房地产开发可行性专项研究报告范文.doc

XX房地产项目可行性研究汇报企业名称：* * 房地产企业编制人员：* * *完成日期：目录调查人员申明4第一部分：项目总论51.1项目背景51.2项目概况51.2.1项目名称51.2.2项目建设单位概况51.2.3项目地块位置及周围现实状况51.2.4项目计划控制关键点71.2.5项目发展概况71.3可行性研究汇报编制依据71.4可行性研究结论及提议8第二部分：市场研究82.1宏观环境分析82.2全国房地产行业发展分析82.3本市房地产市场分析82.3.1本市房地产市场现实状况82.3.2本市房地产市场发展趋势92.4板块市场分析92.4.1区域住宅市场成长情况92.4.2区域内供给产品特征102.4.3区域市场目标客层研究102.5项目确定位方案102.5.1可类比项目市场调查102.5.2项目SWOT分析112.5.3项目定位方案11第三部分：项目开发方案113.1项目地块特征和价值分析113.2计划设计分析123.3产品设计提议133.4项目实施进度153.5营销方案163.6机构设置163.7合作方法及条件17第四部分：投资估算和融资方案174.1投资估算174.1.1投资估算相关说明174.1.2分项成本估算174.1.3总成本估算204.1.4单位成本204.1.5销售收入估算204.1.6税务分析204.1.7项目资金估计214.1.8现金流量表214.1.9自有资金核实214.2融资方案224.2.1项目融资主体224.2.2项目资金起源224.2.3融资方案分析224.2.4投资使用计划224.2.5借款偿还计划22第五部分：财务评价235.1财务评价基础数据和参数选择235.2财务评价（方案1）235.2.1财务盈利能力分析235.2.2静态赢利分析245.2.3动态赢利分析245.2.4偿债能力分析245.2.5综合指标表245.3财务评价（方案2）255.4财务评价结论25第六部分：不确定性分析256.1盈亏平衡分析256.2敏感性分析266.2.1变动原因一成本变动266.2.2变动原因二售价变动266.2.3变动原因一容积率变动266.3风险分析276.3.1风险原因识别和评定276.3.2风险防范对策27第七部分：综合评价277.1社会评价（定性）277.2环境评价（影响及对策）277.3企业资源匹配分析27第八部分：研究结论和提议278.1结论278.2提议27第九部分：附录289.1附件：289.2附表：289.3附图：29调查人员申明我们郑重申明：1、 我们在本调查汇报中陈说事实是真实和正确。2、 我们依据XXXX企业统一房地产可行性研究汇报模式进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究汇报。5、 我们已（或没有）对本汇报中拟建项目进行了实地查勘（在本申明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、 （其它需要申明事项）参与调查人员署名：企业领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分关键应说明项目标提议过程、提出理由、前期工作发展过程、投资者意向、投资必需性等可行性研究工作基础。为此，需将项目标提出背景和发展概况作系统地叙述。说明项目提出背景、投资理由、在可行性研究前已经进行工作情况及其结果、关键问题决议和决议过程等情况。在叙述项目发展概况同时，应能清楚地提醒出本项目可行性研究关键和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展计划和地块关系及对项目开发影响；所属地域在该城市历史、经济、文化、战略发展等方面地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2项目提议人及提议缘由项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府关键工程等。1.1.3项目投资必需性项目开启对企业未来几年发展战略、发展计划意义（通常35年），在企业发展中地位（是否关键项目）；企业进入关键区域市场、项目合理布局，对企业提升市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力作用；从企业未来利润需求、可连续经营等角度描述立项意义；1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周围现实状况地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该城市区位图，标识出宗地域域位置，和标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（和关键中心区域办公/商务/政府关系）。宗地现实状况1）四面范围；2）地势平坦情况，自然标高，和周围地势比较；3）地面现实状况，包含宗地内是否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算所以而损失实际用地面积；4）地面现有居民情况，包含具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工情况等，并说明对拆迁及项目开发进度影响；5）地下情况，包含管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下全部要注意有没有受保护历史文物古迹、可利用构建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；7）地质情况，包含土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标识四至范围及相关数据；地形地貌图，关键反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下情况图，包含地下管线、暗渠、电缆等。项目周围小区配套1）周围3000米范围内小区配套l 交通情况（a） 公交系统情况，包含关键线路、行车区间等；（b） 宗地出行关键依靠交通方法，是否需要发展商自己处理；（c） 现有交通捷运系统，近期或计划中是否有地铁、轻轨等对交通情况有重大影响工程。附图：交通情况示意图，包含现有和未来计划城市公共交通和快速捷运系统；l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、关键商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l 其它附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周围3000米外但可辐射范围内关键小区配套现实状况项目周围环境（依据个案特征描述，没有能够不写）1)治安情况2)空气情况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周围景观7)风水情况8)近期或计划中周围环境关键改变，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。9)其它大市政配套（全部要说明距宗地距离、成本、接入可能性）1)道路现实状况及计划发展包含现有路幅、计划路幅，计划实施时间，和宗地关系（影响）。2)供水情况：现有管线、管径及未来计划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来计划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、包含线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来计划扩容和增加情况。1.2.4项目计划控制关键点计划控制关键点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区分经营性和非经营性公建面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其它1.2.5项目发展概况已进行调查研究项目及结果项目地块初勘及初测工作情况项目提议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可行性研究汇报编制依据在可行性研究中作为依据法规、文件、资料、要列出名称、起源、公布日期。并将其中必需部分全文附后，作为可行性研究汇报附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目标建设要求所下达指令性文件；对项目承接单位或可行性研究单位请示汇报批复文件。可行性研究开始前已经形成工作结果及文件。国家和拟建地域政策、法令和法规。依据项目需要进行调查和搜集设计基础资料。（1）城市居住区计划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置要求（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化计划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究结论及提议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算和融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论和提议1.4.8关键技术经济指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家某个地域拟进行房地产投资时，首先要考虑是该国宏观原因如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给和需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析通常来讲，项目所在中国部地域之间发展是不平衡，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观原因还不够、还必需对项目所在区域进行原因分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济影响程度不一样，对有区域影响大，有区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济影响存在着“时滞现象，宏观经济现实状况往往要经过一段长时间以后才能对区域经济发展产生影响，有地域反应快，有地域则滞后性较为显著，投资时必需加以考虑；其三，国家特定地域经济使得一些区域经济或多或少受宏观经济波动影响，甚至形成于宏观经济趋势相反逆向走势。2.3.1本市房地产市场现实状况整体竞争格局，供求现实状况1、近三到五年商品住宅市场发展情况：开工面积、完工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场情况：当年市场关键指标：土地批租量、开工量、完工量、销售量、销售额、供需比、个人购房百分比、平均售价、个人信贷额度占销售额百分比。3、各类型产品市场特征：价位区分、各档次市场百分比、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、完工量、销售量、多种档次楼盘销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供给量、销售量改变和发展趋势等。5、当地城市近、中期计划发展方向描述城市发展计划、功效布局、基础设施建设等和项目开发和居民住宅亲密相关方面。6、关键发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年开工量、完工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。7、热点区域表述和特征，热点产品表述和特征8、用户购置偏好、购置关注要素9、关键楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研汇报（汇报格式及内容另附）2.3.2本市房地产市场发展趋势需求估计需求估计就是以房地产市场调查信息、数据和资料为依据，利用科学方法，对某类物业市场需求规律和改变趋势进行分析和估计，从而推断出未来市场对该类物业需求。供给估计供给估计就是以房地产市场调查信息资料和数据为依据，利用科学方法，对某类物业市场供给规律和改变趋势进行分析，从而估计未来市场上该类物业供给情况（估计方法：通常能够分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长情况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布情况购置人群改变区域住宅市场各项指标成长情况（近3-5年）开工量/完工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标排名情况及发展趋势2.4.2区域内供给产品特征各档次产品供给情况各档次产品集合特征尤其研究和本案类似档次物业特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案情况附图：项目周围楼盘个案分布图，其中部分具代表性未来关键竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供给土地情况、产品供给量和产品类型分析：本案在区域市场内机会点结论：区域市场在整体市场地位及发展态势本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参考项目标经验研究及全市趋势特征上）结论：本案目标人群区域起源、行业特点、产品力偏好、购置方法和关键关注点、诉求点。2.5项目确定位方案2.5.1可类比项目市场调查序号 比较原因 经典楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（具体）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 计划设计 100 10% 110 计划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护情况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新奇；是否高级；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型部署是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有比重12 累计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=经典楼盘价格*106计算。备注：1）此表格关键是想经过和当地经典楼盘比较，发觉拟建项目标优缺点。2）使我们价格制订更客观合理。3）此表中权重百分比，企业可依据实际情况进行合适调整。2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案市场定位目标市场定位项目产品定位关键功效/建筑规模/关键技术经济指标价格定位：项目 销售均价 （元/） 出租均价 （元/月） 可租售面积（） 备注写字间配套功效停车场住宅销售 第三部分：项目开发方案3.1项目地块特征和价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算3.1.3土地升值潜力初步评定。从地理位置、周围土地供给（价格和成交情况）、周围环境及配套、市场发展情况、政府计划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评定。3.1.4土地法律性质评定土地全部权、使用权归属/计划用途取得土地使用权程序评定土地性质变更评定（已经是商品房用地能够不写）政策性风险评定：城市计划限制或更改、突发性政策等政府原因造成项目中止开发、报批报建步骤无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失可能性判定。对各项法律手续和程序可操作性、正当性，风险可控性进行评价。如：签约协议中显著对我方不利条款及其考虑；部分或全部条款存在不确定性原因控制；不利、不确定条款可能遭受损失和对开发进度影响等。3.2计划设计分析3.2.1初步计划设计思绪设计概念：产品表现专题思想，关键设计风格、设计特点。关键产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其它类型，及不一样类型产品百分比。节能和环境保护型建筑材料选择考虑。在所在城市中，生产新型、别具一格产品可能性。假如是大型、超大型项目，对营造大小区概念考虑。市场公共配套设施配置方案3.2.2计划设计可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特征，是否符合前面提及计划设计概念和万科所追寻多种档次高品质住宅要求。关键从计划设计角度判定将上述硬指标转化成现实产品可能性。容积率改变对产品设计概念、产品类型和特征影响。土地本身特征对产品设计影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块完整性、地质情况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护影响及处理方法。周围自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”原因等对产品计划设计和环境保护影响及处理方法。周围市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路情况（可能和小区关键出入口相关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品计划设计影响及处理方法。周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通情况（和是否开通业主班车相关）、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对本身配套建设规模和面积作出判定。市场分析结果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制标准和前面产品类型和产品特征设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及怎样处理。3.2.3计划方案提出和方案比选方案1序号 工程名称 建筑面积（） 层数 备注1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功效2 住宅 7200 12 不含地下部分3 地下停车场 4320 1 地下一层4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分配套功效5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室累计 36264 方案2（略）3.3产品设计提议3.3.1综合楼写字间打造适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍利用，生态化概念是一个新兴概念，关键表现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采取高标准环境保护材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；含有较高绿化率，尽可能采取空中花园。综合楼外观风格提议：稳重大方后现代主义风格，切忌呆板，表现智能化、生态化专题。楼层：3-18层面积：12096户数：12096（10020%+15030%+22040%+30010%）=66户型配比：面积（） 百分比（按户数%） 备注100-110 20% 1、各户型内部按功效分割；2、大户型集中于高层。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10% 配套功效：功效 面积（） 楼层 计算依据 备注会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5/人 可同时容纳200人中（2个） 200 附楼4层 2/人 100人宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同时容纳200人以上厨房 160 附楼4层 大堂 400 1 商务中心 50 1 酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2 歌舞厅 200 2 美容美发 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建累计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房3.3.2住宅方案1总面积：7200层高：12层户数：48户型：2梯4户两种户型：120-140 160-180或4种户型：120-140两种 160-180两种顶层4套复式依据：从市场角度，140-160户型是最不好销。方案2（略）分析提议12层和18层区分：12层只需1部电梯，18层必需设置两部电梯，结构上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元，18层为1500元左右。1梯4户和2梯4户区分：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，所以二者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不大。所以提议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则关键看户型设计和公摊面积比较。户型设计提议：动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽可能避免“黑屋”，总公摊（不包含地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽可能大（90%以内）3.3.3停车场需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%住房率，需57个；累计需192个停车位。地下停车场设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场立面示意图方案 方案方案经济核实：经济指标 额度 计算依据面积 4320 停车场为地下1层，不包含地下二层设备间停车位 123个 35/个造价 693万元 1600元/出租 效益 44万元/年 租价300元/个月回收期 15.8年 69344出售 效益 738万元 6万元/个利润 45万元 738-693方案经济核实：经济指标 额度 计算依据面积 7630 停车场为地下1、2层，不包含地下二层设备间停车位 191个 40/个造价 1378万元 1800元/（土方、结构、防水等成本增加）出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个月回收期 20年 出售 效益 1146万元 6万元/个利润 -232万元 综合比较分析上述两个方案，方案显著投资大，效益差，所以提议采取方案。注：停车位售价核实：现在市场价为10万元/个，但销售情况不好。按租售价格关系计算，通常西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%，这里按8%计算，300（元/个月）12（个月）8%=4.5万元/个投资住宅（买房出租）年回报率通常为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个月）12（个月）5%=7.2万元/个综合以上两类投资物业情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。本项目能够提供停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。累计168个停车位。供需差额为24个。停车场使用管理：综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。提议使用IC卡管理系统，能够有效处理不一样用户管理问题，包含来访用户车辆管理（临时IC卡）。3.4项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段各个工作步骤进行统一计划、综合平衡，作出合理而又切实可行安排。依据分别确定项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多个表示方法。简单项目标实施进度可用横道图，复杂项目标实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、完工计划、开完工时时间等进行估计。附表1开发进度模拟表时间项目 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售完工-3.5营销方案3.5.1对租售市场估计3.5.2项目经营方案方案A写字楼中留出4000自用办公，其它写字间出租；酒店自营；配套功效可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其它按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其它100个出租。方案B（略）3.5.3市场推广构想营销方法营销费用估计3.5.4销售计划销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；销售计划实现可行性分析。3.6机构设置在可行性研究汇报中，依据项目规模、组成，研究提出对应企业组织机构、劳动定员总数及劳动力起源及对应人员培训计划。企业组织是否需要成立独立法人企业（项目企业）；关键部门设置；企业组织形式。最通用形式是采取金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。通常来说，企业管理层次和管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采取两级管理；大型项目可采取三级管理。人力资源需求：开启项目对个专业（部门）人员需求，具体人数（关键是专业经理）。劳动定员。通常来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不一样，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理和经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其起源，编制劳动定员汇总表。人力资源缺口及处理：现有些人员能否满足需要，缺口人员处理路径（调动、招聘、培训等）年总工资和职员年平均工资估算分人员类别估算年工资总额，并计算职员年平均工资。人员培训及费用估算人员起源分析，需培训人员总数。培训方法：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方法培训费用：3.7合作方法及条件合作方基础情况：名称，关键股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等合作方法：比如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置企业等。除直接从政府批租土地外，全部要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有负担营业税义务。付款进度及和拿地程序配合其它合作关键条件和合作方法相关其它法律要求第四部分：投资估算和融资方案4.1投资估算在房地产开发项目标可行性研究中，项目标成本测算是关键一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算正确是否，如同对租售市场估计一样，对项目标经济效益有重大影响，但相对而言，成本测算较易把握。4.1.1投资估算相关说明投资估算范围投资估算编制依据投资估算说明4.1.2分项成本估算房地产项目标投资概算应包含以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。A土地费用：土地出让金政府一次性收取标准地价拆迁成本（用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支）围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（试验小学职员二栋40户，四建企业职员住宅一栋16户，拆迁企业拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二四层。依据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，累计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上全部有土地证，计划建房证，房屋产权证、独户水、电表。含有一定房屋拆迁经验。拆迁成本估算：根据A市城市房屋拆迁管理暂行措施要求和赔偿标准货币拆迁估算。1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元3、隶属物（水、电、电话、空调以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元5、阁楼、围墙院内地坪等34929平方米*48元=1676592元迁居费、临时过渡费：1、迁居费：住宅：200户*300元=60000元经营性用房：9户*500元=4500元小计：64500元2、过渡费：住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元小计：632535元其它费用3、管理费，委托拆迁费：34929平方米*15元/平方米=523935元4、房屋拆迁评定费：35000元5、奖励：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述全部费用小计：38533208元，折抵每平方赔偿金额为1103.18元。根据A市人民政府第9号令，对A市城市区域内房屋拆迁，在上六个月尚能够实施，自省城市房屋拆迁管理措施，在7月1日开始实施后。A市城市房屋拆迁就困难重重，尤其全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基础停止。再者，A市房屋拆迁管理措施立即出台，其基准价在原基础上估计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本估计为：1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米1203.18元*34929平方米=42025874.2元影响公共设施而出现赔偿开支土地费用累计：本项目占地#亩，每亩#万元，土地总价值为#万元。B建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费和建设期贷款利息等项。设计方案一：对该宗地块建设规模作了初步计划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000，建筑面积：。主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基础同S小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606，累计建筑面积：17906。地块内大致部署一栋 15层29.4*13.8*15层；一栋 12层29.4*13.8*12层；三栋 12层40*15*12层；一栋 15层40*15*15层；占地面积：3211，建筑面积：41554总占地面积：5861，建筑密度：20.7%总建筑面积：61460，容积率：2.17高层均设计地下室，面积为4861，总户数约为297户。建筑成本估算工程前期费：前期工程费用包含工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本2%取费。（计划设计：10万元；建筑设计：5元/平方米；地质勘探：2元/平方米；测量定位：10万元）建筑安装工程费用依据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/（方案1），1500元/（方案2），综合楼按1600元/，写字楼装修按600元/，酒店及配套服务功效装修按1000元/计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。工程成本：桩基：59460*100元/=594.6万元地下室：4861*600元/=291.66万元主体：59460*900+*500=5451.4万元电梯：9栋*50万元/栋=450万元室外工程费室外工程包含小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。依据本项目实际情况，按50元/计算，本项目标室外工程费为 万元。室外水电气工程：按50元/计算，本项目标室外工程费为 万元。建设配套费用。包含招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专题费用、“结建”人防工程押金、散装水泥确保金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本10%取费。工程建设监理费按建安工程总造价1%计算，累计为 万元。建设单位管理费按前五项费用之和2%计提。预备费因为项目开发可预见性较强，预备费按建安成本6%计提。C营销预算项现在研究及可行性研究开支项目策划开支销售策划开支广告开支项目企业日常运作开支项目及企业公关开支D金融成本贷款引发利息支出按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每十二个月贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每十二个月为250万元）。各项保险开支税收和行政性收费不可预见开支4.1.3总成本估算说明测算假设和关键利用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包含营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项 目 投资总额（万元） 单位成本（元/m2）1）土地费用2）前期工程费用3）建筑安装工程费用（含装修费）4）建设配套费用5）室外工程费6）管理费用7）销售费用8）财务费用9）多种税金支出10）预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合标准，就该项目标预算定价为：小高层住宅1900元/ 商铺6000元/ 地下车库800元/销售收入 住宅1900*56160=商铺6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800总计：元营业税及附加 *5.5%=7831604各项费用 *4%=5695712总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=.2毛利润：销售收入总成本=-.2=5289309.8元4.1.6税务分析营业税及附加所得税土地增值税4.1.7项目资金估计项目投入总资金及分年投入计划资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等投入安排。资金回款计划：各期销售回款计划。资金需求计划：结合整个企业资金情况，列示各期资金需求缺口及融资路径。开启资金及开启时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额4.1.8现金流量表要求结果企业具体情况，付款时间合适控制标准，针对项目标具体情况，提