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商业银行个人住房贷款风险防范研究 作者： 日期：2 个人收集整理 勿做商业用途目录1 个人房贷概述。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。51。1 个人房贷的基本概念.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。51.1.1 个人房贷的分类。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。5 1。1。2 个人房贷的特点.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.51.1。3 个人房贷的流程。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.61.2 个人房贷现状及风险。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.61。2。1 个人房贷现状。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.61.2.2 个人房贷的风险。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。92 我国个人房贷风险的形成原因.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。102.1 逆向选择和道德风险.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.102。1。1 个人房贷中的逆向选择。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。102.1.2 个人房贷中的道德风险。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。102。2 房地产泡沫。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.112。2。1 我国房地产泡沫的存在性分析。.。.。.。.。.。.。.。.。.112.2。2 房地产泡沫与个人房贷风险。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。132。3 商业银行流动性过剩。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。132。3.1 商业银行流动性过剩的原因分析.。.。.。.。.。.。.。.142。3。2 流动性过剩对个人房贷风险的影响.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。142。4 房地产业风险控制及防范制度缺陷。.。.。.。.。.。.。.。.142。4.1 房地产业发展不规范.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.142。4.2 房地产业融资渠道狭隘。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。153 我国商业银行个人房贷风险防范措施。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.163.1 建立和完善个人住房信贷保障制度。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。16 3。1。1 建立健全房地产信贷的法律法规体系。.。.。.。.。.。.。.。.。.。163.1.2 建立健全房贷担保体系.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。173.2 建立银行内部风险控制体系.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。173。2.1 商业银行理性地开展房地产信贷业务.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。17 3。2.2 加强房贷风险管理，注重贷款防范工作.。.。.。.。.。.。.。.。.。173。3 适应市场需求加大住房贷款产品创新.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.183。3。1 创新个人住房贷款品种。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。183。3。2 增加个人住房贷款的利率品种.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.183.4 加强房地产市场监控及预测。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.19 3.4.1 拓宽房地产融资渠道。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。19 3.4。2 加强对房信业务的监管.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。19结论.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。19参考文献。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。20致谢.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.21声明及论文使用的授权。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。.。22商业银行个人住房贷款风险防范研究任殿选 西南大学经济管理学院，重庆 400715 摘要:随着我国经济的快速发展,我国金融市场发展非常快.近几年来，我国年均GDP增长约为10%，在一定程度上带动全球经济的发展。房地产行业是国民经济的主要组成部分，它受到经济的制约,也能促进经济持续，有效，快速的发展，对经济具有重要的作用.而房地产行业也是一个高风险的行业，对于我国来说，现阶段的风险主要集中在商业银行。我国房地产行业在高速发展的同时，也面临风险的挑战，房地产市场风险的积累，表现在部分地区房地产价格的高速上涨，尤其以长江三角地区城市最明显.因为房地产行业在国民经济中的重要地位，以及牵连到社会各阶层的切身利益，商业银行所面临的风险急剧增大。加上最近几年国家对房地产行业价格上涨采取的控制，以后房地产行业的价格以及格局深受消费者，房地产商,银行以及投资者和政府部门的关注。因此,商业银行要采取相应的措施来应对房地产泡沫形成的风险，想办法解决房地产泡沫破灭以后，不良贷款的比例，促进经济的稳定发展。 关键词：风险；个人房贷；商业银行The Cause and Control Analysis on Individual Housing Consumption Loan of Chinas Commercial BanksRen DianxuanCollege of Economics and Management,Southwest University，Chongqing 400715，ChinaAbstract：With Chinas rapid economic development， Chinas financial market is developing very fast。 In recent years, Chinas average annual GDP growth of about 10， to some extent driven by the development of the global economy。 The real estate industry is a major component of the national economy， it is constrained by the economy， but also can promote the development of sustained， effective and fast， has an important role in the economy. The real estate industry is a highrisk industry， for our country, at this stage the risk is mainly concentrated in the commercial banks。 Rapid development， Chinas real estate industry is also facing the challenges of the risk, the accumulation of the real estate market risk, the performance of highspeed rise of real estate prices in some areas， particularly in the cities of the Yangtze River Delta region is the most obvious。 Because the real estate industry， an important position in the national economy， and implicated in the vital interests of all sectors of society, the risks faced by commercial banks increases sharply. The recent years， the state of the prices of the real estate industry to take control, after the price of the real estate industry as well as the pattern well received by consumers, real estate agents， banks and investors， and government departments, concern。 Therefore， the commercial banks should take appropriate measures to deal with the risk of the real estate bubble formed, looking for a solution after the real estate bubble burst, the ratio of non-performing loans, and promote the stable development of the economy。个人收集整理，勿做商业用途文档为个人收集整理,来源于网络Key words： Risk， Individual Housing Consumption Loan, Commercial Banks引言 在我国，商业银行承担住房贷款的主要风险，房贷业务一直被商业银行作为低风险的优质业务，在风险控制方面相对于其他业务来说，缺少实际实施经验，而随业务数量的增加，风险也逐渐的积累，况且美国的“次贷”危机的爆发，引发的全球金融危机，也说明：房贷虽然较安全，但风险一旦形成，就会引发大面积的金融风暴，危害到金融市场的稳定，抑制经济的发展. 其次，我国房地产业起步比较晚，发展却很迅速，这也极易形成一系列弊端,虽然房地产业对我国GDP的增长贡献很大，但由于我国房地产购买数量的急速增加和房地产行业的比重上涨，以及房价偏高等问题，这就导致了商业银行房贷业务风险的大大增加。 本文主要从如今房贷存在的风险以及产生的原因进行总结，然后以商业银行的角度进行风险原因分析，最后对商业银行房贷的风险管理以及商业银行个人房贷风险防范提出建议。论文具体框架如下：个人住房风险问题的提出。住房贷款的发展现状，前景以及产生的根源具体分析个人住房风险问题产生的主要原因，以及对重点进行风险剖析针对住房风险形成原因，提出商业银行个人住房贷款风险防范的具体措施对商业银行个人住房贷款风险结束总结以及参考文献等个人住房贷款风险防范研究图1 研究框架图1 个人房贷概述1。1 个人房贷的基本概念 个人房贷是指借款人向银行申请的用来购买房屋的一种贷款。借款人申请个人房贷时必须担保，当借款人不能按期偿还借款本息时，贷款方有权利依据法律处理抵押物品,或者由担保人承担借款本息连带责任。贷款方，指发放贷款的金融机构，主要是商业银行,称为贷款银行。1。1.1 个人房贷的分类 目前个人住房抵押贷款归纳起来,主要有以下三种：1、 商业性房贷 也称自营性房贷或按揭贷款。是指银行为了吸收居民存款而向居民个人发放的用来购买,建造以及装修自住住房的一种贷款。贷款人必须具有完全的民事行为的能力，购买自住住房时，必须以购买房屋的产权作为抵押物品,使其作为还贷的保证向商业银行申请的住房贷款。2、 政策性房贷 政策性房贷,主要表现在个人住房公积金贷款，是企业实现“五险一金”的保证,指国家对企业或者单位用于职工购买，建造，翻建自住住房时，用房产产权为抵押物品,向银行申请的住房贷款。 3、个人住房组合贷款 指符合房贷申请条件的自然人，在申请个人住房贷款时,同时申请商业性房贷和政策性房贷的一种贷款形式.用于借款人 购买，建造，翻建自住住房时，用房产产权为抵押物品,向银行申请的住房贷款，简称为个人组合贷款.1.1。2 个人房贷的特点 个人房贷作与银行其他贷款相比，具有更多的特点,具体包括： 1。 长期性.在我国,个人房贷一个相对承重的负担，由于其价格昂贵，个人房贷的期限较长，短则几年，长则10年到20年，最长达到了30年，这对于风险的积聚提供了环境。而中国房贷业务从98年发展到现在,以业内的经验,个人房贷的风险一般在贷款以后的3年到10年逐步显现。 2、隐蔽性。房贷风险是一个逐渐积聚的过程，不是一下就能爆发，更多的是一种平静的假象。这种假象产生的原因有信息的不对称，经济周期相关联，风险往往是隐藏在繁荣的背后，不容易让人发现。 3、分散性。个人房贷的对象较多，每一笔业务的金额较少，数量较多，这就觉得了其零售性。而由于个人房贷的消费者是我国居民，数量庞大，个人的信誉各异，相对于银行其他业务，该类业务对银行的借款人资信调查，跟踪管理等环节要求较高，这就形成了分散性。 4、社会性.政府的目的是促进社会的安定和谐和经济的持续，稳定，高效的发展,而对于住房，当贷款人出现违约时，银行对其房屋行使处置权利时,可能使借款人无家可归，从而引起社会的不稳定。1。1。3 个人房贷的流程个人房贷操作的具体流程如图2所示:个人住房贷款风险管理制度贷前审查贷后管理贷前调查贷款审查贷款审批信贷检查信贷审计图2 个人房贷操作流程由图可知，个人方面：具体流程是贷款申请、信贷的受理以及审查、上报审核批准、贷款发放、贷款偿还.银行方面：分为2大类,5小类，贷前审查和贷后管理。1。2 个人房贷现状及风险1。2。1个人房贷现状我国房贷占比较高，近几年发展相当迅速.个人房贷余额从2003年首次突破1万亿元,紧接着2006年和2008年又突破2万亿元和3万亿元。占比也从2002年的6.31上升到了2012年的21。9%（见表1）。现如今商业银行有关房产贷款比例约为30%,房产贷款的占比已经完全关系到商业银行的信贷安全。从2007年以后，2008年，房价在快速增长后有了一定的回落，房价的下跌，预计着房产风险的产生。表1 历年全国个人住房贷款状况表（19972008) 单位：亿元年代银行贷款余额个人住房贷款余额个人住房贷款余额占比2002131293.98288。956。312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550。722455。0910.2720072524263000011.882008303500298009。8220094260004400010。3320104736385730012.120115478008800016.06201262990013800021。9资料来源：国家统计局参考城市以上海为例，由于上海住房信贷政策是直接受央行信贷政策的指导,所以对我国的具体情况能起到很好的表达。对现在的购房政策，在以后的一段时间内，国家还是实行首套房屋首付+利率的优惠政策，而对于购买二套房或者以上的，会有一定的限制，但不是杜绝.所以，对购房者来说，房贷是人人都可以申请的,不会存在不能贷款的现象，购买一套或多套都是可以的，只区别于成本的不同.所以，对于我国来说，现在的房地产政策是鼓励居民购房，从上海中资银行个人住房贷款余额（图2）可以看出，我国房产的走势还是有一定的增长图3。 上海中资银行本外币个人住房贷款余额 单位:亿元资料来源：上海易居房地产研究院。截止到2009年,我国个人房贷的余额为4.38万亿元，比刚开始时的1997年末(235。46亿元）增加了4356.54亿元，增长了185倍，并且个人房贷的余额占比在银行的贷款余额中是比重相当大的一笔.个人住房虽然是固定资产，并没有罗列到消费品里面，但因为它价格高已然成为了消费的最大方面。到如今，有的家庭的个人房贷已经达到了个人消费的一半以上，还有银行对于房地产行业的支持,有借款人贷款，开发商贷款双面，且银行把房贷作为优质贷款进行大力发掘，导致了风险正在慢慢的积累。中国建行2009年度年报显示（表2）：2009年建行个人贷款增长32.49%达到了10884.59亿元,占所有贷款总额的22.58；尤其是个人房贷增长41。35达到了8525.31亿元。表2 中国建设银行08、09年贷款及不良贷款情况2009年12月31日2008年12月31日贷款金额不良贷款金额不良贷款率贷款金额不良贷款金额不良贷款率公司类贷款3，351，31557,1781.71%2,689,78474,4302。77%短期贷款915，67429，1433.18855，39737,7004.41%中长期贷款2，435,64128,0351.15%1，834,38736，7302.00个人贷款1，088,4597，2080。66821，5318,8401。08个人住房贷款852，5313，6000.42603,1474，9310.82个人消费贷款78,6511,3291.69%74，9641,6852.25%其他贷款157,2772，2791。45143，4202,2241.55票据贴现228,361163,161海外业务151,6387,7705.12%119,4676120。51总计4,819,77372，1561。50%3，793,94383，8822.21%资料来源：中国建设银行股份有限公司2009年年度报告。1.2.2 个人房贷的风险信贷风险是商业银行损失贷款的可能性.商业银行损失贷款的风险有很多形成途径,有经济周期的变化，法律制度的不完善，市场体系的不规范，资信调查体系的不健全等，主要表现在：1、借款人风险。房贷的还款年限较长，借款人面临来自家庭、收入、健康等诸多不确定因素，极易引发不能按期还贷的现象；其次，借款人存在投机行为，利用信息不对称从而购买数套房屋，投机过多时，进而引发房地产泡沫;借款人在购房时存在欺诈行为，使其不能按时偿还贷款，这些都导致了商业银行风险的形成。2、 开发商风险。主要是由于不能按时交付房产，从而使银行陷入商业纠纷形成的风险.主要表现在：1、善意违约，开发商将购房资金筹措后，由于低价、建造材料、施工技术、环境、自筹资金等问题找出不能按期交付房产或交付房产不符合签订合同时的标准，由此引发的购房者不还贷的情况.2、恶意欺诈，开发商利用银行不健全的体系和银行工作制度的不严谨，以关联企业或个人名义开发房产,用来筹措资金，就挪为它用,甚至携款潜逃.3、 银行自身风险。由于房贷的人群较大，过程较为繁琐，商业银行在环节的管理上将面临更大的挑战，任何一个环节出现问题都将引发风险.主要出现在一下方面:信贷管理规范不健全、制度执行不严谨、银行监控和催收不利、信息不全面、对开发商的经营状况的了解不具体、相关法律法规的及时实行。4、 借款契约风险.契约风险主要存在两种形式,一是合同本身存在的风险；二是贷款的担保风险。合同潜伏的风险指借贷双方签订协议时,由于有漏洞或缺少相应的条款导致的风险。担保风险是指对申请人的贷前调查不全面，借款人不具备还款能力引发的风险,其次由于房贷是一个长期性的贷款,对于企业担保，并不能使贷款人的权益得到保证。5、 抵押物风险.现如今我国房产抵押物是以房屋产权为主，以房屋产权为抵押物，存在一下问题，抵押物的产权不够清晰，法律法规没有相应规定,难以判定；价值不明确，极易存在价值纠纷；抵押物处置难，对不能履行契约而还贷的借款人，抵押物的变更较难，存在较大风险。6、 流动性风险。我国的房产行业近几年发展迅速,个人房贷等中长期贷款快速增长可能引起流动性风险。主要变现在银行贷款余额中个人房贷占比较高,在一定时间，现金以及国库券不足，引发银行资金链的断裂.依据国际经验，个人房贷比重在18%-20%时,商业银行的流动性将出现极大问题，在我国中长期贷款比例从1997年的0。3%上升到2003年的9。7，对于部分地区,已经存在了流动性的问题。2 我国个人房贷风险的形成原因2。1 逆向选择和道德风险 对信贷市场信用风险的大量资料研究表明,银行与借款人信息不一致是引发房贷风险的重要原因，进一步影响信贷市场的稳定与效率.2。1。1 个人房贷中的逆向选择逆向选择是由于银行与借款人信息不一致导致的.个人资信情况只有自己了解，银行在放贷时只有根据统计调查的社会平均信用情况确定贷款环境。为了减少风险，银行的解决办法往往是提高贷款的利率来降低信用可能造成的风险，这直接导致了借款人的成本负担.所以，对于信用较好的的借款人，可能因为贷款条件比较苛刻而选择放弃,留下来的借款人往往是信用条件较差或者投机者.当条件越来越苛刻，剩下来的主要就集中在这在这两类人中，对购房者中信用条件较差的，他们对还款能力考虑不多，或者是有心无力；而对于投资、投机者，他们多属于风险偏好者，在房产或者证券的投机一旦失败，银行就将面临资金回收麻烦的风险。2。1.2 个人房贷中的道德风险 道德风险是指银行和借款人在最求自身利益的时候而忽视自己本身的道德义务,从而给另一方造成伤害或损失的情况.个人房贷当中的道德风险由形成形式分为了两种，主要有;内部道德风险，指商业银行的内部工作人员而造成的道德风险，我国的商业银行贷款制度还不够健全,工作人员的权利和责任也没有具体的划分，及其容易形成部分工作人员权利极大但却没有相应的责任承担能力。外部道德风险，指借款人不行使道德义务而引发的道德风险,有借款人因为财产无法继续还款而导致违约或借款人投机，认为放弃现有房产还款转而投资其他能带来更多收益而产生违约.2.2 房地产泡沫资料表明，泡沫经济具备一下两个特征：第一,供求关系不平衡；第二，交易成本较低。对于现阶段我国来说，股票、房地产在以后一段时间都不宜供给量大量增加，并且股票和房产交易的价值都比较高，交易方法也比较正规，场所相对来说比较集中，所以交易成本比较低，泡沫经济也就极易在这两个领域发生。而我国房地产的市场现在任然很广阔,房地产的利润十分丰厚。对于利润的追逐，使繁荣的房地产行业，增加了更多的投机者，房地产泡沫也就这样产生了.2。2。1 我国房地产泡沫的存在性分析房地产行业是极易产生泡沫经济的行业。现在我国的商业银行正处于制度改革中，银行贷款比较谨慎，对于房贷，相对于其他贷款来说，是属于收益较高、风险较小的优质业务，所以商业银行多对房地产行业支持，开发房地产也就加快了。依据中国行业景气分析报告（20022003年)判定房地产泡沫的“五高标准”，即投资的持续超高增长、消费的持续急剧增长、房价持续大幅增高或持续高居不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高，从生产方面、交易方面、消费方面三方面进行分析。生产方面，房地产开发量以及投资额持续超高增长，20012004年全国房地产开发投资增长很快,持续以20速度递增，然后高居不下（见图4）。图4 20012009年房地产开发与固定资产投资比资料来源：上海易居房地产研究院.交易方面，商品房的销售额高速增长,1999-2004年全国商品房的销售额平均为年增幅28.3%（见图5），尽管当中投机的相当多,但也说明了房地产市场的需求旺盛，体现了地产的泡沫.图5 19992009年全国及上海商品房平均销售价格资料来源：上海易居房地产研究院。消费方面，房价的持续高速增长,以及增长后的久居不下,让众多购房者望而生畏。而对房地产泡沫来说,房价的收入比是国际衡量的一个重要指标，其公式为:房价收入比=（商品房平均销售价格套均面积）城镇家庭年度可支配收入2000年到2004年我国的一些城市房价收入比计算结果（如表3）：表3 部分城市房价收入比情况（)项目2000年2001年2002年2003年2004年北京12。9213.8911.2910.979.38成都8.918。588。8910。979.38广州11。110.611.29。3-上海-15。716杭州12。71615。915。917资料来源：中国房地产行业报告。依据世界银行提供的标准，发达国家房价收入比控制在1.85.5倍之间,发展中国家房价收入比控制在3-6倍之间。目前我国全国范围内房价收入比却己经超过了7-8倍。2003年2009年房屋销售价格与可支配收入比较(如图6）：图6 20032009年房屋销售价格与可支配收入上涨增速资料来源：中国房地产行业报告。对于2007年房屋销售价格的增速超过城镇居民可支配收入增速，可以看出来我国的房地产市场泡沫确实存在。2。2.2 房地产泡沫与个人房贷风险 泡沫经济的形成也要经过一个周期的过程，往往泡沫经济都会对金融行业传递一个虚假的表象，在泡沫经济开始时，经济发展呈现一片繁荣的景象，房价持续上涨并且购买力也非常旺盛，投资者增加投资，投机者也伺机而动，商业银行的信贷业务也大大增加,随着资产价格的进一步上涨，银行的利润也越来越丰厚。这样的现象持续一定时候，泡沫经济的特征也就十分突出了，对金融有相当了解的人慢慢的就会觉察并且像社会发出警告，但这段时间，资产的价格并不是一下就降低，还会持续一段时间的上涨。而经济泡沫的破灭,需要一个导火索，例如央行利率的提高等，投资者就会抛售资产，相应的价格就会剧烈下降,从而引发一系列的金融危机，影响社会的发展与稳定。 房地产行业是一个典型的资金密集型产业，由于其独特的优势,银行对房贷有较大的偏好，并且银行以产权作为抵押物，其地理位置固定，更加降低了银行信贷的风险,所以，在经济泡沫形成的发展期,银行往往的政策是加大对房地产行业的投资，以其获得更多的利润，当经济泡沫破灭以后，房价的剧烈下降，就会影响银行的不良贷款数量的增长，当这个数量达到一定程度的时候，银行就将面临重大的危机。2。3 商业银行流动性过剩2。3.1 商业银行流动性过剩的原因分析资料表明，目前我国商业银行流动性过剩的主要原因有：（1） 长期性的“高储蓄、高投资一低消费”经济增长形式;（2） 长期增长的贸易、资本双顺差与人民币升值的滞后性;（3） 国有银行改革、金融创新以及区域金融发展不平衡. 市场经济的运行规律，都是以追逐利润为最基本的目的，商业银行也是如此,都在以利润最大化为目标。为了实现利润最大化，商业银行会把自己的存款的边际成本和边际收益控制在相等的时候。所以，银行用来吸收存款取决于银行的资金能不能够投放到市场上去，当资金的投放受到限制时，银行就会减少自己的吸收. 而对于我国来说，商业银行长期以来都是在被动的吸收存款。国有企业的深化改革以及私营企业快速发展都需要大量的资本,但国家却没有对商业银行进行信贷方面的严格控制，银行也没有面对严谨的信贷约束.随着我国经济的发展以及对外的开放,国家对我国金融业也越来越重视，商业银行的资本逐渐成为了强硬的约束条件，国家对商业银行进行了严格的控制。并且，在宏观调控中，信贷也是作为一个重要对象进行的。以及国外资本进入中国市场，商业银行的流动性问题也更加重要.2.3。2 流动性过剩对个人房贷风险的影响 在银行的各种贷款中，利润较大的行业还是比较少，对于房贷，却是一个利润较大的产业。由于商业银行也是以利益最大化为目的，再加上,我国近几年市场竞争激烈，高利润的投资行业不多。所以，房地产行业的高利润就更加的吸引了各银行进行放贷，而投资者,也从银行来进行借贷，进而引发了房地产业的更加繁荣,在贷款中银行关于房地产贷款就占了极大比重。 房地产行业过多的资金积聚，直接导致了银行这该行业的风险。在流动性过剩下，银行为了更加追逐利益，往往盲目进行贷款，进而对风险的防范产生影响。再者，银行一方面对普通居民进行按揭贷款,一方面又对开发商进行贷款，更加增大了风险的产生。2。4 房地产业风险控制及防范制度缺陷2.4。1 房地产业发展不规范房地产行业是我国经济发展的关键产业,具有高风险、高效益的特点。因此，为了追逐高额的利润，国企、私企都想在这其中分一杯羹，纷纷成立房地产开发公司。由于其独特的区域性，而对于这能大力拉动经济增长的产业，地方政府往往审核不严谨，使房地产公司水平，资信不足。根据数据统计，1999年我国注册的房地产开发企业不到4000家,2003年迅速增加到37123家，当中规模较小、资信较低、资产负债较高的中小型企业越占到了70，而大型的集团仅仅只占到了0。5%左右.由于我国的商品房基本是期前销售，对资信较差规模较小的企业，并不能按照合同上的质量、面积、环境等进行建造以及不是按时交付房产等问题,使开发商和借款人发生经济纠纷，银行银行的正常贷款。还有可能，开发商运用特殊手段在银行筹措资金等。2。4.2 房地产业融资渠道狭隘房地产业是属于一个资金密集型产业，对于融资的程度要求过高。而我们都知道，一个合理的融资渠道，应该是属于一个多元化、多渠道的，房地产行业的资金密集性就决定了房地产业更加应该是一个多元化以及多渠道的行业，这样才是一个合理、效率的融资结构。我们从上海的情况来看（见表4）：表4.上海房地产开发资金来源情况 单位：亿元200620072008国内贷款575.1558.43549。55利用外资55。9674.0571。33自筹资金577。98379。08595.21其他资金967.841336。96896。03资料来源：中国房地产行业分析报告2009年三季度。由上表4可见:我们国家的房产企业资金的来源方式主要包括：自筹资金、银行贷款、利用外资，而对于其他资金，根据资料表明，多是属于商品房的预售和房屋建造企业垫付等资金。从以上3年房地产开发资金来源结构看（图6)：我国房地产资金来源最主要的3块占据了资金来源的90以上。图6.2006-2008年上海房地产开发资金来源结构资料来源：中国房地产行业分析报告2009年三季度。深入分析发现，我国房地产资金来源中其他资金包括预售款项以及建筑业垫付款。而预售款占到了其他资金的80%以上，这一部分中,住房公积金又占据了60%到70.在房地产企业中，企业自身投入资金却只有50左右。综合房地产开发情况看，资金来源主要包括贷款，预售款、建筑业垫付款、以及住房公积金和企业自有资金.建筑业垫付款和住房公积金也源于银行贷款,并且在开发过程中，开发企业自有资金一般不超过20，这表明,我国的房地产行业的融资渠道还是比较单一，不够多元化。3 我国商业银行个人房贷风险防范措施3。1 建立和完善个人住房信贷保障制度3.1。1 建立健全房地产信贷的法律法规体系 加强房地产信贷的法律法规的建设。在和房地产行业相关的法律法规中增加、修改对房地产信贷的条例条款,使房地产开发商清楚认识自己的权利和义务，让企业和消费者能够完全的按照相应的法律法规，积极、