冷水江市天宏5g时代建设可行性分析报告.doc

XX市XXXX时代可行性研究报告目 录一、总 论2二、市场预测6三、建设规模与产品方案13四、项目现状16五、节能节水措施19六、环境影响评价22七、项目实施进度26八、投资估算27九、融资方案29十、财务评价32十一、社会评价33十二、风险分析34十三、研究结论与建议37十四、附图、附表40一、总 论一项目背景1.项目名称: XX时代2.承办单位：XXXX房地产开发有限公司注册资本 3000万元，开发资质二级；公司经营范围：房地产开发、房地产经营、物业管理等；XX房地产开发有限公司是XX市经营多年的生产与经营实体华夏家私城的姊妹公司，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。企业经营状况良好，具备可持续发展的实力和前景。公司经营宗旨：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更富品质、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现XX房地产开发公司的社会价值；为城市创造空间-以高标准的规划和过硬的品质为XX城市东扩缔造住宅小区标杆，创造高品质的城市空间和艺术性的城市景观。为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高XX企业员工的工作生活质量；3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）湖南省及XX市颁布的相关法律、法规、政策（3）XX市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）XX市2009、2010年国民经济和社会发展统计公报（5）XX市城市发展战略及最新城市总体规划（6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（7）XX市市区基准地价（8）XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）投资项目方签定的协议书或意向书（10）编制报告的委托合同（11）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分，是促进地方经济高速发展的重要力量。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。房地产经济现在是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。XX地产开发公司为了响应国家的安居工程、XX市建立城东生态新城的发展战略，决定开发XX时代。XX时代选择在XX城东生态城规划和开发，等项目实施后，将有利于引导XX城东生态城高尚居住氛围的形成，对于拓展城市发展空间，改善人居环境，改善城东生态城的面貌，实现XX市政府把生态城建设成最具活力的行政文教区，生态型的高档居住区，最具吸引力的核心商务区的战略目标。二项目概况1.拟建地点拟建于XX市规划的城东生态城内，东临资江大道，西邻XX市重点中学新一中及XX师范学校，南临荷叶路，荷叶路路对面均为市厂矿企业生活区，目前已经入住，北邻金竹山矿业生活区及自建职工安置小区。2.建设规模与目标自有资金为3000万元，XX时代项目规划总用地19407.5平方米，总建筑面积103750.29平方米，其中住宅56537.99平方米，公寓15552平方米，商业14295.8平方米。住宅总居住户数474户，公寓总居住户数288户，规划总居住人口2235人，容积率4.495，地面绿化覆盖率31.6%。小区内设幼儿园、配套有架空层泛会所、商业网点、集贸市场等设施。我国已经进入小康社会，XX市是湖南省内经济强县，人们生活水平稳步提高，XX房地产公司适度超前思想，规划、开发“XX时代”，致力于为在XX城东生态城工作的公务员群体、城市白领阶层、周边学校的知识分子，在本区域从事商业经营活动的企业主/私营业主和原来居住在该区域的市民家庭，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适、高尚品质和艺术氛围的居住环境。整个XX时代小区采用了欧式新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观念和文化品位。工艺上将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌。3.主要建设条件1. 供水在XX六中（将来的新一中）有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放资江大道、荷叶路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供电拟采用双路供电，一路从XX六中（将来的新一中）开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由北面金竹山厂矿住宅区配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。4. 供气已由资江大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由XXXX房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地基本达到了“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。5. 电信本项目预计需装机容量为1000门的程控交换机，拟由XX市电信局开设，下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有启动资金1500万元，项目前期共投入总资金6418万元，项目整体开发投入资金28428万元， 本项目完成后，预计销售收入为39016.4万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加2101万元，提取法定盈余公积金及公益金485.45万元后，预计累计未分配利润为10586万元。5.主要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米6961.2总建筑面积平方米103750.29居住建筑面积平方米72089.99商业建筑面积平方米14295.8居住居数户762平均每户建筑面积平方米94.6平均每户居住人数人2.9容积率/4.495绿化率%45住宅栋数栋5平均层数层26.8地下车库面积平方米16500停车位个450三问题与建议考虑到XX时代建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和经济收入的城市精英阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时，该项目的建设很大程度上依赖于城东生态城的整体发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策，而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查2010年XX市总共销售近3000套，总面积近30万方，说明市场消费能力还是相当大，但购房者主要为矿老板和周边乡镇农民，市区内居民购房比例较低，原因一是企业和单位自建职工住宅社区量大，市民自建房也很多，消化了大量的刚性需求。二是因为XX作为资源枯竭型城市，生态环境差，有经济实力的高端客户多选择在XX、长沙置业。从数据上看，从2008年-2010年，XX商品房价格上涨趋势明显，上涨幅度高于城市GDP的增幅，和城镇人均可支配。虽然期间有2008年金融危机的影响，市场停滞，房价一度收到抑制，但在2009年春节迅速V型反转，房价重新进入高速增长渠道。结合XX房地产市场低端和多层产品依然较普遍存在、真正高端项目尚未面市的情况，可以推断市场主力产品电梯小高层和高层的价格明显高于统计均价水平，随着项目规模及产品品质的提升，未来还有一定的价格上升空间。住宅面积为90m2-144m2的产品目前是XX市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在25万以下的占52%,承受总价格在25-30万之间的占25%；承受总价格在31-40万的占13.8%；承受总价格在41-50万的占6.4%,承受总价格在50万以上的占0.6%。以上调查结果显示,XX市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的75%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了XX市区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。项目名称佳泰家花园3期凤凰山庄博长金水湾东苑国际商业广场占地面积约16800130亩，1期25亩30多亩8627总建面积6万19万；约10万约8万；容积率3.572.467.7建筑类型19层中高+13层电梯小高层1期：4栋17+1江景电梯小高层，1栋4+1样板房5栋30层电梯江景高层地下2层+地上5层商业，1栋住宅+1栋公寓双子楼区位布溪区锑都南路岩坝塘布溪法院旁锑都中路与新城路交汇处景观位于青山公园下方，生态环境好周边民房杂乱，环境差200米长沿江风光带交通直接锑都南路，交通便利江景目前道路路况差，交通条件差。路网成熟，交通基本满足需求位居老城区核心地段，交通便利配套有待完善羽毛球馆、篮球场、游泳池、儿童乐园、攀岩、生活超市、社区医院紧临资江，沿江风光带，建有大的亲水平台，滨水广场老城区核心，配套成熟产品136-178，主要三房四房为主，有少量复式90-170，主要户型是三房和四房，有少量二房及五房90-180，三房四房为主，少量五房商铺估计划分为40-100，公寓面积为40-140销售进度目前处于尾盘销售，三房、四房销售状况较好，但是大面积178m2以上的五房和复式销售缓慢目前处于强销阶段，三房和四房销售状况最好，二房次之，但是大面积169m2以上的五房和复式销售不佳暂未销售、预计年底开盘下半年开盘价格从2010年2月3期开盘至2010年6月，据了解，目前的起价已到2260元/平方米。层差50元/平方米目前的起价1780元/平方米，均价2400元/平方米，层差：1-18层30元，18-顶层20元从踩盘情况估计盘价格将逼近3000元/平方米预估住宅均价2400-2600元/平方米，公寓2700-2800元/平方米 2010年第四季度市区内楼盘销售均价在2400元/平方米左右，且销售情况较好：山水名城、佳泰家花园150平方米3-4房售罄，均价在2600元/平方米左右，东苑国际商业广场市场反应良好。究其原因，一是有良好的优越的老城区中心位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体众多的商业经营户、成长中的新小企业主、个人投资者等。从市场现状看，锑都中路沿线地处老城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为商业+高层公寓/住宅综合楼。二产品供需预测根据调查，目前XX市房地产投资大幅增加，2XX市2011年度国有建设用地供应计划中住宅用地计划供应总量为。其中普通商品房，占住宅用地供应总量的15.03%；“三类用地”，占住宅用地供应总量的84.97%（其中廉租房用地，占住宅用地供应总量的18.34%；棚改房用地，占住宅用地供应总量的66.63%）。数据说明在2011-3013年内XX城市楼盘开工量将大幅上升，产品供应量的激增必将带来严酷的价格与品质之争；以前那种部分产品无论优劣建了就能卖的良好局面将成为明日黄花，地段、产品、景观、配套、升值潜力等综合实力的博弈将是2011-2012年XX楼市的主题。从市场在售产品看，电梯小高层、高层是市场主流，占总成交面积的70%以上；多层产品依然存在，但体量日益减少；花园洋房、别墅产品已通过规划，估计2012年将开始推向市场。项目名称建筑形态项目规模山水名城电梯小高87000凤凰山庄电梯小高、花园洋房、别墅190000金鹰国际大厦高层、综合体25640家和苑多层32000菊花名苑多层4350东尚裕嘉园多层56000东苑国际商业广场高层+商业综合体79122.39博长金水湾电梯小高、高层100000汇美畔山公馆电梯小高、洋房、别墅489674三价格预测据调查，今年XX市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动XX市房价继续走高。今年XX市基础建设将要快速发展。城市东扩的拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为XX市商品房的销售提供了契机，这将导致XX市商品房价格出现上涨趋势。今年上半年XX市房价升幅在10%以上，从原因上看，主要有四：1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有60%以上的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，融资方按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.竞争激烈，由于地县级城市房地产市场供销两旺，随着一、二线城市开发饱和，土地储备过度消耗以及调控政策影响，品牌开发企业将纷纷入驻三、四线城市以争夺市场，必将带来带来更加激烈的竞争。由于XX市人均消费能力高，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，在今后2-3年内无论产品品质还是房价均有较大提升空间。综上所述，再结合我公司多年实战经验及操盘水平，初步可以确定该小区商品住宅销售约30003400元/平方米。四竞争力分析由于XX市经济活跃，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，未来几年还有较大发展空间。一、二线城市严厉的限贷、限购、限价政策，致使品牌开发公司开始布阵地县级市场，使地县城市房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅产品的质量。另外，知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在XX市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度均较高的受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司、景观设计公司、营销代理公司等，以其先进的理念和手法推出的楼盘都收到了良好的市场效果。鉴于本我公司实力雄厚，信誉良好，可以依托我公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进居住理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于XX城市东扩的首要地区，靠近新市府和新一中，资源优越，具有浓厚的人文、教育底蕴；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于城市近年来的高速发展，被征收和拆迁的家庭很多，与此同时居民的收入提高，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场发展潜力，为此项目开发带来了无限商机。据此，我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析1.该开发小区主要居住对象为在XX城东生态城工作的市局机关公务员和企事业单位职工，周边高级中学的中青年教师群体及陪读家庭，在新市府板块从事商业经营的企业主和私营业主，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教育产业化和人们对子女教育的高度重视使高级中等学校教职工的经济收入不断提高，而且和公务员群体一样属于事业编制，职业相当稳定。2）收入稳定：公务员、教职工的收入水平在稳定中逐步提高。在XX生态新城工作的人群，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们的年龄的大多在3045岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的居住环境。4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的对冲和防护能力，这是由房地产本身具有的保值升值属性来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受融资方利率影响，假如依照目前政府政策，在开发贷款和房贷及时发放上存在一定风险，但当地市场一次性付款比例较高，市场风险小。三、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。一建设规模考虑到自有资金的有限（1500万元），XX时代项目规划总用地19407.5平方米，建筑面积103750平方米，其中住宅56538平方米，公建884.5平方米。总居住户数762户，规划总居住人口2235人，容积率4.495，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场等设施。(小区基本规划简图见附图2)二产品方案1. 户型选择小区规划以中高档电梯高层住宅为主，辅以少量高层小户型公寓。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现XX市生态新城高品质住宅区的风貌。XX时代项目主要居住对象为在XX城东生态城工作的市局机关公务员和企事业单位职工，周边高级中学的中青年教师群体，在新市府板块从事商业经营的企业主和私营业主，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户 型 分 配 表楼型户型格 式面积（）数量（套）A3室2厅2卫1厨2阳台130.950B3室2厅2卫1厨1阳台10450C1室1厅1卫1厨1阳台46.550D3室2厅1卫1厨1阳台96.0456E3室2厅2卫1厨2阳台108.3628F3室2厅2卫1厨2阳台11628G3室2厅2卫1厨2阳台10758H3室2厅2卫1厨2阳台123582. 技术设备条件1) 室外1.外墙：采用大部分面砖，局部外墙漆。2.屋面：现浇坡屋面。2) 室内：1.内墙：毛坯粉刷层。2.顶棚：仿瓷刮白。3.地面：水泥砂浆拉毛。4.窗：户外窗用铝合金窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门。6.卫生间：预留排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。7.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座，独立电表一个。4.煤气：煤气管道入口接口安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用位置及冷凝水排水管口。4) 智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3. 道路系统道路为小区主干道和城市主干道路两极，小区道路实行人车分流，主人行通道和城市主干道垂直交接，出行相当便利。4. 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：道路主入口设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便业主使用。庭院灯：保证居住区夜间行人和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、中庭水景附近，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技 术 经 济 指 标项 目单 位数 量居住户数户762居住人数人2235户均人口人2.9总建筑面积万10.3751.住宅建筑面积万7.212.公建面积万0.088住宅平均层数层26.8容积率4.495绿地率%45 用 地 平 衡 表项 目单 位数 量小区规划用地19407.51.住宅用地31632.公建用地14133.道路用地78284.公共绿地6132.77其他用地869四、项目现状一项目概况1. 自然条件通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产不会超过土地承载力。该地块自然条件较好，不会影响城市道路铺设、基础施工及地下工程排水。2. 城市的基础设施条件政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、交通等基础设施。项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。同时经该楼盘将有3条以上公交线路，距离老城区中心5分钟车程，距离市府心行政中心3分钟车程，交通方便。即将修建的生态新城市民公园就在这里，周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。资江大道变化日新月异，一改昔日的荒僻，成为今天XX东城的黄金地段开发热土。该街区各项目配套设施正在不断完善。如菜场、超市、邮局、融资方、随着大量居民入住和市府新行政中心的启用，该片区的发展前景非常乐观。3. 周边环境条件小区拟建于XX市东城区，项目地块较规则，呈东西宽、南北窄的长方形；东临资江大道，西邻XX市重点中学新一中及XX师范学校，南临荷叶路，北为居民区。项目位于湖南“银三角”城市群联接纽带，在沪昆高铁建成后，可以在30-40分钟内直达湖南“金三角”长株潭任一城市。 XX是中南地区最重要的能源原材料基地，冷钢等原国有大型工矿企业搬迁困难，导致老城区生态污染严重，空气质量差，不适合居住。而东城区邻近资江、面对青山公园，山水自然景观资源优越，空气质量也明显好于老城区，是稀缺的生态宜居版图。小区地处XX市重点教育基地，周围有4所高级中学和大中专院校，人文与教育氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。与书为邻，以德为友，让人尽情享受高雅文化的静谧空间。项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是职业相当稳定的机关和学校职工群体，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。二建设条件1. 供水在XX六中（将来的新一中）有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放资江大道、荷叶路现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。3. 供电拟采用双路供电，一路从XX六中（将来的新一中）开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由北面金竹山厂矿住宅区配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。4. 供气已由资江大道引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由XXXX房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。5. 电信本项目预计需装机容量为1000门的程控交换机，拟由XX市电信局开设下属分局解决。三建设规模总占地面积6961平方米，总建筑面积103750平方米（其中公建面积约864平方米），总户数762户，地下停车场13952平方米，公共绿地面积6133平方米，容积率4.495。小区内部规划围绕中心景观庭院，由5栋电梯高层建筑纯南北向错落排列，通风采光良好；中心区天然山石、人工瀑布、喷泉小区内有国际双语幼儿园、商场、泛会所等众多社区配套。四环境保护1. 大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2. 污水处理本项目产生 的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。五、节能节水措施一节能措施XX时代小区建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/(m2.k)外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m2.k)门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m2.k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m2.k)楼梯间：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/(m2.k)2、采暖系统的保温节能措施小区供热采用高热效率的29MW的热水锅炉(热效率为80%)、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管(热效率达90%)、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。供暖系统采用上供下回双管式。系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器的热力工作情况，并为将来安装热表计量收费创造了条件。每组散热器进水管安装丹佛斯温控阀。该阀门可随室外气温变化自动调节室内温度达到恒定温度，克服了双管系统垂直失调的弊病。采暖系统按单元设置，各热力出口均安装差压控制器。可避免水力平衡调节的困难，并为外网自动调节创造了条件。房间散热器选用铝合金暖气片。3、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在现代还原的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。地基处理采用CFG桩复合地基；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；GRC隔墙板、硅美轻质隔墙板应用技术；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。二节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全。有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境。建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料。提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案。最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环。以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水；及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏。充分利用雨水，减少市政供水。收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器)；电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型家电。六、环境影响评价一环境条件调查XX时代提出“绿色低碳环保生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康绿色住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的闷热，周边高级中学和大中专院校分布极广，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。 二施工期环境影响分析1.施工期污染源(1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆安排时应尽量避开居民楼及晚上休息时段。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575交通运输车辆声级(2)施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。(3)施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。(4)施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2.施工期环境影响分析(1)施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55(2)施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜