武汉市酒店项目市场及财务可行分析报告模板.docx

武汉市、酒店项目市场及财务可行分析汇报
中国武汉市、鹦鹉大道（琴台月湖风景区）-长江广场-待建4☆级酒店

目录
摘要 1 - 市场和财务可行性调研对象
摘要 2 - 武汉城市发展酒店业市场现实状况
摘要 3 - 武汉市-交通、旅游及经济    
摘要 4 - 需求驱动原因
摘要 5–同级竞争酒店分布
摘要 6 - 待建酒店最好定位
摘要 7 - 待建设施
摘要 8 - 待建地块SWOT 分析
摘要 9 - 总结
附录 附录1 - 武汉市统计局-旅游基础情况 (过往5年 / -)
附录2 - 待建酒店设施推荐表
附录3 - 年至 年待建酒店十年收支估计
摘要 1 - 市场和财务可行性调研对象
此市场及财务可行性调研对象是中国武汉市、鹦鹉大道（琴台月湖风景区）待建4☆级酒店（以下简称“待建地块”）酒店项目（以下简称“待建酒店”）。
依据口岸企业（以下简称“口岸”）所提供信息及现场视察，待建酒店如能在 12 月 1 日或以前投入装修，估计将于 年 7 月 1 日开业，为配合待建地块周围环境及武汉市市场走势，提议：1层-出租商铺（大型品牌百货）、2层-大堂、商务中心、3层～6层-配置280 间客房、顶层 -会所式健身俱乐部/水疗（Spa）。假定待建酒店将由本集团酒店管理企业管理，待建酒店也将提供指定餐饮设施（西餐咖啡厅及限时送餐服务），另有790平米会议设施和可见于通常国际高端4☆级酒店其它设施。中餐、日式餐、及酒吧均利用长江广场周围商业设施。

待建酒店是大型综合开发项目（“开发项目”）关键组成部分，在武汉市、鹦鹉大道（琴台月湖风景区）-长江广场侧，靠近武汉琴台大剧院地址：及处于三边无视野阻挡及另一边内街。依据初步可提供信息，开发项目占地约3,600 平米，作经典酒店设施及配套。待建酒店在武汉市汉阳区，居交通顺畅关键公路中心点。待建地块距离湖北省武汉市机场约35分钟车程，距离湖北省武汉市武昌南站约30分钟车程。
摘要 2 - 武汉城市发展酒店业市场现实状况
一、武汉酒店发展现实状况
国家同意“1+8”大武汉圈城市圈、“1+6”中部崛起城市城市发展背景中，武汉市经济愈加开放，及走向国际化、专业化，商务活动日益频繁、各等级种类展会举行活跃。武汉酒店业也开始步入快速扩张发展时期。针对不一样消费市场，酒店开始进入产品细分化阶段，酒店管理更专业化。
现在，旅游饭店逐步走向国际化、特色化，全市星级酒店达111家，其中10家五星级、25家四星级、48家三星级。

二、在建和拟建四星级及以上酒店工程就有16家
1. 湖北省武汉经开万达广场(五星级)工程
2. 武汉金银湖华尔登国际酒店工程
3. 武汉金汇国际酒店工程
4. 湖北武汉世茂嘉年华(五星级)工程
5. 武汉新区新豪生国际酒店(五星级)工程
6. 武汉市豪生山曲大酒店工程
7. 武汉光谷国际大酒店工程
8. 武汉君悦大酒店工程
9. 武昌中南花园酒店扩建 (五星级)工程
10. 武汉联发半岛酒店（超五星级酒店）工程
11. 武汉铁桥建国大酒店工程
12. 武汉市东湖广场项目(五星级酒店)
13. 武汉翱翔国际大酒店工程
14. 湖北武汉希尔顿酒店(五星级)工程
15. 和记黃埔地产武汉蔡甸区酒店发展(五星级)工程
16. 湖北武汉武昌中南花园酒店扩建(五星级）工程项目

附录1 -武汉市统计局-旅游基础情况 (过往5年 / -)
年份
项目

年末旅游从业人员（万人）
53493
52863
52196
51559
50925
中国旅游人数（万人次）
6359.99
4612.79
3889.07
3283.05
2901.3
接待海外旅游者人数（万人次）
66.9
53.4
52.98
45.89
41.23
其中：外国人（万人次）
52.63
42.78
43.43
37.22
29.24
港澳台同胞（万人次）
14.27
10.62
9.55
8.67
11.99
接待海外旅游者人天数(万人天)
168.2
126.38
125.5
107.35
93.49
其中：外国人(万人天)
133.72
106.14
105.28
90.51
65.82
港澳台同胞(万人天)
34.48
20.24
20.22
16.84
27.67
旅游总收入(亿元)
同比上十二个月增加%
508.65
+36%
373.68
+19%
314.37
+18%
266.22
+13%
235.19
/
其中：国际旅游（外汇）收入(万美元)
32902.22
25429.03
22827.98
19477.3
17248.1
中国旅游收入(亿元)
486.18
356.01
296.98
250.7
221.22
年末星级以上宾馆数(个)
111
112
121
119
120
其中：五星级(个)
10
7
6
6
6
四星级(个)
25
24
24
22
17
三星级(个)
48
49
53
52
54
旅游星级饭店客房累计(间)
16126
15120
15409
15457
15447
旅游星级饭店床位累计(张)
28400
27397
28407
28364
28410
旅游星级饭店客房实际出租间天数(间/天)
3261223
3191924
3324120
3472789
3369183
旅游星级饭店客房核定出租间天数(间/天)
5922193
5616338
5317320
5324634
5227476
国际、中国旅行社个数(个)
235
219
222
236
216
年末旅游景区数(个)
32
31
31
30
30
其中：4A级(个)
9
8
8
8
6
依据上表作出以下评论：
武汉市旅游发展从起全部有健步增加，到了去年旅游总收入(亿元)增加了216%以上。
在这期间， 年至 年期间每十二个月平均21.5%， 年至更超出+36%，关键是因为基建和旅游设施改善，及总体经济复苏后带动旅游收益。

摘要 3 - 武汉市-交通、旅游及经济    
武汉是全国铁路主枢纽之一。京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。同时武汉市整合全省旅游资源，开发了“一绝、两特、三精”（一：绝品即武当山，两：特品即楚文化、清江民俗风情，三：精品即长江三峡、神农架、三国文化）特色旅游项目，让旅游者在山、水、民风之间体验楚文化独特风韵。武汉亦是湖北乃至华中地域最大工业城市，拥有冶金、纺织、造船、制造、光电、信息、医药、食品、化工、汽车等产业。从清朝末期起武汉三镇经济繁荣位居亚洲前列，改革开放以来，武汉市经济发展十分快速，国民经济连续稳定增加。尤其是90年代末被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不停增强，经济年均增加率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居"中国城市综合实力50强"第六位。然而，鉴于武汉市-交通、旅游及经济谮在动力，和估计国际品牌酒店涌入，武汉市在国际旅游需求前景在未来几年仍然保持乐观。

摘要 4 - 需求驱动原因
旅游概况 - 武汉市是国家历史文化名城和中国优异旅游城市，有名胜古迹339处，革命纪念地103处，有13处国家级关键文物保护单位，省级及市级关键文物保护单位156处。 年到 年期间武汉市中国和国际访客量大增。中国旅游人数（+3459万人次）、接待海外旅游者人数（+26万人次）

Ø 团体休闲（GROUP）- 旅游团体占武汉市旅游需求40%以上。尽管从待建地块至关键旅游地域距离甚远，和武汉市旺季时普遍强劲旅行团业务特色，估计待建酒店将吸引部分旅游团体业者和旅行社爱好，尤其是吸引那些想要在独特和优美环境中享受旺中带静活动家庭或团体。
Ø 散客（FIT）- 旅游散客，尤其是自驾车旅客成为中国中国旅客一个越来越普遍趋势。鉴于进入湖北交通便捷性日益改善，加上全国生活水平旅客逐步增加，我们估计散客市场住宿需求将在未来几年显著增加。再加上待建酒店独特方便地理位置、加上壮观湖景和周围绿化特色，估计将吸引这一细分市场所理水平需求。
Ø 会议（MICE）- 武汉市会议市场早己成气候，关键是因为武汉交通、旅游及经济优势。然而，基于未来发展项目标展开，包含武汉大型会议中心和很多拥有宽大会议设施国际品牌酒店项目，估计会议市场住宿需求将在很快未来高增加提升。

摘要 5–5公里范围圈同级竞争酒店分布
A．亚洲大酒店 （2.6公里）湖北省武汉市硚口区解放大道616号亚洲大酒店
» 提供更多信息 服务设施‎: 商务中心 、停车场（无偿） 票务服务、 洗衣服务、 商场、 剪发美容室 、提供机场接机服务（收费）
» 提供更多信息 餐饮设施‎: 三楼中餐厅亚洲轩以湘、粤菜为主、凌宵阁旋转西餐厅提供新奇欧陆及东方美食
» 提供更多信息 携程 » 提供更多信息 房型‎: 酒店拥有265间客房，豪华商务房, 行政套间‎, 行政间‎,高级单双人间，一般标间‎, 豪华商务间
» 提供更多信息 会议设施‎: 大型会议室可容纳350人、小型会议室可容纳10人
休闲设施‎: 迪斯科舞厅 、卡拉OK厅 、棋牌室、游泳池 、健身室、 按摩室 、桑拿浴室  不正确吗？ 显示全部编辑 不正确吗？

B．武汉天安假日酒店 （3.2公里）湖北省武汉市解放大道868号
携程 » 提供更多信息 房型‎: 豪华大床间‎, 行政套间‎, 行政间‎, 一般标间‎, 豪华商务间
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅‎, 酒吧‎, 限时送餐服务
携程 » 提供更多信息 娱乐和健身设施‎: 乒乓球室‎, 网球场‎, 健身室‎, 桑拿浴室‎, 室外游泳池

C．武汉长江大酒店 （2.4公里）湖北省武汉市解放大道1131号
携程 » 提供更多信息 房型‎: 行政豪华套房‎, 商务单人房‎, 豪华房[含早]‎, 豪华套房‎, 行政商务单人房
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅
携程 » 提供更多信息 娱乐和健身设施‎: 卡拉OK厅‎, 桌球室‎, 健身室‎, 按摩室‎, 桑拿浴室

D．圣淘沙酒店公寓 （3.4公里）湖北省武汉市万松园路199号 () ‎

» 提供更多信息 酒店介绍‎: 武汉圣淘沙酒店公寓在武汉最繁荣商业关键地带 - 万松园路中段耸立着两栋根据国际酒店标准进行装修配置28层大厦，时尚气派，交通便利，靠近武汉广场、国际会展中心尽享地利优势。

E．晴川假日 （1.9公里）湖北省武汉市晴川街洗马长街88号
携程 » 提供更多信息 房型‎: 豪华房‎, 商务大床房(城景)‎, 行政豪华房‎, 商务单人房(江景)
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅‎, 西餐厅‎, 咖啡厅‎, 酒吧‎, 限时送餐服务
携程 » 提供更多信息 娱乐和健身设施‎: 健身室‎, 按摩室‎, 桑拿浴室
携程 » 提供更多信息 服务项目‎: 会议厅‎, 商务中心‎, 停车场‎, 外币兑换服务‎, 票务服务‎, 洗衣服务‎, 医务室‎

F．葛洲坝大酒店 （2.4公里）湖北省武汉市硚口区解放大道558号
·
携程 » 提供更多信息 房型‎: 高级双床间‎, 豪华间‎, 行政间‎, 行政套间‎, 商务双床间
携程 » 提供更多信息 餐饮设施‎: 中餐厅‎, 西餐厅‎, 酒吧‎, 茶室
携程 » 提供更多信息 服务项目‎: 会议厅‎, 商务中心‎, 停车场‎, 外币兑换服务‎, 洗衣服务‎, 剪发美容室‎, ...

G．武汉晴川假日酒店（西1号门）
H．武汉晴川假日酒店（西2号门）

I．长海大酒店 （4.6公里）湖北省武汉市江岸区黎黄陂路1号
房型‎: 拥有客房188间，其中有标准间、单人间、双人间、商务套房、豪华套房等多类房型
餐饮设施‎: 不一样规模会议室7处，多功效餐厅，特色包房，欧式酒吧，日式茶道
服务项目‎: 梦幻KTV，美容美发，桑拿，健身娱乐

摘要 6 - 待建酒店最好定位
本汇报认为以国际4☆级高端酒店为待建酒店最好定位，关键原因以下：
• 坐拥优异湖景和静谧秀丽景色，湖景吸引越来越多旅客到其周围休憩地域，成为了关键需求驱动原因。

• 鉴于武汉市内各社交及基础设施和旅游设施不停完善，和作为全国中部地域国际化城市知
名度日益提升，估计在未来几年内将吸引大量商务活动需求。
• 汉阳区是武汉市酒店密集关键地域，尽管待建地块距离经济最繁荣地段相对较远，鉴于待建酒店
其在湖景江边界独特地理位置，待建地块适适用作国际4☆级高端酒店发展。估计将为住
客带来专属感、静谧环境和一定程度私隐性。
• 在未来几年，很多国际品牌酒店发展项目将投入市场，使武汉市酒店市场将越来越具竞争性。国际
高端度假酒店定位将使待建酒店和市场上现有和潜在竞争酒店区分开来。
• 待建酒店以国际4☆级高端酒店定位进入将有利于提升待建地块形象和加紧发展步伐。
• 鉴于待建地块景观独特征，待建酒店和现在市场上其它酒店深入区分机会。

摘要 7 -提议待建设施
提议：1层及部份地库-出租商铺（4500㎡大型品牌百货）
2层-大堂、商务中心、790㎡会议设施、餐饮设施（西餐咖啡厅及限时送餐服务）
3层～6层-配置 280 间国际高端4☆级酒店客房
顶层 -会所式健身俱乐部（网球场）/水疗（Spa）
附录2 -待建酒店设施推荐表
待建酒店指示性设施总结
客房
客房数
百分比%
面积/平方米㎡
平方米㎡
标准客房
100
36%
25
2,500
豪华客房
150
54%
35
5,250
标准套房
12
4%
65
780
豪华套房
12
4%
90
1,080
双卧室套房
5
2%
120
600
总统套房
1
0%
300
300
后台及辅助区
10%
1,050
总计
280
11,560

餐饮设施
座位数
面积/平方米㎡
平方米㎡
全日制西餐咖啡厅
160
2.0
320
后台及辅助区

30%
95
总计
160
415

会议设施
最多可容纳人数
平方米㎡/座位
平方米㎡
宴会厅（可分隔为2或3间）
300
1.2
360
会议室 1（可分隔为2间）
80
2.0
160
董事会议室 1间
30
3.0
90
大堂区/会前准备区及后台辅助

180
总计

790

其它公共区域
数星
每单位面积㎡
平方米㎡
出租铺面
4,500
商务中心
1
50
50
大堂
500
健身俱乐部/水疗（Spa）
1,500
后台及辅助区
10%
655
总计
7,205
后台区
1,720
指示性净面积
21,690
指示性毛面积
（不包含停车场）
20%
26,028

注：以上计算和估计只起到指示性作用，就物理地块上待建设施和建筑面积可行是否，听从建筑师提议。

摘要 8 - 待建地块SWOT 分析
优势
• 拥有市内相对较长湖畔线，并拥有供住客使用琴台月湖风景区
• 邻近并可直接进入琴台月湖风景区公园
• 开发地块独特征和私隐性
• 不受阻碍湖景和周围自然环境
• 市内交通要道
挑战
• 周围地域缺乏旅游活动
• 待建地块在单行车道，需设置清楚交通指示
机遇
• 在周围地域己发展豪华物业机会，并可直接和其配套
• 在武汉市发展新旅游景点机会
• 当地酒店市场对高端酒店需求
风险
• 大型品牌如喜来登、洲际、索菲特和香港各大酒店地产发展商带来竞争威胁
• 来自于兴旺租赁产权式物业项目及经济型酒店竞争
• 来自于周围潜在新增发展项目标竞争，所以减低了该地域独特征

摘要 9 - 总结
按武汉市当地数据分析，此项目为营利投资，但因未有更具体数据提供，此汇报均无法估计以下项目：建筑成本 、股本 、资金筹措 、开支总计 、收入和还贷 、 项目内部收益率（IRR）、总体收益 、投资总计、杠杆收益 、还贷后净营运利润 、股本投资。搜集相关数据后将可得出较正确估算。