基于建筑功能视角的住宅商品房基本房产分摊模型探究.pdf

2023.27 科学技术创新基于建筑功能视角的住宅商品房基本房产分摊模型探究商曼（广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州）引言房产测绘成果的准确性、合理性备受不动产登记管理部门、房地产企业、普通业主等社会各方关注，住宅商品房的面积分摊计算关系到千家万户的利益。房产测绘主要以 建设工程规划许可证 附图（通过规划报建的报建通图纸）和 建设工程规划验收合格证 附图（通过规划验收或规划条件核实的竣工图）为作业依据1，竣工图一般是在报建图的基础上根据实际情况作出部分改动而形成的，因此房产测绘的主要作业基础及来源为报建图，本文以建筑设计单位出具的报建图为研究对象，剖析住宅商品房各部位建筑功能，从而进行准确分摊。房产测绘分摊计算步骤（图 1）如下:（1）分析商品房报建通图纸，确定整幢商品房各层基本建筑功能组成。（2）依次划分每层基本单元、共用区。商品房各层功能组成主要分为两大类：基本单元（各住宅、商铺、办公等单元）、共用区（属于业主共有的公用设施等共有建筑面积）。（3）确定各共用区分摊范围、分摊级别，并理顺各分摊层级之间的逻辑关系。（4）分摊计算，并检验校核。图 1房产测绘分摊步骤1住宅商品房功能剖析1.1住宅商品房基本功能模型本文选取了广州市 2021-2023 年 125 栋新建住宅商品房的报建通图纸进行分析，统计每栋住宅商品房的具体功能组成及其出现概率，选取其中出现概率达 75%以上的功能得出广州市新建住宅商品房基本功能组成模型，见表 1。表 1广州市新建住宅商品房基本功能模型1.2划分基本单元、共用区按建筑使用功能划分表 1 中住宅商品房基本功能模型的各基本单元、共用区，共用区面积按分摊原则分摊给基本单元。基本单元包括首层架空层和标准层的各住宅单元（户）。共用区包括首层的外半墙、电摘要：对住宅商品房的房产测绘分摊问题进行了分析，从住宅商品房的建筑功能组成、共用区和基本单元的划分、确定共用区分摊范围等方面进行了论述，进行了住宅商品房的分摊级别、分摊计算方法等研究，提出了基于建筑功能来建立住宅商品房基本分摊模型的方法，解决了难以界定共用区分摊范围的问题，使得房产测绘成果更加科学合理、行业更加公开透明。关键词：房产测绘；住宅；建筑功能；共用区；分摊模型中图分类号院TU198文献标识码院A文章编号院2096-4390渊2023冤27-0121-04基金院广州市城市规划勘测设计研究院青年基金项目（2022 科研（院）67）。作者简介院商曼（1991-），女，硕士研究生（2016.6 武汉大学建筑学研究生毕业、2013.6 武汉大学测绘工程本科毕业），工程师，主要从事房产测绘、规划测量工作。层数 功能 首层 架空层、外半墙、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井 标准层 住宅、外半墙、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井 天面层 外半墙、电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井；121-科学技术创新 2023.27梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井等；标准层的外半墙、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井；天面层的外半墙、电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井。住宅商品房基本功能模型仅有一个功能区即住宅功能区，其范围包括首层电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井；标准层住宅、电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井；天面层电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井。1.3确定共用区分摊范围分摊的重难点是确定共用区的分摊范围，即每一项共有建筑面积应分摊给哪些单元或功能区。通过分析住宅商品房基本功能模型中每一项共用区的设计与使用功能来确定其分摊范围。（1）外半墙：房屋地上各层外半墙的面积作为幢共有建筑面积，由地上各层分摊1。外半墙分摊给整幢大楼所有基本单元，即所有架空层和住宅单元。（2）楼梯、电梯：楼层之间垂直交通使用的建筑部件2。楼梯、电梯作为垂直交通空间，由其通往的楼层或功能区进行分摊。（3）前室：房间及楼电梯间前的过渡空间3。前室与其通往的楼梯、电梯分摊范围一致。（4）加压井：为前室、楼梯加压送风的管井，其分摊范围与前室、楼梯一致。（5）强电井：敷设动力电等电缆或安装配电箱的电气竖井。布设于住宅楼内的强电井供住宅使用，分摊给住宅单元。（6）弱电井：弱电竖井即建筑中为弱电管线提供垂直通道以及设置楼层弱电设备的场所3。布设于住宅楼内的弱电井供住宅使用，分摊给住宅单元。（7）水井：用于设置给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管等公共功能的管道4。布设于住宅楼内的水井供住宅使用，分摊给住宅单元。（8）电梯机房：用以安装电梯曳引机和有关设备的房间5。天面层电梯机房为电梯服务，其分摊范围与电梯一致。2住宅商品房基本分摊模型2.1分摊级别房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，共有建筑面积分摊级别从第一级到第六级，分别为幢共有、功能区间、功能区、层间、层内、层内局部共有建筑面积分摊1。针对表 1 住宅商品房基本模型，其共有建筑面积分摊有三个级别，如表 2 所示，外半墙为整幢大楼所有，其分摊级别为一级（幢共有），分摊给整幢大楼所有功能区（即架空层和住宅功能区）；首层梯廊、天面层楼梯、电梯、电梯机房分摊给住宅功能区，分摊级别为四级（层间）；标准层电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井采用垂直分摊方式：住宅各层共有建筑面积之和在该功能区内作垂直分摊1，分摊级别为五级（层内）。2.2计算方法按表 2 的分摊级别自上而下、由整体到局部的顺序，进行住宅商品房共有建筑面积的逐级分摊，下一级的共有建筑面积参与上一级的共有建筑面积分摊1，分摊流程如图 2 所示，其中:S住宅:住宅套内建筑面积之和；S架空:架空层套内建筑面积之和；啄S1:一级（幢共有）分摊建筑面积，即全幢各层外半墙面积之和；啄S4:四级（层间）分摊建筑面积，即首层和天面层共有建筑面积之和（包括首层的电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井和天面层的电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井）；啄S5:五级（层内）分摊建筑面积，即标准层住宅核心筒各层梯廊面积之和。一级幢共有分摊：将一级分摊项（全幢各层外半分摊级别 分摊项 分摊范围 说明 一级（幢共有）外半墙（所有层）分大楼 全幢地上各层的外半墙面积分摊给整栋大楼所有单元（首层）电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井 四级（层间）（天面层）电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井 分住宅 首层的电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井和天面层的电梯、楼梯、电梯机房、加压井、强电井、弱电井分摊给住宅功能区 五级（层内）（标准层）电梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井 垂直分住宅 标准层的梯、楼梯、前室、加压井、强电井、弱电井、水井分摊给住宅功能区 表 2住宅商品房基本模型分摊说明122-2023.27 科学技术创新墙面积之和 啄S1）面积分摊给整幢大楼所有单元（即架空层和住宅功能区），一级分摊系数 K1=啄S1/(S架空+S住宅+啄S4+啄S5)，一级住宅分摊面积为 K1S住宅,一级住宅建筑面积为(1+K1)S住宅。四级层间分摊：将四级分摊项（首层的电梯、楼梯、前室、强电井、弱电井、水井，天面层的电梯、楼梯、电梯机房、强电井、弱电井）面积分摊给住宅功能区，四级分摊系数 K4=(1+K1)啄S4/(1+K1)(S住宅+啄S5)=啄S4/(S住宅+啄S5)，四级住宅分摊面积为 K4(1+K1)S住宅，四级住宅建筑面积为(1+K1)(1+K4)S住宅。五级层内分摊：将五级分摊项（标准层的电梯、楼梯、前室、强电井、弱电井、水井）面积分摊给所有住宅单元，五级分摊系数 K5=(1+K4)(1+K1)啄S5/(1+K4)(1+K1)S住宅=啄S5/S住宅，五级住宅分摊面积为 K5(1+K1)(1+K4)S住宅，五级住宅建筑面积为(1+K1)(1+K4)(1+K5)S住宅。因此住宅分摊系数：K住宅=住宅分摊面积/住宅套内面积=+K1S住宅+K4(1+K1)S住宅+K5(1+K1)(1+K4)S住宅/S住宅=K1+K4(1+K4)+K5(1+K1)(1+K4)；住宅实用率：P住宅=住宅套内面积/住宅建筑面积=S住宅/(1+K1)(1+K4)(1+K5)S住宅=1/(1+K1)(1+K4)(1+K5)。2.3实例验证与分析以广州市白云区 2022 年某栋新建住宅商品房报建图为例，经过绘图得出其住宅各户套内建筑面积之和 S住宅为 10 782.500 0 m2，架空层套内建筑面积之和 S架 空为 392.055 3 m2，外半墙面积之和 啄S1为585.885 8 m2，首层和天面层共有建筑面积之和 啄S4为 200.549 6 m2，住宅标准层核心筒梯廊面积之和啄S5为 1 887.100 0 m2；则一级分摊系数 K1=啄S1/(S架 空+S住 宅+啄S4+啄S5)=0.044 2,四级分摊系数 K4=啄S4/(S住宅+啄S5)=0.015 8,五级分摊系数 K5=啄S5/S住宅=0.175 0；住宅分摊系数 K住宅=K1+K4(1+K1)+K5(1+K1)(1+K4)=0.246 3;住宅实用率P住宅=1/(1+K1)(1+K4)(1+K5)=80.237 5%，与“广州房产测绘数据采集加工子系统”软件计算的住宅实用率80.234 6%相差 0.002 9%，证明此模型实用有效。3结论本文从住宅商品房的建筑设计视角出发，分析住宅共用区的设计功能并确定其使用范围，构建的住宅商品房基本分摊模型具有以下特点：（1）分摊过程清晰，能更好地为房产测绘从业人员和非专业人士所理解，加强了行业的公开透明性和房产测绘成果的科学性、合理性。（2）计算方法简单明了，具有普适性且可扩展性强，目前住宅商品房案例均可在此模型基础上增加若干分摊项进行分摊计算。（3）分摊层次分明、逻辑严密，模型结构完整，易于计算机实现，可应用于日常测绘生产，提高房产测绘工作效率。参考文献1 广州市质量技术监督局.房屋面积测算规范:DB4401/T5-2018S.2中华人民共和国住房和城乡建设部,中华人民共和图 2住宅商品房基本分摊模型计算流程图123-科学技术创新 2023.27国国家质量监督检验检疫总局.建筑工程建筑面积计算规范:GB/T50353-2013S.3建筑学名词审定委员会.建筑学名词M.北京:科学出版社,2014.4中华人民共和国住房和城乡建设部,中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.住宅设计规范:GB50096-2011S.5中华人民共和国住房和城乡建设部,中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局.民用建筑设计术语标准:GB/T50504-2009S.6徐晨.房产面积测绘中共有面积分摊模型的研究与应用D.兰州：兰州交通大学,2015.7黄校,程会超,王化娟,等.基于集合运算的房屋共有建筑面积普适分摊模型研究J.测绘通报，2014(3):42-45.8张俊仁.房屋公用建筑面积分摊计算方法及计算模型探讨J.北京测绘，2017(2):45-49.9温科技.剖析综合楼中“竖向井道”的分摊J.地理空间信息，2019(4):107-109.10刘桂扬.探究房产测算分摊定级自动化的实现J.北京测绘，2015(4):114-116.11 叶经通.改进关系矩阵多功能楼分摊模型及其测算以海口绿地曦园小区 1#楼分摊计算为例J.测绘与空间地理信息,2019(7):226-228.12杜传明.基于关系矩阵房屋共有面积分摊计算模型研究J.测绘地理信息，2013(3):64-66.13王延亮,林富明.房产面积计算模型研究与程序设计J.黑龙江工程学院学报，2001(3):25-27.14赵海云,张馨元,吴彬,等.共有建筑面积分摊的城市综合体功能区划分方法J.测绘通报,2017(10):79-83.15赵海云,吴彬,张馨元,等.房产测量中“谁使用谁分摊”原则的适用性研究J.测绘通报,2016(9):77-80.Research on Basic House PropertyAllocation Model for ResidentialCommercial Houses from the Perspectiveof Architectural FunctionsShang Man（Guangzhou Urban Planning Survey and Design Research Institute，Guangzhou，China）Abstract:The problem of residential commercial house allocation is analyzed.This paper discusses thefunction composition of residential commercial houses,the division of common areas and basic units,and theallocation of common areas,studies the apportionment level and calculation method of residential commercialhousing,then presents the basic allocation model of residential commercial housing from the perspective of ar原chitectural functions.This paper solves some allocation problems of common areas,makes house property sur原veying and mapping results more scientific and reasonable and the industry more open and transparent.Key words:house property surveying and mapping;residential commercial housing;architectural functions;common area;allocation model124-