学生内务、行为、思想动态、预防安全事故发生。

绿化养护方面：
u 制订年度目标计划，严格实施：
绿化是建筑点缀，是文化一个综合表现，采取何种风格绿化造型来衬托专题是有讲究。线条型、对称型多见于机关；花圃型、景观型多见于企业等；所以绿化养护应制订长久一个目标，分解为各年度或阶段性目标，最终形成年度计划，严格按计划实施。
第三章 管理服务模式和工作计划
第一节 服务模式
我们确立南宁有色金属工业学校物业管理模式是：
² 紧密围绕“质量、成本双否决”运作关键 提供“质优价廉”服务产品
² 提倡“以用户为中心”步骤管理思想 建立以步骤为基石用户需求价值链
² 致力于和业主建立平等现代契约关系 推广“平等互动”服务文化
在确定管理模式基础上，针对南宁分院特色及实际情况，我们深入提出了全方位物业管理基础思绪。
我们管理思绪是：
u 强调成本控制意识和成本管理程序
u 强调步骤团体有效运作和服务步骤连续改善
u 强调公众服务规范化和特约服务个性化
u 强调甲方实际需求和潜在需求满足
u 力于共用设施、设备连续改善和功效提升
u 致力于培养职员专业素质和小区全员参与意识
u 致力于文化功效提升，塑造符合甲方单位文化相对应环境

第二节 服务过程原理图
居住
安全
环境
宜人
供给
可靠
服务
立即
紧急支援
用户服务中心
设施组
安 防
环境组
咨询 收费 请修 处理

电梯、供水、供电、空调设施维护

消防设施、现场消防器材维护 电梯紧抢救援
门厅值班、巡查、车场管理、现场救护
避雷系统接地监护
保洁 绿化 消杀 噪音
甲方

业主基础要求

满足业主基础要求岗位设置

南宁有色金属工业学校
鼎城物业
业

主

改善A
物业服务需求 P计划
有色金属学校
物业管理服务中 心
综合服务
安全防范服务
环境保洁服务 D实施
绿化养护服务
宿舍管理服务 C检验

信息反馈
第三节 服务关键价值链图
信息
指令
用户服务中心
投诉
需求
业主
提议
关键服务产品形式服务产品

反馈
服务要求
延伸服务产品
反馈
述职
指令
考评
授权
考评
反馈
指令
考评
作业人员
现场主管
物业主任
鼎城物业

投诉

前台接待（用户服务中心） 后台作业
SPP模型（服务提供平台模型）

第四节 前期工作计划
工欲善其事 必先利其器。为愈加好开展工作，我企业拟添置或从其它项目共享以下物资，用于后期开展工作，协议开始履约前前添置到位。总价值约6余万元，具体物资见其它章节。
前期人员内部调拨，外聘，接收原就业工作人员，前期入职培训等亦在准备工作前完成。
具体工作移交计划见下表：

一
前期准备阶段（约三天时间准备）
鼎城物业
1、和南宁分院签署物业管理协议；
2、根据服务标正确定年度工作计划；
3、组建管理队伍并按时上岗；
4、新职员入职培训；
5、购置添置物品工具；
1、双方协商；
2、三工作日内；
3、一星期内；
4、五个工作日内
5、8月20日前
南宁分院
1、和鼎城物业签署物业管理协议；
2、准备南宁分院拟投入使用物业房屋分区安排（图）；
3、准备南宁分院各部门单位联络方法名单；
4、、审核签署隶属协议;
5、安排妥当乙方办公用房、办公设备、相关人员宿舍；
6，和前合作单位协商移交事宜；
7、准备推荐原有工作人员名单及档案；
1、双方协商；
2、一星期内；
3、三工作日内；
4、另约时间
5、进驻前
6、进驻前
二
进驻移交阶段（约两工作日完成）
鼎城物业
1、完善管理用房及职员宿舍；
2、根据清单检验校园内全部隶属设施设备；
3、查对区域内施工单位人员及材料等情况；
4、了解关键部位，落实安全防范应急方法；
5、了解南宁分院车辆使用情况，并提供车牌号码；
6、接收南宁分院各部门单位联络方法名单；
7、周围相关派出所等单位联络；
8、针对工作移交情况汇总成文，办好书面移交手续；
9、其它相关事宜；
进驻后一星期内工作关键
南宁分院
1、拨付物业管理用房，移交办公设备；
2、交付校区内各楼宇房间等使用安排（图示）；
3、移交半个月内尚施工单位等相关资料；
4、帮助监督鼎城物业和相关部门单位各项移交工作；
5、移交南宁分院各部门单位联络方法名单；
6、移交相关门钥匙；或安排此项事宜
7、将全部移交设施、物品、钥匙、资料等汇总，办好书面移交工作；
8、向校园内师生公布；
9、其它相关事宜；
移交后一星期内工作关键
三
正常管理阶段
鼎城物业
1、正常开展物业管理工作，落实各项规章制度；
2、依据协议及甲方要求不停做服务水平调整；
3、每个月3号提交上月工作总结及下月工作计划。
4、督促财务部门立即转账；
5、六个月度服务评审；
6、其它相关事宜
正常推行协议条款
南宁分院
1、推行协议中甲方权利义务，监督鼎城物业推行协议相关服务条款；
2、帮助处理多种意外事件；
3、审核乙方提交计划文件；
4、每个月底最终两日支付乙方物业费；
5、六个月度服务评审；
6、其它相关事宜
正常推行协议条款

第四章 人员配置、管理及培训
第一节 组织结构图
在综合一体化管理方法思想指导下来实施物业管理服务工作，我们努力争取：部门设置精简、高效；人员配置合理、科学。物业管理服务中心在物业主任调度下，各司其职，各负其责，以协调、高效率、相互促进管理模式来实现管理服务良性循环。其机构设置以下:

南宁有色金属工业学校
相关政府指导部门
鼎城物业

总 经 理

财务核实部

直 横向支持
企业职能部门
线
指
行政事务部
人力资源部
品质管理部
挥

各项目部资源共享
南宁有色金属工业学校
物业管理服务中心
柳州第二职业技术学校
物业管理服务中心
其 她
物业管理服务中心
广西工商职业技术学院
物业管理服务中心

物业主任

主任助理

保洁绿化部
宿舍管理部
安全防范部

综合领班
宿管领班
安防主管

绿化管理员
保

洁

员
宿舍管理员
监

控

岗
巡

逻

岗
门

岗

第二节 工作职能运行图

南宁有色金属工业学校
广西南宁鼎城物业服务

工作指示、配合实施、服务评定 工作指令、资源整合、管理立案

企业各职能部门
物业管理服务中心

技术支持

汇报 指令

下属实施部门

培训、考评

反馈 督导
服务地点
工作人员

第三节 部门设置及人员编制
本着精简、高效标准，依据有色金属工业学校实际服务、管理和经营需要，在确保高质量物业管理水平及物业物业管理服务中心职员素质基础上。同时，也为充足表示我企业对有色金属学校物业管理项目标重视程度，我企业决定组建成立有色金属工业学校物业管理服务中心（设综合三个下属职能部门，共38人编制），负责整个校园委托外包各项物业管理工作开展，采取物业主任经营负责制，签署经营目标责任书。具体以下：

物业管理服务中心办公室：
任务和性质：
物业管理服务中心是企业推行委托物业管理协议主体，办公室就是整个物业服务中心指挥系统，由物业主任主持工作，处理各类日常事务，起草工作计划报备企业总部和甲方审批，利用企业资源组织实施已同意工作计划，协调相关方面各类事宜。服务中心接收企业总经办直接指挥，和学校后勤处做工作对接。
人员配置：
序号
岗 位
数 量
工作内容
备 注
1
物业主任
1人
主持全方面工作，向总经理汇报工作，向南宁分院后勤处长进行工作对接。

2
主任助理
1人
帮助物业主任工作，分管宿舍管理、保洁、绿化养护方面工作

合 计
2人
管理人员2人

安全防范部：
任务和性质：
安全防范部是整个校园相关安全防范方面实施业务部门，受物业管理服务中心及甲方安全方面责任人双重领导。负责门岗来访人员登记、车辆停放指挥、安防系统健康、上级领导视察礼宾、大件物品办理查对、紧急情况应急处理、安全知识宣传等很多安防方面工作。
人员配置：
序号
岗 位
数 量
工作内容
备 注
1
安防主管
1人
负责整个区域安全防范日常工作，向物业主任汇报工作，安排队员值勤，处理日常事务，检验安全设施，进行例行培训，配合学校及公安机关做好安防宣传等。

2
安防管理员
6人
大门双人岗，来访登记，物品进出查验，贵宾来访礼宾活动，消防管理。
门岗
3
安防管理员
6人
定时按线路巡查，发觉异常，立即上报处理
巡查
4
安防管理员
3人
二十四小时执勤，管理好车辆及周围环境
地下车库
5
安防管理员
1人
轮休替补

合 计
17人
管理人员1人，职员16人
宿舍管理部：
任务和性质：
宿舍管理部是整个学院学生宿舍管理实施业务部门，受物业管理服务中心及甲方学工部门双重领导。负责学生宿舍区日常秩序维持、受理学生报修、巡检公共设施、大件物资出门登记、通知通告传达等各项学生工作。
人员配置：
序号
岗 位
数 量
工作内容
备 注
1
宿管领班
1人
负责全部学生宿舍管理日常事务计划申报、实施，联络其它部门进行设施维修，向学工部门进行周工作汇报。发生重大紧急学生事件，为第一现场处理者
主任助理兼
2
宿舍管理员
9人
负责学生宿舍管理各项具体工作实施。

合 计
9人
职员9人

保洁绿化部：
任务和性质：
包绿化部是整个校区招标文件要求部分保洁工作和校本部绿化养护实施业务部门，受物业管理服务中心领导。负责公共区域清洁、日常保洁、室内清洁、垃圾清理、关键部位消毒等工作；负责校本部全部绿化养护工作，室内植物摆放养护。
人员配置：
序号
岗 位
数 量
工作内容
备 注
1
综合领班
1人
负责全部保洁和绿化养护工作计划申报，监督实施。
主任助理兼
2
保洁员
7人
负责协议范围内保洁工作

3
绿化养护员
3人
负责绿化养护工作

合 计
10人
职员10人
第四节 工作人员任职要求
为出色完成招标文件中委托业务，我企业将精心招聘工作人员，并组织安排入职培训，确定按以下标准进行招聘：

序号
岗 位
任 职 要 求
备 注
1
物业主任
2年以上项目经理工作经历，熟悉ISO9000体系，大专以上学历，熟悉学校后勤校园管理运作事宜。
企业外派
2
主任助理
熟悉学生工作，有两年以上相同工作经验，能够单独处理学生宿舍、校园保洁、绿化等通常性事务工作。
企业外派
3
安防主管
熟悉企机关安全防范工作，会用电脑，能独立率领团体实施工作，善于和相关部门配合。40岁以下，取得物业管理经理资格证书，政治素质好，有开拓创新精神。
企业外派
2
安全管理员
年纪18～45岁，男性身高1.65米以上，女性身高1.58米以上；五官端正，政治素质好，高中以上文化程度，无犯罪统计；反应灵敏，形象很好；接收过专业保安管理课程培训并考试合格。
当地招聘
3
宿舍管理员
2年以上工作经验，30岁以上，有爱心和亲和力。
当地招聘
4
保洁员
2年以上工作经验，能服从工作安排，吃苦耐劳。
当地招聘
5
绿化养护员
3年以上绿化养护工作经验，技术员有资格证实。
当地招聘
注：
工作人员必需身体健康，无传染病，无不良癖好，持有效身份证，和有效对应学历证实、技术资格证实。学校原工作人员有学校书面推荐文件优先录用。

第五节 派遣项目责任人简历

姓名
职务
职称
年纪
在本项目中拟担任工作
关键经验及负担过项目
是否附有物业管理从业经理岗位证书复印件
潘建廷
物业
主任
无
30
项目经理
广西机电职业技术学院后勤处、北京航空航天大学珠海分院后勤处、柳州百纳千祥物业管理、广西智凌物业管理
有

个人简历：
- 广西机电职业技术学院后勤处场馆组组长
先是负责体育场地养护和维修，后调至水电组，负责全校水电读数誊录及教职员、学生、教学楼等用水电分配计算；
- 北京航空航天大学珠海分院后勤处
代表甲方负责和物业企业协调工作；
- 柳州百纳千祥物业管理物业主任
参与住宅区物业管理工作
- 广西智凌物业管理人力资源部
责任人力资源工作，包含招聘、培训、解聘、职员福利等
至今 广西南宁鼎城物业服务 物业主任

附：项目经理（责任人）学历证书、职称证书、岗位证书复印件

学历证实：
物业管理岗位证书：

姓名
职务
职称
年纪
在本项目中拟担任工作
关键经验及负担过项目
是否附有物业管理从业经理岗位证书复印件
梁美勤
物业副
主任
无
44
主任助理

有

个人简历：
1988年8月—3月 南宁橡胶厂
9月—3月 广西工商职业技术学院宿管部
负责学生宿舍管理工作
7月—8月 广西南宁莱华物业管理驻广西工商职业技术学院物业管理处责任人（东校区）
负责宿舍管理、保洁绿化等方面工作
9月至今 广西南宁鼎城物业服务驻广西工商职业技
术学院物业管理服务中心副主任（东校区）
负责宿舍管理、保洁绿化等方面工作

第六节 人力资源开发
一、人力资源开发和管理机制
1．人力资源理念模型
企业创办时就《企业管理纲要》提出“