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第一章 整体思绪及物业管理方案第一节 项目整体思绪学校作为特殊物业有其本身特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所综合体系，下面依据学校物业特点结合本企业多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作特点及管理整体思绪。 一、环境卫生服务 要确立专业操作、保持整齐、服务教学目标。在具体操作当中，首先要全方面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”简称），并严格参考标准进行规范化、程序化地实施；其次针对学校物业特点及教学活动要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提升标准、尤其突击等方法来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校多种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前全部必需进行清洁卫生突击清理，以达成活动组织者及学校要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全方面提倡量化和细节管理，促进各项步骤全部能够进行数字化表示。 二、公共设施设备维修和维护 公共设施设备维修维护首先要确立专业、规范、节省管理目标，以保障设施设备得到科学、有效维护。具体应该做到：小修要立即，以免造成大修，中、大修要合理计划、立即上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参考物业管理行业维护标准，依据实际情况有放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不停提升维护人员技术含量，做好巡检、统计和反馈。经过专业化操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。三、教学服务及教学保障 依据教学需要，经过和对口部门立即有效沟通，不停优化教学服务模式，不停扩展教学服务活动项目和内容，以达成教学有序、师生方便目标。具体内容能够包含：帮助教室分配使用、教学器具管理和发放、特殊教室管理和维护、宿舍内务检验评选、帮助组织文化活动等等。 四、楼宇管理及公共秩序维护 因为人员流动性较大、楼宇设计和使用功效复杂等原因，学校物业安全管理难度极大，多种安全事故突出、学生防范意识不足等。所以，要确立安全第一、规范操作、责权统一目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中重中之重，它直接关系到学生切身利益，关系到学校利益、稳定和发展。我们将经过严谨、科学、规范管理，充足利用多种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康状态。 五、水电等能源节省管理 为了充足表现物业管理管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业企业每一名职员，我们全部要求做到：1、保洁员认真负责所管楼层用水用电，依据天气控制公共部位电灯开关，认真检验各区域卫生间水管阀门有没有跑、漏、滴现象，立即报修。 2、维修人员认真巡视检验教学楼及公寓全部机电供水设备，预防超负荷运转等现象引发能源消耗，保障设备设施安全。 3、保安人员认真巡视检验夜间不关电灯、风扇、空调教室和其它部位，作到立即开启立即关闭，作好相关统计。 六、学生公寓管理方法 公寓管理是学生管理体系一个关键组成部分，其工作质量直接影响学校稳定和校园精神文明建设。我们在总结中国外学校学生公寓优异物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面关键和难点，应该结合校区学生公寓实际情况，制订出符合现代学生公寓管理高标准服务和管理制度，努力争取在日常服务之中逐步实现公寓管理规范化、制度化和科学化，使之真正能够以学生公寓为依靠，开展包含生活、学习、文化娱乐等多方面内容服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人公寓功效，共同发明优美、整齐、平静和奋发向上成才环境。七、图书馆管理 从楼宇到设备维修，从环境保洁到治安，全部以一个新奇物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提升其服务水平，多留心各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应该主动配合，开动脑筋，努力争取把它们做得最好，图书馆作为特殊类型物业，消防工作是关键，所以要加强消防管理。 学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身管理服务，更关键是经过这种管理服务构筑起一个有利于人和人之间沟通，人和自然友好，人和文化融通，健康、开放学习工作和生活环境。 总而言之，我企业将经过树立现代管理理念，以科学管理提升服务质量，树立良好企业形象，尽最大程度发挥本身价值，全方面提升学校学习、生活环境和学校形象。第二节 物业管理方案一、服务工作目标 1、在学校物业管理服务过程中，我企业将采取QEO综合管理体系优异模式及全国优异示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静学习、生活环境。严格依据国家建设部制订物业管理创优考评各项标准开展工作，使物业各项使用功效正常，使物业各项工作有条不紊开展。十二个月内深化管理服务，提升物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达成洛阳市物业管理优异示范项目考评水平。 2、在协议期内达成制订物业管理服务工作计划，做到有计划、有检验。 l 消防管理：严格遵守相关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。 安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。 环境卫生实施动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。房屋及公共配套设施报修立即率100%以上。除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。 l 管理服务人员持有对应上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。 管理服务工作服从学校管理监督和指导，主动配合学校各部门开展各项工作。 l 业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。 l 有效投诉率低于0.5%。 l 有效投诉处理率达100%。 l 环境卫生、消杀达标率为98%以上。 3、严格遵守国家法律、法规、条例和政府部门各项管理要求。科学、规范管理，全方面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。 4、建立严格、规范消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。 5、严格认真推行并实施人性化服务，达成细致、周到、真诚、规范服务要求，定时发放物业管理服务满意度调查表，对合理提议立即整改，努力提升广大师生满意度。 6、建立服务人员和学校师生沟通机制，推行亲情服务。 7、深入规范和完善二十四小时值班制度，将管理处值班运作纳入企业二十四小时值班网络，公告企业和管理处二十四小时服务电话。 8、提升优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生情况良好，垃圾日产日清，定时进行消杀，使学校保持洁净、舒适。 9、深入完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格考评方法，充足调动职员工作主动性和主观能动性。深入加强职员服务意识和责任心。10、制订完善系统培训计划，切实提升职员队伍整体素质，确保持证上岗率达100%。 二、管理项目内容 （一）安全保卫 负责物业辖内安全保卫、维护秩序和处理突发应急事件工作，制订完善安全保卫应急方案。 1、全天二十四小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车和校区外围张贴、摆卖或闲坐等。 2、全天二十四小时对物业门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检验和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。 3、加强对出入口和周围环境监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，亲密监视可疑人员出入动态。 4、物业建筑红线范围内发生侵犯工作人员事件或出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即给予阻止和保护，并采取救助行动。 5、非开放时间对进入校区人员实施出入登记，严禁未经同意外来人员进入校区。 6、对进入生活区外来人员要进行严格管理和控制，同时对非正常时间回归宿舍学生要进行登记和管理。 7、熟练并灵活利用监视控制系统，实施二十四小时全天候对关键部位、监控点进行监视及录像工作。8、全天二十四小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发觉和查问进入物业区域陌生人员，检验物业内关键部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。 9、对携带大件行李或物品离开校区，外来人员要提供“放行条”检验，内部人员要实施登记制度。 10、做好物业安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，主动做好咨询室工作人员做好外来人员咨询和指导工作。 11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位人员来往动态管理，严防不法行为发生。 12、做好外籍人员进入校区内指导及各项安全保卫工作。 13、帮助学校组织各类活动开展及临时接待任务安全保卫工作，随时提供人力支援。依据学校要求，根据“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区安全、防护、保卫工作。 14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件报警及救助工作。 15、制订处理突发事件应急预案，组织演练，并负责实施。 16、遇有突发事件，值班人员应立即按要求汇报相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，全部保安人员必需无条件服从应急指挥中心指挥和调遣。 （二）消防管理 负责物业辖内全部消防设施、设备使用和管理及物业火灾报警和救助工作，并制订较为完善物业消防应急方案。1、认真落实“安全第一，预防为主”方针，设置消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全方面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统作用、位置和操作方法。 2、按广东省公共建筑消防管理要求，负责对消防设备和设施保养，定时和不定时进行全方面检验，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将根据学校要求监督配合并主动联络、协调物业消防系统专业承保企业各项维修保养工作，做好消防维保工作统计，并将统计资料和检测结果提供给学校立案。宿舍区域和公共区域配装多种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施和楼梯、走道和出口安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检验，发觉缺乏和损坏立即上报学校。 3、全天二十四小时消防中心值班，二十四小时消防主机监管。出现消防报警3分钟分辨消防报警信息，5分钟内抵达报警点。 4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上抵达现场，进行必需扑救。 5、每七天进行一次全部消防设备、设施巡视检验工作，并做好统计，立即整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用具存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口通畅。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检验，并按学校要求立即进行整改。 6、做好消防知识培训和宣传，每十二个月组织综合消防应急演练不少于一次。7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施维护。 （三）停车场管理 车库为内部停车场。全天二十四小时车辆停放管理，严格实施内部停车场管理要求或临时特定要求。 1、负责学校关键接待及会议车辆停放指挥、协调，必需时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。 2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检验车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好统计。 3、负责停车场智能系统日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施日常使用、管理、保养及简单维修，按学校要求时间按时对地下停车场进行排风和送风。 4、对停车场和物业辖内发生车辆事故及交通设施损坏立即保护现场，妥善处理并汇报帮助学校做好善后处理工作。 （四）物业配套设施、水电设备管理 负责物业范围内全部土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备管理和维护；会议设备系统、通信设备系统管理和维护。其中，关键区域设施设备管理和维护在学校指定专业技术人员指导下实施。 1、负责高、低压变配电设施、设备日常管理、使用和通常性维修。根据变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好统计。2、建筑主体及内外装饰日常管理和配套设施日常管理、养护和通常性维修。包含各层办公室、会议室、宿舍、试验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。 3、物业共用设施和隶属建筑物、构筑物通常性维修、养护和管理，包含道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。 4、除电房以外全部水、电设备设施，全部机电设备设施日常管理、保养和通常性维修工作。包含：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。 （1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统日常管理、保养、通常性维修和急修。 （2）照明及动力等电力系统：包含低压配电房末级开关后电力系统。各校区内外照明、开关插座、全部配电房，母线排及各线路通常性保养、检验、维修和更换工作。 （3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。 （4）电梯系统：日常使用、管理和困人紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养企业维保工作。 （5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备日常管理和使用，并负责和安全监视控制系统维修保养企业协调配合、联络及监督工作。 （6）会议设备系统：负责全部会议室会议设备系统使用、调试、检修、保养和管理，发觉问题立即报修，确保会议设备系统处于良好状态。 （7）通信设备系统：负责对物业范围内通信设备系统日常管理，维护保养，监督配合专业企业维修工作。 （8）外饰：夜饰照明系统日常管理、使用和通常性维修。 5、设置二十四小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接收学校报修，满足学校各部门工作需要（属专业保养企业维修范围由我方联络并监督）。 6、对校区内办公、宿舍设施进行简单维修。对物业范围内办公电器设备简单故障进行排除和维修。 7、负责学校实施校区内土建修缮通常性维修。 8、和物业相关工程图纸、完工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理企业可借阅。 9、在满足学校使用要求前提下，合理控制机电设备和照明开关时间，尽可能节省能源。 （五）课室管理 1、关键工作内容（1）负责教学区一般教室、多媒体教室、老师休息室开关门和设备设施管理，负责为教室配置粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内老师休息室开门、关门和开水供给。 （2）负责课室、老师休息室水电、门窗、土木等设施检验报修工作。 （3）工作时间：7：0022：30 2、课室物业管理基础数据 教室累计约8000 平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，一般课室 16 间。 3、课室管理工作细则及标准 （1）依据学校教务处提供学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格根据教室管理要求对教室进行管理。 （2）搞好教室及其设施日常管护并做好日常统计。常常检验教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发觉教室门窗等设备损坏立即报修，以保室内设备不丢失和正常使用。 （3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班课室管理员，在确保教学需要情况下开放课室。设柜上锁设备在上课前15分钟打开，并立即检验设备是否完好，发觉教学设备故障或损坏，按学校指定路径立即向负责维修部门报修，使教室内教学设备正常使用；课后立即检验设备是否完好，锁上柜和门窗。（4）为教室立即配置粉笔、板擦等基础教具并常常检验补充。基础教具由学校购置。 （5）配合学校做好课室节能管理工作。依据教务处提供课程时间安排表，按时开启和关闭课室照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源用电设备，立即阻止多种浪费能源行为。 （六）卫生保洁 1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；多种设备、设施等日常卫生清洁，和学校临时要求突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。 （1）关键办公区域、指定办公室清洁卫生由学校安排专员跟进和监督质量。 （2）清洁时间应尽可能避免打搅学校正常工作和生活时间，对公共区域等天天采取循回保洁方法，且周末要有一次大扫除、全方面清洗。 （3）清洁时所用清洁用具要求以下：关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选择学校指定专业清洁剂；玻璃：选择玻璃清洁剂或全能水；垃圾桶：选择全能水；楼梯：选择全能水,也可选择消毒水或漂白水；洗手间：地面选择全能水,便器选择洁瓷精；花岗石地面处理：选择磨光剂；大堂、各楼层走廊晶面清洁：采取清水和推拖；地毯：选择中性地毯水；铝质天花：采取中性清洁剂或化油剂，另外针对部分难以清除污垢，选择更强除污剂，比如洁而亮；木质地板：采取专用地板蜡水护理。 2、负责门前三包，各楼层定时消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。帮助学校和辖内街道爱卫工作商洽和落实，并按学校要求做好爱卫工作相关资料建档工作。 3、负责物业范围垃圾搜集和清运，做到日产日清。 4、全部保洁范围内做到设备设施完好、洁净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间洁净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手洁净无尘；会议室、办公室整体洁净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定时消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。 （七）绿化管理 1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物管理和养护。 2、根据花卉、植物种类，天天确保植物、花卉水分充足，湿度合适并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。 3、定时施肥和防虫。 4、定时对绿化场地松土，割除杂草。 5、依据学校要求立即对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。6、绿化区域内，达成造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。 （八）会务服务 负责各个会议室会务服务。 1、配置形象好，受过专业训练女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配置对应技术人员，关键负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统维护和保养。 2、服务范围包含会务中心、各个会议室、领导办公室召开各类会议、大型集体活动及机关关键接待活动礼仪服务保障。 3、服务内容包含会场气氛部署，茶水供给；帮助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标悬挂等等。 4、负责各类会议室会议前扩音系统、灯光、音响、投影、视频检验、调试，会中保障、会后管理等等； 5、依据学校要求，按会议不一样规模、不一样性质，不一样和会人员，制订会务服务方案，帮助学校合理分配安排会议地点。 6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。 7、关键场所、关键会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听果断不听，不该问果断不问，不该说果断不说，不该看文件资料果断不看。 （九）接待咨询及信件收发保障服务 1、接待咨询服务保障 （1）负责来人、来电接待咨询服务；（2）熟悉物业范围内内部各部门科室布局设置，熟记全部电话号码； （3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用一般话和粤语。 （4）遵守纪律，认真做好保密工作。 2、报刊信件收发服务 （1）负责学校所订报纸、刊物签收和分发；学校来信签收和分发； （2）报刊、信件收发要立即、正确，无错发漏发； （3）收发各类关键信件、刊物要认真做好登记；并立即通知相关人员签收； （4）做好信件刊物管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票； （5）严格实施保密制度。 （十）档案资料建立和管理 档案资料包含物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、用户资料、管理服务资料搜集、编目、归档和管理。 1、 根据国家档案管理标准，建立总体计划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作统计，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理要求要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采取优异计算机管理，经过档案“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存放时做到内容全方面、丰富，搜集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清楚、取档方便、快捷、保留安全档案资料，档案管理成为企业管理众多操作步骤中严密周详关键一环。 2、 资料搜集坚持内容丰富实用性强标准，依据实体资料和信息资料内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料起源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程完工全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理组成方方面面全部有具体资料搜集。 3、档案资料分类 计划建设资料、图纸（复印件） 验收资料 单项验收资料 综合验收资料 整体移交验收资料 各项管理服务协议 爱卫、创卫资料 管理制度，管理人员考评制度 机电设备运行、检验、保养、维修统计 供水、供电、消防、房屋本体检验、维修、保养统计 市政绿化、环境、检验维护统计 治安、车辆管理统计社会文化活动资料 管理服务统计（巡视、投诉、回访、意见咨询等） 经营管理统计及公布资料 管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防方法及改善提升统计 4、资料归档管理 归档就是根据资料本身内在规律、联络进行科学地分类和保留。依据实际需要，校区文件和资料管理严格实施QEO综合管理体系管理，拟采取原始档案和电脑档案双轨制。采取多个形式文档储存方法，便于原始档案保留，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不一样业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保留，便于查找和调用。文件资料编号及借阅/传阅按企业QEO综合管理体系质量文件文件和资料控制程序实施。档案取用、传阅全部必需由专员登记；管理人员需立即收回在外文件，严防文件流失； 5、档案管理环境必需做到“三防”，即防火、防潮、防变质。 （十一）学生公寓管理服务 （一）管理范围和关键设施 1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。 2、关键设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。 （二）管理服务分项指标 1、住宿生管理和服务。 2、帮助学校做好住宿生突发问题处理、思想教育和心理疏导。3、师生职员对管理服务总体满意率达90%以上。 4、确保根据劳动法要求使用全部聘用职员。具体人员定编定岗以下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。 （三）管理服务内容及要求 严格遵守国家法律法规，忠实推行协议要求条款，严格遵守学校规章制度。加强对职员培训、教育和管理，不停提升服务能力。热诚为广大师生职员提供高效优质服务，做好校区友好稳定；自觉接收学校及相关部门检验、监督和指导；主动配合学校做好各项活动相关工作；认真做好和供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等相关业务联络和协调工作；立即统计及积累相关资料。天天必需有相关责任人和工作人员在校区二十四小时值班；我方自备保洁用具、用具，以使校区整齐和各项管理服务工作正常运转。 1、具体管理内容： 依据学校安排负担：（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包含每十二个月新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务变动住宿安排。完成春节学生回家火车票订购工作。帮助做好学生邮件收发工作。 （2）核准学校住宿生宿籍资料和住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费催缴工作。 （3）做好学生宿舍物业管理，承诺做到： a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍良好秩序； b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作； c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有回复，有落实。 （4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准根据相关开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检验评选工作通知实施。 （5）负责学生宿舍财产管理，制订完善财产管理制度。 （6）负责学生宿舍秩序管理，对学生宿舍出现学生违纪事件和突发事件要根据预案要求初步处理和立即汇报。 （7）配合学校相关部门做好学生宿舍内学生思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包含学生宿舍稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。 （8）配合学校相关部门做好学生宿舍除四害及防疫相关工作。 （9）做好学生公寓内多种设备设施管理。 （10）完成学校交办其它临时性工作。（十二）其它事项 1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）各项防疫及应急工作。2、负责物业范围内防范自然灾难（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。 3、依据学校要求和指导，帮助校方物业范围内废旧物品处理。 4、专员负责学校办公物品仓库管理，按学校要求收发相关物品；按仓库管理要求制订相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。 5、自签约之日起，我方应依据学校需求，掌握多种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好多种设备接管交接工作。 6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出物业其它管理工作、任务和要求。三、管理方案 （一）安全防范服务方案 1、保安部架构 2、岗位设置及工作范围 岗位 人数 负责范围 上班时间 保安主管兼消 防管理员 1人 全方面负责学校安全及保安部管理工作。 周一至周五 8：00-17：00 大门岗 X人 1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发觉可疑 情况即使处理并向当班主管汇报。2、负责监督车辆进出，车辆指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。 早班：8：0016：00 中 班 ： 16:0024：00 晚上：0：00-次日8：00 巡查岗 （机动） X人 负责各教室、通道、卫生间等部位人员及物品来往 早班：8：0016： 保安部 主管：1名 车场岗：X名 大门岗：X名 巡查岗：X名 消防监控岗： X名 动态管理治安、消防检验。严密监控来往人员动态，预防骗、偷窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，预防治安、消防事故发生。 00 中 班 ： 16:0024：00 晚上：0：00-次日8：00 消防监 控 X人 二十四小时负责学院内外各监控点情况，亲密注意出入人 员，发觉可疑情况立即向当班主管及相关保安人员处 理，并做好统计。 早班：8：0016：00 中 班 ： 16:0024：00 晚上：0：00-次日8：00 车场 X人 严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车 位停放工作。 早班：8：0016：00 中 班 ： 16:0024：00 晚上：0：00-次日8：00 合 计 X人3、安全管理方法 安全管理方法以安全保卫、消防为主导管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。通常情况下安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来实施日常管理任务，特殊情况下安全管理，则按时间性质采取对应应急方法，如重大活动，突发事件临时性处理、管制，并在该物业安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。 4、职责范围 1）负责学校内安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对关键部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，立即发觉和消除安全隐患。 2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。 3）配合公安机关，打击内部和周围违法犯罪活动。 4）和学校保卫部门制订学院突发事件应急处理和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧抢救助，提供安全支援。 5、工作内容 1）负责组织一支思想素质高、业务能力强专业保安队伍，实施严格纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一保安服并配置手电筒、对讲机和政策许可保安器械。 2）建立并严格实施外来人员问询登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和方法，确保突发事件发生时能得到立即处理，预防事态深入恶化，并要保护好现场和立即汇报，必需时报警。 3）对学院进行二十四小时安全保卫、消防、监控管理工作，包含公共广场、停车场、建筑物等，关键出口二十四小时值班、二十四小时监控，学院要做到二十四小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活利用监视控制系统，充足发挥本学院技防优势，二十四小时使用监控系统，全天候对全部监控点进行监视及关键部位录像保留工作。 5）认真落实“安全第一，预防为主”方针，落实各级消防责任人，设置消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全方面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。 6）组建义务消防队伍，定时接收消防培训。每七天进行一次消防设备、设施巡视检验工作并做好统计，发觉问题立即报修并向业主汇报。重大节日前开展消防安全大检验，并按学校要求立即进行整改。 7）全天二十四小时对停车场实施服务和管理，并制订可行管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到通畅，严防交通事故发生。 8）对进出学院全部车辆实施登记制度，并指导汽车、自行车分别按制订位置停放，要求车辆停放在停车位黄线内，预防乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。 9）其它安全保卫相关事项。 6、服务细则 1）组建一支思想素质高、业务能力强专业保安队伍 A、经过选择高标准、高素质保安人员，实施军事化管理，配置优异器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年纪在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。 C、经过充足利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡查岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”综合立体化、智能化安全防范管理网络。 D、安全巡查方面我们将建立严密巡查签到制度，合理安排监控巡查路线。依据多种特殊情况，立即、灵活地调整巡查路线及保安力量分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作需要。 E、我们将统一保安人员着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务和安全威仪并重，安全和管理服务结合。 F、规范人员着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。 2）对关键进出口实施二十四小时值班制，建立并严格实施外来人员问询登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和方法，确保突发事件发生时能得到立即处理，预防事态深入恶化，并要保护好现场和立即汇报，必需时报警。 A、全天候对学院出口出入人员实施管理、检验和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常； B、外来车辆必需在大门口领取访客记录表方可进入学院范围； C、制订突发事件应急处理计划和方法，确保突发事件发生时能得到立即处理，预防事态深入恶化，并要保护好现场和立即汇报学校和企业领导，必需时报警。D、为出入管理服务责任区域人员提供服务。 E、对于不是学院内外来人员，严格按要求把关，必需在来访记录表做好来访登记。 3）对学院进行二十四小时安全保卫、消防、监控管理工作，包含公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到二十四小时有保安人员巡查。 A、检验学院及周围治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况和管理服务责任区域卫生环境等情况。 B、检验消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。 C、检验防火门是否关闭，消防通道是否通畅，电线线路、电源开头是否完好。 D、检验车场及外围广场车辆、人员和其它情况。 E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。 F、检验可疑人员、闲杂人员相关证件及携带物品。 G、以上工作发觉异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。 4）熟练并灵活利用监视控制系统，二十四小时使用监控系统，全天候对全部监控点进行监视及关键部位录像保留工作。 A、要求保安人员熟悉掌握多种监视控制系统，并灵活利用。 B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。 C、集中精神注视监控系统情况，发觉可疑或异常情况立即汇报。 D、按要求要求做好工作登记，交接班登统计象和储存工作。E、发觉监控系统出现不正常时，立即向相关部门汇报，并在监控统计本做好登记。 7、保安主管职责 保安主管负责消防组织工作和日常检验，并负责安排保安员二十四小时消防监控值班； 负责监督落实消防工作； 每十二个月定时制订消防演练方案，供管理处项目主任及学校参考审批； 消防演练结束后完成消防演练汇报； 负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划； 负责对消防设备进行检验和组织维护，保安主管负责对消防设备设施巡查和日常使用； 建立关键消防部位登记、消防器材登记、消防设备清单和相关消防事宜文件传输、发出和登记。 8、保安人员责任描述 1）门岗执勤 大门岗。 岗位目标： A、全天候对学院出口出入人员实施管理、检验和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，经过监控系统，严密监视和控制学院关键部位情况发觉问题立即汇报和处理，并做好录象工作。； B、守护管理学院内公共设施及隶属设备；C、查询进入学院外来人员和物品； D、为出入学院人员提供服务。 工作内容： A、保安员上岗30天内，熟悉学院内基础情况。 B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。 C、对于非学院内外来人员，严格按要求把关，必需在来访记录表做好来访登记。 l 对于非学院人员来访应主动查问，拒绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。 l 请来访人员出示有效证件并查对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，拒绝入内。 l 遇上级领导或前来参观指导社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关人数、单位等情况统计清楚，以备查核。 l 若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必需时立即向当班领导汇报或报警处理。 l 大件物品必需按要求检验 ，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。 l 若发觉携带大包东西或可疑物品必需要求检验后才能够放行，并做好信息查对工作。D、外来施工人员，须持有管理处签发临时出入证才能进入，并对其随时进行检验、登记，对于任何不遵守管理要求施工人员，一律没收临时出入证，并驱逐出管理服务责任区。 E、上岗30天内熟悉掌握多种监视控制系统，并灵活利用。 F、集中精神注视监控系统情况，发觉可疑或异常情况立即汇报。 G、按要求要求做好工作登记，交接班登统计象和储存工作。 H、发觉监控系统出现不正常时，立即向相关部门汇报，并在监控统计本做好登记。 2）巡查岗 巡查岗：学院内巡查岗。 岗位目标：