西安房地产营销策划方案分析样本.doc

西安龙腾世家营销策划方案一、西安市房地产市场分析二、南郊区域市场房地产分析小结： 1、针对项目周围情况来看，很多项目存在户型间隔和户型面积百分比不妥，比如说，2房房2厅或1厅单位，其面积是90-110平方米之间，而3房2厅或1厅单位，其面积是130-170平方米之间，这种户型间隔和户型面积配搭是不实用，造成“无意识”浪费，而这种浪费是购房者无法主导，无法主控。 提议：在户型设计方面，做足实用，户型设计方面紧凑些，能够为用户节省购房费用，降低房款总价，同时能够降低购房入户门槛。故提议能够考虑在产品设计方面，40-85平方米之间，能够做成2房2厅或1厅1卫单位，（其中大2房单位考虑在65-85平方米之间，小2房单位考虑在40-65平方米之间，） 85-110平方米之间，能够做成3房2厅2卫或3房2厅1卫单位，（其中大3房单位考虑在95-110平方米之间，小3房单位考虑在85-100平方米之间，） 2、项目周围项目多是高端产品，比如是豪盛时代华城，中天国际公寓等项目，不管从产品还是产品市场定位、形象定位等方面，全部是走高端路线，加上项目标工程实施阶段，品质不停展现，用户接收程度越来越大，极难震撼或冲击其项目形象，故避其锋芒，另辟出路，走产品差异化道路。 提议：此项目定位不宜走高端路线，适合走中端层面，在项目标形象上，能够走中高方向。所以在多种户型配比百分比方面能够考虑：大3房95-110平方米之间，占25%。小3房85-100平方米之间，占45%。大2房65-85平方米之间，占20%。小2房40-65平方米之间，占10%。 3、综合项目所在区域产品概况，单体设计多以1梯2户/ 1梯4户/ 设计为主，甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计，其产品在考虑通风和采光方面，还存在有产品设计缺撼，整体确实产品均好性不强。 提议：产品单体设计方面，能够考虑1梯4户/ 1梯6户设计，如工字型或蝶型设计，能够充足考虑到各个单元通风采光方面问题。 4、项目区域周围竞争对手专题形象不是很活跃，楼盘个性不是很突出，只是重视楼盘形象高级次，但在项目标表现元素不是很丰富多彩，缺乏产品灵动性。 提议：项目标形象走中等线路同时，给予项目标专题灵魂-知尚型艺术小区，贯穿其个性化元素，排她性属性，独特征气质，赢得目标用户群口碑效果，同时树立项目形象和品牌效应。比如在外立面设计上能够经过时尚色彩来演绎，配合项目内园林小品景观，做些抽象小品雕塑，融观赏性、思索性、运动休闲在一起。 5、区域内竞争对手，在项目标推广中，推广路线显得不时鲜明，而且在整个思绪把握上，不是很系统性，尤其是中天国际公寓项目推广上，整体广告效果把控不好，售楼不利用是绿色，而楼书和宣传单张用黑色，整体效果偏离。 提议：在项目标推广中，走中青年人年纪特征，在重视专题同时，能够在整体效果上，以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动风格。三、项目分析1、 项目标优势：区域优势： 项目地处南郊西高新区域，是整个西安市购房首选区域，而且项目所在地方是太白路和科技路交界处，又临南二环路段，东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达，西接高新路可贯通南北，是西高新区较为理想地段。地段优势： 在太白南路和科技路交汇处，两面临关键干道，西北面紧临西安科技大学附中宿舍区，居住气氛浓厚，临街有较强商业价值，此地段宜商宜住宜投资。同时对项目标推广上有没有法比拟广告效果。交通优势： 在太白南路和科技路交汇处，南来北往，东西穿梭公交线路多，而且班次频繁，如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路车能够任意抵达市区任何地方，站台就在门口，交通便捷如意，方便自如。周围配套成熟： 项目所处地段是西高新配套较为完善地方，政府机关及相关部门就是左邻右舍，如土地管理局，机电信息管理研究所，市肝病研究所，市交警支队，徐家庄综合贸易市场等，生活配套成熟。人文环境： 项目周围可谓是书香气息浓厚，人文环境独有，西安电子科技大学，及其隶属中学，西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校，还有市53中等中小学，围绕项目四面，散发浓郁书香气息，能够说四处全部是词赋经伦地方。居住气氛： 项目周围居住小区多而且规模较大，有比较成熟居住气息，如西安电子科技大学住宅区，有60多栋多层，2栋高层；市政府居住小区，新科花园居住小区，西安质检居住小区，太白小区，交警支队住宅区等等，居住气氛浓厚，人气指数旺盛。2、 项目标劣势：灰尘和噪音影响： 项目离两条关键干道交汇处，车流量大，灰尘和噪音影响比较严重，对项目标品质和档次有一定影响，同时对居住功效减弱。规模不大，配套相对简单、不完善： 项目占地1.38公顷，计划总户数288户，对应配套设施少，而且会简单些，能够利用空间比较少。 3、 项目标机会点： A、做好计划，处理好商业和住宅相溶性，尽可能把商业靠路边，充足利用商业价值，同时利用建筑物遮挡噪音和灰尘，化劣势为优势。 B、利用商业部分顶楼，做好景观和休闲运动设施，增加活动空间，填补对应配套较少不足。 C、做好产品，走产品差异化路线，和周围竞争对手区分出来，注意户型间隔和户型面积百分比，提议以中小户型为主，优化产品，以产品取胜。 D、在项目营销上，抓住“知尚型”物业形象，制造项目标专题概念，引入色彩论和时尚抽象派艺术气氛，给予项目艺术品味和优雅气质，瞄准目标用户群心理，引发目标用户群共鸣。 E、融合项目标优势，把项目标宜商宜住宜投资概念打造出来，以扩大市场关注范围。 F、在营销手段上，能够多利用直销方法，针对周围目标用户群，有放矢，直接有效。4、项目标威胁：A、来自周围项目标直接竞争： 直接竞争对手是中天国际公寓，豪盛时代华城，中华世纪城，这些楼盘不管是在地段上还是在产品品质上，项目标规模方面，销售价格和未来市场放量在一定时期内，全部对本项目有一定竞争压力。B、来自项目内部威胁： 项目标定位是产品在众多项目中脱颖而出关键，在产品市场、形象、推广思绪和理念方面全部会显得关键。C、发展商实施计划系统性和监控节奏方面，在市场能够情况下，结合项目标规模较小，努力争取走短平快策略，所以在现场监控和销售节奏方面，重视系统性，连贯性，降低无须要策略延误。四、项目定位：1、 项目简明概述： 项目在西高新区太白南路和科技路大交汇点西边，地理位置很优越，整体质素很好。总占地1.38公顷，总建筑面积85，446平方米，其中住宅部分29，452平方米，办公部分25200平方米，商业部分15，200平方米，容积率为5.45,绿化率35.4%，计划居住总户数288户，其中配有238个停车位。 整个地块相对来说还是比较规整，东面离太白南路商业面比较宽，达成约190米，南面商业临街面有约60米，计划上成半围合状，内设有中心绿化广场。2、 市场定位： 综合市场分析和项目标资源，尤其是针对项目现有竞争对手，在整个市场上怎样避重就轻，凸现自我，是产品生存之道。在整体区域市场比较而言，此区域户型大面积和高级型项目偏多，而且表现出产品同质化现象较普遍，产品没有个性多。同时，项目是兼有商业、商务和居住三项功效，揉合三个功效优劣势，提议模糊项目标商业功效，以居住功效为牵引，商务功效为辅，塑造出项目标个性。在本项目标市场定位方面提议：西高新中等偏高常住型人文领地解析：A、中等-是指产品中等，包含是产品用料，户型面积适中，销售价格适中。B、偏高-是指产品往中高级方向上偏同时，在产品形象上要高，产品给目 标用户群感觉要是中高级感觉。C、常住型-本项目标户型间隔和户型面积上，以常住型3房单位为主，主力面积是85110平方米，而且所占百分比在60%以上，关键目标用户群是以3口之家和三代同堂为主，以常住为关键居住功效。C、人文型- 在小区营造出居住艺术气息，增加视觉可观性、触觉亲和性、感觉互动性，除了景观园林小品艺术气氛之余，还重视小区人文小区文化建设，增强目标用户群认同感。3、产品定位：住宅部分 在市场定位为西高新中等偏高常住型人文领地，其产品方面要匹配其市场定位，在产品方面，提议找出市场空白点，作出市场差异化产品。提议产品定位：西高新中等中小户型常住人文领地具体表现：单体提议做成1层6户设计，朝南设计成大单位，朝北设计成大两房单位，朝东方位设计成小三房单位，朝西方位设计成小两房单位。整体朝向尽可能南北朝向设计。户型面积上，重视面积百分比和户型间隔合理性，提倡实用性。大3房95-110平方米之间，占25%。小3房85-100平方米之间，占45%。大2房65-85平方米之间，占20%。小2房40-65平方米之间，占10%。在产品功效方面：大3房95-110平方米，考虑观景和工作阳台双阳台，能够考虑双卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。小3房85-100平方米，考虑观景和小工作阳台双阳台，能够考虑1卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。大2房65-85平方米，最少考虑观景阳台，考虑1卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。小2房40-65平方米，最少考虑观景阳台，考虑1卫设计。最好做到厅出阳台，大幅落地玻璃门，既时尚又通风采光性好。 另外，充足考虑明厨、明卫设计，窗户能够考虑时尚大飘窗（离地约50CM，飘出宽度约80CM），在卧室设计中，主卧相对能够大些，12-20平方米之间，厅开间确保到3.9M, 卫生间能够相对做小些，不考虑浴盆，改成淋喷间格设计。 部分窗户能够考虑大幅落地，或转角窗设计，既可增强时尚感，同时对采光通风有利，还能够任意角度观景。商务部分： 鉴于在西高新区域，首先高级写字楼较多，且市场消化潜力不是很强，其次中低级写字楼有被早期住宅经商所替换，而且这种局面还会在一段时期内连续，总体来看，单纯写字楼市场在西高新市场容量不大，市场需求不被看好。相反，商住两用公寓性质项目被市场追捧，尤其是含有投资价值楼盘。提议主力户型面积在70-110平方米之间，如用户需要大面积，则能够考虑相邻两套打通使用。4、 形象定位： 怎样在项目标海洋中让茫茫目标用户群寻求到项目，同时项目又象是一盏闪亮指示灯塔，引领消费方向。融合项目标市场定位和项目标特征，在整体形象方面，充足显现个性，提议：西高新知尚型人文艺术领地解析：知识型、复合型新时代人追求和努力方向，居住小区一样也要含有这种人文气息，这么小区含有灵动性，符合现代人居住特征。在小区内多设置些休闲运动场所，园林小品多采取些现代抽象雕塑，或版画，让居住能够和艺术对话，心灵能够和艺术相通，在休憩中体验生活，在生活中感悟气息。不强化项目居住或是商务形象，而是把整体定位为一个含有些人文艺术气氛领地，淡化纯住宅概念，同时也不强调商务形象。5、目标用户定位： 项目标地段和区域性较强，其目标用户首先是周围原居民为主，立足本项目标周围，向不一样区域发散。第一主力目标用户群： 西安电子科技大学宿舍楼，一墙之隔60多栋教职职员楼，现在楼龄老化，而且居住面积多以60-80平方米之间占多数，存在大部分教职职员换房需求，（据了解，已经有在太白新苑团购案例，面积在100平方米左右。）同时第二代居民购置潜力，是较大群体。而商务部分，则会有部分教职职员小企业，工作室是购置首选之地。二次置业人群-主力目标用户： 周围居住小区二次置业人群：如新科花园居住小区，西安质检居住小区，太白小区，还有如政府机关部门小区，土地管理局、机电信息管理研究所、市肝病研究所、市交警支队，另外西安电子科技大学，及其隶属中学，西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校，市53中等中小学，围绕项目四面居住小区。周围私营企业职员： 在西高新高级写字楼里白领阶层，和在西高新大型企业工作管理阶层，对项目标地段，户型面积，交通等综合方面全部会考虑是首选之地。太白路和周围建材专业市场生意人： 一样考虑市场置业保值和升值性，生活方便性，很多生意人会在这里置业，另外，因为项目标产品面积适中，间隔实用，而且总价相对来说控制在32万以下，大部分是30万以下单位，首期低，月供款低，易接收。部分投资客： 因为项目有小户面积，总价较低，加上地优越段，交通方便，是投资首选之地。 周围大专院校多，出租房市场活跃，有较丰厚租户市场，而且租金相对来说理想，是投资好路径。6、价格定位： 价格是最牵动每一位开发商和买家心灵，是项目标“必争点”。方圆作为既是开发商又是代理商角色，深知价格对市场影响，敝司利用加权二次对比法，进行分析，并依据本企业多年营销经验在摘录区域市场多个参考项目一、二手成交数据及本企业代理贵司项目标信心情况下进行评定。市场比较法是比较合理评定一个项目标市场价格方法，其关键点是在房地产市场中选择类似程度较高项目作比较，以增加待估项目价格正确度，我们在评定本项目价格时，以同板块及板块相近同一供需圈、同类使用性质作项目选择条件，以多选择比较项目，增加计算正确度为标准来选出比较项目。项目现选择中天国际公寓（区域直接竞争对手）、豪盛时代华城（区域直接竞争对手）、怡和国际 （区域同类地段竞争对手）、太白新苑（区域同类竞争对手）作比较项目。水晶岛（区域成功个案）、 另外，总体价格定位是基于项目软、硬件各方面理想化，所以，总体价格将于开售前制订较为适合和客观。要注意是，价格实施是有赖于开售前工程进度情况及市场营销策略等方面配合，而上述价格之评定乃是按现时市场水平及项目现实状况而制订，还将受到时市场改变而随时影响价格制订，而且还未深入考虑本项目之成本，利润百分比分配等。所以，该价格仅在现时内部认购期作为试测用户反应及市场承受力参考价，而非正式公开发售售价。市场比较法系数修正表修正率=待估房产得分数/比较房产得分数 最终得出：本项目定价 = 待估房产单价（3366+3332+4040+3112+3333）/5=3436元/注：依据市场测试及项目周围消费市场接收度，提议项目均价为3400元/。 此定价是项目标综合定价，含商务写字楼和住宅价位。7、专题概念 综合项目计划、设计、园林、配套及区域优势，我们认为应该用心去打造、整合这些优势，精雕细啄，细心耕耘，为业主发明多姿多彩地生活，一句话表述就是：构筑姿彩生活 发展商心血投入，把为业主发明姿彩生活看为最高宗旨，同时在产品软硬件上狠下苦工，千锤百炼，务求精益求精，因为只有用心去发明，用心去建筑，才能成就美好家园和姿彩生活。也是为发展商营造长远品牌埋下伏笔，经过项目产品营销成功，达成企业品牌丰收。 本项目应该紧抓“项目本身优势和视觉色彩结合”原因，利用色彩联想设计结合小区软硬件元素进行视觉整合，制造个性鲜明视觉冲击假如用红、黄、蓝、紫、绿五种颜色去演绎项目，利用五色来表现现场各项卖点包含：五色样板房、色彩指示牌、色彩楼书等，形成视觉家，从而带来享受。 这种方法一来轻易表现，愈加突出色彩人生，再者能够另辟途经，制造另类营销表现方法。 红色在中国象征着喜庆、幸福、节日和革命，是一个吉祥色彩。 绿色是大自然中植物基色，意味着自然、生长和生命，同时还象征着和平、安全和新鲜。 黄色象征着光明，常被认为是聪慧、能了解和有知识象征。 蓝色是期望象征，同时还意味着平静、无限、理想和永恒。 紫色是高贵和华丽象征，在古代中国冠服典章中，紫色是最高级一品之色。项目命名提议:尚书美庐 雅风小筑 盈彩雅居 龙腾尚 域 龙腾尚书 龙腾派社龙腾尚 域 （提议用此推广名） 简析：龙腾，是企业名字，把她纳入项目标名字作为前缀，既能够标识物业所属企业名称，有利母品牌建设，为开发系列产品做好铺垫，又寓意项目标另一层意思，业主活跃，象龙腾虎跃一样有朝气。 尚域：取时尚领域，高尚领地意思，项目标专题包装利用了抽象元素，色彩元素，打造成一个含有艺术气息，人文气氛浓厚小区。专题口号语:A、“构筑姿彩生活”（提议用此条） 简析： 构筑-能够解释为建构，结构；筑解释为建筑和垒筑意思，既能够反应在产品建筑方面，同时又能够表现到享受这种建筑物带来生活，含有双重意思。 姿彩-能够了解为多姿多彩意思，寓意生活多姿多彩，同时因为项目利用了色彩元素和抽象小品装点，本身给人感觉就是多姿多彩视觉享受，在次生活，更能够享受这种生活。 综述，在本项目，每一天，每一点小事，全部在为生活构筑，全部在为生活增添漂亮东西。B、“跃动生活灵动”C、“舞动姿彩生活”五、产品提议：6、计划提议：整体方面单体方面7、园林提议： 建筑以人为本，用心去做最受用户认同，毕竟营销中产品是挑起利润支点，我们提议多考虑细部，往往细部更易打动用户。比如，入口大堂巧妙艺术地处理轮椅推车斜坡道，水景处理多考虑安全性，植物宜选药用性及保健性、能驱蚊去虫树种。电梯有音乐系统及停层提醒语，小区内有电子天气预告牌，增加园林内小品中趣味性。如架空连廊地面或园内地面砖铺成游戏图积、五子棋、跳飞机、井字过三关等，同时楼内电梯大堂有可视对讲、红外线照明系统等，这么全部是提升产品综合附加值表现。 美仑美奂抽象图案形成鲜明视觉冲击 抽象艺术雕塑不仅能够增加楼盘视觉艺术享受，而且还隐藏着深厚文化底蕴。8、 产品开发提议：9、 物业管理提议：六、营销提议：1、项目标营销优势：产品优势（彩色外立、户型方正实用、南北对流、采光通风好） 概念演绎优势（专题和视觉魅力优势组合） 交通优势 发展商品牌优势 龙腾尚域 姿彩纷呈，友好共奏小区文化 彩色动感会所等多项配套 至臻完善物管服务 项目支撑点图示（一）销售策略1、入市时机 提议本项目于5月正式公开发售。关键考虑到工程进度，和其仓促在黄金周前推出，倒不如在她人厮杀后入市，五一过后相信各大发展商全部在点兵掂量五一推广得失，假如在此时推出市场相信是一个市场空挡，在报纸广告投放上也可能因为对手少而格外被买家关注。（具体情况要视工程进度情况而定）。2、销售计划进度和货量安排表 因为具体情况不祥，这里只作简单提议。 考虑到前期投入成本较大，以后期开发也刻不容缓，所以在看盘时候货量以二房二厅双阳台单位作为主推产品，首先考虑到这种单位面积较小，总价较低，在开盘品牌不响前提下能够快速制造销售，培育良好现场销售气氛；其次也有利于项目资金回笼，确保后期开发进程。货量上则以东面小区入口处3号楼先入市，其它随即推出，其它视市况预备调整及加推。步行街商铺宜先登记吸客，于交楼前三个月开始租、售。3、开盘策略提议开盘采取轮筹方法操作，关键分四步走：第一步是只公开项目标部分基础情况，只公布均价，开始搜集诚意金；第二步依据诚意金搜集情况，分析热销或冷销单位，然后再具体确定每套单位价格，诚意金搜集高峰期；第三步是公开发售，采取有序轮筹手法，制造让买家看得见优惠外还得渲染担心现场气氛，尽可能煽动用户冲动购置；第四步是后期跟进销售阶段，依据诚意金用户登记得资料采取各个击破销售手法，尽可能促进成交。轮筹好处：1）有利于制造社会轰动效应；2）有利于充足让买家、炒家入场，并经过其进行口碑传输，快速扩大品牌著名度；3）有利于制造担心气氛，促进成交并带旺售楼部销售人气；4）其四有利于搜集用户资料，便于后期新货上市和让利促销CALL回用户成交。4、价格策略价格整体策略是：低开高走低收低开项目刚开盘，没有现场环境支持，经过价格来消化一期单位，制造开盘销售热潮，此阶段推售均价是毛坯2900元/，目标首先是经过低价入市制造市场热点，提升品牌形象；其次是经过低价确保开盘时最大成交，确保前期投入资金最大回笼，为后期开发奠定基础。高走待项目一期完工，专题园林初现雏形，确保大环境出来以后，适时推出单位景观和朝向全部有了很好结合，单元附加值自然增加，此阶段把均价快速提升到3200元/，全方面确保投资利润高效回报。低收项目开发已至现楼状态，各项工程全部相继完成，销售上好、平、靚单位全部相继卖出，剩下单位是难、差、贵单位，让利促销在所难免，此阶段价格将维持在较低水平。今年阶段均价和货量对比情况（具体数据以最终计划数据为准）5、促销策略联动购置 对联合一定数量买家一起购置给不一样优惠，尽可能挖掘准买家周围购房人群，如三人以上集体购置给额外99折；五人以上集体购置给额外98折；十人以上集体购置给额外97折。个性化装修套餐 设置一个档次，多个选择装修套餐，只限定主材料选择，色泽、型号不超出三种。现场设材料展示区，以供用户择用。装修标准宜定在350元/（建面），宣传时一致口径为500元/。6、人员培训和销售资料准备 依据专题概念利用色彩制作楼书、宣传单张、模型、平面图等销售宣传资料。销售人员培训课程有：项目了解、周围情况及竞争对手情况、广告了解、销售策略了解、销售技巧、售后衔接等。（二）项目现场包装提议1、视觉魅力利用 充足发挥红、黄、蓝、绿、紫颜色特征，在售楼部室内装饰、小区步行街装饰、指示牌、销售资料、户外广告、平面广告等方面进行辅助利用表现，给人留下鲜明视觉印象。配套多样色彩演绎图产品设计好园林水景 产品外立面 色彩论 （五类色） （多姿彩） （蓝色） （多色） （绿色） （本色） 环境保护建材 用户群年青态 2、售楼部包装 提议整体包装表现“构筑姿彩生活”专题内涵，表现上能够经过小饰品或抽象符号围绕现代布局装饰来演绎，用室内空间感突出项目内涵，装饰包装要有高科技感和时尚感。门前预留广场，方便客人临时停车或举行部分促销活动。 售楼部建在地块十字位置，面临太白南路和科技路，能够考虑现场空地建成绿地，并建抽象雕塑于广场，售楼部要建得有气势，时尚，通透，能够考虑玻璃和钢结构，售楼部内包装以大色块和抽象图案来装饰，突出时尚和知尚气质。3、项目出入口包装 提议由科技路和太白南路交汇点，道路两旁用统一视觉标识进行包装，达成指示清楚、视觉感鲜明、焕发项目内涵。（仅供参考，实际利用时会走唯美、现代路线演绎）现场指示标识牌参考提议4、样板房展示牌 首先是功效指示清楚，其次是风格突出，第一印象就能够感觉出板房装饰特征，及项目专题概念、生活气氛。（三）整合传输策略提议（开盘推广策略）1、 市场导入阶段（开盘前两个月）提前渗透、循序渐进新闻炒作 此阶段不宣传产品卖点，从市场角度去渗透，能够依据项目标工程进度及周围区域市场改变，不停制造新闻点，不管是主观炒作或新闻媒体好友社会炒作全部好，只要保持较常嚗光率，就会对项目品牌树立带来推波助澜作用，引发社会或行家谈论话题。如经过和媒体合作强势炒作概念，在社会买家耳闻目睹中慢慢地揭开面纱，并不时在公众中公布项目进展情况，直到开盘前一刻再集中火力进行轰炸，全方面增强杀伤力。 在媒介利用方面提议大小不一样媒体多方面、多角度进行炒作，包含华商报西安晚报等媒体进行交叉式立体宣传，真正做到目标用户只要接触媒介全部能够看到项目标相关信息，在短期内引发轰动。 硬广投放假如经过新闻炒作来预热相信会有事半功倍效果，项目从现在开始就应该主动寻求机会不停制造新闻点。2、产品导入阶段（约三个星期）拉闸蓄水开闸泄洪策略 依据放闸蓄水泄洪原理，制造看盘前宣传品牌攻势，意在最短时间内树立最强大形象，并为销售做好铺垫，确保开盘成功销售。 此阶段除了在以上媒体公布广告外，还应在影视、电台、户外广告等配合宣传，另硬广和软文同时宣传。3、草拟多个炒作点：色彩舞感人生西高新人文和抽象艺术生活领地，中小户型产品，格调高雅生活气氛。“彩居时代”到来电视彩色了！手机彩屏了！居住呢-彩色外立面、姿彩生活、多样户型、色彩板房。品质本色，生活出色本项目不仅产品品质好，而且目标人群品质也高，只有这种过硬品质，生活才会出色活动泛会所第一代“香居美女”惊艳 龙腾尚域（开启色彩指导生活先河）4、推广关键利益点 提议推广中把“建筑品质+生态植物环境+友善人文环境”紧密结合起来，从人文环境方面去演绎时尚城市生活，并给予色彩表现突出楼盘年轻气息。5、 广告策略和计划提议项目以报广为主，其它渠道形式为辅，整合采取。报广表现策略： 思绪：从区域到项目，从外到内，由面到点，由理性变感性手法：先打出广告题引发关注进行炒作促进开盘造势分析各卖点经过系列广告表现，先虚后实，给人连贯、流畅感觉，同时要渗透发展商企业实力和品牌形象。开盘悬念广告参考提议广告风格提议（报广） 开盘前务虚，看盘后务实。突出用心建筑，姿彩生活专题，风格上尽可能清雅、简练、大方，融入温馨和浪漫元素，仔细品味又富有深层次内涵，不经意中流露时尚气质。应用红、黄、蓝、绿、紫为基础色调进行表现。广告计划安排（四）公关活动 依据工程进度及项目开发中各项利好原因，进行分类制造不一样性质、不一样形式、不一样效果活动，最终目标是帮助项目树立品牌同时最大程度地带动销售。活动专题提议以下：“色彩指导人生”-能够和西蔓色彩工作室合作（开盘用）抽象画比赛活动（小区园林开放或架空层完成）陶艺活动姿彩生活影展（备用）（五）其它辅助渠道 开盘阶段影视广告宜形象和促销结合，开盘后慎投。能够制作特色精美单张长久定点派放。考虑到小区长远开发宜自办月刊龙腾盈彩生活，用作宣传，吸客。 另外搜集目标用户电话资源，随时对她们发送短信促销内容。