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XX房地项目整合推广策划书 作者： 日期：2 个人收集整理 勿做商业用途“”项目整合推广策划书一、概论1本项目整合推广的目的整合推广是为了达成某一目标而合理地凝聚资源的规划.本项目整合推广的根本目的在于降低项目运作风险，避免过度投机的行为,使对本项目的投入有合理的回报。2本项目整合推广的依据在静态上，来源于本项目优劣势分析，即对项目自身资源的评估。在动态上,来源于本项目的市场机会与来自竞争对手威胁的分析。3本项目整合推广的要点房地产市场已由卖方市场转向了买方市场，而且产品的同质化现象日趋严重。在此情势下，本项目整合推广之要点为：在确证项目产品质量的同时，营造其附加价值是市场竞争的根本。二、项目诠释(一)项目概况项目名称：“开 发 商：江西房地产开发有限公司代 理 商：江西不动产投资咨询有限公司项目地点：NC市红谷滩项目占地面积：53111项目建筑面积：95579.03项目建筑密度：27.78项目容积率：1.7996项目绿化率:42。06%项目建筑形态:多层、高层、小高层并存项目建筑风格：现代主义建筑项目性质:商住小区（二）项目优势1区位优势地处红谷滩新区，区位优势明显；2品牌优势以首创NC精装修酒店式公寓的开发商集团为龙头，代理商江西、建筑设计商、景观设计商、整合推广商五大公司联手，强强合作;3性价比优势NC红谷滩的民心工程平价楼盘；4规划设计优势产品类型多元化，规划设计人性化，景观设计生态化,整体规划布局合理,楼间距充裕。5社区配套优势三大创新配套 二大常规配套，使各种资源序列化，整合化。（三）项目劣势1周边环境不理想项目北向、东向为低矮私建住宅，城市天际线参差不齐；2出行道路不方便目前项目离交通要道和公交站有一定距离，丰和三路和红谷八路尚未修讫；3生活配套设施不完善与生活息息相关的诸如银行、学校、超市、购物中心、医院、邮政、电信等等在本项目周边目前一片空白；4竞争威胁力不弱除红谷滩区域内楼盘的威胁外，NC大桥收费站的取消，使新建县物业对本项目也构成直接威胁。（四）项目关键点现代房地产已超出钢筋加水泥的阶段,在同质化越来越严重的今天,如何使本项目超越竞争对手,创造出一个更加舒适、更加便捷、更加文明健康的人居环境，已成为住宅建设的新课题。我司认为，要保证本项目的运作成功，首先是与竞争打手拉开距离，其次是通过目标消费群的认同而放大项目的市场需求；再次是有效地支撑价格的手段。据此，我司认为，本项目整合推广的关键点在于:跳出房地产概念，加大文化精神的植入.因为对于现代人而言，豪华只是一种肤浅,品位才可遇不可求。要有品位，就必须有文化精神的植入。有文化品位，犹如丰美水草，自有牧羊人涌入。所以本项目应通过在建筑过程中对文化精神的植入，使本项目成为构筑阳光文化和枫情文化的金字塔，让业主在悠悠而至的文化醇香中，呼吸着文化的呼吸，感受新生活的魅力。因为当文化成为住宅的灵魂时，人们就无法拒绝被吸引。（五）项目定位建议1建筑形态“建筑映射文化，艺术浓缩精华。本项目依据“”之案名，建筑外观应简洁、明快、亮丽，展现健康、生态之内涵。2景观配套以枫林、枫叶为主体特色,配以常青灌木、芬芳花卉、茵茵芳草等,营造出一个无与伦比的阳光生态环境，身居其中，让人感受到“天朗气清，惠风和畅，仰观宇宙之大，俯察品类之盛,所以游目骋怀，足以极视听之娱，信可乐也”之心境。三、整合推广总体策略（一）指导思想1摒弃传统、简单的程式化模式，以各种公关活动和促销活动为主线，开展整合推广活动,增强“”的亲和力。2分阶段进行引导期、开盘期、正常销售期，环环相扣，虚实结合，层层递进.（二）总体策略1在引导期,采取避实就虚之策略，即隐藏本案之概况，通过软文、主题公关活动（高水平的论坛、主题研讨会、与政府共同举办公益活动等)形式,着力渲染本案所倡导的阳光、健康、时尚、枫情文化、移民文化等,诱导目标消费者对“新NC人”应该拥有的新生活方式的热情向往。2在开盘期前期,采取虚实结合之策略。一方面通过软文、公关活动等形式,牵引目标消费者转向红谷滩、转向本案；另一方面通过促销活动和形象宣传等形式，如户外广告、车体广告、DM单等，在增强本案金子品质纯度的同时,在目标市场营造以枫情文化为主体的红色旋风，在目标消费者心目中形成视听中心。3在开盘期后期和正常销售期,采取避虚就实之策略，即高举“民心工程、平价楼盘之大旗，通过公益活动，促销活动，加以密集广告之配合，全面展示本案之区位优势、品牌优势、性价比优势、规划设计优势、景观设计优势、社区配套优势等，重点凸现本案“金子品质银子价之优势，掀起目标消费者的抢购热潮.四、广告总体策略（一)广告风格及策略设定1广告宣传定位总 则以人性化的诉求为出发点，摆脱目前常见的关于规模、配套、园林景观等方面描述，通过对生活方式的深入引导宣传,巧妙地将楼盘硬件隐含内中。2广告推广策略设定根据项目前期定位，应采用以强化“新移民、新生活”的情感诉求为先导,以生活方式的改变和提升代替简单的房屋买卖的推广手段。注重与客户的交流，做足“新移民、新生活”多方面的文章，并努力寻求概念的创新与突破.情感诉求主要内容：a 生活方式的提升：阳光、健康、向上，以“新移民、新生活”为推广主线，主要用于对楼盘的形象的建立和推广，时间以预热期为主.b 楼盘品质和极高性价比：品质、性价比、质量、工程进度、企业实力展现和美誉度，时间以公开销售期为主.3广告推广策略建议建议先不以价格为导向，而以对“新移民、新生活的生活展现为先导，并加强情感化的服务导向，以情感服务营销模式贯穿的销售过程中,具体实施方案见公关活动策略部分4项目整体推广策略建议1)前期蓄势要充分高台蓄水、概念传播无论是板块的启动还是本案“新移民、新生活概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们可以通过假想目标客户群市场定位是否准确合理，了解其购买抗性和阻力。同时我们的重要任务是进行生活理念、产品概念和营销主题的炒作与宣传，在整个市场上塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引更大的目标消费群体的关注。2）初期推广要有气势由于目前地块处于红谷滩与新建县三角地，周边市政配套、交通配套、生活配套尚未有明确的发展规划，同时本案目标客户群体对地块区域认知程度不高.因此在推广初期应以本案地块区域性未来发展趋势进行市场引导，加强客户对本区域未来生活发展的信心，同时结合楼盘高品质和极高性价比来切实打动目标客户群体。3）正式推广要层次清晰正式推广过程中在保证硬性广告的一定总量的情况下，要加大软性广告对市场进行引导或以新闻方式进行适度炒作，主题以“移民是一种社会现象”以及“移民-是一种全新生活体验”等。大力宣扬本项目高品质低价格，让人们通过对文章的解读，进一步加深对本项目区位价值和极高性价比的认同，并适时推出一系列有关热销及社会好评（民心工程)的特别深入报道，有效调动相当一部分潜在客户.以系统周密的广告推广策略，巧妙利用媒体组合,公关活动，连续不断有计划、有节奏、一气呵成推出项目形象、气势，以期达到最佳效果。（二）广告主诉求点梳理1预热期“系列报道一：新移民，新生活移民文化“”系列报道二：新移民,新生活-片片枫叶情“”系列报道三：新移民,新生活移民红谷滩,享受新生活“”系列报道四：新移民，新生活-建设新家园公开期360度枫景，365天幸福生活-自然就在呼吸之间都市生活的风雅逸境片片枫叶情，精彩新生活首付两万,轻松移民红谷滩户型：小空间，大尺度(生活功能区完备）空中花园：可以喝下午茶的空中花园强销期漫步枫林大道，聆听鸟儿鸣声枫情万种,阳光四季枫和日丽，风光无限外立面：岁月见证、传承人文20万=3房2厅户型：精致、经济-正大光明（户型方正、布局合理、通透)4强销维持期太阳笑了，我们要搬家了枫叶红了，我们把家搬到红谷滩5二次强销期据项目进展情况及市场变化待定6清盘期据项目进展情况及市场变化待定（三）广告创意表现及内容表现1主标梳理见广告主诉求点梳理部分2内文梳理 集团鼎力打造,坚持做精品楼盘的理念，低价高质回报百姓 民心工程，专为NC百姓打造；户型布局、面积为最适合之选 首席大师，名家手法;英国雅而菲精湛之作，打造独特现代都市园林风格，可圈可点，值得收藏 红谷滩与新建县交汇金三角地段 随着红谷滩中心地位的进一步提升,该区域将为成熟居住新区 外立面建筑风格现代简约,色调清爽舒适，营造安静温馨生活家园 多元色彩外立面,融合自然色彩，外飘窗造型设计，增大了户内采光面积和视觉效果 户型明亮、通透，多种选择满足不同需求 户型齐全，多种户型功能交相辉映，通风、采光、动静分离，实用户型映衬生活品位 独具匠心的多主题景观绿地 现代园林景观设计营造绿色生态空间 亦动亦静、五彩缤纷,情趣无限的舒适环境 亲水园林将艺术欣赏和环境功能相契合，中庭亲水景观、亲水戏水区、枫林绿荫、卵石布道、环行绿化，营造人性化居住氛围 枫林大道与文化艺术墙营造绿色健康小区生活 商业风情街，健康环境配套，尽享现代居家生活 区内专属幼儿园，小型图书馆、文化长廊 儿童教育基金、健康保险为您生活保驾护航 社区巴士、交通便捷、宁静与繁华转身之间附 文:投 资 商:集团开 发 商：江西房地产开发公司营销代理：江西整合推广:枫情热线:(四)电视及电台广告制作1影视制作（1） 脚本确定:3月30日（2） 主 题：表现生活的轻松愉悦的心情，建议以片片枫叶情为主题曲（3） 手 法：引用城市化进程演变，表现城市化进程中城市移民的生活方式，采用人物活动，更多的表现人物阳光、健康、向上的精神需求，楼盘作为背景出现，画面和音乐相结合.（4） 时 间:3分钟专题，剪辑不同时间广告（15秒、30秒、1分钟）（5） 拍摄制作完成：4月30日（6） 预计费用:BETA带47万元，胶片约1218万元。（7） 播映时间：预热期、公开期、强销期2电台广告制作（1） 脚本确定:3月30日（2） 主 题：对“新移民、新生活”概念进行阐述,唤起对全新生活的向往（3） 手 法：采用一组移居新城家庭告白形式，表现家庭生活的改变及对未来生活、家庭以及爱情的积极进取的向上追求精神（4） 时 间:1分钟专题，剪辑不同时间广告（15秒、30秒）（5） 制作完成：4月30日（6） 播放时间：预热期、公开期及强销期3电视及电台广告创作思路在诠释“新移民、新生活”的主题中,不仅要表现产品本身的优越性，更要体现它的物超所值,它的贴近民“薪”.基于此创作主体思路，自然而然地带出的三大卖点：实力开发商、民心工程及楼盘自身高品质的介绍。在创作手法上以情感诉求来淡化硬性介绍的广告形式，这是最佳，也是最贴近的宣传方式。（五）销售道具的设计、制作（1)楼书、海报、DM单、手提袋（2）户外广告设计、车体设计（3)名片、胸片、标识牌、指引牌、水杯、信纸设计（4)楼盘形象、卡通吉祥物设计（5）影视资料制作（6）礼品楼书、海报设计风格应与项目定位档次一致，且内容全面、制作精美DM单售楼派发资料，优势在于费用低，可大量派发手提袋、车身广告作为流动媒体宣传,传播范围广泛户外广告全面介绍项目情况或作为项目形象宣传影视资料从视觉方面传达开发商及楼盘全面情况礼 品费用低、美观、实用，用于传递信息，能够制造销售热点，建议礼品选用宽口瓷杯，杯身印有LOGO和卡通吉祥物等宣传元素。1、2、3项待LOGO确定后展开设计工作卡通吉祥物:目 的通过一种小动物体现一种积极、阳光、向上的精神卡通原型松鼠说 明松鼠是加拿大最常见的一种小动物，活泼、可爱.在那里，加拿大移民，经常可以看到穿梭在树林间的小松鼠，渐渐地,移民们与小松鼠相处和睦、融洽，视为彼此居住环境中的一部分.小松鼠双眼灵性有光,四肢轻快，动作敏捷，非常机警。他们自由往来，无拘无束,嬉戏树稍林影间,并且将自己的家安在树上，领略自己独有的生活情趣。这与移民们在追求另外一种别样生活的过程中,所蕴含的精神内涵不谋而合。表 现通过松鼠的卡通形象给人们展示一种精神,同时制作松鼠玩具作为礼品发放，给客户一种亲切感。(六）软性报道1策略通过软性报道，利用感性、理性并举的文字表现，将本案核心营销理念及所倡导的生活方式全面释放，完成目标群体对本案的初步认知。2时间以预热期、公开期为主3表现策略为了更好的体现所要倡导的生活方式及营销理念,软文表现由虚到实、虚实结合。先表现城市化进程中的移民现象，诉求一种移民文化;移民文化引起人们关注的时候，把一种枫情文化展现在人们眼前,勾起人们对新生活的向往;之后把人们的视线引入红谷滩、引入新NC人生活；然后虚实结合,体现的生活方式，优质生活；最后具体落到项目品质。（1）移民文化在城市化进程中必然产生一种新的移民方式,城市近郊化是城市发展的必然。移民生活是积极的、向上的、有追求的，同时也是快乐的。（2）枫情文化片片枫叶,片片情;勾起你美妙的回忆,展现出甜蜜的生活画卷。(3）移民红谷滩，享受新生活红谷滩是花园城市建设、城市发展中的新城区，新NC人的生活4系列报道“”系列报道一：新移民，新生活移民文化（正文见附文）“”系列报道二:新移民，新生活片片枫叶情(正文见附文）“”系列报道三：新移民，新生活移民红谷滩，享受新生活（正文见附文）“”系列报道四：新移民，新生活建设新家园（正文见附文）“”系列报道四：新移民，新生活太阳笑了,我们要搬家了(正文待项目进度，随后撰写）“系列报道五：新移民，新生活-枫叶红了，我们把家搬到红谷滩（正文待项目进度，随后撰写)附：软文正文“”系列报道一：新移民,新生活移民文化移民是一种进步移民是一种进步，一种社会的进步、人类文明的进步,一种城市发展的进步，一种生活的进步、追求的进步、文化的进步。从古罗马移民征服欧洲，到美洲移民建立美国，到美国移民促使美国发展成超级国家，都促使社会的发展与进步、人类文明的提升。城市的发展是不断的,面积在扩大、人口在增长、环境在美化、功能在提升。随着社会的进步，人们物质需求和精神需求的提高，城市发展逐渐城郊化，此时城市居民开始转向新城生活。移民是一种文化移民是一种文化，因为它促使了城市的发展，促使了区域的发展，因为它促使了社会的发展、人类的进步；移民将促使文化的交流与传播,在不同文化交织的过程中产生新的文化.随着中国入世后国门的完全开放,入门的门槛降低,越来越多欧美、亚洲等国家的投资者与青年人带着各自不同的文化背景，操着异样的口音、穿着形形色色的服饰开始涌入中国,涌入NC。移民是一种文化,一种新的、进步的文化,一种融合的文化，一种创新的文化.移民是一种追求移民是一种追求，不懈的追求，追求新的生活、新的快乐、新的体验；快乐是我们曾经拥有的一切，快乐是我们梦想追求的一切,快乐是我们将来收获的一切。移民是一种开拓移民是一种开拓，开拓自己的事业，创造属于自己的生活.移民是一种生活移民是一种生活,一种创新的生活，一种阳光的、健康的、向上的生活.望着窗外的天空，云朵被风渐渐地吹成了一层薄薄的轻纱，遮住了整片天,太阳从天际边透出一缕缕耀眼的光芒,直射下来.生活中很多不幸的事就像无情的风，将苦闷和忧愁吹进了明亮的天空。虽说人不是为了别人而活着，但是每个快乐的人绝不是为自己而活着的人。平时放松一下自己，看看天大地大，人的烦恼有时并不如我们想的那么大。移居新城，慢慢的,发现身处不同的环境，所感觉的快乐是不一样的，不同的时期和环境造就人们心中理想的不同，使我们高兴起来的事情也有所不同。以前所追求的那种快乐已经不是目前想要的快乐了，此时，快乐的含义在我们的生活中已经完全有了另一种解释,保持良好心态的人就能逾越不愉快，去获得自己的一份快乐。生活，最重要是调节好自己的心情，看起来很平凡的生活，其实是一种快乐.“”系列报道二:新移民，新生活片片枫叶情生活是快乐的生活是积极的生活是向上的生活是浪漫的一天，在下班的路上，不经意间，我发现路旁的枫树蹦出了绿芽,顿时感到春天真正到了。伴着丝丝春风，我的心情特别愉快，踏着单车，随着那旋转的车轮,好像转回到过去无忧无虑的孩提时代标本采集，在不同的季节里有不同的植物。夏天是采集的大忙时节,艳丽的菊花和各种各样不知名的野花是我最精致的标本；秋天到了，当微风轻轻吹过，片片秋叶纷纷凋零，枫叶却以它一生最美丽成熟的色彩装点冷峻的秋季,带来了今日无限美好的-回忆,由于光照的不同，树叶的颜色就不一样；冬天的寒风把所有美丽的景象都吹走了,只剩下了光秃秃的树枝，将形状特别的树枝采集起来，在圣诞节和新年来临之前制作特别的贺卡送给远方的亲朋好友。红了的枫叶，充满了热情、充满了爱，就像那燃烧着的火焰；而绿色的枫叶,因为绿色就是生命，一个人没有了生命，就没有了爱,没有了热情；绿色又是力量的源泉，是你我的信念。心中的枫叶,总是在那秋意正浓，千花百叶黯然失色时，展示出它的红艳，为这无光失色的世界添上了一份亮丽,我一直都在寻找着你，我心中的枫叶。枫叶,诉说的不是一个结束的故事，而是一曲未奏完的青春之歌片片枫叶，片片情.枫叶掉了下来，仔细检查看看,如果那片枫叶和你相似,放到你最心爱的书中，然后，你就会找到,爱情的踪迹。只要你在旷野里呆过，你就会懂得，这山、这水、这大地，是绝对的、永恒的。看一片片婆娑起舞的枫叶，大自然在它身上显示了青春;殷红的枫叶，大地给了你生命、阳光给了你活力、晨风给了你歌声。春天，你笑露翠芳；夏天，你披上绿巾；秋天，你浑身红遍；冬天,你孕育着新的生命。片片枫叶,片片情，勾起你我美妙的回忆。不管生活在哪里,只要爱自己的生活，爱自己的亲人，爱自己的朋友，爱自己的工作，爱自己生活的那个环境,心里充满了爱就有快乐。快乐是我们曾经拥有的一切，快乐是我们梦想追求的一切，快乐是我们将来收获的一切。眼前的,是一幅幅壮美的图画，辉煌依旧，依旧辉煌。“”系列报道三：新移民,新生活-移民红谷滩，享受新生活50年前，NC的城区面积仅有8平方公里，而现在这个数字却扩展了10倍。如果说过去我们的城市建设主要是从农村集镇型走向粗放型的城市化,那么现在的城市则更注重于城市的形象、内涵、品位和文明程度的质的提高；如果说过去我们的城市建设主要是规模上的外延扩大，满足于缓解基础设施瓶颈制约和住房拥挤的话，那么现在的城市建设则更注重以人为本，精心营造“美的空间,人的乐园”和一流的人居环境.城市由中心区向新城发展，城市周边向新城发展;市区中心人口则往新城迁移.这是NC目前城市建设的重点,也是发展趋势；这里吸引新NC人，同时也吸引着旧城区居民。红谷滩，发展的NC新城区，未来的城市新中心,城市居住的新乐土。红谷滩新区的开发，是NC城市化的一个通道、载体。“落霞与孤鹭齐飞,秋水共长天一色赣都好景,自古不胜枚举。而今天红谷滩则犹如一颗璀璨的明珠镶嵌在赣江之滨,被NC人称为NC“浦东”的红谷滩,是一项浩大的城市再造工程。这里江景优美，这里腾王阁雅致，这里大学城汇集，这里规划最完备，这里投资潜力最大,这里就是定位为NC中心的红谷滩。短短两三年时间，这里已是交通四通八达,学校、医院、行政中心、商业中心等相应配套也相继开工建设,并投入使用；这里崛起的红谷滩新区正以花园城、生态城、环境城、滨江城的风采和特色魅力，展示着英雄城NC的新形象，引领城市建设与发展的新潮。布局合理、绿化超前、视野开阔、空气清新、城市化和现代化气息都十分突出的新区更能吸引消费能力极强的年轻白领的眼球，更契合年轻人追求居住效区化的特殊需求;这里将成40万新移民的生活乐土，将成为新移民享受新生活的典范.“文明礼貌、团结友爱、勤奋好学、爱岗敬业、遵纪守法、自强不息，NC新的市民形象初步展现在世人面前.同时,“开放、创新、实干、奉献和主人翁”等新NC人的五种精神，也被大力弘扬。城市的变化中，NC人找回了自信。“思变、思进、思上”成为NC人新的精神。可以发现街上买运动器材的越来越多，各类健身场所也越来越，人们在空余时间的活动越来越丰富了，运动、旅游、看风景，人们的生活方式正在改变，正在追求一种新的生活方式.人们的生活不再沉寂，泡吧、进健身房、漫步于湖边，人们正在寻找一种健康的阳光生活。安家在新城，不出门也能感受健康，天天阳光生活.安家在NC，安家在红谷滩,安家在城市未来，安家在阳光里！“系列报道四：新移民，新生活建设新家园事业的成就给您带来财富、地位，但千篇一律的乏味生活让您产生一种隐约的失落感，为摆脱它,为断追求生活最为永恒的东西，它究竟是什么呢？它不是创造财富、尊贵地位,而是对自然、阳光、空气的憧憬;是对自己息息相关的生活品味空间的执着和期待；它是一块属于您的独立空间，充满阳光、新鲜空气、涓涓流水的家园。家给生活劳累的后的您一种心情的释放；家给奔波、飘忽的灵魂一个永恒的归属。由集团实力铸造的“”充分利用自然资源,并以不触动环境基本生态平衡为宗旨而建造的健康住宅；它不仅社区规划有利于环境保护,而且更有益于人类的健康。当前购房者在进行购房决策时，将目光越来越多地投注到社区的园林、环境、生态、对住户健康等方面中；购房者不仅希望小区内绿草如茵,花团锦簇,更希望有充足的阳光和清新的空气,为消费者营造人与自然和谐共生的健康环保家园.在创建健康环境方面，的核心理念主要是以绿色环保教育及运动人文和谐为主线，运动和健康作为社区的特色和先导，营造业主能够互相帮助、互相友爱、健康向上的邻里关系和社区氛围.的规划设计完全体贴人性的需要,真正体现建筑以人为本、与人为善的精神，摒弃华而不实的建筑风格,以清新、朴实、自然的主题为主导，立面造型简洁,色彩明快.建筑专家根据NC的自然环境、地方传统特色、气候条件等进行了细致调研和综合评估后,同时根据NC、红谷滩的发展前景，规划设计具有北美枫情的家园。人对美的追求也像对真的追求一样,是没有止境的，而且是不知疲备的。,在建设精美舒适的住宅的同时，也为住户营造一种美的生活氛围,将“生活格调”引入住户的生活，让住户更深的领悟生活的本质，从而更好的享受生活、享受人生！有品质的生活最美。以加拿大风情的居住氛围，令居家的心情悠然静谧,在的每一个日子都因此而更舒展，闪耀出让心灵感觉温暖的光彩。，这里是红谷滩可持续发展的生活画卷，生态型新生活。