虎门庭院策划方案样本.doc

虎门荔林华庭策划方案 目 录 一、 项目概况 二、 虎门区域经济文化特点 三、 片区市场调查和竞争对手分析 四、 虎门房地产市场调查和分析 五、 项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区 六、 建筑计划提醒 七、 特色运动健康泛会所策划 八、 中国澳大利亚双语幼稚园策划 九、 CIS全方面导入裕隆花园方案关键点 十、 高品质物业管理和绿色装修提醒 十一、裕隆花园营销关键点 十二、项目进度计划 十三、裕隆花园项目标投入产出分析 十四、裕隆花园风险分析和对策 十五、总结和致谢 裕隆花园项目调研和初步策划摘要 本汇报首先分析了虎门区域经济情况和地域文化特色，经过对虎门人住宅、汽车消费水平深入了解和竞争对手楼盘具体分析，我们初步把握了虎门地产发展脉搏，将虎门房地产开发水平和深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景小高层（根据建筑面积计算），2、3、4层卖价3600元，5层以上售价4000元，顶层复式售价4600元；飞龙山庄最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；柏景豪庭高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高价格。所以，我们策划出发点和立足点是裕隆花园（本项目暂定名）怎样达成均价3000元以上，成为虎门精品小区，树立项目品牌根本要旨。 虎门住宅市场供给总面积统计 单位：万平方米 楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层总面积 小高层实际销售面积 丰泰华园山庄 东莞市建设房地产 4 郊区大盘 5 龙泽居 东莞市建设房地产 3 2.6 飞龙山庄 广海房地产开发企业东莞分企业 19.2 2.088 富民花园 东莞太平建筑房地产开发企业 35 3 港口路片区 柏景豪庭 广东黄河实业集团 9，1-4层为商场和停车场 5 能源华庄 东莞市建设房地产 3 2.6899 龙泉城市华庭 龙泉房地产企业 6万平方米，还未开盘 2 虎门广场片区 海富华庭 东莞市德盛建业实业 总建筑面积7万平方米，停车场面积较大。 累计 282 因为到底还有六个月，所以房地产实际销售量可能达成21-28万平方米。从各家开发商实际销售数据中，我们发觉每家每十二个月实际销售面积通常在2-3.5万平方米之间,部分优质楼盘比如海富华庭销，其售量在6万平方米左右,这对于裕隆花园项目开发阶段性划分含相关键启示。 经过专业访谈和初步分析，我们设计了住宅调查问卷，经过对问卷具体分析，我们结合对裕隆花园环境分析，提出了关键卖点，依据关键卖点和市场情况，我们计划师依据策划思绪提出了不一样概念计划方案。 针对虎门楼盘三个显著缺点：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。3.会所设计较粗缺乏精品特色。 我们结合裕隆花园面临竞争态势，根据体验营销总体大思绪，以人为本，站在使用者便利、舒适实用立场上，采取精品设计标准；而且提出了特色健康运动泛会所（降低人工服务项目，增加亲近自然活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知识型小区服务和高品味物业管理服务；而且在虎门楼盘销售全方面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等关键策划思绪。努力争取发明一个友好邻里关系，以温馨居住文化作为经营理念，采取多种有效方法加强业主之间沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。 我们提议创裕企业提倡和实践“携手共建理想家园”住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅户型设计、小区计划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者依据自己不一样个性需要，进行产品再设计和建造。这和过去传统被动购房方法相比，这种方法含有一定创新特色，尤其在怎样进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、发明适宜人居结构功效、营造人和自然友好共生小区人文环境方面，努力开辟一条开发商和居住者携手合作，确保消费者个性发挥和宣扬一条特色体验营销之路。 营销卖点权重表 关键卖点名称 权重 附注 山景和园林 30% 荔枝林特色山景 特色运动健康泛会所 15% 依据虎门实际情况，引入中华国际健康养生园部分结果绿色装修和健康直饮水 10% 绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系统 物业管理 15% 小区智能化系统，经过物业管理ISO9000认证估计环境质量管理体系认证发展商品牌 10% 含营销CIS系统导入建筑特色 20% 包含户型实用率、外立面、绿色装修、车位 提议户型百分比 名称 建筑面积平方米 百分比 备注 两房一厅一(二)卫 90-100 10% 小三房一厅两卫二阳台 115-120 15% 大三房两厅两卫二阳台 125-141 15% 四房两厅三卫二阳台 134-137 30% 148 5% 186 10% 五房二厅三卫二阳台 153 15% （包含复式） 177 200 累计 100% 在大户型市场日趋饱和、发展商纷纷重视大户豪宅背景下，东莞大户型市场开始遭遇寒冰，虎门大户型市场也供给很充足。错开现在市场普遍大户型，朝精品小户型发展，合适开发有特色大户型，减轻置业者置业压力。 依据对已经推出各个楼盘具体分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房要求，大三室两厅结构不尽合理，所以，应该关键增加130平方米左右小四室两厅双阳台户型百分比，小四房百分比为35%，大四房百分比10%，超大户型或复式15%。 户型动态调整，在建筑方案完成后，依据最终市场调查结果，对户型在进行一次关键调整。 虎门销售楼盘平均价格 楼盘名称 参考平均价格（元/平方米）建筑面积计算 项目类型 丰泰华园 4000 小高层（湖景单位） 3600 小高层（离湖面有一定距离） 飞龙山庄 3280 小高层 柏景豪庭 低层一般户型平均价3250元，高层平均价格为3500元 高层 能源华庄 3240 高层 海富华庭 3400 高层 依据概念设计方案，建筑面积最大为4.9万平方米左右。我们采取比较保守数据，根据总建筑面积4.8万平方米建筑造价估算分析，地价为3000万元400万元主入口，项目开发成本为12422万元，依据周围同类楼盘价格和我们项目策划定位提议项目均价为3000元/平方米，总销售额为1.56亿元，项目利润为3183万元。 估计项目开发销售周期为2年，项目利润率为25.6 %。 经过数次讨论，我们认为概念设计方案园林和总体布局合理，经过财务估算分析，从经济方面分析概念设计方案是可行，含有很好性能价格比，在虎门房地产市场中含有较强竞争力。 对此项目，我们极具必胜信心！ 一、裕隆花园项目概况 1. 项目名称：花果山裕隆花园住宅小区房地产开发 2. 开发企业：东莞创裕实业发展 3. 企业概况：东莞创裕实业发展一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。 4. 工程概况：项目在虎门镇人民北路花果山，山上有大片荔枝林带，占地面积27000平方米，建筑面积4.8-4.9万平方米，关键建设小高层住宅，项目用户市场定位为白领和中小企业私营老板阶层。 项目地块人民北路花果山一景 二、虎门区域经济文化和住宅市场总体情况 1.东莞区域经济指标特点 依据东莞统计局初步统计,整年中国生产总值672.27亿元,按可比价格计算,比上年增加18.4%,增加幅度已连续6年保持在18%左右水平。第二、第三产业共同推进经济增加。整年第一产业增加值32.51亿元，增加4.3%；第二产业增加值371.17亿元,增加21.1%;第三产业增加值268.59亿元，增加16.5%。企业总体数量增加。 至底止，东莞市注册登记工商企业和个体户有21.56万户，比上年增加5.19万户。 末东莞市各项人民币存款余额1790.18亿元，比年初增加22.7%。其中，储蓄存款余额1001.69亿元，比年初增加25.3%；企业存款余额577.57亿元，比年初增加17.5%。各项人民币贷款余额933.41亿元，比年初增加24.3%，其中，短期贷款余额573.20亿元，比年初增加7.4%，中长久贷款231.29亿元，比年初增加62.1%，说明企业经营情况好转，贷款有效需求增加。 2.虎门区域经济特点 （1）虎门企业情况 据不完全统计，这个只有10.8万个户籍人口小镇，常驻人口已近60万。服装企业三年间从600家增至1000家，1500家外资、合资企业中，服装企业占1/3。 服装业是虎门关键产业，每十二个月中国（虎门）国际服装交易会成交额全部在20亿元以上，在中国影响巨大。形成南有虎门服装交易会，北有大连国际服装交易会一南一北格局。 虎门服装业将凭借雄厚产业基础、优异科学技术和发达物流、市场体系，逐步实现“民牌中国名牌国际著名品牌”三级跳。最终让虎门和世界时装之全部巴黎、米兰齐名“到虎门能采购到天下最好服装”！ 更多从业人员活跃在多达20万平方米庞大服装及相关市场上，工业总产值68亿元虎门镇，服装销售额据保守统计竟高达100亿元。 镇属企业以富民市场为代表，在全国影响大、口碑佳、效益好。 虎门镇比较重视民营经济发展，民营企业发展发展迅猛，有民营企业1135家，个体工商户8500家，民营企业工业总产值15亿元，纳税1亿元，虎门彩色印刷厂利税是3000万元，虎门民营经济在华南民营经济发展进程中占相关键位置。 虎门镇在服装及其它民营经济行业全部放宽了政策，并组织民企老板到欧洲、北京、江浙考察，请教授为民企发展把脉指路、出计划策，工商、消防、银行等职能部门每个月第一个星期开协调会，实施联合办公，为民企实施一条龙服务，以高服务帮助民企发展，使虎门镇民营经济发展展现出良好势头。虎门镇23项工程中有90是民营企业参与。 虎门镇委钟淦泉书记针对虎门民营经济强调了三点：“首先是不能坐井观天，要放眼全国，放眼世界；其次是我们企业要有强烈竞争意识；再次是我们老板要提升本身素质，再不能靠“自摸”打天下，一定要瞄准全国和世界最优异东西去学习去适应。” （2）虎门近两年关键经济指标： 全镇实现工农业总产值83.81亿元；工业总产值80.9亿元；农业总产值2.93亿元；财政收入22.074亿元，比增加27。 虎门镇经济发展情况良好，完成税收总额19.746亿元，国税14.92亿元，地税4.826亿元。虎门利用外资取得突破，整年利用外资18亿港元，比上年增加9亿元，增幅108%。 虎门GDP已经达成44.26亿元，工业总产值91.06亿元，同比增加17.25亿元。出口创汇10.6亿美元，同比增加16.6%。 虎门城市居民储蓄达成170亿元，程控电话超出10万门。 3.虎门地域文化特征 岭南文化是海洋文化一部分，虎门作为珠江入海口，突出表现出海洋文化中重商、开放和文化多元性特征。海洋文化内核只能是商业文明，和中原农耕文明相比，岭南人更含有冒险精神，这是一个吃蛇民族，粤人比其它地域中国人首先走向世界，知道外面世界出色，“弃士从商”和“弃官从商”人比较多，面对广阔大海努力进取，经过海上贸易大胆冒险“冒万险而一掷之”，追逐财富，拼命享受；粤人务实，“敏于行讷于言”是粤人行为特点，粤人经济头脑是一流，粤商北伐等现象就是明证。 虎门作为关键入海口，和海外贸易较早，很早就是商品集散地，英帝国主义分子经过虎门等向中国大量输入鸦片等毒品，1839年林则徐在虎门禁烟震惊世界，世界开始知道虎门战略价值。 虎门自古是名商埠，虎门人素有务工经商传统。改革开放以后，虎门个体私营经济逐步繁荣，虎门人凭借毗邻香港地理优势和人缘关系，常常往返香港和沙头角，购置部分服装日用具回虎门摆卖，这便是虎门个体私营经济雏形，逐步地，虎门发展成为珠三角一个颇具规模服装和日用具市场。 1978年以后，虎门在全国商品经济意识觉悟最早，虎门发展商品经济含有良好土壤，虎门人表现出敢为天下先虎门精神，走出全省乃至全国第一批吃螃蟹虎门商人。 因为虎门和香港交通便捷，经济文化交流往来亲密，虎门文化受到香港文化影响，香港文化突出特点是重商文化，成功企业家备受社会尊重，和传统中国小农文化产生猛烈冲撞，虎门含有浓郁商业气氛，讲究效率，虎门服装市场著名全国。 虎门当地人受中原文化影响，含有敬老尊贤共性，在虎门人二次置业购置大户型住房时候三代同堂现象比较普遍。 因为当地人口只有十万，外来人口50万人以上，外来商人和高级经营管理、技术人才带来优异管理理念和优异技术，不停冲击虎门人观念，所以，虎门含有移民文化特征，虎门地域文化多样性突出等特点。 服装文化是虎门区域文化突出特征，正如服装对于大家生活来说，从单纯御寒功效到加入民族文化元素到成为生活艺术，成为人类财富象征。这里面，就需要有衣饰文化突破。第七届中国（虎门）国际服装交易会，就在糅合衣饰文化基础上寻求品位上突破，将服装实用思维，提升到弘扬衣饰文化新高度。 4. 虎门城市计划和城市形象 虎门城市化进程迅猛，原来计划已经不能满足城市发展需要，虎门开始组织编制-总体计划，委托中国计划设计院编制-总体远景计划，1月16日对依据以上计划纲要进行评审，虎门开始重视城市发展远景计划。 虎门镇政府计划在投资11亿元打造新虎门，具体包含投资一亿元改造太沙路、金龙路、人民路、金捷路4路和对太沙路建筑立面改造。新建大剧院、体育馆、金宁路、扩建改造虎门桥等27项工程，投资达成11亿元。 4月20开启23项工程，具体包含白沙汽车城、富马科技园、美景制衣厂、虎门物流园（A、B区）、虎门港沙角港区一期工程、新建主干道路、港口大桥、虎门大剧院、虎门体育中心、广东虎门外语学校、黄金海岸酒店、丰泰花园酒店及丰泰裕田花园、汇源海逸大酒店、富民日夜商场风味食街、龙泉城市华庭、黄金洲高科大厦、柏景豪庭、黄金洲天安大厦、丰泰华园山庄二期、丰泰官山碧水山庄、中联大厦、蟠龙山庄、海港城大厦，标志城市化进程全方面提速。 从发展乡镇企业开始，虎门经过短短20年时间，从农业镇发展为初具规模工业、商贸城市，因为当初只是根据小镇计划，陆续迁来50多万外来人口，原有市政设施不堪重负，当地农民瞄准外来人口租房巨大需求，不顾城市计划和形象，拼命建设低水平杂乱无章农民房，获取暴利且严重影响城市形象。 因为工业飞速发展，人口迅猛增加，上游城市和虎门当地污水排放量急剧增加，不仅虎门市区内河流污染严重，而且珠江入海口污染严重，市区污染假如不治理，虎门市区将成为不适合人类居住城市。 虎门市和广州、深圳、香港交通极为方便，高速公路网和水运网络比较方面，市区交通管理混乱，摩托车数量过多，行人缺乏安全感。 虎门市区低矮建筑过多，绿化少，关键干道形象很好，一般道路形象差，生态环境恶化,提议走可连续发展现代化城市发展道路，虎门是地级城市经济总量，虎门文化和城市形象依旧是小县城镇形象。 当地人很多依靠物业收租，成为食利阶层，相当一部分人小富即安，不思进取，缺乏优质服务理念，当地一般居民综合素质和现代化城市要求有很大距离。 虎门外来人口众多，80%是文化层次不高一般打工者，虎门培育中间层道路还很漫长，社会结构不稳定，虎门城市形象建设还有很漫长旅程要走。 5.虎门人口结构和特点 虎门常住人口11万，流感人口60多万。外来人口状态处于动态改变中。 全镇70多万人中，服装从业人员达40多万人；用户集群：天天810万客商来虎门形成了巨大人流。 虎门企业高级管理人员和关键服装设计和生产管理人才近万人，其中服装生产主管数量较大。我们将此作为白领阶层。而她们住房消费习惯对虎门住宅市场含有很大影响。外地来虎门从事工商业人士较多，铺位业主就超出2万名，其中仅富民服装市场培养百万富翁就超千人。外来工商业户来虎门安家落户越来越多，成为虎门房地产连续发展关键支撑力量。 投资20亿，从去年就开始筹建富民国际商贸城，现在最终能够浮出水面。这项超大型建设，占地30万平方米，建筑面积50余万平方米。由一座23层主楼、四座呈旋转式上落5层附楼、一座大型展馆组成。商铺总量近万个，相当于虎门现在商铺街商铺量总和，加上写字楼，可容纳上万家商家。近万名新业主或高层管理人员加入虎门市场运作，她们对高尚住宅将产生新需求。 6.虎门房地产市场 虎门现代化写字楼较少，传统办公楼是主流，关键原因是外地客商来虎门关键是进货，作为流通中转站，真正在虎门办公大企业人数较少。 虎门酒店比较发达，仅五星级酒店就有豪门和龙泉大酒店，其它星级酒店更多，一般酒店项目已经有“烂尾楼”现象出现，比如现代豪庭项目东面100米就有“烂尾”酒店项目。 虎门商铺建筑面积总量已经达成25万平方米，结构不合理，一般住宅加上商铺和简单商场项目空置较多；而部分著名百货企业进来选址又难以选到适宜商业面积，比如设计优异，面积3万平方米以上百货等。 在电子城虎门商业步行街开发很有特点，选址正确，开发模式比较优异，规模较大，在商业布局和娱乐创新方面要下功夫，精雕细琢。 外来人口安家置业是虎门房地产连续发展关键动力，虎门举行服装交易博览会、电子信息产品博览会成交额巨大，中国（虎门）国际服装交易会实现20.2亿元交易额，这些会展为虎门吸引大量人流，虎门已经成为名副其实华南物流重镇。 物流业发展带动了其它产业，虎门服装、电子、玩具产业形成主导产业，虎门以海纳百川气魄吸引能人落户虎门，虎门房地产兴旺已成为肯定趋势。 三、片区市场调查和竞争对手分析 A.项目周围环境 “花果山”项目东面山下是门市房，其中博头卫生站是小区关键入口，宽12米，小区东面是虎门关键道路之一人民北路。 小区关键入口（现为博头卫生站） 项目南面和西面是成片农民房，关键出租给外地打工人员，其中有一条消防道通向我们小区。 “花果山” 项目标北面是由近10个含有一定规模服装生产企业和几十个以家庭为单位小型生产线所组成，平时有马达噪音，在小区靠北住房应该考虑有防噪音方法。 项目周围地农民房和工厂 镇政府投资1000万元改造整饰人民路，具体包含执信公园至博美路口两边建筑立面整饰，该工程将于8月动工，10月完工,这对于提升本项目片区形象将是一件利好消息。 项目周围学校有虎门第四中学、虎门一中、较远中学有国家级威远中学，虎门政府计划在实现教育强镇目标。 周围有东方小学和虎门中心小学，博爱幼稚园，项目周围缺乏高级幼稚园，发展商营销部门在销售过程中最好和相关教育机构协调，确保购房业主儿女能够有很好学校就近上学，经过专业访谈我们发觉教育原因已经成为虎门业主选择住房关键原因。 博爱幼稚园和虎门第四中学 周围商业环境：建材装饰、家俱店铺较多，周围很快开设2万平方米百货、超市、龙泉百货等距离较近，周围有莱茵酒店等饮食服务企业。主入口100左右有建设银行储蓄所，金融服务比较方便。 建设银行储蓄所和博头村菜市场 需要在计划中留出合适位置设置绿色果菜超市，但必需经过小区商业配套高水平处理菜市场问题。 医院：虎门中医院、虎门太平人民医院等。 B.竞争对手分析 下面着重分析：丰泰华园山庄、飞龙山庄、柏景豪庭、潘龙山庄、富民花园、中联大厦等数个关键楼盘。 （一）丰泰华园山庄调研汇报 1、地理位置 丰泰华园山庄地处东莞市厚街镇和虎门镇结合部属于赤岗管理辖区。该项目地块紧邻虎门林场且围绕白坑水库（白马水库），可遥望大岭山；所以，该项目自然景观优势很显著，因为该种自然景观组合在虎门范围内含有唯一性和较强排它性，综合形成了该项目豪宅指标地段独特魅力。 2、项目规模 丰泰华园山庄设计规模由14栋小高层商住楼、17栋高层、304栋别墅和山庄公园等组成。设计总用地为500亩，是集居家、休闲度假、观光旅游为一体综合房地产项目。 3、建筑外立面 丰泰华园建筑外立面 该项目建筑外墙色彩以淡黄和浅灰为主，整个建筑外观色彩搭配上缺乏个性和创新，建筑本身现代感不强，和自然景观及项目专题联络不紧密，建筑外立面结构设计通常，综合形成该项目无特色整体外观形象；另外，该项目标外墙涂料品质较差，对项目标后续销售、物业管理和开发企业品牌会产生相当影响。 4、小区建筑和景观计划特点 （1）建筑计划思想：湖光山色，自在自我-关键思想是融合英国泰晤士河畔河光月色，招揽地方名流雅士，发明地域一流建筑品牌，云集世界商家； 突出表示人性健康特点建筑风格，发挥白马湖景和郊野公园山景独特优势。 但在小区整体计划中并未充足利用好湖光山色，别墅建筑在同一水平面上，造成较大产品自然景观差异化，对后续销售产生不利影响。 丰泰华庄大面积湖景和山景是关键卖点 （2）景观计划：丰泰华园山庄有较为丰富自然资源- 8000亩水库和200亩郊野环境保护公园，景观设计上突出亲水创意。广阔湖面和清新空气为居民提供了良好居住和生活条件，优异森林植被和丰富绿色景观，为居民发明了无限遐想。 景观绿化上融会多国情调，形成8个人文景区（华园区、景湖区、中心景区、丰泰区、情人岛、湖畔广场、中心广场、人造沙滩）；经过山庄公园计划建设，形成郊野公园特色景区(如烧烤区、恋爱角、观景台、半山亭、荔枝园)。小区内设置有24个休闲娱乐景观小品，分别为：金棕榈大道、澳洲风土园、飞瀑银潭、叠泉广场、情人岛、银棕榈海滩、千花白果园、翠浪聆风、日光晒台、钓鱼台、亲子种植园、亲水步行道、发觉之旅、星月花园、观湖澜、沙漠种植园、椰林大瀑布、(澳洲叠石)、绿野仙踪。 （3）建筑布局：依据地块特征及自然景观情况，该项目计划有8种别墅，分别为翡翠、钻石、大钻石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、丰泰华府等；项目外围有商住综合楼和高层住宅围合，完善项目配套同时更有利于回避外围环境对项目标影响。从整体看，项目标产品布局基础是合理。 （4）配套设施计划：小区修建有体育中心：大型室外羽毛球场、网球场、篮球场。小区文化设施：雕塑广场、艺术中心、中英文幼稚园、进修学校等。 5、丰泰华园山庄户型百分比分析 表1丰泰华园山庄小高层户型统计百分比 单位 建筑面积（平方米） 每套售价（万元） 套数 所占百分比 大两房两厅 96-101 21-30 24 15% 小两房两厅 65 19-25 24 15% 小三房两厅 117-122 29-41 49 31% 大三房两厅 140 31-42 13 8% 小四房两厅 131-140 33-47 26 16% 大四房两厅 179-180 55-69 24 15% 累计 160 100% 注： 统计数据取自现在售第11、12、13座户型面积 6、会所设计特点 会所内项目标设置比较全，上层设有乒乓球室、健身室、桌球室等室内项目，会所外面设有室外泳池、休闲吧、湖面钓鱼、游艇观光等服务；会所缺乏专题和亮点，个性不鲜明，多种配置布局不合理，不易于营造会所休闲及活动、健身气氛。 笔者对中国著名会所进行了深入分析和研究，引进了万科四季花城会所叶李等一批会所经营人材，提炼了万科四季花城会所管理经验，丰泰华园会所完善能够采取以下改善方法： 1将会所建成小区文化活动中心，开展系列健身运动专题活动，提升会所利用率。 2关键调整会所商场，侧重居民便利服务，绿色蔬菜、食品等日用消费品品种齐全。 3将酒店管理引入到会所管理，引入高层次培训，侧重中高层次培训，带动基层培训，全方面提升物业管理水准，关键开展知识型小区服务。 7、物业管理 物业管理小高层收费：物业管理基金每户元，物业管理费1.5元/月.平方米。 物业管理：含有四星级环境，三星级建筑设计和施工，一星级物业管理队伍。结论：一星级物业管理水平。 以人为本设计：在设计上，采取相对较多智能型设置和设备。如：红外感应式水龙头和冲水器。但缺乏温馨提醒和通告（小区内交通和景点方位没有明确指示图）。开通用户专车：现在，虎门镇在丰泰华园山庄周围没有公交线路。 总体看，物业管理对于定位高级房地产项目标影响很大，该项目标物业水平直接影响到项目标后续著名度和用户口碑。另外，业主不可能每人全部有车，基础交通配置和日常见具购置需求是应该得到满足，配套设施滞后性将影响到项目标销售和后续发展，而且值得一提是用户专车广告应该成为本项目标关键宣传渠道之一。 8销售情况 价格定位：小高层均价在3600元/平方米左右，其中西向街景单位平米价格较低,为3000元/平米左右，湖景单位每平方米价格较高为4000元/平米左右；别