长泰市场调查年度报告模板.doc

长 泰 市 场 调 查 报 告

2月26日

长泰县2月-2月成交情况走势 2
长泰县城区供给情况分析 3
长泰县城区产品供给结构分析 3
长泰县城区个案情况分析 4
长泰县城区住宅情况分析 6
地块位置认知 6
地块四至分析 7
项目建筑指标分析 8
项目SWOT分析 8
关键消费群体组成 9
本项目客群初步定位 11
项目价格推算 12

长泰县2月-2月成交情况走势
2月-2月受到国家刺激政策影响，销售量处于高位，尤其以12月政策立即结束之际，销售量达成顶峰，同时也消化了大量存量，进入，伴随调控政策出台，成交量出现大幅下降，除政策原因外，城区内在售盘也是成交量下降原因之一。
在成交均价方面，长泰城区均价较为稳定，正常成交价格在3300-3500元/㎡之间，因为近期三远第一城成交量上升，所以拉低了2月份成交均价。
长泰县城区供给情况分析

长泰整年销售情况展现供不应求情况，供求基础持平，供求关系为0.96：1。
长泰县城区产品供给结构分析

由上图可见，现在长泰市场关键供给户型以两房为主，一房为辅，但经过现场调研，大部分楼盘为规避法规和风险，采取“1+1”户型模式，户型可合并亦可拆分，所以，长泰市场主力畅销户型为120㎡小三房和85-90㎡大两房，从中也可看出，长泰城区房产以当地自住客为主。
长泰县城区个案情况分析
美林湾.崇文城

位置
长泰县武安镇鹤亭村南面
开发商
福建众力房地产开发
总建面积
90314.2㎡
容积率
2.89
绿地率
30.6%
平均售价
3100-3700元/㎡
销售率
51%
主推户型
二房
一房
（31-86㎡）
91套
占比30%
二房
（41-94㎡）
196套
占比63%
三房
（125-129㎡）
14套
占比5%
五房
（201㎡左右）
2套
占比1%
六房
（210-224㎡）
2套
占比1%
备注：以最新预售证数据为主
美林湾.崇文城现在已完成销售51%以上，关键1-6#楼已经销售完成，现在在售8、9、12#楼，主力户型以两房为主，采取户型捆绑销售模式，10-11#楼王现在已经封顶，估计于下六个月上市。

三远 第一城（6#、7#）

位置
长泰县兴泰西路
开发商
漳州市三远房地产开发
总建面积
95652.35㎡
容积率
2.433
绿地率
30.28%
平均售价
3000元/㎡
销售率
80%
主推户型
二房
一房
（36㎡左右）
36套
占比35%
二房
（83㎡左右）
36套
占比35%
三房
（94㎡左右）
30套
占比30%
备注：以最新预售证数据为主

三远第一城1-5#楼现在已完成销售80%以上，现在在售5#楼剩下户型，3月份正式推出6-7#楼，户型和之前推出基础相同，带电梯户型仍未上市。

长泰县城区住宅情况分析

现在长泰城区已交房商品房中，以底商多层住宅为主，楼层5-7层居多，现在无带电梯和大型小区住宅项目。
地块位置认知
中心城区
新城区
三远第一城
美林湾
本项目

据现场走访了解，现在长泰县城分为龙津溪西岸中心城区和龙津溪东岸新城区，从上图所表示，现在长泰城区除了在新区美林湾和三远第一城两个楼盘以外，老城区并无在售盘，这无形中也为本项目带来绝正确优势。
地块四至分析
四至

北
东
西
南
东侧：现在仍是民房为主，到时楼间距将较小，属于小区侧街；
西侧：仓库厂房建筑，估计未来开发住宅，将形成居住气氛；
南侧：文昌路沿线，景观面最大一侧，未来商业价值较高；
北侧：现在仍是民房为主，但远景计划很好，计划路定位较高；
地块总结：
该地块现在仅有一面临街，周围居住气氛不够活跃，商业气氛也较差，但处于文昌路延伸段，区域前景很好。
项目建筑指标分析
用地面积：29941.096㎡；
建筑密度：≤30%；
容积率：2.8；
总建筑面积：83835.06㎡；
建筑层数：6-16层；
建筑高度：不超出54米；
就本项目标住宅指标而言，本项目将成为长泰中心城区史上第一个带电梯高层综合性住宅小区，规模在长泰也是首屈一指，建筑密度也较小，所以楼间距、视野等相关条件全部将较为优越。
项目SWOT分析
S优势：
² 长泰首屈一指住宅项目；
² 老城区项目稀缺，吸引大量当地用户群；
² 在文昌路延伸段，地理区位优势显著；
² 泰龙集团在当地影响力。
W劣势：
² 周围居住气氛和商业气氛不强；
² 周围民宅密度较大，影响区域形象；
² 仅有南面沿街，沿街面较小，商业价值受到影响。

O机遇
² 长泰第一个带电梯楼盘，引进新房住理念；
² 长泰——厦门一体化逐步形成。
T威胁
² 城区内存在未开发地块。
关键消费群体组成
按消费群体职业划分，本案关键消费群体组成以下：
l 各级企事业机关单位中层以上职员；
l 城市中等规模以上个体经营者；
l 乡镇企业高层经营者；

按地域性质划分，本案关键消费群体组成以下：
l 县城小康生活以上居民；
l 关键经济发达乡镇企业经营者；
l 已拥有厦门或其它大城市户口长泰籍人；
l 项目周围村落投资客；
l 来自厦门投资客；
现在，长泰大多数一般民众对房地产仅有部分概念上认知，而少数社会资本或知识精英人士因为受到外界感染和本身敏锐眼界作用，对房地产认识则相当成熟，她们买房不仅仅看地段和价格，往往更关心产品品质和未来前景，对于社会景观和物业管理全部看很重；
有些人说：“社会是少数精英人士推进”，在房地产界亦是如此。往往全部是少数精英人士带动大多数一般民众，引领消费观念；
购房动机
l 换房族：对现在居住条件不满意，需要寻求新房住环境；
l 有富足资本领导阶层：购房产保值增值，同时，又可供子孙以后使用；
l 从农村进入城市人：有经济基础农民渴望城市生活，同时又让儿女享受城市教育环境；
l 买房结婚年轻人：中国人结婚喜爱买新房，房子也是谈婚论嫁资本之一；
l 在外地长泰籍成功人士：她们通常在外地全部有自己住处，不过落叶归根，还是期望能在长泰留有一份祖业；
l 厦门投资客：这部分人热衷于房地产投资，且看好长泰未来发展前景。
购房者对产品倾向
l 居住品质倾向：居住品质包含硬件设施和物业管理，对于一些眼界开阔人来说，好居住品质才是最关键；
l 环境倾向：对于农村购房者来说，城市环境将是一个很大购房原因；
l 对楼盘前景倾向：对于投资客群来说，项目和项目所在区域背景和先天条件将是最关键；
购置能力
对于长泰现在市场现实状况来说，其购置力是足以消化现有楼盘供给量，对于购置力客群细分以下：
第一购置力阶梯：各级单位领导层、民营企业主、长泰外籍成功人士、厦门投资客；
第二购置力阶梯：换房族、项目周围投资客；
第三购置力阶梯：一次置业一般工薪阶层、一次置业农民阶层；
市场上未满足购房需求
从现在来看，长泰市场上未能满足购房者需求条件很多，细节以下：
l 规模小区；
l 封闭式管理，卫生、安全、有序小区生活；
l 花园式小区景观，休闲、拾趣场所；
l 小区内会所；
l 小区内成熟商业配套，如；内有著名连锁超市、有咖啡馆等；
l 成熟运动配套，如：网球场、游泳池等；
l 带电梯高层或小高层住宅；
本项目客群初步定位
经过对长泰市场调研和对长泰消费群体研究，结合本项目标建造标准，我们认为：
长泰房地产市场现实状况含有小区品质较低，缺乏明星楼盘，居住理念陈旧，配套条件通常，小区花园不具规模特点。
同时我们发觉，长泰当地富裕阶层对住宅品质要求正在逐步提升，地域高级住宅是市场空白，所以，我们认为：
该项目标推出将填补长泰市场一大空白，吸引当地富裕群体购房，所以本项目标用户群将是长泰当地进行二次置业富裕群体为主。
项目价格推算
项目价格估计各权重原因比较
对比原因
可比权重
本案
三远第一城
美林湾
地段区位
30%
100
95
98
项目规模
10%
100
108
107
容积率
10%
100
105
99
景观资源
10%
100
98
106
内部配套
15%
100
98
98
市场口碑
20%
100
105
103
开发团体
5%
100
108
102
修正指数
100%
100
100.7
101
项目销售均价（元/㎡）
-
3000
3500
修正价格
-
3021
3535
可比权重
-
20%
80%
本案比较价格（元/㎡）
3432

在现在产品计划未知情况下，我们就地块综合开发情况，进行简明价格推算，取得单价为3432元/㎡，如根据10%浮动空间计算，估计销售单价将为：3775元/㎡