房地产建设管理制度规范样本.doc

广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码1/7第一章 工程建设计划管理和考评第十二条 工程部在完工时间15天前召集物业集团及施工单位进行分户验收、5天内完成第一次验收，并要求从验收第一天起8天内整改完成。在整改过程中，物业集团及相关单位必需边整改边验收。每延迟一天召集，扣工程部经理15元；超出8天未整改完成，每户每延迟一天，扣工程部经理5元，物业集团全质办考评，综累计划部负责监督。实施细则 物业企业责任人在工程完工15天前负责成立有物业集团全质办参与分户验收组，并设计好验收表格，表格中列出具体检验项目。设备设施分系统进行验收、户内分单元进行验收。各设备设施系统分成两大类，一类是资料、一类是投入使用情况；设备设施使用情况依据表格列出项目分别进行检测，各单元使用情况每户每项进行检测。交楼10天前物业集团全质办进行一次考评并在当日17：00前将考评表报物业集团总经理；交楼7天前物业集团全质办再进行一次考评并在当日17：00前将考评表报物业集团总经理；从验收第一天起超出8天未整改完成天天统计考评结果并于当日17：00前上报物业集团总经理。每个月1日物业集团全质办编制上月考评统计表时再报1次。验收合格且卫生达成四星级标准单元可接收房屋钥匙。第十九条 每期工程完工当日工程部必需确保通水、电、煤气、电视、电信、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证和单位（子单位）工程质量验收统计。每项每延迟一天扣工程部经理15元。工程完工当日开发五部必需确保通邮，每延迟一天扣开发工程五部经理15元。物业集团全质办考评，综累计划部负责监督。实施细则 物业企业责任人在工程完工前一天安排分户验收组对上述设备设施进行验收。公共设备设施分系统进行验收，户内相关部分设施分单元进行验收；其中通煤气、通邮等不能检测经过查看证实文件进行检验。验收组在完工前一天将验收结果书面报督导员，督导员在工程完工当日8：30前将分户验收组报送验收情况书面报物业集团全质办，物业集团全质办当日将考评统计表报物业集团总经理； 每个月1日上报上月考评统计表时再报1次。本条所指完工时间以该工程施工协议中完工时间为准。工程完工之日经验收组验收为不合格或未完成项目，每隔10天再验收一次；到下月仍未完成下月再次进行考评。广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码2/7第二十条 工程部在交楼时间7天前，组织专业清洁企业完成对室内、外立面及门窗等清洁，达成四星级标准交物业集团验收，交楼时间3天前移交物业集团。移交时卫生已达标，对工程部不予考评，不然每套扣工程部经理5元，物业集团全质办考评综累计划部监督。实施细则 物业企业责任人组织分户验收组根据四星级清洁标准设计验收表格，在交楼3天前按四星级清洁标准组织一次验收。验收组在交楼前一天将验收结果书面报督导员，督导员在验收当日8：30前将分户验收组报送验收情况书面报物业集团全质办，物业集团全质办当日将考评表报物业集团总经理； 物业集团全质办每个月1日编制上月考评统计表时再报1次。第二章 工程建设质量管理和考评第五十六条 工程交楼后2个月内，因为施工原因造成质量问题均由工程部负责。1、 楼板出现穿透性裂缝；2、 天面、卫生间、阳台楼板出现渗漏水；3、 给水管道出现爆管；4、 外墙出现开裂、脱落、渗漏；5、 阳台栏杆生锈；6、 天花及墙面抹灰层开裂、空鼓、脱落；7、 房门开裂；8、 木地板翘起、接缝不满足规范要求；9、 铝合金门窗边渗水。出现上述情况，每户扣工程部经理5元。第五十七条 因为砖墙砌筑位置误差造成业主索赔，每发觉一户给予工程部经理行政处分。第五十八条 第五十六条至第五十七条由物业集团全质办负责考评，全质办为考评监督部门。实施细则 物业企业责任人对照制度第五十六条至第五十七条统计当月“交楼期间维修服务中心维修大队”和用户服务部受理报修情况，未达本条要求形成统计表于下月1日8：30时前报物业集团全质办；物业集团全质办将物业企业报送应该被考评项目列入上月考评统计表于每个月1日17：00前将报物业集团总经理。广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码3/7第五章 商品房交付使用管理和考评第九十四条 销售部必需在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当日召开综合协调会。会议由主管副总裁主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场部署等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业。交楼领导小组由企业主管副总裁任组长，销售中心总经理、物业集团总经理任副组长，销售中心、开发中心、研发中心、物业企业、工程部、财务部、协议管理部、招标中心、全质办各派一名责任人为组员。销售部未按要求牵头组织成立交楼领导小组，每迟一天，扣罚销售部经理15元。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 交楼前30天物业集团全质办直接和该楼盘物业企业责任人联络，了解成立交楼领导小组、召开交楼综合协调会并确定交楼工作方案等工作完成情况，物业集团全质办依据物业企业责任人反馈情况将应该被考评项目列入上月考评统计表于每个月1日17：00前报物业集团总经理。第九十五条 销售中心用户服务中心必需在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由销售中心用户服务中心责任人任主任，物业集团全质办一名领导，物业企业一名领导，全质办一名领导，工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名责任人为组员。机构下设维修大队、慰问小组及备用维修队伍。备用维修队伍由物业企业组建，维修大队由土建分队、水电分队及装修分队组成，各分队根据已售户数每50户不少于一人标准配置维修人员。维修大队由工程部项目经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成；慰问小组由销售中心用户服务中心、物业企业、销售部相关人员组成。交楼期间维修服务中心存续期限共为15天。从第16至第60天，其职权由物业企业接管。60天后，交楼期间维修服务中心撤消其职能纳入物业企业日常管理工作。销售中心用户服务中心未按要求组织成立交楼期间维修服务中心，每迟一天，扣罚销售中心用户服务中心主任15元。工程部未按要求要求组建维修大队，每迟一天，扣罚工程项目经理15元。维修大队配置维修人员每少一人，扣罚工程项目经理15元；施工单位配置维修人员每少一人，扣罚招标中心合约部责任经理5元。销售中心用户服务中心、销售部、物业企业未按要求组成慰问小组，每迟一天，扣罚销售中心用户服务中心主任、销售部经理、物业企业责任人各15元。广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码4/7本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 交楼前2天物业集团全质办向销售中心用户服务中心责任人了解交楼期间维修服务中心成立情况；向工程部了解维修大队成立情况并经过检验维修大队组员天天出勤统计检验维修大队人员配置情况；向物业企业责任人了解慰问小组成立情况。物业集团全质办依据各单位责任人反馈情况将应该被考评项目列入上月考评统计表于每个月1日17：00前报物业集团总经理。第九十六条 销售中心用户服务中心必需在召开交楼综合协调会当日和物业企业确定交楼期间维修服务中心办公、待命地点和交楼期间二十四小时服务热线电话。物业企业必需在交楼前一天完成办公、待命地点部署和热线安排。销售中心用户服务中心和物业企业未立即确定办公、待命地点和二十四小时服务热线电话，每迟一天，扣罚销售中心用户服务中心主任和物业企业责任人各15元。未按时完成现场部署，每迟一小时，扣罚物业企业总经理15元。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 交楼综合协调会召开当日物业集团全质办直接和该楼盘物业企业责任人联络，了解成立交楼领导小组、召开交楼综合协调会并确定交楼工作方案等工作情况;交楼前一天物业集团全质办和该楼盘物业企业责任人联络，了解交楼当日维修服务中心办公、待命地点和交楼期间二十四小时热线服务电话部署情况。物业集团全质办依据物业企业责任人反馈情况将应该被考评项目列入上月考评统计表于每个月1日17：00前报物业集团总经理。第九十七条 维修大队必需合适备足材料，根据物业企业日常工作程序完成交楼期间维修、服务工作，并提供二十四小时现场服务。在接到报修5分钟内，维修大队必需派人抵达现场，并在30分钟内开始施工。维修工程结束前，维修人员不得撤离现场。用户服务中心须对维修大队全部维修工作进行业主回访。交楼期间维修人员未按时抵达现场，每迟到一分钟，扣罚工程部经理15元；维修人员在维修结束前撤离现场，每提前撤离一小时，扣罚工程部经理15元。经业主书面申请维修人员提前撤离除外，并将其申请附于维修单后面，作为免于考评证实。用户服务中心未完成回访，每查实一户，扣罚用户服务中心主任15元。广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码5/7本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部监督。实施细则 物业企业责任人负责统计当月未达本条要求不合格项，形成统计表于下月1日8：30时前报物业集团全质办；物业集团全质办将物业企业报送应该被考评项目列入上月考评统计表于每个月1日17：00前将报物业集团总经理。第九十八条 交楼之日起15天内，交楼期间维修服务中心必需组织交楼慰问小组对收楼后用户上门慰问。慰问内容包含送贺卡，并请用户填写用户意见咨询表。交楼期间维修服务中心不按本条要求组织交楼后慰问工作，每发觉一户，扣罚交楼期间维修服务中心主任15元。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 维修服务中心设计用户意见咨询表表中应包含是否收到贺卡，楼盘督导员经过检验业主反馈用户意见咨询表检验本条落实情况，于交楼之日起第16天早晨8：30前将检验结果书面报物业集团全质办，全质办依据被考评情况当日将考评表报物业集团总经理。物业集团全质办每个月1日上报上月考评统计表时再报1次。第一百条 工程部必需在交楼3天前，将经物业企业分户验收合格全部物业移交销售部，销售部同时将应售已售物业移交物业企业，并委托物业企业和买受人办理验楼手续（销售部负责和物业企业签定前期物业管理服务协议）。工程部必需在交楼3天前，将应售未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交销售中心经营部，由销售中心经营部按未售物业管理制度进行管理。工程部、销售部、销售中心经营部、物业企业未按本条要求办理楼宇交接手续，每迟一天，扣罚工程部经理、销售部经理、销售中心经营部经理、物业企业责任人15元。如出现特殊情况应立即向集团企业总裁汇报。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 工作任务到期当日由物业集团全质办负责用户服务主管查看相关移交统计，如到期未按时移交则继续跟进直至按要求移交为止，全质办依据移交情况按制度进行考评，每个月1日编制上月考评统计表时统计上报。第一百零一条 研发中心综合管理部必需在该期楼宇完工验收30天前向物业企业提供一套施工图，工程部在分户验收合格3个月内根据政府相关物业管理要求将应移交全套完工资料及施工协议直接移交物业企业。广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码6/7研发中心综合管理部、工程部未按本条要求提供施工图或移交完工资料，每迟一天，扣罚研发中心综合管理部经理、工程部经理15元。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 上述图纸、资料原件移交物业集团档案室存档，物业集团档案室复印二套施工图分别给物业集团全质办和相关物业企业。物业集团全质办在完工验收前30天时和分户验收满3个月时到物业集团档案室查找上述图纸资料，当日将考评表报物业集团总经理。物业集团全质办每个月1日编制上月考评统计表时再报1次。第一百零四条 交楼20天前，销售部必需组织工程部、研发中心设计部对住宅质量确保书、住宅使用说明书进行讨论定稿，集体会审签发。销售部应在会审结束后3天内将加盖房地产企业公章上述文本交物业企业，并委托物业企业在办理交楼手续同时向业主发放。销售部未按本条要求组织审定住宅质量确保书、住宅使用说明书并交物业企业，每迟一天扣销售部经理15元。工程部、研发中心设计部未按本条要求参与集体会审并签发，每迟一天，扣罚工程部经理、研发中心设计部经理15元。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 交楼前20日物业集团全质办向销售部被考评人了解上述文件会审签发情况，交楼前17日物业集团全质办向物业企业责任人了解上述文件移交情况；上述文件移交物业企业后全质办保留一套存档。物业集团全质办依据从被考评人处了解到情况当日将考评表报物业集团总经理。物业集团全质办每个月1日编制上月考评统计表时再报1次。第一百零八条 物业企业和买受人办理楼宇交接手续，必需遵照以下程序：1、物业企业经办人核验买受人或委托人身份证和准予入住通知书；2、物业企业经办人核验无误后，请买受人填写业主档案，并签署业主条约；3、物业企业经办人请业主领取钥匙并签署钥匙交接书；4、物业企业经办人陪同买受人验楼，填写楼宇情况反馈表并请买受人署名。物业企业未按本条要求办理楼宇交接手续，每户扣罚物业企业责任人15元。本条由物业集团全质办进行考评，综累计划部负责监督。广州市xx物业集团作业文件文件编号WI-5.5.3-01-05版本号B房地产开发建设管理制度及房地产开发建设管理、两周计划及会议决议考评制度物业集团实施细则修订状态号0页 码7/7实施细则 物业企业请买收人填写业主档案和签署业主条约时必需同时签署物业服务协议。交楼期间由督导员负责检验本条实施情况，发觉未达本条要求当日书面报物业集团全质办，物业集团全质办在每个月1日编制上月考评统计表时统计上报。第一百零九条 物业企业必需在交楼前20天，将住户手册、楼宇情况反馈表、钥匙交接书、业主档案交物业集团审核，并于交楼前5天印刷完成。物业企业在买受人办理完楼宇交接手续后，应将买受人相关资料入物业企业未按时将以上资料交物业集团审核，每迟一天，扣罚物业企业责任人15元。物业企业未将买受人相关资料入档，每发觉一件，扣罚物业企业责任人15元。本条由物业集团全质办负责考评，综累计划部负责监督。实施细则 交楼前20天物业企业责任人将包含物业服务协议在内上述文本交物业集团全质办，由物业集团全质办呈送物业集团总经理按物业集团总经理指示意见处理；交楼前5天物业企业责任人将一套已经印刷好上述文本交物业集团全质办立案。全质办依据上述文本报送情况分别在交楼前20天和交楼前5天将考评表报物业集团总经理；物业集团全质办每个月1日编制上月考评统计表时再报1次。交楼期间由督导员负责检验买受人相关资料入档情况，发觉不合格项当日书面报物业集团全质办，物业集团全质办在每个月1日编制上月考评统计表时统计上报。