房地产开发规划与设计.ppt

规规划与划与设计设计房地房地产产开开发发的的龙头龙头 一、房地一、房地产产开开发发与城市与城市规规划划 n（一）房地（一）房地产产开开发发中分析城市中分析城市规规划的重点划的重点 1.1.城市各城市各业业用地的区位特点及分区功能用地的区位特点及分区功能 (1)商业区用地的区位特点及其功能特征 (2)工业区用地的区位特点及其功能特征 (3)居住区用地的区位特点及其功能特征 1迪拜城市迪拜城市规规划划图图2迪拜城市大迪拜城市大桥桥夜景夜景34567891011121314JUMEIRAH BEACH HOTEL（朱美拉海滩酒店）15Burj Al-Arab HOTEL（阿拉伯之塔）1617181920世界第一高楼：世界第一高楼：迪拜塔，4000人施工3天长高一层，162层，总高828米2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工启用，同时正式更名哈利法塔。拥有56部电梯，速度达每秒18米。加上周边的配套项目，总投资超70亿美元。37层以下是世界上首家ARMANI酒店，45层至108层则作为公寓。第123层是一个观景台，站在上面可俯瞰整个迪拜市。建筑内有1000套豪华公寓。21空中椰林空中椰林22火焰楼23波浪大厦（370m，92F）2425达芬奇塔（迪拜旋转大厦）262.2.与开与开发发有关的城市有关的城市规规划的内容和有关划的内容和有关图纸图纸及文件及文件 (1)总体规划 (2)分区规划 (3)详细规划27宜昌市宜昌市总总体体规规划（划（2005-20202005-2020）本次规划按照地域范围分为市域和主城区、中心片区三个层次。市域：市域：指宜昌市域包括四市五县的行政范围，面积21084平方公里。主城区：主城区：指中心城市规划建设区，包括西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、小溪塔街办、坝区及乐天溪、三斗坪、太平溪三镇、龙泉镇、红花套镇、白洋镇等。中心片区：中心片区：指西陵组团和伍家岗组团的范围。城市城市规规划区范划区范围围包括西陵区、伍家岗区、猇亭区、点军区、三峡坝区，夷陵区只包括小溪塔街办、龙泉镇、三斗坪镇、乐天溪镇、太平溪镇，宜都市的红花套镇和枝江市的白洋镇，总面积2230.4 平方公里。28293031n n（二）房地（二）房地（二）房地（二）房地产产产产开开开开发项发项发项发项目目目目规规规规划的原划的原划的原划的原则则则则 1.按国家和地方政府制定的有关法规、规范、规定、条例办事；2.服从城市的总体规划和地区性规划，做好经济效益、社会效益和环境效益的辩证统一；3.因地制宜，量力而行，同时要有一定的超前意识；4.以人为本，遵循价值规律和供求法则，正确开发项目的定位。32二、房地二、房地产产开开发项发项目的目的审审批程序及操作流程批程序及操作流程 城市规划法对建设项目的审批程序做出了明确的规定，即开发项目实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，即“一书两证”。33三、房地三、房地产产开开发规发规划与划与设计设计 n （一）（一）规规划的基本内容及其要求划的基本内容及其要求 1.1.土地使用、用地土地使用、用地边边界与面界与面积积 （1）土地使用的相容性（适建性）（2）用地边界和面积 2.2.环环境容量境容量 （1）建筑容积率 （2）建筑密度 （3）人口密度 （4）绿地率 343.3.建筑控制建筑控制 （1）建筑高度（经济层高、经济层次）（2）建筑后退 （3）建筑间距4.4.停停车车位与出入口位与出入口规规划划 35n n（二）开（二）开（二）开（二）开发发发发区工程勘察区工程勘察区工程勘察区工程勘察 1.1.勘察工作勘察工作（1）勘察工作的任务和主要程序 正确反映地形、地质情况，确保原始资料的准确性，并结合实际，提出明确的评价、结论和建议；从保护环境出发，做好环境地质评价工作。（2）勘察的具体内容 地形测量 工程勘测 地下水、地表水勘测 气象调查 2.2.工程勘察的分工程勘察的分类类 选址勘察 初步勘察 详细勘察 施工勘察 36n n（三）（三）（三）（三）设计设计设计设计的基本内容及其要求的基本内容及其要求的基本内容及其要求的基本内容及其要求 1.1.设计设计工作的任工作的任务务和程序和程序2.2.设计设计工作的基本内容工作的基本内容 （1）总体设计 （2）个体设计 （3）建筑构造设计 3.3.设计设计工作工作应应注意的几个注意的几个问题问题 （1）处理好个体与整体的关系 （2）在设计中体现出对人的关怀 （3）做好环境点缀设计 37四、居住区的四、居住区的四、居住区的四、居住区的规规规规划与划与划与划与设计设计设计设计 n n （一）确定居住区布置（一）确定居住区布置（一）确定居住区布置（一）确定居住区布置结结结结构和道路系构和道路系构和道路系构和道路系统统统统 1.1.1.1.居住区的三居住区的三居住区的三居住区的三级级级级布置布置布置布置结结结结构：构：构：构：居住区居住区居住小区居住小区住宅住宅组团组团 住宅组团：是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，其规模通常以居委会的组织规模构成，约为300700户，占地23公顷。居住小区：是由若干个住宅组团的有机组合构成的，人口规模约为0.7万1.5万人，用地1235公顷。居住区：是由若干个居住小区的有机组合构成的，其人口规模约为3万5万人，用地50100公顷。382.2.2.2.居住区道路居住区道路居住区道路居住区道路标标标标准：准：准：准：居住区居住区居住区居住区级级级级居住小区居住小区居住小区居住小区级级级级住宅住宅住宅住宅组团级组团级组团级组团级 居住区级道路是居住区主要道路，用以划分和联系各小区，并解决居住区的对外联系，道路的红线宽度不小于20m。居住小区级道路是联系其小区内各住宅组团单元的道路，道路的红线宽度不小于16m。住宅组团级的道路是联系住宅建筑的道路，以通行自行车和人行为主，宽度一般为46m；此外还有通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度一般为1.52m。3.3.3.3.居住区道路的功能和布置原居住区道路的功能和布置原居住区道路的功能和布置原居住区道路的功能和布置原则则则则 “顺顺顺顺而不穿，通而不而不穿，通而不而不穿，通而不而不穿，通而不畅畅畅畅”。39n n（二）住宅（二）住宅（二）住宅（二）住宅选选选选型型型型 1.点式住宅 2.条式住宅（板式住宅）3.错层式住宅 4.跃层式住宅 5.复式住宅 6.退台式住宅 7.花园别墅 8.综合性商住楼40点式住宅41板式住宅42错层式住宅43n n（三）住宅的布置（三）住宅的布置（三）住宅的布置（三）住宅的布置 1.周边式布置 2.行列式布置 3.混合式布置 4.散点式布置 5.自由式布置 44n n（四）公共建筑（四）公共建筑（四）公共建筑（四）公共建筑规规规规划布置划布置划布置划布置 1.1.居住区居住区级级公共建筑公共建筑规规划布置（划布置（6 6大大类类3333项项）（1）医疗卫生 （2）金融邮电（3）文化体育 （4）商业饮食服务（5）行政经济管理 （6）其他 2.2.居住小区居住小区级级公共建筑公共建筑规规划布置（划布置（6 6大大类类2323项项）（1）教育（2）经济（3）文体（4）商业饮食服务（5）行政管理（6）其他 3.3.公共建筑公共建筑规规划布置原划布置原则则和基本要求和基本要求45n n（五）（五）（五）（五）绿绿绿绿地地地地规规规规划布置划布置划布置划布置 1.1.居住区居住区绿绿化系化系统统的范的范围围 （1）公共绿地 （2）公共建筑和公用设施专用绿地 （3）宅旁和庭院绿化 （4）街道绿化 2.2.居住区居住区绿绿地的地的标标准准 （1）以人均绿地为标准 （2）以绿地率为标准 3.3.居住区居住区绿绿化化规规划布置的基本要求划布置的基本要求 （1）要形成绿化系统 （2）节约用地 （3）与经营结合起来 （4）注意景观要求46五、房地五、房地五、房地五、房地产产产产开开开开发项发项发项发项目目目目规规规规划划划划设计设计设计设计方案的方案的方案的方案的经济经济经济经济因素分析（以因素分析（以因素分析（以因素分析（以居住区的居住区的居住区的居住区的规规规规划划划划设计为设计为设计为设计为例）例）例）例）n n （一）住宅建筑（一）住宅建筑（一）住宅建筑（一）住宅建筑设计设计设计设计方案的方案的方案的方案的经济经济经济经济因素分析因素分析因素分析因素分析 1.外墙周长系数 2.平面系数（经济平面）3.层高（经济层高）4.层次（临界层次、经济层次）5.单元组合 6.结构形式47n n（二）住宅开（二）住宅开（二）住宅开（二）住宅开发发发发区区区区规规规规划方案的划方案的划方案的划方案的综综综综合合合合经济经济经济经济因素分析因素分析因素分析因素分析 1.用地容积率 2.建筑密度 3.建筑间距 4.户室比 5.造价 48六、房地六、房地六、房地六、房地产产产产开开开开发项发项发项发项目目目目规规规规划划划划设计设计设计设计方案的方案的方案的方案的评评评评价价价价 n n （一）开（一）开（一）开（一）开发项发项发项发项目目目目规规规规划划划划设计设计设计设计方案方案方案方案评评评评价的特点价的特点价的特点价的特点 1.评价主体的多元性 2.评价目标的多样性 3.评价值的不确定性49n n（二）开（二）开（二）开（二）开发项发项发项发项目目目目规规规规划划划划设计设计设计设计方案方案方案方案评评评评价的指价的指价的指价的指标标标标体系体系体系体系 1.1.住宅建筑住宅建筑设计设计方案方案评评价的指价的指标标体系体系 (1)住宅建筑的适用性 (2)住宅建筑的安全性 (3)住宅建筑的经济性 (4)住宅建筑的艺术性 2.2.小区开小区开发规发规划划设计设计方案方案评评价的指价的指标标体系体系 (1)小区用地面积指标 (2)小区的主要技术经济指标 (3)小区综合评价指标 50n n（三）开（三）开（三）开（三）开发项发项发项发项目目目目规规规规划划划划设计设计设计设计方案方案方案方案评评评评价方法价方法价方法价方法 1.综合评分法 2.用层次分析法评价开发项目的规划设计方案 3.用模糊评价法评价开发项目的规划设计方案51