中铁城市中心定价策略忠联.pptx

中中铁城市城市中心中心9#1单元元价格价格方案方案忠联地产2015.5.82024/5/21 周二1前前言言由于“中铁城市中心”是开发公司在资中的重点项目，资中市场唯一城市综合体项目，要扩大知名度，必须开盘热销，开盘完成75%的房源销售。因此在本次价格策略充分尊重市场价格走势和同类产品竞争关系的基础上，与对应的竞盘户型采取点对点的比较方式，得到最具市场竞争力的价格。2024/5/21 周二2汇报提提纲价格体系制定价格体系制定市市场分析分析定价思路定价思路户型型总价区价区间制定制定2024/5/21 周二3市场分析2024/5/21 周二4宏观大势剖析1、4月cpi与ppi两项数据好于预期，经济回稳对房产是重大利好。加之3月份各项房产政策的刺激，4月份楼市显著回暖，预计5月整体走势良好。2、自“330房贷新政后”，市场回暖趋势明显，而4月20日降准则提供了更为宽松的货币环境。两者合力，市场将逐渐走出“冰期”。3、相对市场库存积压，去化困难的情况，四川出“组合拳”打通保障房和商品房之间的通道，激活房地产市场拟收购存量商品房消纳库存。市场回暖，但资中市场进入传统淡季，抓住回暖契机，快速走量，回笼资金，保证现金流，规避后期开发风险，是本次开盘的首要任务！2024/5/21 周二5资中市场情况资中中县房地房地产市市场分析分析2015年1-4月资中房地产市场由于外出务工者返乡购房加上资中第二届房交会举行，2月、3月销售量比1月增量达到了约217%，4月销售量比2月、3月下降约61%。由于资中库存较大，为争夺客户，市场均价一路走低。2015年1月-4月资中房地产统计表总户数总面积市场均价4月329334523592.853月845832403641.332月864864893647.691月399414793759.442015年年1月月-4月月资资中房地中房地产统计产统计表各月表各月销销售售总户总户数数总户数1月2月3月4月3500.003600.003700.003800.003759.443647.693641.333592.852015年1月-4月资中房地产统计表 各月均价市场均价2024/5/21 周二6资中市场剖析1、资中竞品市场存量约4800余套，多以准现房、现房形式发售，客户对交房日期相对敏感。2、330新政及降低首付并未使资中楼市回暖，客户观望情绪较重。3、4月起，资中市场仍然维持以价换量的状态，各楼盘促销活动层出不穷，高层成交均价维持在3300-3500元/平米。4、5月进入传统淡季，但受促销和政策影响，各楼盘平均来访8组/天，较前期有所上升。5、成交户型集中在80-90套三，总价合理，实用性强。市场进入传统淡季，供应量大，以准现房为主，成交以价换量，竞争激烈进入白恶化，量升价松是5-8月市场主旋律，合理定价，牢牢抓住日益减少的客户是9#开盘成功的基础！2024/5/21 周二789以下的房源基本售罄现在所剩户型：高层109-116套三/套四，小高层109-145套三/套四户型较大，面积浪费，赠送面积实用度较低，总价较高竞品在售情况城南城南1号号2015年城南1号销售备案统计表备案套数（户）预售面积 （平方米）各月销售均价 （元/平方米）1月3840563669.572月106115323858.843月6875203856.424月2122673863.70城南1号前期主要以90以下套三户型走量，成交均价3700元/；现销售以109-145套三/套四户型，成交均价3400-3500元/。1月2月3月4月0204060801001203550.003600.003650.003700.003750.003800.003850.003900.003810668213669.573858.843856.423863.702015年城南1号销售备案统计表 备案套数（户）2015年城南1号销售备案统计表 各月销售均价（元/平方米）2024/5/21 周二8产品类型目前成交均价两者差价200元/楼王产品（3#楼）3500-3700元/普通产品3500元/3#楼现存货量较少，2014年开盘销售至今，去化达90%以上数据来源：现场置业顾问叙述城南城南1号号2024/5/21 周二9金山一品已售未签约总套数591套主要销售1#、12#、13#、26#，高层104-110.22套三双卫/套四单卫户型较大，较方正、实用，总价较高竞品在售情况金山一品金山一品金山一品在售以100以上的大户型为主，总价较高，成交均价3250元/，以价换量成为2015年此项目的主策略。2015年金山一品住宅销售备案统计表备案套数（户）预售面积 （平方米）各月销售均价 （元/平方米）1月2725133727.732月5151073472.553月5253253378.474月3332753318.851月2月3月4月01020304050603100.003200.003300.003400.003500.003600.003700.003800.00275152333727.733472.553378.473318.852015年金山一品住宅销售备案统计表 备案套数（户）2015年金山一品住宅销售备案统计表 各月销售均价（元/平方米）2024/5/21 周二10产品类型目前成交均价两者差价150元/楼王产品（18#楼）3300元/普通产品3150元/除18#楼王以上，主力供货为1、13#，面积均在105以上套三产品金山一品金山一品2024/5/21 周二111月2月3月4月0204060801001201403350.003400.003450.003500.003550.003600.003650.0034120114383623.013570.293567.203470.862015年凤凰城住宅销售备案统计表 备案套数（户）2015年凤凰城住宅销售备案统计表 各月销售均价（元/平方米）2015年凤凰城住宅销售备案统计表备案套数（户）各月销售均价（元/平方米）1月343623.012月1203570.293月1143567.204月383470.86目前在售12、13、4#，户型以中小户型为主，由于临街房源较多，4月销售并不理想凤凰城凰城竞品在售情况凤凰城，在售产品受临街因素影响，维持以价换量的状态，4月成交均价3400元/。2024/5/21 周二12产品类型成交均价两者差价200元/楼王产品（3、4、7、15#）3400-3600元/普通产品3400-3500元/凤凰城目前现房房楼王3#楼成交均价3800元/，单栋销售价格较高凤凰城凰城2024/5/21 周二132015年现代国际住宅销售备案统计表备案套数（户）各月销售均价（元/平方米）1月273642.232月873495.083月973463.404月323355.821月2月3月4月0204060801001203200.003300.003400.003500.003600.003700.00278797323642.233495.083463.403355.822015年现代国际住宅销售备案统计表 备案套数（户）2015年现代国际住宅销售备案统计表 各月销售均价（元/平方米）现代国代国际竞品在售情况 13、16、17号楼3300元/7、8号楼3400-3600元/现房3500元/11号楼特价房2900元/2024/5/21 周二14产品类型成交均价7#楼1、5、6号房3450-3600元/7#楼2、3、4号房3400-3500元/其他产品3400-3500元/2015年年2月份新推出楼王月份新推出楼王7#楼，楼，开开盘销售价格售价格3400-3600元元/7#楼最优秀住宅产品相比其它产品成交均价高200元/注：8#楼已基本售罄现代国代国际2024/5/21 周二152015年金色夏威夷住宅销售备案统计表备案套数（户）各月销售均价（元/平方米）1月133418.372月573328.773月703383.394月183335.741月2月3月4月010203040506070803280.003300.003320.003340.003360.003380.003400.003420.003440.00135770183418.373328.773383.393335.742015年金色夏威夷住宅销售备案统计表 备案套数（户）2015年金色夏威夷住宅销售备案统计表 各月销售均价（元/平方米）目前2、3号楼在售，均价3300元/买住宅送车位，住宅均价3800元/金色夏威夷金色夏威夷竞品在售情况2024/5/21 周二16金色夏威夷金色夏威夷产品类型成交均价楼王2#1、6号房3200-3400元/买房送车位3800元/项目目前受规模影响，缺乏市场认可度，处于滞销阶段2024/5/21 周二17区域市场小结1、上半年资中销量呈现震荡起伏状态，主力平均成交量维持在70套左右；2月随着价格下滑及春节旺季，成交量明显上浮，3月持续高走；4月成交量迅速回落，量价其降，市场逐渐进入季节性淡季。2、2015年上半年各楼盘均价高开低走，价格交织明显，由于价格而引发的客户争夺将更加激烈；3、区域走量梯队明显凤凰城以月均76.5套高居榜首，走量总价集中30-33万；4、上半年走量产品多为中小户型，80-90成为市场主力，总价成为决定销售的首要因素；80-90产品走量总价段为30-33万；90-100产品走量总价段为33-36万；5、14月区域市场产品同质化竞争严重，部分项目降价预期明显，新一轮价格战即将上演，市场正式进入价格肉搏战。2024/5/21 周二18定价思路2024/5/21 周二19一、总体原则1、以户型为单位，结合目标客户需求，点对点锁定竞品，逐一对比，并遵循总价控制原则，制定客户认同的户型均总价和建面到账均价。2、项目内参考热销竞品的价格体系，以观景、朝向、噪音、户型、楼层五项因素，制定合理内部价差。2024/5/21 周二20二、户型均价定价原则依据：依据：本案推本案推盘时同同质产品众多，价格肉搏在所品众多，价格肉搏在所难免，故免，故针对不同不同户型型选择竞品，采用市品，采用市场比比较法制定法制定户型型总价。价。摒弃传统的先定楼盘整体均价的做法参考直接竞争楼盘可比户型价格制定户型总价区间城南城南1号、号、凤凰城、金山一品、凰城、金山一品、现代国代国际2024/5/21 周二21三、价格体系制定原则综合研究区域热销楼盘垂直价差及水平价差制定方法和标准及项目7号楼的去化情况合理制定内部价差依据：依据：以市以市场为依据，整合各家成功依据，整合各家成功经验，顺应客客户需求。需求。城南一号、城南一号、凤凰城、金山一品凰城、金山一品2024/5/21 周二22四、价格修正参照原则总价控制原则特殊位置（极差、极好）灵活修正原则合理考虑赠送面积原则依据：依据：通通过细节修正，使价格表更合理，更符合客修正，使价格表更合理，更符合客户购买心理，同心理，同时使价格杠杆的效使价格杠杆的效应更加突出，以更好的更加突出，以更好的促促进销售。售。2024/5/21 周二23项目推售策略制定2024/5/21 周二24103.79六六栋二二单元元80.2680.26103.79小区中庭景小区中庭景观棚棚户区区建面：3400总价：27.2万建面：3400总价：27.2万建面：3300总价：34.2万建面：3300总价：34.2万六六栋一一单元元建面：3400总价：27.2万建面：3400总价：27.2万103.7980.2680.26103.79建面：3300总价：34.2万建面：3300总价：34.2万凤凰城2024/5/21 周二25凤凰城2014年销售房源统计户型总计平层跃层C户型1661588A户型33330B户型71968435总计91887543从以上数据可以明显看出：1、A户型由于面积大，总价高，客户需求量最少；2、C户型对于部分新青年有吸引力，年纪轻，收入普通，没有子女，暂时不需要赡养父母，但对于县级城市而言，大部分客户属于三口之家或三代同堂，套二户型难以满足需求；3、B户型面积适当，全部为三房，最大限度平衡了客户对功能和价格的要求。重点重点竞品解析品解析凤凰城凰城2024/5/21 周二262014年年营销工作回工作回顾2014年月均成交走势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月套数1751151543106147444961764641均价3765 3736 3805 3814 3692 3652 3685 3625 3630 3720 3731 3586 全年销量主要靠季节性旺季集中成交，其余月份销量较为平均；全年签约均价有小幅下降，最高价与最低价之间相差228元/，降幅约6%。2024/5/21 周二272、重要客、重要客户 占比占比 30主要以主要以县城居民城居民为主。主。主要来自于企事业单位、公务员、个体生意人。注重园林景观、居住品质，认同新城区域，对周边配套较为满意，认为凤凰城能够代表尊贵和身份。1、核心客、核心客户 占比占比 70主要以周主要以周边乡镇为主主主要来自周边乡镇外出务工人员。看重小区环境、生活教育配套等，出于户型赠送、性价比较高等目的置业。客客户分布研判分布研判偶得客偶得客户本案重要重要客客户核心客核心客户2024/5/21 周二28l推广方面：凤凰城在推广上以线下推广、圈层传播为主，线上推广为辅，以连续多样的案场暖场活动配合，深度挖掘老业主及新客户。2015年年营销工作小工作小结序号摘 要期 限单位名称金额（元）固定广告费1公交车视频宣传广告13.9.1-14.8.31鼎丰数字传媒180002乡镇墙体喷绘广告13.11-14.5 （1506平米*33元）中亚传媒 480003电视台广告发布13.12.9-14.12.8资中电视台1260004大桥段小刀旗14.1.1-14.12.31四维广告1680005高速路出口三面翻广告牌14.1.30-15.2.29 四维广告880006公交车身广告 2台*1550014.1.17-15.1.16李伟310007车头套广告 50台*200013.12.15-14.12.15重庆帝宣广告 周强1000008候车室小广告牌 7个*350013.12.30-14.12.29 （押5000质保金）重庆帝宣广告 周强245009客运站出口广告位14.1.5-15.1.5重庆帝宣广告 周强35000合计6385002024/5/21 周二292015年年营销分析分析部分广告回部分广告回顾城南城南车站画面站画面2024/5/21 周二302015年年营销分析分析部分广告回部分广告回顾车站画面站画面2024/5/21 周二312015年年营销分析分析部分广告回部分广告回顾DM单道旗道旗2024/5/21 周二32l销售方面：1、销售团队每天安排一组置业顾问在县城或乡镇开展行销工作；2、销售人员对老业主进行回访，送礼品上门，借机打入企事业单位，为公司团购做铺垫。l渠道方面：1、全面铺开乡镇行销，同时局部铺设乡镇网点，较好的促进了售楼部来电来访；2、县城派单、竞品拉客渠道已经建立，在重要节日效果尤其明显。l活动方面：1、由于营销经费紧张，活动营销以小型暖场活动为主，每月2场，对当期成交有较好促进作用，但对项目影响力、美誉度没有提升。2015年年营销分析分析2024/5/21 周二331、产品无差异：项目除园林景观占据局部优势之外，在产品层面缺少核武器，在售户型赠送空间较小、户型面积区间和竞品高度重合、总价高度重合，面对现代国际、城南一号的“大赠送”、金山一品的“全现房”、中铁的“大商业”，我项目在市场中的地位，已经不及从前！2、服务无差异：a、物业服务无差异；b、销售服务无差异。在服务层面上，基本动作都合格，但没有可以让客户产生深刻记忆，区分凤凰城和其他项目不同的服务。3、营销无差异：a、渠道广度已经铺开，但深度有待提高；b、活动规模小，活动频次低，缺乏影响力，对品牌缺乏支撑。2015年年营销总结不足之不足之处缺乏差异化缺乏差异化2024/5/21 周二34凤凰城1、2期剩余房源统计户型总计平层跃层C户型20018515A户型1111074B户型26520164总计57649383凤凰城3期房源统计（5、6、7、12、11、10号楼）户型总计平层跃层C户型1661606A户型1321284B户型95390944总计1251119754合合计平平层：1690套，套，跃层：137套套2015年可售年可售货量量5671211102024/5/21 周二352015年年销售目售目标2014年成交年成交918套套2015年任年任务1000套套2015年月度任务分配1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月套数801506060808070706012080802024/5/21 周二362024/5/21 周二37重要活重要活动排期排期以大活以大活动穿插中型活穿插中型活动、暖、暖场活活动相互交替相互交替举行，保行，保证项目目热度与聚焦度度与聚焦度3456789101112122016主题摄影展览恐龙展人体3D展祭孔大典资中跑男全城约跑美食节新闻发布会物业操练表演联盟好又多好业主运动会业主厨王争霸亲子育儿讲座我为小树命名关怀留守儿童计划样板间开放持续的买赠刺激、暖场活动主题主题大型大型活动活动建立建立凤凰凤凰城新城新生活生活暖场暖场活动活动2024/5/21 周二38十七十七栋小区中庭景小区中庭景观89.3192.37923792.3792。3789.3174.76规划道路划道路建面：3550总价：31.7万建面：3500总价：32.3万建面：3400总价：25.4万建面：3500总价：32.3万建面：3500总价：32.3万建面：3300总价：29.4万建面：3300总价：30.4万现代国际现代国际17#楼（截止4月30日）建筑面积（）供应套数（套）销售套数（套）到账均价（/元）到账均总价（万元）89.312827345030.8192.372821330030.4892.372823330030.4892.372811320029.5592.372819320029.5589.312826335029.9174.762818340025.41根据统计表得出：89.31产品最为畅销，符合市场80-90热销产品区间，92.37朝中庭销售较好，74.76销量偏低。2024/5/21 周二39十三栋十三栋110.97110.97110.97110.97建面：330总价：36.6万资州大道一段州大道一段小区中庭景观建面：3450总价：38.2万建面：3300总价：36.6万建面：3300总价：36.6万金山一品楼号单元楼层建面套数去化到账单价（元/）到账总价（万元）18号楼一单元1号房（2-33层）100.383232330033.122号房（2-33层）79.673232330026.293号房（2-33层）107.813226320034.494号房（2-33层）86.423218315027.225号房（2-33层）95.123232330031.381号房1层98.5511二单元1号房（2-33层）100.383232330033.122号房（2-33层）79.673228330026.293号房（2-33层）107.813230320034.494号房（2-33层）86.423213315027.225号房（2-33层）95.123230330031.381号房1层98.5511合计：322275根据统计表得出：朝中庭产品均销售较好，朝项目背后荒地4号位86.42产品销售较差，受环境影响严重。2024/5/21 周二40金色夏威夷二栋一单元二栋一单元二栋二单元二栋二单元88.2488.2989.479844.6985.9286.6485.9295.9771.8086.4187.61小区中庭景观未开未开发区域区域楼号单元 楼层建面套数已售套数到账单价（元/）到账总价（万元）2号楼一单元1号房（2-33层）88.24324335029.562号房（2-33层）88.293210330029.133号房（2-33层）983211320031.364号房（2-33层）44.693224350015.645号房（2-33层）44.693214350015.646号房（2-33层）89.473214335029.94二单元1号房（2-33层）72.22323345024.912号房（2-33层）72.22325340024.553号房（2-33层）95.97328335032.144号房（2-33层）86.46329320027.665号房（2-33层）86.41324320027.656号房（2-33层）87.613221345030.22合计：384127根据统计表得出：44小户型产品因超低总价优势有一定销量，80以上产品因项目自身品项较低，销售情况均不理想。2024/5/21 周二41竞品推售策略分析通过对竞品推售策略的分析得出：1、临路，70-80 户型均被定为走量户型；2、临中庭80-95 户型被视为明星户型；3、南北通透，临中庭100 以上户型为利润点户型；4、凤凰城：走量产品与利润点产品总价差7万；现代国际：明星产品与走量产品总价差6万，利润点产品与明星产品总价差2万；金山一品：利润产品内部总价差3万；金色夏威夷：2024/5/21 周二42A.主力面积89.08三室两厅两卫产品，占比20%，28套，符合市场主力需求面积，为明星产品；B.98.57四室产品，占比20%，28套，单价较低，在8#楼去化较好，为冲量基本产品；C.123.67三室可变四室产品，一作为试水产品，占比20%，去化量存在不确定性，属于难点产品；D.78.9三室两厅一卫产品，占比40%，市场有一定接受度，占比大，属于冲量重点产品。9#1单元产品梳理(截止3.24）建面（）套型9#1单元库存（套)各面积段占比（%）80.64三室两厅一卫5640.00%90.29三室两厅两卫2820.00%100.02四室两厅两卫2820.00%126.11三室两厅两卫（可变套四）2820.00%合计140100%项目推售产品角色定位2024/5/21 周二43项目推售总价差策略户型产品定位比例80.64重点产品40.00%90.29明星产品20.00%100.02基本产品20.00%126.11难点产品20.00%明星明星产品量小，与走量品量小，与走量产品适当拉开价差，品适当拉开价差，控制在控制在3-5万万基本基本产品与品与难点点产品功能相近，品品功能相近，品质相异，采用相异，采用大价差策略，大价差策略，总价差控制在价差控制在5-7万万2024/5/21 周二44户型总价制定E180.64 套二套二变套三套三临商商业街街户型客群型客群为区域区域纯刚需，关注需，关注总价，价，户型功能。型功能。金色夏威夷金色夏威夷71.803200-3400元/到账总价22.9-24.4万金山一品金山一品793400-3600元/到账总价25.1-28.4万凤凰城凰城743500-3700元/到账总价25.9-27.3万两室二厅一卫，主卧10.2，次卧9.9，客厅10，南北朝向，临路。二室一厅一卫变三室二厅一卫，主卧15，客厅17.9，赠送23，东南朝向，临规划区域。二室两厅一卫，主卧11.2，次卧10.2，客厅15.12，西北朝向，临路。城市中心80.64，单价3600-3800元/总价30-32万两室两厅一卫变三室，主卧13.76，次卧9，变化空间8.5客厅15，东北朝向，临商业街。本项目区域配套优于凤凰城、金山一品，产品功能性均高于三者，开发商品牌方面也强于三者，产品方面：观景优于三者，视野差于金色夏威夷、金山一品。若要分流竞品客户，总价要与竞盘形成价差，应控制在27-29万。推售策略：用区位、景观优势、分流金色夏威夷、金山一品客户；在高总价情况下，用品质和户型功能选择性分流金色夏威夷客户。2024/5/21 周二45户型总价制定E590.29正正对中庭，中庭，户型客群型客群为刚改，关注改，关注总价，价，户型型功能功能，景，景观视野。野。金山夏威夷金山夏威夷85.92单价3400-3600元/总价29.21-30.9万金山一品金山一品86单价3300-3500元/总价28.3-30.1万三室两厅两卫，主卧20.7，次卧9.6，客厅16.34，东南朝向，朝中庭三室两厅两卫，主卧14，次卧10.8，次卧8.1客厅13.8，斜视中庭。现代国际89单价3400-3600元/总价30.2-32万三室两厅两卫，主卧18.36，次卧8，变化空间9，客厅21，东北朝向，斜视中庭。三室两厅一卫，主卧13.24，次卧12.96，负次卧10.44变化空间9，客厅18.9，东西朝向，斜视中庭。城市中心城市中心90.29单价3600-3700元/总价32-34万本项目区域配套方面均优于现代国际、金山一品，金色夏威夷，开发商品牌方面也强于三者，产品方面：卧室尺寸低于现代国际、金色夏威夷，观景视野优于三者。若要分流竞品客户，应控制在32-34万。推售策略：在高总价情况下，用品质、区域配套和景观优势分流现代国际、金山一品，金色夏威夷客户。2024/5/21 周二46户型总价制定E5100.2斜斜视中庭，中庭，户型客群型客群为刚改，关注改，关注总价，价，户型型功能功能，景，景观视野。野。凤凰城凰城104.36单价3400-3600元/总价35.48-37.56万城南城南1号号97单价3400-3600元/总价32.98-34.92万现代国代国际99.07单价3300-3500元/总价32.6-34.6万城市中心城市中心100.2单价3200-3400元/总价32-34万三室两厅两卫，主卧15.84，次卧9，变化空间9，客厅19.5，南北朝向，遮挡严重。三室两厅两卫，主卧12.87，次卧8，变化空间12.6，客厅17.55，南北朝向，斜视中庭。三室两厅两卫，主卧15.4，次卧9.3，客厅19.08，南北朝向，正对中庭。三室两厅两卫，主卧19.8，次卧10，变化空间12.6，客厅17.55，南北朝向，斜视中庭。本项目区域配套方面均优于现代国际、金山一品，金色夏威夷，开发商品牌方面也强于三者，产品方面：卧室尺寸优于三者，观景视野低于城南一号。若要分流竞品客户，应控制在32-34万。推售策略：品质、舒适度、区域配套优势分流现代国际、凤凰城客户、城南一号客户。2024/5/21 周二47户型总价制定E5126.11正正对中庭，中庭，户型客群型客群为改善型，关注改善型，关注品种品种，户型型舒适性舒适性，景，景观视野。野。金山金山1品品110.30单价3200元/总价35.2万城南城南1号号113.7单价元/3400总价38.65万现代国代国际118.07单价3200元/总价37.78万城市中心城市中心126.11单价3300元/总价41.61万三室两厅两卫，主卧17.28，次卧12，客厅17.5，南北朝向，遮挡严重。三室两厅两卫变套四，主卧14.76，次卧9.57，副次卧7.29，变化空间10.8，客厅17.5，东西朝向，斜视中庭。三室两厅两卫，主卧15.84，次卧9，变化空间9，客厅19.5，南北朝向，正对。三室两厅两卫，主卧14.44，次卧11.4，副次卧9.6，变化空间8，客厅19.32，东西朝向，斜视中庭。本项目区域配套方面均优于现代国际、金山一品，金色夏威夷，开发商品牌方面也强于三者，产品方面：观景视野优于三者。若要分流竞品客户，应控制在40-42万。推售策略：品质、舒适度优势分流现代国际、凤凰城客户、城南一号客户。2024/5/21 周二48内部价格体系制定2024/5/21 周二49垂直价差制定垂直价差制定2024/5/21 周二50现代国际16#市场竞盘垂直价差综合特征现代国代国际/金山金山一品一品金山一品12#根据市场调研，竞品层差综合特征如下：1、设标准楼层2楼或4楼价格为基准价；2、比标准楼层低的每层递减1020元；3、中间楼层较标准层每层递增1020元；4、特殊楼层较相临楼层下调30元、如14层；5、中高楼层较相临楼层每层递减3040元；6、高楼层一般统一在相临中高楼层基础上下调3040元。2024/5/21 周二51垂直价差定价1、整体呈纺锤体走势，中间楼层价格最高2、分楼层段定差3、高楼层小层差，热销楼层大层差跳涨4、特殊楼层特殊修正以上垂直价差定价原以上垂直价差定价原则均根据均根据资中中市市场热销楼楼盘调研及客研及客户购买需求制定，以更好的需求制定，以更好的实现楼楼层总价差，将价格杠杆效价差，将价格杠杆效应最大化，最大化，促促进各楼各楼层更更为均衡的走量。均衡的走量。楼层 基本层差 29-29028-8027-6026-4025-2024-8023022202140楼层 基本层差 2060198018100171201614015140146013120121001180楼层 基本层差 10 609 408 207 06-205-404-1203-1002-1001-2702024/5/21 周二52水平价差制定水平价差制定2024/5/21 周二53水平价差定价1、整体价差由观景、视野、朝向、噪音、户型五部分组成；2、按不同点位分级别给价差；3、特殊点位特殊修正。以下水平价差定价原以下水平价差定价原则均根据均根据资中中市市场热销楼楼盘调研及客研及客户购买需求制定，以更好的需求制定，以更好的实现点位点位总价差，将价格价差，将价格杠杆效杠杆效应最大化，促最大化，促进各点位各点位产品更品更为均衡的走量。均衡的走量。2024/5/21 周二54观景价差定价30050002024/5/21 周二55视野价差定价802001002024/5/21 周二56朝向价差定价5001002024/5/21 周二57噪音价差定价600401002024/5/21 周二58户型功能价差定价1、整体价差由户型功能性组成；2、功能性价差根据市场需求和稀缺性综合考虑给价差；4、特殊户型特殊修正。以下以下户型价差定价原型价差定价原则均根据均根据资中中市市场热销楼楼盘调研及客研及客户购买需求制定，以更好的需求制定，以更好的实现户型型总价差，将价格价差，将价格杠杆效杠杆效应最大化，促最大化，促进各各户型型产品更品更为均衡的走量。均衡的走量。2024/5/21 周二59户型功能价差定价3500300F1：30002024/5/21 周二60价格表说明2024/5/21 周二611单元到账均价3750元/2单元到账均价3550元/栋均价及单元均价9号楼均价号楼均价3650元元/2024/5/21 周二629#1单元房源统计户型户型面积 （）到账均价 (元/）到账均总价(万元)E180.64380030.64E590.28360032.50E4100.2340034.06E3126.11330041.612024/5/21 周二639#1单元房源价格竞盘对比统计项目名称户型面积（）套型朝向观景到账均价 (元/）到账均总价 (万元）中铁城市中心80.64三室两厅两卫东北临商业街380030.64凤凰城74两室两厅一卫西北临路3500 25.90金山一品79二室两厅一卫南北临路3500 27.65金色夏威夷71.80二室一厅一卫变三室二厅一卫东南临路3400 24.412024/5/21 周二649#1单元房源价格竞盘对比统计项目名称户型面积（）套型朝向观景到账均价 (元/）到账均总价 (万元）中铁城市中心90.28三室两厅两卫东南观中庭360032.50现代国际89三室两厅两卫东西斜视中庭3500 31.50金山一品86三室两厅两卫东北斜视中庭350030.10金色夏威夷85.92三室二厅一卫东西斜视中庭340029.212024/5/21 周二659#1单元房源价格竞盘对比统计项目名称户型面积（）套型朝向观景到账均价 (元/）到账均总价 (万元）中铁城市中心100.2三室两厅两卫南北斜视中庭340034.06现代国际99.07三室两厅两卫南北斜视中庭330032.69城南一号97三室两厅两卫南北正对中庭3500 33.95凤凰城104.36三室两厅两卫南北遮挡严重3300 34.432024/5/21 周二669#1单元房源价格竞盘对比统计项目名称户型面积（）套型朝向观景到账均价 (元/）到账均总价 (万元）中铁城市中心126.11三室两厅两卫南北正对中庭330041.61现代国际118.07三室两厅两卫变套四东西斜视中庭320037.78城南一号113.7三室两厅两卫东西斜视中庭3400 38.65金山一品110.30三室两厅两卫南北遮挡严重320035.292024/5/21 周二67点位均价33003400380034003800340034003700340037002024/5/21 周二68量价说明2024/5/21 周二69第三梯队第三梯队第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队月均：70套凤凰城、金山一品：3400元/，30-33万月均：40套现代国际：3400元/，29-31万月均：60套城南1号：3500元/，32-34万市场竞盘量价梯队本项目价格处于第二梯队和第三梯队之间，开盘一个月内销售75%,即105套房源，有一定难度。2024/5/21 周二70户型总量消化量比例80.6456101018%18%90.2828252590%90%100.228202071%71%126.1128521%合计14060目目标：开：开盘一个月内完成一个月内完成200套套6月13日（开盘）7月13日目标达成率40-60套，30-40%30-50套，20%-35%产品组成集中开盘主要消化E4及低楼层E1户型；开盘后主要销售E5及E3户型。产品去化过程演练户型总量消化量比例80.6456282850%50%90.28283 310%10%100.2288 828%28%126.11281139%39%合计140502024/5/21 周二71各种价格体系下走量各种价格体系下走量预判判整体均价产品价格走量预判冲量价格3400元/7825.7；3300元/89-31.1万；3500元/98-32.3万；3300元/123 43万；3500元/80-120套稳妥价格3600元/7827.3万；3500元/89-32.9万；3700元/98-36.2万；3500元/123 45.5万；3700元/80-100套保守价格3800元7827.3万；3700元/89-32.9万；3800元/98-36.2万；3700元/123 45.5万；3800元/50-70套各种价格体系下的走量预判2024/5/21 周二72THE ENDTHANKS2024/5/21 周二732024/5/21 周二74