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正本中央新城前期物业服务投 标 书投标单位：南京新奥物业管理法人代表：庆启祥投标日期：二八年元月六日目 录第一篇 企业资料 3第一节 企业介绍 4第二节 投标函 5第三节 授权委托书 6 第二篇 物业服务方案 7 第一节 物业服务整体策划及设想 8第二节 物业服务质量指标12第三节 物业服务内容和范围物业13第四节 物业服务费收取及使用17第五节 尤其服务19第六节 对发展商提议及要求21第三篇 物业服务公众制度22第一节 装修管理要求 23第二节 临时管理规约 30第三节 住户手册35第四节 物业服务合约48第五节 管理规约53第四篇 企业内部规章制度61第一节 职员手册62第二节 岗位职责76第三节 企业内部规章制度86第五篇 投标报价98第一节 服务费用测算99第二节 投标报价 103第三节 盈亏分析 103中央新城前期物业服务投标文件第一篇 企业资料南京新奥物业管理南京新奥物业管理介绍南京新奥物业管理系河西房地产投资专业物业管理企业，拥有建设部对应资质，是江苏省南京市物业管理协会会员单位。企业成立于1月，现在服务着“月安花园”、“怡康公寓”、“鸿达新寓”等楼盘，服务面积近30万平方米，职员达成180余人，拥有相关专业中高级专业技术人员80人。四年多来，新奥物业本着“诚信待人，用心服务，持之以恒，争创一流”企业宗旨，借鉴优异物业服务理念和本身丰富服务经验，结合本市物业服务特点，凭借其规范职业操守，为业主提供全方位、多元化优质物业服务，得到了业主一般好评。其中，“月安花园”小区作为南京市现在唯一一个国家康居示范工程，企业投入了大量人力、物力和财力进行服务。本企业数次接待了国家建设部，省、市、区各级领导及外国教授，外省、市同行业单位参观、检验和学习。并荣幸接待了第六界华商大会和会代表参观，受到了海内外华商及领导部门高度好评。本企业依据实际情况，设置企业发展部、市场部、运作部、财务部、人力资源部、行政部、质量管理部、信息科技部共八个只能部门，实际企业领导，各部和各项目服务处三级管理网络。企业格言是：“服务中抓管理，管理中服务”企业是质量方针是“天天改善，日日创新”。企业在各个物业项目管理小区内设有专员负责实施二十四小时保安值班、工程维修、清洁和绿化等全方位服务，小区内配套设施齐全，为广大用户提供一个整齐、安全、舒适居住环境和服务环境。企业办公地址：南京市应天西路198号电话（Tel）： 传真（Fax）： 编制（ZIP）：210012投 标 函安徽雨润地华置业发展：首先，很感谢贵司对本企业信任，给本企业参与此次投标机会，并预祝【雨润中央新城】招投标工作取得圆满成功！、 我方已仔细研究了你单位招标文件中全部内容，愿意参与中央新城前期物业服务投标，并遵照招标文件要求负担相关责任。、 假如贵方接收我方投标，我方将确保前期物业服务协议全部约定进行物业服务。、 假如贵方接收我方投标,我方将确保根据贵方认可条件，以招标文件内要求金额作为确保金，并同意贵方不负担我们任何投标费用。、 在正式协议签署之前，本投标书连同贵方招标文件和中标通知书及其它文件、附件将组成我们双方之间共同遵守文件，并随时接收中标。、 若我方中标，我方将确保在收到贵方中标通知书后，按要求期限立即派代表前往签署协议。再次感谢贵司给本企业自我展示和提升机会，并真诚期望能和安徽雨润地华置业发展取得合作。 投标单位（盖章）：南京新奥物业管理有限责任企业法定代表人（盖章）：电话：日期：12月25日投标文件签署授权委托书本授权委托书申明：我庆启祥系南京新奥物业管理法定代表人，现授权委托南京新奥物业管理 为我企业签署本工程投标文件法定代表人授权委托代理人，我认可代理人全权代表我所签署本工程投标文件内容。代理人无转委托权，特此委托。代理人：身份证号码：职务：业务经理投标人：南京新奥物业管理（盖章）法定代表人（盖章）： 授权委托日期： 年 月 日中央新城前期物业服务投标文件第二篇 物业服务方案南京新奥物业管理第一节 物业服务整体设想及策划 “雨润中央新城”由安徽雨润地华置业发展开发兴建。该项目在安庆市新计划东城区，南临皖江大道，北接“长枫风景区”，东靠独秀路，西邻“香水百合” ，是未来新城区关键区域，和城市小区发展主导趋势相吻合。该项目以建设安庆市含有特色高级景观楼盘为目标，满足大家在选择住所时追求环境生态化、个性化审美需求，使景观内容和住所类型紧紧围绕，道路形式和建筑群体协调，小区环境和城市风貌整合，在东城区形成一个理念优异、环境优美、方案合理、服务完善、集居住、休闲、商贸于一体高级生活区。依据中央新城建设指导思想和品牌定位，我们对中央新城前期物业服务提出整体设想及策划：1、物业服务定位：在以后物业服务中，我们将提倡以人为本服务理念，融入星级酒店服务方法，努力将酒店式服务表现在物业服务各个区域、各个时段和各个步骤，贯穿于物业服务全过程。我们将利用园区一切资源和能力向业主提供力所能及服务。除物业服务通常活动外，充足考虑物业情况，以丰富部署、多彩专题活动、缤纷气氛，组织部分不一样专题沙龙、晚会，是业主和业主之间沟通交流新天地。同时，一直遵照“可连续发展”和“人和自然友好相处”生态价值观，提倡绿色、环境保护、生态、节能生活方法，提倡环境保护装修、实施垃圾分类处理并辅以节水、节能及小区绿化等方法，营造一个安全、文明健康园区。我们要使园区内各项硬件配套设施充足利用，同时加强园区软环境建设，务求经过我们管理和服务，使业主需求全部能得到满足，并使园区各项配套设施全部能做到“物尽其用”，不使开发商投资有丝毫浪费。 2、物业服务模式： 我们拟采取项目独立运作服务模式，实施经理负责制。由物业经理总体负责服务处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、用户服务中心、工程部、保安部，依据不一样物业类型开展有针对性服务工作。 3、物业服务特色： A、一站式服务业主只需将她需求告诉新奥物业【雨润中央新城】物业服务处任何一位职员，全部将快速进入一套严密、高效处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。 B、零打搅服务新奥物业职员各项工作开展，以尽可能不打搅业主正常工作和休息为基础，努力实现零打搅。 C、气氛管理 针对本物业特点，物业拟从外围着手，由外及里，开展“气氛营造”工程。突出高级、简练气氛；保安形象和礼貌礼仪高标准要求，借以提升外部形象；有序车辆行驶、停放管理；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不停更新等等。 D、设置用户服务中心 结合【雨润中央新城】物业实际情况，设置用户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和提议搜集、处理、反馈、回访渠道通畅，使客服中心真正成为物业服务窗口。 4、物业服务方法： 本企业经过对【雨润中央新城】实地踏勘和对该园区基础资料掌握、周围基础配套和地理环境分析，结合园区不一样物业类型特色，认为在以后物业服务中，尤其要抓好以下多个关键工作。【强调安全第一和预防为主标准】 1）安全管理是住宅及办公楼物业服务工作重中之重。园区安全保卫工作，不仅包含业主财产及人生安全，还包含用户商业机密。因为本物业物业类型丰富，我们将对不一样类型物业采取不一样保安模式。 2）园区安全管理关键包含三个方面：一是消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不停消除和整改多种消防隐患。 二是治安防范方面，依据园区特点，从全方面布防、全员防范见解出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合路线，将可能出现治安问题杜绝在萌芽状态。 三是应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做四处事不惊、处惊不乱、应对有方，经过突发事件和异常情况处理方案编制，防患于未来。【维护住宅私密性，保障办公楼机密性】 1）周密策划，充足利用本企业接管多个物业服务经验，参考中国外优异管理模式，拓展思绪，制订出适合本园区特点管理制度和方案。 2）在加强职员职业素质训练基础上，加强思想教育，树立职员保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务意识，提升高级物业形象。 3）加强园区管理，发明有序住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达办公气氛。【做好设施设备日常维修养护，确保正常运行】 1）建立一支稳定高素质工程技术人员队伍。拟采取企业内部选派和外部招聘相结合方法，由专业人员组成工程部，做好设施设备日常维修养护服务和有偿维修服务。 2）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，搜集必需图纸资料，为后期工作奠定基础。另外，经过工程技术人员早期介入形式，提前熟悉设施设备和管线。 3）充足利用企业工程技术力量。经过多年运作，本企业已经成立了工程技术部和维修中心，并已和多家专业企业建立了长久合作关系。本企业将充足利用企业工程技术力量和外部资源，深入降低日常维修养护成本。【专业保洁，创建整齐环境】 1）当今社会，大家日益重视空气质量和环境指标。所以，保洁工作是园区形象关键表现，关乎园区外在形象，直接影响业主生活和工作状态。整齐环境不仅是健康需要，还能使人赏心悦目，提升工作效率。 2）做好前期“开荒”。在园区交付前30天左右，本企业将从企业保洁中心抽调专业人员，帮助服务处做好园区“开荒”工作，为以后日常保洁打下良好基础。 3）严格实施服务计划，落实各项检验制度。我们将依据园区具体情况，制订详尽作业计划，具体要求保洁标准和频次。【兼顾局部和全体、动态和静态管理和服务】 1）因为本园区物业类型特殊性，我们在为住宅业主提供完善服务同时，也要为商住楼业主提供温馨、舒适、安全生活环境。 2）针对住宅、商住楼功效不一样，进行服务上合理分割，设置住宅和办公楼服务区，保持相对独立。确保住宅区域舒适、平静和办公楼区域专业、高效。 3）在对园区配套设施利用上，也要依据物业区域不一样，有效利用、合理使用。【完善配套服务，强化服务质量】 1）为增强办公楼服务功效，满足住宅区域业主需要，在以后服务中，本企业除充足利用园区原有配套外，还将不停完善多种配套服务，给园区业主提供便利。 2）拓宽服务内容，满足各类业主需求。为业主处理日常生活问题，本企业还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁和转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。 3）充足整合周围社会资源，为我所用。经过对周围资源调查、协商、利用，为业主提供更广泛和优惠服务。5、物业服务目标：经过本企业有效服务，充足合理地使用现有房屋，发挥楼宇住宅功效，提升房地产物业使用效率和经济效益，促进房地产物业保值和增值，并为业主和使用人提供一个优美整齐、舒适方便、安全文明工作和生活环境，提升发展商及物业企业声誉。第二节 物业服务质量指标服务质量目标：、 房屋完好率95%以上；、 公用照明完好率95%以上；、 管道完好率95%以上；、 各类设施、设备完好率95%以上；、 消防系统安全使用率100%；、 大、中、小修工程合格率95%以上，小修、零修立即率95%；、 业主或租户有效投诉率3%以下，有效投诉办结率95回访率95%，意见反馈满意率95%；、 不发生火灾事故；、 不发生重大刑事案件；、 杜绝重大工伤事故。服务总体目标：1、十二个月内达成安庆市物业服务行业规范三星级标准。2、两年内达成安庆市物业服务优异示范小区标准。3、业主和使用人对物业服务综合满意率达成95%以上。第三节 物业服务内容和范围物业服务范围：小区内全部住宅楼宇及其会所和其它辅助用房辅助设施和公共部分、机电设备、绿化中心、公用设施等。物业服务内容包含以下方面：1. 服务处早期介入：熟悉了解物业情况，物业服务要追求全过程最好效益现代化服务模式，在物业建设阶段就要充足考虑建成后使用和服务需要，针对轻易忽略问题，有针对性地提出提议和整改方案。2. 做好物业验收工作：物业验收是直接关系到以后物业服务工作能否正常开展一个关键步骤。我们将依据设计要求会同开发商对小区在土建、安装、消防、环境保护、交通等方面进行验收，验收中发觉问题后应统计在案，并督促施工单位立即进行整改。3做好物业接管工作：A. 严格根据国家和安庆市房屋接管验收标准进行验收，企业将选派素质好、精通业务、对工作负责技术人员参与验收工作。B. 全部设备设施必需经过调试、开通，确保完好后交付业主使用。全部管线必需确保通畅，而且运行良好。C. 做好和施工单位、建设单位协调工作，将验收中发生问题明确统计在案，并督促施工单位修正。D. 健全全部建筑物、公用设施、设备图纸资料，立即增加修改资料，方便以后管理养护，并建立完善业主居住档案，做到一户一档。、 业主档案管理：A. 为保护业主私密，全部业主档案均为机密资料。除司法机关办案并出示相关证件外，任何外部人员及单位均不得查阅。B. 如有业务需要，服务处内部查阅业主资料，必需经项目经理签字审核后，由其助理进行查阅。C. 服务处职员严禁私下议论业主私事，违纪者作重大过失处理。D. 凡有任何人来问询相关业主情况，均要婉言拒绝。如实在无法拒绝，由项目经理出面接待。、 业主入住服务：E. 细心办理入住手续，配合业主在入住前，做好对其购置房屋质量验收工作。F. 管理利用计算机等现代化手段，进行科学管理。6、安全保卫工作：帮助公安机关做好小区安全防范工作A. 本小区周围安装有红外线自动监控系统、紧急报警按钮及自动抄表系统，实现了智能化保安管理。同时将聘用专业人员作为保安二十四小时值勤，统一着装，并佩带显著标志，做到工作规范，作风严谨。B. 本小区业主及物业使用人，必需到物业服务处办理登记、立案。外来暂住人员应有业主填写暂住记录表，并办理临时出入证。C. 护卫队员有权对小区外来人员进行查问，并要求出示相关证件。小区内配置访客对讲系统，访客人员必需经相关业主同意后方可进入。D. 非小区指定施工、装修人员不得入内。如遇特殊情况，需相关部门认可后才能进入小区，并缴纳施工管理费，办理临时出入证出入小区。对未办妥手续者，一概不准进入。E. 小区内业主自备车辆（包含自行车、助动车、摩托车）经登记后，由服务处颁发相关牌证，并凭此牌证出入。非本小区车辆如要停放在小区内，须经同意后方可停入在指定位置。严禁乱停乱放，严禁2.5吨（含2.5吨）以上货车和大客车随意进入小区。F. 对本小区内任何人违法违纪行为，保安人员及管理人员有权进行阻止、教育，情节严重者可请公安部门处理。G. 安全巡视。定时对小区内外各部进行巡视，在指定地点统计巡视次数及具体时间，发觉不安全原因，应立即处理，令业主外出无忧。H. 消防工作。建立行之有效消防安全体系，亲密注意消防警报设备运行情况。负责装修施工现场防火管理，督促业主遵守小区相关消防要求。I. 案件处理。对小区内突发各类治安案件按要求给予处理。J. 经过企业管理努力争取达成无重大刑事、交通、火灾事故发生。7、道路及公共部位清洁工作：A. 由服务处聘用专业清洁人员组建公共卫生清洁班，天天打扫公共部分，做到杂物、废弃物立即清理。B. 居住区内业主生活垃圾实施袋装化，在公共地域设置流动垃圾箱，天天早晨六时至八时三十分，下午四时三十分至九时三十分，业主将袋装垃圾放入塑料垃圾桶，由清洁工清运。C. 对公共区域清洁卫生实施区域包干制。、 公共绿化服务工作：A. 本处聘用专业绿化工，天天浇水，修剪养护树木、花草等，行使正常养护和服务工作。B. 浇水、修剪时间视季节、气候地域条件而定。C. 浇水、修剪范围包含小区内公共草坪、树木，定时做养护草木工作。D. 提供时花、苗木、盆栽和养花咨询等服务，做到大楼环境四季常净、常新、常春、常绿境界。9、设备正常维修及检修：A. 对公灯、公水、保安系统（包含访客对讲、电视监控、红外防盗系统等）、消防系统、门卫室、围墙之间公共道路、公共建筑、维护正常使用功效，并建立保养维修计划。B. 由服务部负责对公灯实施定时开关。开关公灯时间随季节改变改变：春秋季 每日晚6：30开 早晨6：00关冬 季 每日晚5：30开 早晨6：30关夏 季 每日晚7：00开 早晨5：15关C. 按计划对设备进行巡检、清洁、润滑，使设备随时保持良好状态，延长其使用寿命，一旦发生故障，立即进行维修。确保监控和对讲机系统、消防系统、给排水及公共照明系统等全部设备正常运行使用。D. 提供业主设备报修服务，随叫随到。对住户报修水电等设施和影响正常使用项目，在当日给修理，对有些将影响到住户正常生活设施修理应在三天内以书面通知使用人。E. 设备维修处将定时上门咨询业主意见，同时也接收业主书面、口头或电话向服务处维修咨询处报修。服务处接报修后将通知相关人员，由服务处开具维修单交维修处上门抢修，待修理完成后，由业主签字交给维修人员带回。维修单统一由服务处保留。F. 组织修缮，筹备大、中、小工程招标事宜，签批委托协议并监督实施。10、装修管理：服务处为使各业主装修能安全、规范、有序地进行，依据国家相关法规并结合本小区特点制订雨润中央新城装修管理要求。A、 未经服务处审核，严禁私自改动房屋结构和建筑物原有各装饰性配件设施，如预留空调机位、铁栅、花饰等，以确保整体结构安全及统一设计风格。B、 业主欲对所属单元进行装修须服务处审批同意后方可进行。C、 凡进入小区装修人员必需到服务处办理临时出入证，并佩带该证以资识别。D、 装修废弃物必需袋装化，并摆放到指定区域。第四节 物业服务费收取及使用小区内采取统一收取物业公共性服务费及其它费用，物业企业统一向住户收取，并代行管理及使用。1. 服务费包含：A. 管理、服务人员工资、津贴、劳动保护、福利、和企业管理费。B. 清洁卫生费。C. 保安费。D. 公共设施、设备日常运作及保养费。E. 绿化维护费。F. 办公费。G. 物业单位固定资产折旧费。H. 法定税收。I. 利润。业主或使用人自用设施设备需维修、更换、可委托服务处上门服务，材料、人工费按要求由业主或使用人负担。2. 服务费采取年初预算整年费用，年底总结算方法，每六个月征收一次，每次征收最多不可超出六个月。3. 服务费每六个月以书面形式公布财务收支帐目。4服务费按政府和物价局要求进行调整，前期服务费由管理单位和开发商协商一致后报物价局审核。5小区内低层物业服务费为人民币 0.80 元/月/平方米。多层物业服务费为人民币0.65 元/月/平方米。高层（含小高层）物业服务费为人民币1.05 元/月/平方米。非住宅用房服务费为人民币1.00元/月/平方米。以上费用均不含公共设施能花费用。6、服务费按业主（住户）所占房屋建筑面积收取。空置房服务费按政府要求由发展商负担。 维修基金使用维修基金关键用于对小区共用部位和公用设施、设备保修期满后中、大修和更新、改造。维修前服务处应向业主委员会提出维修方案和预算，经业主委员会及政府相关部门审核同意后，方可动用。维修基金专款专用，每六个月结算一次，并向业主通报维护、更新等费用收支帐目，接收审核和监督。第五节 尤其服务“雨润中央新城”高品质，决定了其业主高层次。该层次业主很重视服务品质，期望能够得到最好服务享受。服务处依据物业服务优异理念结合“雨润中央新城”特点，提出“以人为本、服务至上”服务宗旨。一、有偿服务1.代聘（钟点）保姆； 12.专用工具出租；2.代取洗衣服务； 13.代客洗车；3.家庭绿化； 14.机动车辆停车泊位管理； 4.代送净菜外买； 15.代理各类票务；5.室内清洁擦窗打腊； 16.打字排版、复印、代收发传真件； 6.节假日聘用兼职厨师上门烹调 17.代收代付各类公用事业费；7.房屋出租； 18.代办电话、煤气安装；8.上门定时清洁； 19.美容美发、棋牌室、乒乓球室等；9.房屋装修监理； 20.儿童放学后晚托、接送上下学；10.房屋装修设计、预算、施工；21.代管房屋。11.特约维修（业主自用设施、设备 及其它）； 二、无偿服务：1.代请家教； 11.二十四小时便利店；2.代订报刊杂志； 12.小区信息公布；3.代订鲜牛奶； 13.管理区域内公共设施、设备维4.物件临时托管； 护保养； 5.代送小件物品； 14.公共区域保洁、绿化养护；6.代订家庭饮用水； 15.公共区域安全防范，二十四小时保 7.各类提醒服务； 安巡更； 8.代理各项保险； 16.车辆人员进出管理；9.上门定时搜集垃圾； 17.代叫出租车；10.园艺护理； 18.代订生日蛋糕、花篮。 三、维修服务：服务处将向每户业主提供有偿特约服务，服务关键项目包含：1. 在业主入住之前装修过程中，提供装修质量监督服务。2. 在业主入住后，除正常维修工作以外，提供室内定时设备保养及检修服务。3. 培训多面手，让技术工人一专多能，满足业主多项要求。4. 室内装饰部分修缮：修理地板、换修门窗、配玻璃、修门锁。5. 给排水系统修缮：换装龙头、换浴缸、水斗等落水、修理更换卫生洁具及其零件、疏通马桶、浴缸或水斗、疏通污水管、落水管等管道。6. 电器部分修缮：检验电路、修理电器开关、换灯头、插座等乃至家用电器简易故障排除等。7. 空调设备修缮：为住户作空调换季检验清洗等。8. 尤其安全服务：为长时间外出住户检验门窗、阀门、开关安全。四、小区亲情服务：适时开展业主联谊活动，促进相互友谊，融洽相互关系。第六节 对发展商提议及要求一个成功物业服务小区离不开物业服务企业和发展商共同努力，所以物业服务企业和开发商不仅仅是合作伙伴关系，二者之间是相辅相成，相互促进。本企业对雨润地华企业提出以下意见：1、全部小区内建筑物、构筑物、在交付业主使用前，均应按我企业清洁标准交付业主使用。如发展商无法完成此项工作，则由我企业代为进行，费用另计。2、依据服务工作实际情况，发展商应向物业服务企业提供物业用房1000平方米。办公场地全部权归全体业主全部，服务企业享受服务协议期限内使用权。3、开发商需为我企业物业服务处办公场地提供精装修，并按我企业要求无偿配置必需办公设备。 中央新城前期物业服务投标文件第三篇 物业服务公众制度南京新奥物业管理第一节 装修管理要求前 言 为了确保“雨润中央新城”各业主居住房屋安全，在确保内装修既美观、实用基础上，不给她人人身安全、楼宇外观（包含质量）和小区整体环境带来影响，请各位业主共同遵守本装修管理要求。本要求意在确保“雨润中央新城”小区在装修期间管理能够正常运转，确保建筑完好和安全，保持小区整齐美观，维护全体业主正当权益。期望业主及其各装修单位按要求进行装修，以避免因不合理装修而带来麻烦，使您以后拥有一个典雅漂亮、称心如意家园。第一章 装修申请手续1、 业主或业主授权代理人必需亲自协同装修单位责任人到小区管理处办理装修申请手续，代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。2、 申请人必需具体、如实地填写装修申请表，提供装修单位资料(资质证书、营业执照、责任人联络方法)、装修内容及施工图纸，并签署业主装修承诺书。3、 同时装修单位在服务处办理装修人员临时出入证，应提交装修人员身份证复印件及照片（需在小区留宿须提供警署签发暂住证及复印件），签署装修单位承诺书，交纳办证费用。临时出入证：10元/人，押金10元/人，使用期二个月。4、 假如装修内容不复杂，施工图纸资料齐全和清楚，服务处能在二天内对装修申请进行审核同意。假如装修内容复杂，申请人必需给服务处足够时间审核。如服务处认为有必需对装修方案征求设计院等专业部门意见，所发生费用应由申请人负责。5、 如住户在装修中需改动或拆除房屋主体结构（如在梁上打孔，改动或破坏梁、板、拄，改动室内门窗等），请业主在施工前到相关部门办理审批手续，待主管部门同意后，方可施工。完成申请手续并得到同意后，服务处开具装修开工单，装修单位须将装修开工单贴于所要装修单元进户门外侧。 6、以上手续完备后方可进行施工。第二章 装修内容1、 业主应雇用装修施工资质和信誉可靠装修单位进行装修设计和施工，并具体阅读和了解住宅使用说明书内容和遵守国家相关要求。2、 进行装修设计时，必需遵守以下规则：楼宇外观为保持楼宇完美统一，严禁更改或加建设施，包含封闭阳台，加设檐蓬、花架、晾衣架、防盗窗等附加建筑物、构筑物及伸展出屋外之广告及标志牌等；严禁改变外窗、落地门规格、材质及颜色；严禁在阳台架设或安装独立信号接收装置；除以上行为外，凡破坏或影响房屋外立面观瞻行为全部将被阻止。进户门外之共用部位共用部位为全体业主共有、任何业主或使用人不得在此加装、拆除、更改一切设施。室内装修A、 室内承重墙、柱、梁、板均严禁拆除、开洞或更改，非承重墙需要作部分修改，应取得小区服务处同意并在其指导下方可施工。B、 不得在任何部位放置或加建超出楼板设计承载标准物件。C、 不得更改用户配电箱、智能化线盒及可视对讲机位置。D、 不得在房屋内加层。E、 不得更换分户门。 厨房、卫生间A、 不得变更厨房、卫生间之使用功效结构，不得私自拆装煤气管接头、表具和配件。在离装表接头上下左右各0.5米墙面不得设置固定柜、架、搁板等什物。表具以下之煤气支管安装应符合煤气企业相关要求。B、 不得拆改管道井，排水系统。C、 不得拆改或移动污水管道。D、 注意楼板防水，在铺地砖前须作楼板防水处理，铺设防水层。E、 不得将垃圾投入排污管道，以免造成堵塞。F、 不得在墙体上开出风口。空调安装A、 未经小区服务处同意，严禁开空调管孔。B、 空调室外机必需放置于指定外机机座上。C、 空调排水胶管必需插入冷凝滴水管中。D、 空调室外机位栏杆不得拆除或改动。E、 如需对空调管孔进行改动，由物管处统一操作。底层、顶层A、 底层、顶层不得加装防盗窗、防盗门。B、 底层天井地砖及围栏不得作任何更改。C、 顶层露台不得随意搭建，且不得更换消防门钥匙。3、 即使业主装修设计得到服务处审核同意，业主仍必需对所申报装修设计负全部责任。l 不限以上所提出范围，服务处有权对相关事宜作出增加或修改。第三章 装修施工规则1、 装修时间为了便于住宅小区服务，进行装饰装修施工具体时间为：每日 早晨：8时至12时 下午：14时至19时当小区入住业主达成50%后，国家法定节假日（元旦、春节、五一、国庆节）小区内严禁一切装饰装修施工。2、装修人员管理A 装修单位责任人必需督促和指导其装修人员(包含其供给商职员)遵守本要求全部条款，服从小区服务处管理。B 装修人员必需佩带服务处所签发临时出入证，自觉接收服务处人员检验，服务处有权严禁没有或不佩带临时出入证装修人员在小区内工作或逗留。C 装修人员如确因装修工作之需要而在装修房屋内住宿，须持有警署签发暂住证，并由房屋业主向服务处提出书面申请。D 临时出入证如有遗失或损坏应立即补办，冒名顶替者一律没收证件，严禁进入小区。E 装修人员须按要求使用电梯。F 装修人员须衣着整齐，不得在公共场所赤膊、穿拖鞋，不得喧哗打闹、赌博饮酒不得在非工作区域逗留,必需遵守上海市“七不”文明规范。如有破坏或偷窃等违法行为，必需负法律责任。G 珍惜小区公共设施、绿化等，如人为造成损坏必需负担责任。H 严禁装修企业及其人员在小区公共区域内从事任何商业活动。I 严禁将本小区内管理人员牵涉到其商业交易中。3、安全文明施工A 装修单位必需确保安全和文明施工，除经服务处同意外，任何公共部位不得作为装修场地，不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道，不得在走廊、电梯厅和楼梯走道堆放材料、工具或垃圾以免堵住通道。B 严禁将建筑垃圾倒入生活垃圾桶(箱)内，严禁向外抛垃圾，保持公共区域清洁。C 建筑垃圾须在要求时间内堆放到服务处统一划定区域内。D 施工时必需关上分户门，以免制造过量嗓音和尘灰影响或破坏小区生活环境。同时必需保护施工场地及全部公共部位，不得偷用公共部位水、电。E 装修单位必需负责施工现场消防监护工作，确保各项防火方法落实，配置有效消防器材；小区内严禁私自动用明火，如确需动用明火，必需至小区项目服务处办理申请手续；临时施工用电必需符合安全用电规范；对易燃材料运输和存放必需小心按安全要求操作。F 装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，要注意每户额定最大功率及最大电流和安全使用，以免因使用不妥而造成损失或人员伤亡。G 严禁移动、封闭、改装煤气管，严禁私接煤气表，全部煤气表管施工必需由煤气企业进行。H 装修过程中如发生工伤事故(包含第三者责任事故)及因施工对房屋造成损害均由业主和装修单位负责。 4、装修工程管理 A 装修单位必需按申报同意图纸施工。 B 装修时不得对原建筑结构、外墙观瞻、屋面防水、隔热层、管道井、共用部 位管线及共用部位装修等造成破坏。 C 要认真处理厨房和卫生间防水，确保排水系统安装完好，如因施工问题造 成渗水或其它破坏，业主须负一切责任。 D 业主在安装卫生间吊顶时，必需在排水、排污管道积水弯处预留合适检修 口，室内管弄井检修口不得封堵，不然以后因为排污管检修而造成吊顶拆装等费用由该业主负担。 E 空调室外机须安装在指定位置，须将冷凝水管插入统引流管道内或阳 台内合适排水地方，不得悬挂在任何外墙部位，以防漏水扰人及污浊墙面。 F 如弱电线路因装修施工造成线路中止或破坏（包含电脑线、智能化网络线等），请立即向服务处报修，由专业人员进行维修，收取对应材料及人工费。 5、材料运输 A 装修材料只能在服务处指定地方卸货，装修材料须全部采取包装袋并包 装完好，如有装修材料散落或污浊公共部位，施工队必需负责清洁工作。 B 送货车必需服从管理人员指挥，不可堵塞小区内交通和影响安全。超 过5吨以上（含5吨）货车不得驶入园区内。 C 严禁携超长和超重物品进入电梯，不能改短材料只能从消防楼梯逐层传 输上楼。黄砂、水泥、砖块及液体状建材须有严格包装才能使用电梯运 输。使用电梯运输建材或建筑垃圾必需由施工单位通知电梯工操作，不得 自行操作电梯。 D 运输材料时必需尤其小心，注意安全和不得破坏公共设施。(如污染和损坏 墙面、地面和楼梯扶手等)。装修材料及建筑垃圾运输时间：9:00-12:00 13:00-17:00， 使用电梯装运建筑垃圾必需由电梯工操作。 6、建筑垃圾处理 A 建筑垃圾应立即装入编织袋并封口（袋口必需封闭严实，包装袋不得回收）， 使用物业服务处提供手推车再送往指定堆放场堆放，搬运中散落地面垃圾由搬运者立即清理洁净。 B 注意使用电梯不能超载，不能破坏电梯保护板和阻碍电梯正常操作，不得在电梯保护板上涂鸦、张贴，必需文明使用电梯内电话。第四章 装修施工检验1、 在进行装修施工前，业主应对单元进行全方面检验，如发觉单元内存在需要发展商整改或维修问题，须通知服务处到现场查看并作统计。发展商不负担因为业主进行房屋装修而引致维修责任。2、 在装修期间，服务处人员有权进入装修房屋对装修内容和施工情况进行检验。装修单位须充足配合，自觉出示相关资料和文件。3、 在做好厨房和卫生间排水管和防水层面后，必需要求服务处人员到现场检验后方可继续施工。4、 完成装修工程后，业主必需通知服务处到现场作最终检验，并到服务处办理完工手续，将装修开工单和装修人员出入证交回服务处。5、 因装修工程对小区和邻居房屋所造成一切损坏，必需由业主负全部责任。第五章 违规处理1、 施工中和装修完工后，由服务处对装修工程进行检验，如有违反本要求及小区其它管理要求行为或对她人财产或公共部位、设施、设备等造成损害，服务处有权对其进行索赔或深入追究法律责任。2、 对违反本要求第三章第32条之要求，装修单位必需立即无条件将其恢复原状，服务处保留深入追究其法律责任权利。3、 服务处对严重违章施工装修单位，有权责令停工。因为违规所造成破坏和损失，业主或装修单