济南市房地产业十一五发展综合规划.doc

济南市房地产业“十一五”发展计划

济南市建委
6月份公布

济南市房地产业“十一五”发展计划
　　序 言
房地产业属第三产业,是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务行业，含有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。党十六大明确提出二十一世纪头20年是中国必需紧紧抓住、而且能够大有作为关键战略机遇期。所以，“十一五”期间既是社会经济发展关键时期，也是全方面落实落实科学发展观，构建友好社会和节省社会关键时期。所以，也是房地产业发展关键时期。
　　“十五”期间，济南市房地产业发展快速，已经成长为国民经济支柱产业之一，有力地支持了全市社会经济快速发展。五年累计完成投资460亿元，商品房完工面积1310万平方米，其中住宅完工面积1137万平方米。“十五”末城市居民人均住房使用面积达成19.8平方米。
和全国一样，济南房地产业经过十几年时间快速发展成绩斐然，同时也暴露出了部分矛盾和问题，现在关键表现为五大矛盾：城市开发用地和保护耕地矛盾；开发用地供不应求和土地资产闲置浪费矛盾；政府土地出让“招、拍、挂”引发高价供地和稳定房价矛盾；未来预期引发炒房和投资置业者增多和中低收入居民改善住房难矛盾；产业快速扩张和市场秩序不规范矛盾。所以，缓解这些矛盾应是政府制订计划和相关政策出发点及落脚点，也是全方面落实科学发展观，建设友好社会和节省社会需要。
　　目前，经济全球化和区域一体化趋势正在加速发展，中国市场经济体制深入确立，城市化、工业化和信息化正同时快速发展。根据本市城市化进程要求和居民居住质量提升需要，房地产业增量市场发展还将连续相当长时间，存量房地产市场也将日益兴旺，“十一五”期间将是济南房地产业快速发展关键战略机遇期和战略调整期。所以，在这么一个关键特殊时期制订房地产业专题计划，不仅有利于发挥政府职能处理上述矛盾，而且有利于房地产业健康发展。以预防产业发展过程中混乱无序和大起大落，保障本市国民经济连续健康发展和人居环境连续改善。
　　现在，《济南市城市总体计划（－）》编制工作正在有序进行，济南城市空间发展战略和计划建设框架将作重大调整，济南市国民经济和社会发展“十一五”发展计划也正在编制中。济南市建委适时提出编制济南市房地产业“十一五”发展计划，既是政府引导、调控本市房地产业健康发展实际需要，也是对编制《济南市国民经济和社会发展“十一五”发展计划》支持，也为编制《济南市城市总体计划（－）》提供参考，更是以后实施城市计划有力举措。
　　本市房地产业“十一五”发展计划区域范围，以中心城为主，包含六个市辖区，中心城计划形成“一城两区”空间布局结构。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。主城区在玉符河以东、绕城高速公路东环线以西，黄河和南部山体之间，包含腊山、党家、老城、燕山、王舍人和贤文六个片区。西部新城在主城区西南，包含长清城关、平安和崮山三个片区。东部城区在主城区东侧，包含郭店、孙村和彩石三个片区。到，主城区建成区面积达成240平方公里，人口达成250万人；东部城区建成区面积50平方公里，人口50万人；西部城区建成区面积40平方公里，人口40万人。本计划产业发展分析数据扩延至市辖区或市域，计划期为－。

　　一、编制计划目标、意义
　　（一）目标
　　1、为推进济南房地产业健康发展提供总纲领
　　目前济南市房地产业处于关键特殊发展阶段，伴随社会经济全方面融入环渤海经济圈步伐加紧、产业结构调整和新城市发展战略、城市计划逐步落实，“十一五”期间济南市房地产业必将发生重大改变。房地产业存在诸如供地问题、房价问题、结构问题、开发招商问题、市场秩序问题、住房保障问题、信息不对称问题、政府职能转变等问题，在制订系统处理方案之前，需要基础计划决议。所以，房地产业发展计划是济南市“十一五”期间推进房地产业健康发展总纲领。
　　2、为建立房地产开发项目库奠定基础
　　在市场经济条件下，包含公共开发和商业性开发在内城市开发，是一项配套性、综合性和时序性很强系统工程。因为开发项目招商能确保综合开发和配套建设，实现城市功效有效提升和城市形象有效改善等作用，以房地产开发项目标招商替换单纯土地出让“招、拍、挂”，实施有条件土地出让“招、拍、挂”或开发项目标“招、拍、挂”，更有利于城市开发有序进行。所以，建立房地产开发项目库至关关键，而发展计划关键作用之一就是确定未来市区项目开发时空计划，从而为科学地建立房地产开发项目库奠定基础。
　　3、为制订土地出让计划和出让方法提供关键参考
　　依据城市计划和市场需求，计划确定房地产开发总量、产品结构、发展布局和建设时序，在相当程度上影响着土地供给总量、性质、位置和时间，所以，产业发展计划为确定土地出让计划、出让方法、出让强度和出让条件提供关键参考。
　　4、为编制城市总体计划提供依据和参考
　　在“以人为本”理念和改善人居环境背景下，大城市居住功效区在城市计划中愈加得到重视，新一轮济南城市总体计划确定编制住宅专题计划。房地产业发展计划对开发用地既区分了住宅地产和商用地产，又考虑了一般住宅用地和高级住宅用地，是编制城市住宅专题计划关键参考。同时，“十一五”发展计划又和新一轮总体计划中近期建设计划时间相一致，所以，该发展计划又是总体计划中近期建设计划关键依据。
　　（二）意义
　　1、编制发展计划是促进房地产业健康发展肯定要求
　　房地产业发展计划不仅是为济南城市房地产业发展进行诊疗、估计，更是依据城市整体发展需要确定房地产业发展目标和任务，同时，要实现发展目标和任务，促进房地产业走上连续、快速、健康发展之路，还要实施一套对应政策保障方法。所以，编制房地产业发展计划是政府引导和调控房地产业发展关键依据，也是促进房地产业健康发展肯定要求。
　　2、编制发展计划是城市建设和发展肯定要求
　　房地产业已经成为城市经济基础性、支柱产业部门，为商用地产和工业地产开发提供经济发展平台；住宅开发成为关系广大市民安居和社会公平安定关键原因；实施城市计划和城市开发更是需要房地产业发展来配合。所以，房地产业和城市社会经济发展息息相关，城市连续发展离不开房地产业科学计划。
　　本市新一轮城市总体计划确立了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略，确立了“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”城市发展思绪，但对城市房地产项目标布局、性质和建设时序没有明确界定，这就需要有一个房地产业发展计划来支持配合城市开发。房地产业发展计划是城市近期建设计划细化，是科学地实施计划管理关键步骤和内容，是一项关键基础性工作。
　　3、编制发展计划是城市经营肯定要求
　　城市经营是将城市可经营性资源（如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，和依附其上名称、形象、著名度和城市特色等无形资产）资本化运作，经过城市资产自我滚动、积累和增值，实现城市发展。经营城市着力点是城市土地有效开发利用，尤其是新区成片开发城市运行，需要把地块包装成地产项目，才有利于资本化运作，有利于综合配套和招商投资。为此，应该遵照“政府总揽，以项目带开发”标准，地产项目开发是经营城市主导方向。做好房地产业发展计划有利于科学制订城市经营战略。
　　4、编制发展计划是城市综合开发肯定要求
　　城市建设实施综合开发是对城市建设方法一项重大改革，是全方面实施城市计划有效路径。城市现代化要求人居环境和投资环境应有较大改善，这就要求城市综合开发数量和质量同时提升。但现在分散开发、多头开发、无序开发和低品位开发现实，造成了房地产开发市场混乱，给未来城市改造带来很大困难，所以房地产综合开发需要房地产业发展计划指导，同时也需要深入完善房地产开发管理体制，优化房地产项目开发经营管理步骤。

二、编制计划指导思想和基础标准
　　（一）指导思想
　　以邓小平理论和“三个代表”关键思想为指导，全方面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，以建设友好社会、节省社会和改善人居环境为出发点，充足发挥济南作为省会和区域中心城市作用；以建设现代化省会城市为目标，根据“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市发展战略和“四沿”带动城市发展思绪，加紧城市房地产综合开发、新区建设和旧城改造，有计划、有步骤、相关键地发展房地产业。主动推进房地产管理体制改革和土地使用制度改革，促进市场规范化和透明度，放开搞活房地产市场。
　　（二）基础标准
　　1、总量平衡标准
　　“十一五”时期本市房地产开发投资总体规模要增加，但不能完全沿袭“十五”期间发展模式。所以制订计划时要全方面分析市场需求情况，制订出一个科学合理供给总量标准，使得供求总量平衡，深入制订出“十一五”期间房地产开发年度计划，确保年度房地产供给和需求相对平衡，并符合国家相关金融和土地方面调控政策，使得房地产市场稳定连续发展。
　　2、结构合理标准
　　“十一五”计划要促进房地产市场物业类型结构合理（包含住宅地产、商用地产、工业地产），尤其是增量住宅供给合理结构，形成高级商品房、中低价一般商品房、经济适用房、廉租房等百分比协调住宅供给体系，满足各收入阶层消费者住房需求，要把保障中低收入者住房放在首要位置。
　　3、连续发展标准
　　即使房地产业发展有其周期性、有其客观规律，但在城市化快速发展阶段往往表现出一定不稳定性。所以，计划应保障房地产业发展不能出现大起大落现象，确保其可连续、健康发展。在制订发展目标、保障方法时，要立足于现实，在充足分析济南城市发展和区域经济地位和任务基础上，从长远着眼，以避免短视性错误。
　　4、和城市计划相协调标准
　　城市计划尤其城市总体计划是着重于对城市土地利用和空间功效区划分，是合理布局房地产开发区片基础，对房地产项目标选址定位起指导作用。进行房地产开发区片合理布局计划是房地产业发展计划关键内容，它应该符合城市总体计划用地安排，它又是城市总体计划中近期建设计划和住宅专题计划关键参考。
　　5、改造和开发并举标准
　　济南既是一座历史文化名城，又是正在快速成长环渤海经济区和山东半岛城市群关键中心城市，城市未来扩展肯定快速，所以，对济南市房地产业“十一五”发展计划来说，旧城需要改造利用，新区需要开发建设，二者应该放在相同关键地位。
（三）编制依据
　　1、《济南市国民经济和社会发展“十一五”计划》
　　2、《济南市土地利用总体计划》
　　3、《济南市城市总体计划》及《济南市近期建设计划》
　　4、《房地产管理法》、《城市计划法》、《土地管理法》、《山东省房地产开发经营管理条例》等相关法律法规。

　　三、济南市房地产业发展情况
　　“十五”时期是济南市房地产业较快发展五年，在宏观经济和城市化有力助推下，房地产投资一直保持较快增加，房地产投资占固定资产投资百分比不停加大，土地开发面积也不停增加，房屋施工和完工面积保持高位状态。伴随购置力逐步增强，居民住房消费需求保持旺盛势头，住房条件不停改善，人均住宅使用面积已达19.5平方米。房地产市场展现出供需两旺局面，商品房交易价格也不停攀升，二手房市场日趋活跃，整个房地产业展现活跃繁荣局面。
　　同全国一样，现阶段济南房地产业发展，以房地产投资开发业为主导。所以，以下相关济南市房地产业发展情况分析是以“十五”时期房地产投资开发业为主。然而，在商品房开发之外，还有大量旧村改造项目和单位集资建房项目没有进入统计范围。
　　截止底，全市各类房地产开发企业已发展到440家，注册资金累计约60亿元人民币，从业人员12387人；全市物业管理企业307家，从业人员15450人；房地产估价机构41家，含有估价资格从业人员178人；立案有效经纪机构91家，含有经纪资格从业人员近400人。
　　（一）房地产经济指标对比分析
　　城市房地产业发展和城市经济发展尤其是人均国民生产总值（GDP）含有亲密关系，经过房地产投资额占GDP或房地产投资占社会固定资产投资比重，能够分析济南市房地产业发展协调情况；同时选择了城市居民人均可支配收入和济南市大致相近长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛等6个城市进行横向比较，深入分析济南市房地产业发展水平（表1）。
　　1、房地产投资和GDP
　　济南市房地产投资110.2亿元，实现国民生产总值（GDP）1618.9亿元，房地产投资额占GDP比重为6.81%。在七城市中，济南市GDP位居第三，房地产投资额位居第六；房地产投资额占GDP比重位居第六，房地产投资居于下游水平。
　　2、房地产投资和固定资产投资
　　济南市房地产投资110.2亿元，固定资产投资额为651.3亿元，房地产投资额占固定资产投资额比重为16.92%。在七城市中，济南市房地产投资额位居第六，固定资产投资位居第四；房地产投资额占固定资产投资额比重位居第六，居于下游水平。
　 表1 济南市和部分城市房地产经济指标比较（）
城

市
城市居民人均可支配收入(元)
商品房均价
（元）
商品房均价和城市人均可支配收入比
GDP
(亿元)
社会固定资产投资
(亿元)
房地产投资
(亿元)
固定资产投资占GDP比重（%）
房地产
投资占GDP比重（%）
房地产投资占固定资产投资比重（%）
济南
1
3172
0.264
1618.9
651.3
110.2
40.23
6.81
16.92
长沙
11021
2825
0.256
1108.85
590.60
175.54
53.26
15.83
29.72
福州
11436
3368
0.294
1548.46
668.09
223.83
43.15
14.46
33.50
西安
8544
3007
0.352
1095.87
640.4
163.4
58.44
14.91
25.52
厦门
14443
5156
0.357
883.21
304.65
91.46
34.49
10.36
30.02
大连
10378
4241
0.409
1961.8
716.2
130
36.51
6.62
18.15
青岛
11089
4639
0.418
2163.8
1025.4
162.7
47.39
7.51
15.87
3、房价和城市居民人均可支配收入
　　底济南市商品房平均房价为3172元/平方米，城市居民人均可支配收入为1元，商品房平均房价和城市居民当年人均可支配收入比为0.26。在七城市中，济南市商品房均价位居第五，城市居民人均可支配收入位居第二；商品房价（单价）和城市居民人均可支配收入比位居第六，说明房价收入比是比较低。
　　由上述分析可知，在济南、长沙、福州、西安、厦门、大连、青岛七个城市中，济南市房地产投资额占GDP和固定资产投资额比重均在第六，居于下游水平，房价收入比也比较低，这说明和其它城市相比，现在济南市房地产投资不足，商品房价不偏高，以后还需要加大房地产投资和招商力度。

　　（二）房地产开发
　　1、土地开发面积
　　济南市域历年完成土地开发面积波动较大，较上升了15.6%，较上升了41%，而较下降了27%（表2）。待开发土地面积受有限供地政策影响，1999年后大幅度降低，而房地产业发展对土地需求连续增加，使得土地供给量不足，地价上升影响房价逐年上涨。
表2 济南市域历年房地产业土地开发情况 单位：万平方米
年 代
1998
1999

当年完成开发土地面积
32.11
174.34
57.14
109.1
126.19
178.43
130.2
待 开 发 土 地 面 积
335.04
601.72
127.06
313.15
55.07
56.39
221.96
本年购置土地面积
54.32
371.14
131.16
157.51
326.53
314.83
310.92
　　　　　　 数据起源：《济南市统计年鉴》

　　2、商品房开发面积
　　济南市房地产开发规模不停扩大，房地产开发施工面积为890.06万平方米，其中住宅施工面积715.34万平方米（图1）；商品房完工面积为279.24万平方米，其中住宅完工面积为249.76万平方米，办公楼为10.98万平方米，商业营业用房为14.48万平方米（表3、图2）。

　表3 历年房地产开发施工、完工面积情况 单位：万平方米
年 代

房屋施工面积
550.95
734.94
762.45
864.5
890.06
房屋完工面积
239.73
194.38
255.76
269.75
279.24
3、开发项目空间分布
　　截至4月，济南房地产开发项目（包含已拿地开工、预售、现房销售和销售完成）总共有232个，其中在售楼盘项目有103个。其空间分布表现出显著不均衡性，关键分布在主城区胶济铁路以南地域和堤口路、无影山中路和北园大街西段一带，另外，东部新城和西部新城现在也有部分项目正处于建设之中。房地产开发项目标空间分布情况详见附图表所表示。

　　（三）房地产投资
　　1、房地产投资规模及结构
　　房地产开发投资稳定增加，1998—房地产开发投资占全社会固定资产投资百分比在10.8%－18.9%之间，低于全国25.8%百分比。 ，房地产开发完成投资110.2亿元，比上年增加22.7%，低于全社会固定资产投资增幅。其中住宅投资增加17.5%。同年全国房地产开发完成投资达成13158亿元，比上年增加28.1%，其中商品住宅增加28.7%，分别比济南市高出了5.4个百分点和11.2个百分点（表4、图3）。济南市房地产投资增加率低于全国平均水平，更远低于部分投资增加快城市。
　　自1998年至，住宅累计开发投资333.80亿元，办公楼累计开发投资为31.28亿元，商业营业用房累计开发投资为30.80亿元，其它投资为52.63亿元。住宅、办公楼、商业营业用房、其它房地产投资百分比分别为74%、7%、7%、12%。投资结构比较合理。
表4 济南市房地产开发投资情况 单位： 亿元
年 代
1998
1999

累计值
本年完成投资
24.0051
35.3307
50.5299
62.1894
76.4599
89.7967
110.2
448.5117
商品房建设投资
15.1748
22.6746
42.1995
59.4596
55.1216
60.0345
65.5
320.1646
按用途分类
住 宅
11.6465
17.6232
31.6374
47.5038
64.1988
74.0877
87.1
333.7974
安居工程
1.0409
2.1034
3.6419
5.3454
5.4175
1.3247

18.8738
办 公 楼
3.0604
2.6759
3.8702
6.1854
6.12
5.3687
4
31.2806
商业营业用房
1.7192
1.6608
2.0831
2.0315
2.0003
6.4109
14.9
30.8058
其 她
7.579
13.3708
12.9392
6.4777
4.1408
3.9294
4.2
52.6369

 　　2、房地产资金起源分析
　　，银行贷款所占百分比显著下降，全市用于房地产开发到位资金（包含上年结转资金33.32亿元）为153.2亿元，和完成投资百分比为1.5:1，资金起源以自筹资金、定金及预售款为主，占全部资金65.69%；而银行贷款为24.6亿元，所占百分比显著下降，比上年下降8.0个百分点（图4）。房地产开发金融风险显著降低。 

　　（四）商品房销售
　　1、商品房销售价格
　　济南市商品房价格一直保持上升趋势。商品房均价为1687.52元/平方米； 上升26.2%； 比上年上升2.2%；比上年上升14.7%；均价为3172元/平方米，比上年上涨了21.05%（图5）。商品房均价上升过快关键原因：一是土地政策调整以来，获取土地成本提升；二是省市关键工程建设、旧城拆迁改造造成被动需求量增大；三是商品房供给结构失衡，中低价房源降低；四是升值心理预期吸引了更多置业投资和炒房者。
　　2月，在中国最具影响力37个大城市市区商品房价格排行榜中，济南居第15位，而人均收入居第10位，房价泡沫榜济南居倒数第9位，这也说明了济南房地产市场价格泡沫并不显著。

　　2、商品房销售面积及销售额
　　济南市1998-销售商品房面积和销售额均逐年增加，其中销售面积增加最快，、销售额连续增加最快。详见图6。 

 　　3、商品房空置情况
　　全市商品房空置面积61.31万平方米，较上年上升了6%，其中商品住宅空置47.54万平方米，较上年46.18万平方米上升了3%。全市商品房空置面积54.13万平方米，较上年下降了15%，其中商品住宅空置43.59万平方米，较上年下降了9%。从空置结构上看，住宅占总空置量80%。从空置区域看，新城区占空置量60%。从时间来看，济南市空置商品房大多为十二个月之内待销商品房，所占百分比超出80%（见表5）。
　　据对76个开发项目标不完全统计，商品住宅空置面积28.4万平方米，空置套数为1488套。按销售单价分，关键是单价在3000元以上住宅空置量较大，占到了总空置套数76.5%；按建筑面积划分，关键空置是120平方米以上大户型住宅，占到了总空置面积75.29%。
　　由此能够看出，小户型和低价商品房房源紧缺，户型偏大、单价偏高从而造成房屋总价过高成为空置关键原因。
　　总体而言，从济南市房地产开发规模、商品房价格水平、空置情况和住宅使用面积等方面判定，济南房地产市场相对于全国和其它相同规模城市基础不存在泡沫现象，房地产市场发育是稳健，所以也是基础健康。不过济南市房地产市场也存在土地供求不平衡、商品房供求结构失衡、经济适用房和廉租房体制开启较慢、房地产市场秩序混乱、住宅产业化程度不高等部分急需处理问题。
表5 商品住宅空置情况
按当初销售单价划分
元以下
～2500
2500～3000
3000～3500
3500元以上
0.17%
1.27%
2%
16.11%
80.46%
按 建 筑 面 积 划 分
<80平方米
80～100平方米
100～120平方米
120～140平方米
>140平方米
0.5%
2.2%
21.97%
21.11%
54.18%

（五）房地产业存在关键问题
　　1、开发用地供给偏紧，土地供需矛盾加剧
　　“十五”期间每十二个月出让土地面积呈递减趋势，土地供给显著不足，“招、拍、挂”地块数量和规模全部很有限，很多房地产企业在“等米下锅”。结合济南城市计划进展情况看，“十一五”早期增量土地出让放量仍不会很多，以存量土地挖潜和集约利用为主。所以，“十一五”期间土地供需矛盾将继续存在，并有扩大趋势。
　　2、房价连续上升，房地产供需结构不均衡
　　“十五”期间尤其是下六个月以来济南市房价连续上升，商品房价格平均涨幅达成31.7%。其关键原因是商品房市场供求失衡、开发量不足所致。多数消费者需要小户型、中低价位商品房显著偏少，中高价位商品房供给相对偏多，占市场总量二分之一以上。
　　3、市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提升
　　“十五”期间房地产市场处于不停发育快速成长久，管理制度也处于变革和建立中，市场秩序不规范现象屡见不鲜。部分开发企业在开发经营中存在违法违规行为，未经审批许可即动工开发或提前预售；旧村改造项目大量进入市场，集资建房章法不明；开发商和中介企业之间、销售方和买房者之间，存在着资质条件、信誉承诺、收费标准、法律责任不到位问题。精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达标率较低，质量纠纷较多，因质量问题投诉增多。
　　4、住房供给体系还未形成，低收入家庭住房保障显著不足
　　本市住房供给体系还未形成，现在市场供给以均价在3500元/平米以上中高级商品房为主体，经济适用房计划实施困难，廉租房房源不足，房改房上市还未完全放开，租赁市场不够规范，这种住房供给情况造成社会偏低收入家庭住房问题不易处理，住房保障难以满足。
　　5、政府职能转变滞后和市场信息缺乏，难以满足企业和市场快速发展要求
　　政府对开发经营管理步骤改革相对滞后，项目审批花费时间较长，影响项目开发周期；相关信息咨询服务和优惠政策不到位，致使投资商发展遭遇很多困难。这无疑会影响济南房地产业发展。同时，房地产市场供求双方信息不对称，包含一级市场政府和开发商之间、二级市场开发商和购房者之间、三级市场二手房中介商和购房者之间，购置方信息不足，轻易为交易行为留下隐患，引发纠纷。

　　四、房地产业发展机遇和挑战
　　党十六大明确提出二十一世纪头20年是中国必需紧紧抓住而且能够大有作为关键战略机遇期。房地产业作为关系国计民生产业部门，“十一五”期间不仅其发展速度仍高于国民经济平均发展速度，而且其产业组织结构、产品结构、市场结构等全部会发生一系列重大改变。济南作为沿海经济大省——山东省省会城市，“十一五”期间房地产业发展将见面临一系列机遇和挑战。关键表现在以下多个方面：
（一）发展机遇
　　1、区域经济一体化
　　以京津塘为中心环渤海经济区是中国发展快速三大经济区之一。多年来伴随经济发展及产业升级，空间拓展亦十分快速。济南地处该经济区南翼，黄河下游南岸，成为承东启西、连接南北最关键节点城市之一。所以，怎样加强和经济区内部其它城市间分工联络，尤其是加强和北京、天津等大经济中心产业分工联络，快速发展经济，成为决定济南发挥其影响力关键原因，同时也决定着济南房地产业发展方向。而现在包含济南在内山东半岛城市群建设，尤其是济南城市圈计划逐步实施，将极大地促进并加强济南和经济区内部其它城市联络。所以，“十一五”期间，一定要适应环渤海经济区发展，尤其是区域性产业结构调整和大型基础设施建设要求，抓住这难得发展机遇，促进济南房地产业发展。
　　2、城市化和城镇统筹
　　伴随济南融入环渤海经济区步伐加紧，和济南节点城市地位加强，其经济发展速度肯定加紧。根据城市化发展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间发展速度。根据最新制订《济南城市计划纲要》，济南城市化水平将达成65%左右。所以，“十一五”期间，城市化快速发展成为济南房地产业发展最关键前提条件之一。
　　其次， 济南城镇二元结构矛盾突出，城市扩展用地担心等问题，将会在“十一五”期间愈加突现出来，所以，伴随科学发展观全方面落实和构建友好社会逐步开展，统筹协调城镇关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力处理重大问题之一。适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色房地产业，成为“十一五”期间房地产业发展肯定要求。
　　3、城市产业结构调整
　　根据城市发展阶段理论，依据济南产业结构现实状况、经济发展速度和人均收入等指标综合判定，济南现阶段正处于工业化中期阶段。产业结构将不可避免地发生急剧地改变，而根据济南在环渤海经济区所处分工地位和应含有城市功效，济南在“十一五”期间产业结构调整方向应该是在强化济南第二产业（包含重工业部门）基础上，大力发展第三产业。
　　因为房地产业不仅能够带来较高回报率，更能带动数十种相关行业，尤其是金融、建筑、建材、装饰等行业发展。所以，房地产业肯定成为“十一五”期间济南关键发展产业部门之一，其产业地位将会得到深入提升。所以，顺应产业结构演化客观规律，大力促进济南房地产业健康发展，将成为济南“十一五”期间产业结构调整肯定选择。
　　4、城市总体计划调整扩大
　　城市计划对于房地产业发展关键性不言而喻。为了适应济南城市发展需要，最新《济南城市总体计划纲要（—）》提出“中心城人口规模为340万人，建设用地规模控制在330平方公里左右”。如此规模新增可开发面积和如此规模人口为济南房地产业发展提供了巨大空间舞台。所以，适应城市计划要求，“十一五”期间促进房地产业快速健康发展，也成为济南肯定选择。
　　中心城人口达成340万，意味着“十一五”期间每十二个月10万新增人口。“十一五”期间城区面积将有50—60平方公里增加空间，这对房地产业来说是一个难得发展机遇。
　　根据合理开发建设新区、有机疏解老城标准，“十一五”中心城建设关键将放在燕山新区和腊山新区。奥体中心和政务中心建设将带动燕山新区商务办公、体育休闲和居住地产大规模开发，腊山新区将依靠京沪高速铁路枢纽进行商业物流地产和居住地产开发。东部城区郭店、孙村和彩石三个片区将以工业地产为主导，而西部城区将以发展教育地产、旅游地产为先导，逐步带动片区发展。
　　“十一五”期间以城市快速公交系统工程为龙头、带动道路系统建设和市政设施建设，为房地产业发展提供了良好硬件基础。以城市景观风貌带计划、泉水资源保护和利用、城市大气环境改造、城市公共卫生综合整改等为关键生态文明和社会文明建设将为广大市民营造一个愈加方便、舒适、宜居、安全人居环境。

　　（二）面临挑战
　　1、城市区位竞争
　　对济南房地产业发展造成影响竞争城市关键来自两个方向，一是来自南北交通干线石家庄、徐州甚至临沂等城市竞争。因为这些城市恰处于济南联络南北大经济中心中间位置，所以，即使其社会经济竞争力水平低于济南，但“中间机会”区位，肯定对济南来自南北方社会经济机会造成影响，进而对济南商用地产造成竞争。
　　二是来自省内胶济沿线，尤其是青岛、烟台等沿海城市发展。济南即使是省会城市，但内陆和沿海自然形成人居环境差异、不具直接出海口岸弱点和和京津大经济中心相对弱化分工联络，使得济南房地产业发展更直接地面临和这些沿海城市竞争。沿海城市优越自然区位有利于发展景观地产、旅游地产和生态住区，利于招商投资。实际上，自房地产业发展以来，这种不利竞争格局就一直在加剧中。这种局面在“十一五”期间将会愈加显现。
　　2、城市综合实力竞争
　　依据中国城市竞争力汇报，济南城市综合竞争力排名位次，在全国处于第18位，在环渤海经济区西南部，济南位次高于石家庄、邯郸等铁路沿线城市，而低于青岛（第12位）。在全国，青岛环境竞争力处第6位，政府管理竞争力第5位、开放竞争力第6位，济南已经远不及青岛，有方面甚至低于烟台、威海等城市。这种排序显然有其现实合理性，但这和济南应该含有影响并带动鲁西、冀南、苏北、豫西北，连接环渤海和长三角经济区，沟通黄河中下游地位还不相符，现在还没有能力真正负担起环渤海南翼关键次级经济中心作用。由此影响到济南房地产业发展。
　　相比之下，济南社会经济活跃性较差，外向型程度较低，参与区域内部城市间分工程度不足等，受到来自省内青岛、烟台、威海等城市竞争影响显著，使得来自港、澳，日、韩等外资项目，甚至来自江浙等省内资项目落户济南机会降低。如此一来，济南作为区内节点城市对房地产业吸引力相对降低。所以，增强济南城市综合实力是发展房地产业基础。
　　3、政府服务效率竞争
　　政府管理部门审批速度、服务效率和态度等是关键投资软环境，目前中国很多城市已经在政府服务提速和服务态度上发生了很大转变，服务型政府已经成为改善投资环境关键原因。现在珠三角、长三角城市和省内青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经显著走在全国前面，这也是这些城市投资活跃、经济发达关键原因之一，济南市和上述城市相比尚存在较大差距。因为房地产市场发育存在区域差异，房地产业步入了跨区域投资开发时代，中国外很多大集团正在将投资向北方转移。这些投资商看重不仅是市场和城市硬环境，更看重城市政府服务效率。所以济南市亟需改变现在审批步骤繁杂、审批时间长、服务效率低问题，这不仅是城市形象和政府形象问题，更关系到济南城市招商引资和经济运行效率，是城市竞争力关键表现。

　　（三）宏观调控和法制建设
　　宏观调控从手段看是紧缩和扩张动态统一，从目标看是预防大起大落动态统一。在经济上升时期，宏观调控着力点是控制上升加速度和通货膨胀，预防局部过热演变为全方面过热，避免过分繁荣和泡沫化；在经济下降时期，宏观调控着力点是控制下降加速度和通货紧缩，预防局部过冷演变为全方面过冷，避免经济滑坡和慢性衰退。所以，宏观调控覆盖整个经济周期，既覆盖上升期，又覆盖下降期。只有将周期上升和下降两个阶段宏观调控统一起来，政府熨平经济周期作用才能发挥出来，才能真正实现延长经济周期、促进国民经济连续快速增加目标。
　　在，国家为了控制投资过热、防范金融风险而采取宏观调控政策，控制出让开发用地，抬高了开发贷款门槛。，被喻为中国楼市政策年，继3月16日取消了实施多年房贷优惠利率后，房产新政连续出台了国八点、国八条、七部委意见等，调控楼市多项政策深刻地影响了整个房地产市场，稳住了城市快速上涨房价，随即也使楼市出现了交易量显著下降观望期。同时，房地产税制改革、物权法（草案）讨论广泛展开，完善法制、规范市场进入快车道。全部这些全部将影响着本市“十一五”房地产业发展状态。这其中，机遇和挑战并存。
　　1、宏观经济走势
　　“十一五”期间，中国国民经济将继续保持快速增加势头，展现“高增加、低通涨”良好局面，中国经济将进入温和调整阶段，使得关键依靠投资和净出口需求拉动经济增加转变为依靠投资、消费和净出口三大需求共同拉动经济增加，使得经济发展关键依靠规模增加转变为依靠规模增加和质量、结构及效益改善，中国经济加紧走上集约化发展道路。
　　“十一五”期间，本市将首次碰到工业化和城市化发展土地屏障，土地对本市经济增加制约，则会推进本市工业化和城市化朝向愈加集约土地使用方向发展，尤其是推进济南大城市圈发展，因为只有采取“城市圈”模式才能最集约地使用土地。另外还会推进对城市建成区再开发，就是将大量低层建筑推倒重建成高层建筑，大幅度提升城市开发强度，并结合产业升级，淘汰掉那些土地产出率低工业和服务业项目。总而言之，“十一五”期间本市经济增加所碰到新矛盾、新问题，会推进本市经济加紧走上集约化发展道路，从而使“十一五”成为本市经济在走向现代化过程中关键转型期。
　　2、土地管理
　　－，加强土地管理调控政策前后有：国土资源部发了《相关清理各类园区用地加强土地供给调控紧急通知》，严格控制土地供给总量；国务院出台相关清理整理开发区和加强建设用地管理通知；国土资源部、监察部联合下发了《相关继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知》(即71号令)等。国有土地出让“招、拍、挂”制度确实立，表现了公开、公正、公平标准，使开发商降低了取得土地很多中间步骤，实现了土地和资本最直接结合，显著提升了土地资源配置效率，加强了土地市场秩序。采取“招、拍、挂”后地价会上涨，资金不足、开发能力低房地产开发企业将会逐步被淘汰。“十一五”期间国家将继续土地严格管理和对于农用地和基础农田严格保护政策，这对于快速发展房地产业是一个很严峻挑战，怎样利用现行土地政策、盘活存量土地、发展省地型房地产成为行业急需处理问题。
　　3、房地产金融
　　房地产金融是对房地产开发业强力支持，同时也要防范金融风险。合理利用房地产金融政策进行投资调控，是促进房地产业健康发展有效手段之一。把房地产住房抵押贷款利率提升到正常水平，目标是要遏制房地产商短期投机行为，让消费者增强资金