质保期后业主的户内维修如何处理？案例分析恒大城2月案例.doc

(完整word)质保期后业主的户内维修如何处理？案例分析恒大城2月案例
质保期后业主的户内维修如何处理？
-—恒大城2月案例
事件简述:
2012年3月10日,恒大城72幢1104室业主向客服中心前台反映客厅天花板开裂，即将脱落，存在安全隐患，需立即上门处理。因业主所报的维修项目已超过了两年房屋质保期，施工单位无法为业主维修，但为了安抚业主的情绪，客服中心立即安排片区物业助理及项目工程部维修工程师上门查看问题和做解释工作。
问题点:
房屋已过质保期，物业公司是否该继续处理维修问题？
处理方法：
1﹑立即安排片区物业助理和通知项目工程部工程师上门了解业主所报维修项目是否存在安全隐患，是否影响业主的正常生活和安全。
2﹑查询该业主在质保期到期之前是否对此报修项目做过报修。
3、经片区物业助理和项目工程部工程师上门了解情况，业主所报问题乃客厅天花板上的石膏吊顶出现开裂的现象,但不存在业主所报的即将脱落的情况。
4、依据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》，与业主进行沟通, 向业主解释房屋已过质保期，建设单位对非主体结构问题将不再承担维修责任,客厅石膏板开裂需业主自行维修而且及时维修不会存在安全隐患。
处理结果：
经过多次与业主沟通交流，业主自行维修石膏板开裂。
法律依据:
1﹑依据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于下列期限：（1）、地基基础和主体结构在 合理使用年限内承担保修；（2）、屋面防水3年；（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;(4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（5）、地 面空鼓开裂、大面积起砂1年;（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年;（7）、管道堵塞2个月；（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;（9）、卫 生洁具1年;（10）、灯具、电器开关6个月；（11）、其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定；
2﹑《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;4、电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5、装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条　房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算.
经验与点评：
1、对业主户内已过质保期的维修问题不推诿，积极上门了解问题的轻重缓急程度并向业主做好解释工作,表明物业的态度。
2、通过物业工作人员的真情服务向业主传达公司制度和法律规定，在沟通中让让业主理解和支持物业工作。
3、在工作中遇到问题,积极面对，不能推诿，解决了工作难题的瓶颈状态，个人的综合能力会得到有效升华。

金碧物业有限公司重庆分公司
恒大城客户服务中心
2012-3—22